博鳌圆桌(二):房地产金融创新
作者:     时间: 2010-08-13 17:43:10    来源: [ 观点地产网 ]

房地产开发模式的创新,经营品种创新,既是房地产开发商和从事房地产金融行业的人面临的现实需要,也是永久的课题。

  2010年8月11日-14日,2010博鳌房地产论坛在海南博鳌开幕。论坛邀请了樊纲、周其仁、陈淮、巴曙松、陈启宗、任志强、刘晓光、施永青、凌克等学者和企业精英参会,共议“新政下的中国房地产”。

  13日下午,博鳌房地产论坛进入博鳌圆桌论坛讨论环节,讨论环节的嘉宾主持为:

  盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司董事长 张民耕先生

  参与对话的嘉宾包括有:

  金融分析家、清华大学经济管理学院博士 杜丽虹女士

  香港科技大学商学院财务学系教授 颜至宏先生

  世邦魏理仕中国区首席运营官 金 勇先生

  平安物业投资管理有限公司董事长兼CEO 邹益民先生

  高和投资董事长 苏 鑫先生

  昌盛中国地产有限公司董事长 邹锡昌先生

  卓越集团副总经理、融资总监 邬风柏先生

  庄凌顾问董事总经理 张映光先生

  以下为博鳌圆桌第二环节讨论内容的文字实录:

  张民耕:我想我们这里面除了金融创新以外,今天下午讲的比较多的还是风险管理问题。其实创新和风险管理永远是一对对子,咱们从创新开始到风险管理作为过程,然后其他有体会的人都一起聊一聊。苏鑫先说说你的创新。
 
 
  苏 鑫:既然说创新,就得有创新的思维。创新的思维第一个体会就是敢于创业。我去年从SOHO出来,跟潘总已经干了11年了,干到董事。我跟潘总说应该出来创业。为什么呢?就是一种冲动,就是觉得自己应该圆一个梦。
 
 
  受张总影响,基金是一个方向,基本上就是这样一个思路。我原来在SOHO一直管销售,我能看到民间资本最近五年茁壮成长,这些钱没有太多去处。你要创新,除了要有心态之外,你能在市场一线看到机会,这一点是特别重要的。我就先说这么多。
 
  张民耕:苏鑫说创新源于心态。然后又看到社会有大把的钱,有26万亿人民币在那里顶着,我们什么事不能干。谁还有创新和创业的推动。
 
  邬风柏:我来自深圳卓越置业房地产公司,座谈万科的肖莉谈了即使手上有190亿现金,还是不敢用。所以业内是把房地产企业说成持有大把现金的穷人,就是因为风险的问题。
 
 
  我谈两个体会,谈创新必须谈风险的问题。我们研究金融产品,从05年就是集合性单一信托。其实开发贷也非常好做,成本也非常低。我们05年做这个业务,尤其是07年9月份到08年3月份,当时信贷规模调控,国家所有商业银行都是信贷规模控制你了资金,由于规模的问题,我们其实从银行跨了一个渠道。债权人变成了信托公司,信托公司其实也是募集了私人银行的客户。这个业务使我们2005年10个亿规模渡过了难关。
 
  第二件事情,我们这个企业是在09年11月3号在香港上市,当时因为股价问题,我们放弃了。其实我们放弃,我们是有资格的。08年准备上市之前,我们在09年9家在香港上市公司里唯一没有拿可转债的企业,所以我们有资格放弃在09年11月3号这个上市,就是我们没有太多压力,财务非常稳健。所以给我们很大的机会。所以我刚才讲创新,其实给你带来了一个防范风险的机会。
 
  张民耕:创新就是和风险结合在一起,创新是为了创业,同时创新也是为了防范风险。刚才颜教授说的非常好,上市公司可能也有一个金融上不断创新,房地产商要逐渐两条腿走路。
 
  颜至宏:因为我以前在国泰的时候,常常看到房地产方面。那个时候国泰有一个很好的地方,他愿意把内部人才交流,在建设公司那边遇到的问题,或者市场有哪些风险,房地产公司常常没有这方面的人才。所以国泰会把一部分人才借给他们用,帮助风险控管。
 
