观点地产网 >

观点时评 >

>

>

正文

观点时评:保障房任务下的地方政府难题
作者: 朱大鸣     时间: 2011-03-23 17:28:10    来源: [ 观点地产网 ]

长期的历史负债,要在一时一任解决,确实有点赶鸭子上架的感觉,很多地方完不成,虚夸可能就成为邀功的手段。

  观点地产网 两会期间,委员代表对于房地产市场的关注,已经转向对于政府责任的关注,保障房建设已经成为政府平抑房地产市场价格的最重要的措施。因为从长期来看,正是因为政府在保障房问题上的失职和货币超额供应印刷,才导致商品房价格的暴涨。

  有报道说,地方政府官员提到保障房,心里多是冰凉的。签了“军令状”的地方官员像热锅上的蚂蚁,四处找钱。一位人大代表、西南某市长开始大倒苦水。该市长在参加“两会”前日程已经排满:找市财政局、税务局、住建局、人社局、银行、地产公司多次召开联席会议,试图搭建一个平台。在该市长看来,这个平台就是盘活已有的直管房等资源,把银行、地产公司、其他企业的钱引进来。

  而全国人大代表、辽阳市委书记唐志国也表示,现在财政体制不尽合理,地方政府事权承担多,责任较大,地方政府尤其是县级政府的收支矛盾较为突出。另一位不愿具名的市长坦言:“不靠卖地,还能靠什么?”

  长期的历史负债,要在一时一任解决,确实有点赶鸭子上架的感觉,很多地方完不成,虚夸可能就成为邀功的手段,历史上由于完不成任务,大搞浮夸风的丑陋行为,多不胜举。

  历史上,本来设计将卖地钱盖保障房,但是,大部分都搞其他的了,保障房建设太落后了。

  事实上,从国外来看,为了控制通货膨胀和防止住房市场泡沫化,西方国家也没有把房地产全部推给市场,而是把住房保障作为构建社会保障体系的头等大事,把人人有住房作为施政目标。

  德国就是一例子,为了解决两德合并的住房难题,政府立法规定,开发商有向社会不同阶层提供住房的义务,且在面积大小、房屋设施和租金或购买能力等方面,满足不同阶层需求。政府大力推行“社会住房”和“住房金”等资助政策,重点确保低收人家庭的住房需求。根据“社会住房”政策,政府通过补贴资助私人投资者和地方房地产公司,鼓励他们向没有住房购买能力的低收人家庭提供质优价廉的租用房和改造房。此外,政府通过“住房金”制度,向低收人家庭提供补贴,以帮助这部分人群获得合适的住房。

  实际上,像新加坡组屋制度,也是全球政府在保障房问题上的榜样,新加坡80%的人住在组屋里,免受高房价的侵袭。

  纵观我国房地产市场价格一路上扬的历史,我们可以看出,政府在以下几个角度,存在失职的嫌疑。

  第一,没能很好的处理房地产的成本因素。由于地价和税费成本在房价成本上,占据大头,地价和税费不断上升,对于房价起到最核心的推动作用。政府控制地根,使得土地供应有意稀缺、短期供应又很刚性,导致土地市场火爆,去年人大会议刚闭幕,就有央企在北京拍出地王。

  第二,未来有4亿农民进城,城镇化速度加快。20世纪60年代“婴儿潮”时期出生的庞大人口群体正介于50-60岁之间,他们社会阅历丰富,社会财富又主要集聚在他们手中,目前正处于消费旺期。再加近期七十年代的庞大消费群体,也正在形成,因此,对于住房的需求,还是十分强烈的。

  第三,超额货币供应和不合意的汇率战失利,导致我国房地产市场价格暴涨。大量的信贷资金被央企和有身份的个人贷走,形成冲击市场的游资和热钱,还有一部分实业资本,在人民币升值的背景下,不得已形成游资,成为炒楼资本。加之房改后房地产行业的暴利性,加剧了境外热钱流入房地产的趋势,资本的逐利性必然参与房地产市场的开发和炒作,加剧了房地产市场供给结构的不合理,严重影响到我国房地产市场的健康发展。

  第四,保障房建设长期负债,大量的商品房土地出让金和税费,没有如期用来建保障房,而是用来填补各种亏空窟窿,有的甚至落入私囊,如此我国的保障房历史欠账太多了。

  第五,林子大了什么鸟都有,也有少数开发商凭借其所处的垄断地位,默契配合,结成价格联盟,通过发布虚假广告来夸大需求,通过囤积房屋、抬价而售等手段制造供给紧张,从而达到哄抬房价的目的。总理要求开发商要有道德血液,这恐怕要靠制度和法律来促使更多的“道德血液”的形成。

  鉴于此,国家应当从税费和土地出让金角度,减轻商品房的成本;合理引导婴儿潮财富人群的住房观念,加快中小城镇化的进程;坚决抵制人民币升值,减少货币超额供应;增加保障房建设,靠利益和规范,诱导和规制开发商的行为。如此,或能化解当前的房地产市场危机,或能弥补政府长期的一段过失。

  观点地产新媒体专栏作者:朱大鸣

24小时热点>>

观点地产网关于本网站版权事宜的声明:

观点地产网刊载此文不代表同意其说法或描述,仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源:观点地产网”字样的所有文字、图片等稿件,版权均属观点地产网所有,本网站有部分文章是由网友自由上传,对于此类文章本站仅提供交流平台,不为其版权负责。如对稿件内容有疑议,或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章,请您速来电020-22375222 或来函ed#guandian.info(发送邮件时请将“#”改为“@”)与观点地产网联系。