观点地产网 >

观点时评 >

>

>

正文

观点时评:2011年楼市投资将成为泡影
作者: 宋会雍     时间: 2011-03-15 22:34:28    来源: [ 观点地产网 ]

现在的僵局在于“买也难、卖也难”,但这种艰难都是在超出首套房的改善层面。

  观点地产网 连续的楼市调控,一轮紧过一轮,不管从行业发展周期,还是从经济调控需要,楼市投机的日子真的要到头了。

  春节前,楼市根本没有时间来品味限购令和房产税,但并不是说完全没有反应。由于限购令、房产税在出台之前,已经基本亮明了矛头指向,即家庭新增购房。所以很多的投资、改善力量集中发力,抢在政策之前将新增购房转化为家庭存量房。1月份的抢跑热潮,让大家看到一个截然不同于以往的新年起步。上海市二手住房当月成交20125套,环比增长7.74%,同比增长91.89%。

  真正奇怪的在节后。按道理来说,一方面是春节假期的影响;第二是限购令房产税的全面落地;其三是新政执行是逐步明朗的,其间不少需求在等待具体操作程序,这些牵制因素都在延缓楼市交易步伐。最终,上海全市成交二手住宅7437套,环比减少63%,同比增长60%,是2007年以来,成交量最高的一个春节月份。跟媒体普遍反映的一片哀鸿之声完全不同。

  事实上,楼市中有那么一批人,声音是最响的之一。他们有投资的想法,但不是投资的主力;他们有自住的意愿,但并不是所有的房子都会住人。限购令出来之后,他们一直在惜售,并扬言市场供应将因此变得紧俏,房价还会猛涨。事实上,2月份上海一手商品住房供应3400多套,成交1600余套,历史存量693万平方米;二手住宅挂牌量从1月底14.6万套重新回到15万套以上,市场上真的还就不缺供应。

  真正的投资客眼下只管挂牌出货,曾经是价格风向标的中心区楼盘,进入3月份以后开始价格松动了。尽管仍充斥着提价10%,降价5%的游戏,但这次藏猫猫的过程中,卖家没有了以往的底气,惜售在投资集中度最高的高端物业中并不突出。

  从理性投资的角度看过去,眼下也不是投资者惜售的好时机。且不管调控最终能否修得正果,最起码现阶段房价已经不再猛涨,惜售囤积的意义比2009 年、2010年都要小很多。

  在纯粹的投资者眼中,资金闲置不动也要产生财务成本。加上CPI、流转税费等因素,房价涨幅10%以下的都可以算赔掉了。而且政策已经在2010年展示了对于房价上涨的遏制作用。

  去年1-4月份,上海一二手住宅价格涨幅在15%上下,其后的7个多月中,房价的涨幅只有5%上下。今天调控政策更加严厉,房价虽然可以在惯性之下继续一个上扬的姿态,但力度难免越来越弱,同时也不排除局部下跌的可能。对投资者来说,2011年不敢说一定就是楼市滑铁卢,但阴霾不定的黯淡足够让这一年的投资期许成为泡影。

  限购令究竟扼杀了多少购买力?是一个各方感兴趣,但似乎又说不清楚的话题。根据观察,至少有2-3成是直接被限购令和房产税逼至死角,毫无还手之力的。

  另有3成左右的改善型群体会在允许的尺度内做一些置换调整,将政策许可利用到最大,比如共同产权的子女婚房问题。但局限性在于,除了首套房可以不触碰任一条限购条令外,家庭住房改善仍难逃房产税的柔性阻击。

  现在的僵局在于“买也难、卖也难”,但这种艰难都是在超出首套房的改善层面。不管买卖双方把自己描述得多么无辜,其背后都难掩饰无法继续楼市投资/ 投机的遗憾。严格来说,不管是限购令还是房产税,都没有对家庭存量房痛下杀手。姑且不论这背后的阻力,现有政策客观上都极为仁慈。

  也有很多的业内人士说限购令撑不了几天,并列举出政府负债等因素来予以佐证,预言“救市”大门会重新打开。

  仅仅是专家惑众也就罢了,网上热点这么多,很快就会被忘掉的。但人就是这么短视,把目光集中在限购令,不自觉地忽视房产税。

  很多人说限购令是短命的,但鲜有人说房产税也是短命的。其实,如果客观评价制约力度的话,你就会发现,即便是上海版的这么高起点、低税率的房产税也要远远大于限购令。就是那个“60平方米”,基本上可以让一家三口毫无杂念的困在180平方米以内。

  房产税试点才刚刚开始,还不具有全国铺开的经验基础,但这一条路迟早会走到罗马。

  据内部信息,将来政府稳定的支柱性收益会落在两个税种上,东部发达地区靠房产税,西部靠资源税。现行试点的“房产税”不管从法理依据上,还是从执行程序上,都还很不完善。但仍不妨碍“先上车后买票”,将来还可能换一个名字。

  宋会雍 观点地产新媒体专栏作者

24小时热点>>

观点地产网关于本网站版权事宜的声明:

观点地产网刊载此文不代表同意其说法或描述,仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源:观点地产网”字样的所有文字、图片等稿件,版权均属观点地产网所有,本网站有部分文章是由网友自由上传,对于此类文章本站仅提供交流平台,不为其版权负责。如对稿件内容有疑议,或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章,请您速来电020-22375222 或来函ed#guandian.info(发送邮件时请将“#”改为“@”)与观点地产网联系。