 
  国内房地产这方面再往前走会遇到一些问题,比如如果创新的话,可能会遇到一些问题。国内想做一个房地产的指数,这个指数建立就不是很容易。这些东西都是涉及到相当多的学术方面或者技术方面的问题,这个是将来要走向房地产创新。这部分人才培训,还有公司愿不愿意投钱进来建立一个,能够帮助房地产行业把握风险,这是值得我们注意。
 
  杜丽虹:我想说几句关于基金的问题,我是觉得现在大家整个地产行业都有一个基金的热潮,但是其实很多做基金的企业把它当做一个地产企业融资手段,但是有的时候你需要反思一下在投资人那个角度上,一个地产基金它的存在价值在哪。
 
 
  一个私募的基金他区别于REITs,它的市场价值它满足一类特殊投资人的投资偏好。在国外,REITs是一个相对提供稳定投资的产品。私募基金它的风险比REITs要高,当然收益也相对更高一些。所以他面向的一类机构投资人,这类投资人一方面期限更长,能够承受更大风险。
 
  另一方面,他们对于项目的识别能力和控制风险能力也更强一些,所以对于一般投资人来说,会觉得风险比较大的项目,在他们那儿风险就不是很大。所以基金存在价值就在于他对投资人做了细分,因此国外在成立基金的时候,其实他每个基金是有非常明确的定位,这一点是国内的基金,就是大家现在都在成立基金,但是基金定位不是很清晰。
 
  国外基金分成几类,一类是机会型的,这类风险最大,但是收益也最高。另外有一类是增值型的,他收购一些项目,然后把它进行增值后再出售。还有一种核心型的,就是持有一些成熟的商业物业的项目,从这种策略上的区分,国内基金还看不到这样的细分,另外从产品类型来讲,比如新加坡的嘉德,他旗下基金会有分住宅开发的,商业部分也有分写字楼、商场、服务型公寓、工业地产的,还会具体区分新加坡、日本这种成熟市场,还是比如越南、印度这样风险比较高的市场,还是有套利机会的市场。这种细分根本目的使基金更符合投资人偏好。
 
  在国内比较好的是保险公司可以投资于不动产,这虽然是一个资金的来源,但是对于保险公司这个投资人其实就是地产企业研究并不是很多。这个投资人想要的是什么?他需要的是一个比较稳定的东西。
 
  虽然现在没有明确规定,但是我想他不会以物业公寓价值入帐,如果以公寓价值入帐,出现价值暴跌的话,保险公司资本金会损失很多,这个应该保监会不会允许,应该以租金收益、出售兑现收益入帐,头几年就只能是租金收益。租金收益,保险公司会要求租金收益应该在7%、8%的水平,他觉得不动产相对于债券,风险要高。
 
  按照风险评估,他要求7%、8%收益率。现在国内这些不动产项目,你是否能给保险公司提供这样的收益?如果现在项目不能提供这样的收益率,你用什么项目可以提供这样乐观收益率呢?包括上午孟总提到的养老地产或者工业地产等等,总体来说,现在虽然大家都在成立基金,但是很多时候是地产企业从自己融资角度去考虑我有什么项目要卖,我希望融到多少钱,但是其实你另外一个角度,你需要了解你的投资人是什么样的,你为他们设计一些他需要的产品,这样基金才是一个双赢的渠道。
 
  张民耕:学者提的问题确实是预见性和深度是不一样的,给我们进行做基金过程当中提出了一个问题,就是做基金本身又有一个市场定位的问题。
 
  现在做基金是为了什么呢?做基金就是为了解决社会上大量资金资源错配。巴曙松说过一句话,现在钱是股票不敢买,房子不让买。刚才杜小姐又讲到了现在保险资金是各个资金追逐的对象,现在正好有中国平安的邹先生在这儿,能不能给我们一点希望。
 
  邹益民:各位都在谈金融创新或者房地产开发模式创新,其实可以看到这么十几年走过来,我们房地产开发商是非常的累,他们一方面要去拿地,要去筹钱,要去盖房子,要去做销售,大部分房地产公司老板们是从头做到尾的,整个链条都在做,但是其实每一个人也好,每一个公司也好,他都有他的专业。
 
 
  你可能是某一个人是专业特别会拿地,例如合生,早期他们拿的地非常棒。有些人可能特别能够筹钱。其实找亲戚朋友借,这也是一种私募。只是不是那么正规而已。这几年,宏观调控又是一会儿一个事,所以大家感到筹集资金比较重要,再加上现在市场上有很多资金,所以私募、房地产股权投资这就逐步逐步被大家的提上来了。
 
