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观点时评:房地产正面临全面失调的风险
作者: 彭澎     时间: 2011-03-29 22:14:54    来源: [ 观点地产网 ]

中央对于严控房地产泡沫仍有侥幸心,让地方出台控房价政策无异于“与虎谋皮”。

  观点地产网 新“国八条”中要求全国各地在一季度公布当地房价调控目标。越是临近3月底,各地政府越紧张,而市场也都以观望的心态来判断公布目标的影响。

  然而,与业界估计这可能是抑房价的一记重拳相比,结果却让人大呼意外,迄今为止没有一地政府是以降房价为目标的,都是以少涨为指向。也就是说,中央原意可能是要让房价得到抑制,结果是以“控制”的名义来保证房价的上涨。

  有人说,中央并没有说要让房价降,但出了这么多的“新政”应该决不是让房价涨吧?而各地的政策就是保证房价涨,当然是少涨一点而已。

  一方面,地方让开发商放心了,让老百姓死心了;另一方面,更为重要的是,新“国八条”中可能最猛的一招反过来却让以新“国八条”为代表的房地产调控新政全面破产。这样的结果,想必温家宝没有料到,国务院没有料到,国土部、住建部也没有料到吧。

  中国的房地产调控正面临全面失调的风险。

  值得关注的是,认定各地房价调控目标合理的理论和数据都在出来。

  ——房价与GDP挂勾有一定道理。过去十年全国房价年度同比涨幅低于同年GDP涨幅,高于同年CPI涨幅。但一些房价上涨过快的城市房价同比涨幅是高于GDP涨幅的。当然,在住房投资、投机比例较高的城市,房价调控目标应与CPI挂勾。可是,各地公布的调控目标俨然成为“涨价目标”,在很大程度上会助长房价上涨预期。

  ——据统计,广州第三产业对地方税收贡献最大,而房地产业又是第三产业中贡献最大的,占税收总量比重23.5%,比排在第二位的服务业(占比12%)高出许多。仅从税收来看,房地产以近1/4的税收贡献成为龙头支柱产业。据估计,今年一段时期里,广州地方税收仍将“高度依赖”房地产业。

  ——据说,国土部在酝酿拍地新规则,而一线城市也开始控制地价的尝试。如广州部分土地拍卖中实行“勾地”制度,即出让计划对外公布后,开发商提出 “勾地”申请,政府根据市场情况公开出让土地。北京则将地块委托专家评估,根据当地房价和地价综合评估,确定一个地价的合理区间,超过区间开发商不能再加价,而是综合评定开发商资质能力和项目内容来确定。上海部分土地出让直接以评标结果决定土地中标人,报价因素仅占30%权重。

  如果说,临近3月底之前,各地政府还羞羞答答地提出房价可与GDP挂勾,随着大限的到来,各地已经呈现出“法不治众”、有恃无恐的局面。

  房地产调控走到这一步,已经充分反映了中国地方与中央利益差异的现实。分税制让地方必须开辟新的财源;GDP挂帅让地方必须大搞开发,而土地出让金是最重要的财源,房地产税收是最大的地方税;房价高意味着城市发达,地方官员都以本地房价高于邻近城市为自豪;中央对于严控房地产泡沫仍有侥幸心,让地方出台控房价政策无异于“与虎谋皮”。

  接下来放弃还是坚持?如放弃,中国房地产就将完全由“市场”调控,泡沫进一步加剧,最后走向崩溃。

  如坚持,经这一轮地方围攻中央的折腾,只能加码政策力度,或由中央直接下达调控目标,或提前房地产税的推广,或对保障房建设全面监督,或对某地官员动真格地问责。

  彭澎 观点地产新媒体专栏作者

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