博鳌人物志之李战洪:我不认为房价已经回稳
作者: 梁嘉欣     时间: 2010-09-10 00:12:03    来源: [ 观点地产网 ]

今年下半年推出的房和未来两、三年之内推出的房都是在2009年和今年地王项目的地块开建的。

  观点地产网 梁嘉欣 即便调控来临,金科今年的发展战略并未有任何调整。已经全国布局的金科,更是不忘稳固其在重庆市场的地位。

  据了解,今年上半年金科在重庆市场实现了27亿的销售金额,并在销售金额、销售面积和销售套数方面取得冠军。就金科今年120亿销售目标而言,重庆市场就完成该目标的四分之一。

  重庆金科集团副总裁李战洪解释,这是金科的“三零一零大重庆战略”。

  李战洪解释,重庆是中国最大的直辖市,有3000多万的人口,包括地级市在内有43个区县,未来重庆的住房购买力在中国可谓最强。“我们计划用10年的时间进驻到其中的30个区县去,现在这方面的步伐正在加快。我们预计分三步走,第一步用3年的时间进驻10个,第二步再用3年的时间再进驻10个,最后4年的时间再进驻10个。”

  调控以来,商业地产在调控收紧下抗周期的优势逐渐显现,不少房企开始考虑进军商业地产,部分更开始布局。早已在商业地产练兵多时的金科,尤其在酒店经营管理上,已日渐成熟。李战洪表示,在未来两到三年里面,金科新增的酒店数不会少于3家。

  问及其对房企进军商业地产的态度,李战洪表示:“房地产已经不单单是住宅,开发商应该积极主动地进入到各个领域。”

  以下为观点地产新媒体对重庆金科集团副总裁李战洪的采访实录:

  观点地产新媒体:6月金科在苏州寒山寺取得的一个项目,商业面积比例比较大。据了解,金科过往以住宅开发为主,为什么会在苏州尝试这类商业比例较大的项目?

  李战洪:大家关注金科的时候忽略了一个最重要的问题,就是金科在酒店经营管理上是很成熟的。

  寒山寺的项目,一个关键的点是规划有一家酒店,当然还有电影城等等,然后才是住宅。金科在重庆的酒店项目,服务、管理等条件在重庆都是排前列的,而且都是金科自己在管理。很多开发商看到有酒店的项目就怕了,而金科是主动去竞夺这块地,最后以起拍价成交。在未来两到三年里面,金科新增的酒店数,不会少于3家,目前已经在建了。

  观点地产新媒体:除酒店之外,金科是否有尝试其他商业地产模式?

  李战洪:还有一些专业卖场,像金科的机电城,还有红星美凯龙项目等等我们都已经介入过。而且我们的商务式酒店,其实很多都带有写字楼。

  现在的房地产,都是HOSPCA。H是酒店,O是商务办公,S是商业购物中心,P停车场,C社交空间,A是公寓。房地产已经不单单是住宅,开发商应该积极主动地进入到各个领域。

  金科进入到商业地产也已经是很久之前的事了,比如说金科大酒店都已经4年了。

  观点地产新媒体:那么金科在这场新政中,是否有作出应对楼市调控的战略调整?

  李战洪:金科的发展轨迹不变,如果因为新政就手忙脚乱,那是开发商信心能力不足的一种表现。地产行业从2005年开始,新政是不断的,所以企业一定要适应政策。房地产的周期性规律决定未来的的大趋势。所有的政策,在一年里面或者半年里面会影响着市场,但不能因为这一年半载的小波段里把企业的大发展给影响了,因为大趋势还是不变的。

  地产的规律性,是整体向好的。2007年紧,2008年底开始松,现在又紧,这样一个松紧交错的规律,使得房地产对中国国民经济的平衡有了巨大的作用。把握了地产的规律性,不要因为它的松紧而乱了方寸。踩错了点,企业的发展就会受到限制。

  观点地产新媒体:您认为这次调控的波段会延续到什么时候?

  李战洪:我觉得是在明年春节后,因为政策出来都会有一个滞后性。

  观点地产新媒体:这次新政的目的是为了平抑过快上涨的房价,那么根据不久前公布的7月统计数据,7月商品房价格环比只上升了1.1%,这是否说明调控的目的已经基本达到?

  李战洪:虽然是轻微上升,但这个统计里面也有着误区。统计时对房子并未分类,保障房的量在加大,这样综合统计平均房价可能就下来了。

  但事实上是,现在经济的发展和社会水平提升,改善性用房已经成为现在的刚需。在这个情况下,高品质的房子、大户型的房子就开始好销了。假设某段时期,高品质的房子比较集中,那么这个时期房价的统计又会上来。而在保障房集中地时期,房价的统计数据又会下去。

  我不认为房价已经回稳。今年下半年推出的房和未来两、三年之内推出的房都是在2009年和今年地王项目的地块开建的。因为开发商的周期,所以这批土地上的项目都会集中出来。而且这些地块都是在好地段,品质要求也非常高,这就可能支持了比较高的定价。又回到刚才那点,一定要分类统计,品质高的房子跟中低端的房子不分类统计,体现不了真实的房价水平。

  这也牵涉到比较深一点,人人买得起房的主张是不对的,让人人有房住的主张才是正确的。房地产的市场总共就是两个方面的市场,一个是租的市场,一个是售的市场。租的市场是由政府来负责,比如说公租房供给那些买不起房的人住。售的市场是商品房的市场,为改善性需求的人群提供产品。

  观点地产新媒体:近期国土部曝光的1400多例闲置土地名单,您对此有何看法?

  李战洪:房地产开发有几种,第一类是开发商是只拿地不开发,然后通过置换赚取差价。第二类开发商拿了地以后,慢慢地规划、慢慢地开发,以时间来换取利润的空间,这种开发商以港澳开发商为代表。中国大陆的大部分土地开发商都是以现金流为导向,是做规模的,拿了地就快速开发、快速开工、快速销售。

  现在的政策,基本上整治的第一类和第二类。虽然我觉得,盈利的模式有多种多样,只是他们企业采取的盈利策略或者经营策略不一样,这个很正常。但以前可能是政策允许前两类情况,现在政策对这方面开始关注,收紧了,才让他们曝光了。如果坚决果断,以后这方面的情况自然就少了。

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