  如果回过头看美国、日本,其实开发商是开发商,出资人是出资人,出资人跟开发商可以是分开的。这个开发商严格讲就是把有钱人愿意投资房地产的资金拿过来,然后去对土地进行规划,对项目进行规划,我们在香港叫做项目管理者这么一个角色。规划之后他自己又不干,他又扔出去给建筑商去做。他所做的角色就是去做一个项目策划,把项目策划书交给房地产投资基金,把钱拿过来,然后再找建筑商去完成这个项目,再找销售商把它卖掉。这样的话你就把自己专业做得越来越专业,你也可以走得路越来越好。
 
  张民耕:从全能香港模式向分工的美国模式,这也是房地产开发企业走的业务创新道路。这个路我们希望越走越顺利。现在开发商确实很累。如果能够分开,投资是投资,开发是开发,销售是销售,物业管理是物业管理。这个时代一定会到来,随着我们的创新。金勇先生,你从这个过程管理和策划角度看看我们创新。
 
  金 勇:对创新谈了很多年了,我还主持一点创新的事,我在华尔街做的时候,华尔街创新更多围绕各种各样监管制度,在各种各样法律和条文里面可以找到一些缝隙,可以做一些事情。这是跟国内差不多的。
 
 
  第二种就是把风险和回报不同的配比,把两边能够配起来,这也是创新的方式,国内六年前就开始,前几年都是我怎么样拿完地开发,也就是怎么样把钱忽悠过来,找各种各样方式说你这里能到银行贷款,主要目的就是忽悠钱,忽悠来了能够开发。到现在随着商用地产发展越来越快,现在可能到了一个创新很好的契机了。这个时间我们可以看到,就拿一个做商业物业整个的投融资,从时间点来讲,像恒隆地产要做一个项目花15年。商用地产前7年或者前5年,70%出资率之前,你的回报率实际上不够付银行贷款。
 
  在这种情况下,银行贷款一点意义都没有,而银行贷款在现阶段是最便宜的资金成本了。恒隆用的完全是自己的钱,而且没有负债率,这是成功很重要的因素。如果有负债率,前七年是负的,你物业里面连贷款都还不起,还要贴钱。到有什么时候的时候,会逐渐用一些别的金融手段把自有资金替代出来。这个过程从0年到15年,资金运作非常复杂。要达到资金整个投入,像恒隆地产做到30%多,资金里面技术手段很有意思,这是一种真正的创新。
 
  真正到我们每个物业经营里面,它适合于不同的物业、适合于不同的经营条件下,我们可以有一种不同的结构,可以有不同的资金来源,得到不同的回报和风险的配比,我觉得这是我们往下要做精的事情。现在确实是一个好的契机。
 
  张民耕:金先生说的是把商业地产通过创新做精,使它能够有稳定回报,能够符合金融产品需要。邹锡昌先生,在房地产模式创新下你有什么感受?
 
  邹锡昌:我是比较早做商业地产的,我是95年,当时在广州老城区里,我们盖了总面积30万的综合体。那块土地是部队用地,土地方占35%股权,我占65%股权,我一个人投资,那个时候95年的时候,正是我们朱鎔基打击房地产的时候,房地产不能贷款。当时也没有什么房地产基金,完全是自有资金来源。
 
 
  那个时候我算吃了豹子胆,在我们开工过程中又碰到亚洲金融风暴,香港一个基金当时答应投资3.5亿,最后他损失惨重,也不投资了。我咬牙挺下来了,到99年我建成了,中途确实资金不够,卖了10%的散铺。因为我们商场面积也大,广州市除了天河城,我们是最大的。
 
  我们12万经营面积,卖了1.1万平方,但是卖的也是比较偏的位置。以返租经营形式返租回来。商场卖散了肯定不是一个好商场。这个大道理是对的,但偏偏我这个中华广场卖10%,但是我是返租形式,通过这五年统一经营,中华广场变成一个另类,没有因为卖散而不行。
 
  到05年我交给小业主的时候,他们做什么都不影响我们的大局和我们知名度。实际上现在小业主还是自动找回大的商家经营。在现在来讲,好在我做了一个中华广场。我们现在租金回报相对是很高的,确实有30%、40%回报,但是做商场一定要守得住。前三年很重要,可能搞不好,为了稳定你的客户群,为了经营,为了打响知名度,可能要亏小小。
 
