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观点时评:调控打乱供应节奏 降价难期
作者: 王雪松     时间: 2011-03-14 22:14:33    来源: [ 观点地产网 ]

市场正常供应节奏被打乱以后,供应短期大幅度减小,而导致供求关系的逆转时间延迟,从而导致今年整个市场向买方市场转换的时间推迟。

  观点地产网 2010年四季度房地产市场出现一种逆转的特征:销售量价不断创出新高,但季度存量也创一年新高,市场在2010年四季度已经接近繁荣的极点。

  这或许是市场自身会进行主动调节的一个理论佐证。如果往前推,道理是成立的,在2009年5月以来启动的土地市场的大量而充足的土地供应,在这个期间都该转换到房地产市场供应上来了。

  但在12月统计数据出来以后,就有“新国八条出台”,说房地产是政策市,那是相对于供应方而言,对于需求市场这个特征并不明显。

  我们再次对2008年房地产市场进行梳理,2008年市场危机的爆发首先是供应商危机,即少数供应量在产品供应节奏和现金流周期之间的关系紊乱导致短期现金流的紧缺,为渡过现金流危机而率先降价导致的连锁反应。

  即我们对08年危机定义为供应商现金流短缺引发的行业危机,而2009年繁荣同样可以用这个道理来进行解释。

  在08年危机干扰下,供应商集体无力购地,导致2009年三季度以后集体供应短缺以及储备土地短缺,再导致未来一段时间的产品供应短缺而带来市场恐慌。在这两次市场波动中,需求市场只是主动去迎合供应市场而做出的被动反映。

  在房地产市场价格上涨的原因分析中,有一种很重要的原因即成本推动,即不断上升的地价推动了房价的上升。这里反映的依然是供应方的关系,而不是需求方主导的房价的上行。

  一月的市场,市场供求关系相对比较平稳,供略大于求。以重庆市数据为例,2010年新增销售存量110万方,自2009年以来,首次实现季度新增存量为正,且达到100万方,四季度存量略微上升115万方。2011年一月新增供应量达到164万方,销售成交为157万方。

  这里我们首先要考虑的是一个重要背景因素,即新国八条和房产税对后几天预售量的影响,也即一月合理的市场存量应该在20万方左右。而在国八条和房产税出来以后,2月的预售许可证放量创造历史同期水平最低,仅为71万方,而同期销售水平也维持了一个较低的水平,仅为70万方。

  这里我们需要进一步分析,成交的萎缩到底是因为政策的抑制,还是开发商放盘的策略改变。

  在结构分析中,别墅市场基本平稳,洋房市场呈现出供过于求的关系,高层即较少受房产税波及的物业,呈现出供不应求的态势,两者之间的缺口达到20%,而分析产品成交结构的时候,2月数据并没有出现明显的异常,即三种产品线的结构依然并没有发生太大的改变。也即从数据和数据结构来看,2月成交我们没能明显看出需求市场变动的影响,供应市场萎缩倒是十分明显的。

  沿着历史数据继续清理,从2010年三季度到四季度末,总共产生了新增销售存量230万方,今年一二月仅产生存量10万方,总体市场存量这段时间仅为240万方。如果考虑到部分存量能够进入金融市场(开发商抵押贷款),市场必须要出清的市场存量可能不足120万方,而2010年重庆月度成交量为167万方,因此市场8个月新增存量仅仅相当于市场20天的销售量。显然这样的市场存量对整个卖方市场没有任何的压力。

  如果我们简单点,用几何关系来求解,即假定如果市场三个月的存量可以让市场价格产生波动,那么今年供应和需求要用多长时间才能达到这个水平?

  如果我们用重庆市的数据,那么答案显然相当悲观。即今年一年时间恐怕也不能完成这个水平。

  在其他城市呢?恐怕更难。笔者寻找了一些限购的城市,无一不非常清楚的显示,限购城市供应量在这个期间均呈现出大幅度下滑,其下滑幅度基本与需求保持同样的步伐,有的城市甚至下滑更加剧烈。

  我们还将对这个数据进行更深层次的解读,即我们需要反思的政策出台以后的效应到底指向了何方,现在的供应水平是正常水平还是受到政策抑制过度了的供应水平;现在的需求是正常需求水平,还是被政策抑制住了的需求的反应。

  基于房地产市场近几年弹性较大,这里找不到一个明确的线性数据做支撑。但如果用重庆市开工量来说明,2010年重庆市开工量较2009年上涨幅度大约80%,但反映出来的房屋供应量却仅仅10%左右,意味着市场有大量的在建未售的项目存量积压,在这种背景下表现出来的供应温和上涨,更准确的解读应该是供应的抑制作用,而需求的萎缩,反过来也可以解读为,因为供应的萎缩导致的需求萎缩,即需求不是被政策抑制的,而是被供应抑制的。

  如果我们对上述数据的分析是正确的,那么我们认为新版调控政策出台以后,市场正常供应节奏被打乱以后,供应短期大幅度减小,而导致供求关系的逆转时间延迟,从而导致今年整个市场向买方市场转换的时间推迟。

  王雪松 观点地产新媒体专栏作者

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