  三到五年水一定要过,过了这个就康庄大道了。这跟住宅不同,做商场我认为还是地段、地段、地段。商业一定要在旺的地方做,才能做。现在住宅老是给人骂,这两年实际上调控,以广州为例,写字楼今年实际上是涨的很快,上半年从两万快,现在平均写字楼广州已经上涨到2.3万到3万元之间。好的商场基本上没有人卖的。所以商业物业还是很值得投资,也值得各房地产基金投资,唯一一点,投资前几年利润低一点,后几年可以高一点,这样就可以达到丰收。
 
  张民耕:邹锡昌先生讲的是经验之谈,我的体会就是伟大是熬出来的。熬的过程需要一些创新,股权融资、固定回报返租,总之不能弄散了。最后我隆重推出前《财经》杂志资深记者,也有创业冲动的张映光先生。你面对房地产运营模式的创新、经营门类的创新、房地产金融创新这种滚滚而来的热潮,你有什么感受?
 
  张映光:首先在座的都是做开发、做基金的,都是专业人士,我不是什么专业人士,以前是做媒体的,现在做的事情也是跟媒体关系很紧密。所以信息比较多一些。也就是从旁观者角度。
 
 
  我很同意张民耕谈的一个观点,美国有这么多金融创新产品,他实际上也是逼出来的。就是在老的模式走不下去,才有新的模式。我们确实在08年的时候有几种模式玩不下去了。
 
  第一种模式,咱们说资本模式投上市前私募这个模式,这个模式时代可能终结了。这个模式给基金创造的很多暴利,比如说恒大一年两年没有上去,但是上去后,还有四倍回报。我跟美林蓬钢交流这个事情的时候,他也说到我现在才考虑新的模式。为什么?因为上市前私募这个模式做不了。确实好的公司也不多了。这个背后就是拿地,然后上市,再拿地这种方式维持不下去了。
 
  第二种就是作为开发商来讲可能现在也面临一个困境,大型开发企业,尤其是住宅开发企业,当市场特别好的时候,地王频现的时候,他不敢拿地。经过08年调整之后,我们看到理性民营开发商不敢拿地了。市场不好的时候他也不敢拿地。有一些企业有独特模式,比如像SOHO模式、恒隆模式,我跟他们都沟通过,他有一个困惑问我,我们利润这么高,卖的这么好,为什么股价不好?为什么SOHO股价总是上不来?
 
  因为资本市场投的是预期,你永远是一个项目一个项目在做,确实对房地产投资来说,这是安全的。你永远不储备土地。但是对资本市场来说他不认可。他看不到你的预期,也许你明年没有项目了,利润就掉的很厉害。
 
  所以这是资本市场给你的评价,他是一个悖论。还有企业有这样一个困惑,市场好的时候,我为了追求快的周转率,我必须降价销售。市场回来了,我又没有货卖了。
 
  过去十年高增长模式可能现在发生变化了,我想人民币基金前景非常广阔,包括商业地产前景非常广阔,一些大开发商必须做一些成本结构调整和资产配置,可能以后一些大的品牌开发商往两个方向走,一种就是走投资方向,恒隆是开发商,SOHO是开发商,但是更像一个投资商了。
 
  比如恒隆地产99年价格最低的时候拿了一个住宅项目,他用了10 年,07年市场最好的时候卖了一个最高值,但是在大陆是不可能的。另外一种类型就是往建筑商方向发展。人民币基金我最欣赏的就是凯德模式,他确实是一个成熟基金模式,有住宅基金、有商业基金,他可以用一个对冲基金筹的钱投商业,他把风险由民间资本承担,而不仅仅由银行和购房者承担,他对整个市场来讲,对房地产长期发展来讲是一个很健康的事情,是一个健康的推动力。我觉得在座的探索是一个先行者角色,是探讨未来主流商业模式。
 
  张民耕:房地产开发模式的创新,经营品种创新,既是我们房地产开发商和从事房地产金融行业的人面临的现实需要,也是我们永久的课题。和凯德置业这些优秀基金相比,我们确实还有很长的路要走,我们也会一步一步走好。谢谢各位坚持到底的参与者。
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