地产精英 博鳌论剑之重塑的竞争力
作者:     时间: 2010-08-13 11:59:35    来源: [ 观点地产网 ]

新形势、新政策、新市场,以及无法预知的未来,都是行业和企业无时无刻面对的挑战。

  2010年8月11日-14日,2010博鳌房地产论坛在海南博鳌开幕。论坛邀请了樊纲、周其仁、陈淮、巴曙松、陈启宗、任志强、刘晓光、施永青、凌克等学者和企业精英参会,共议“新政下的中国房地产”。

  新形势、新政策、新市场,以及无法预知的未来,都是行业和企业无时无刻面对的挑战。在新政调控下的中国房地产市场,房企将如何正心修身,重塑竞争力?

  13日中午,博鳌房地产论坛的第三场亦最后一场精英对话正式上演,本场对话的嘉宾主持为:

  中房集团理事长、中国企业联合会执行副会长 孟晓苏先生

  参与对话的嘉宾包括有:

  著名经济学家 建设部政策研究中心主任 陈 淮先生

  中原集团主席 施永青先生

  汤臣集团有限公司副主席及执行董事 汤珈铖先生

  世邦魏理仕中国区首席运营官 金 勇先生

  昌盛中国地产有限公司董事长 邹锡昌先生

  黑龙江宝宇房地产开发集团董事长 龚保民先生

  以下为精英对话的文字实录:

  孟晓苏:咱们这个论坛采取一个简短的方式,我给每个人想点问题。

  论坛给咱们出的题目是朝内向外 重塑竞争力。咱们说是面向新形势、新政策、新市场以及无法预知的未来,房地产企业怎么样修身养性,修成正果。

  这个题目不好论,我做政府工作十多年,做企业工作也快二十年了。房地产企业跟政府、市场都是紧密相关的,现在的市场都制约着房地产业和现在的政策。

  陈淮作为一个政策专家,刚才我们首先听了他一番讲演,陈淮刚才已经把地方政府、开发商、银行都数了一遍了。毕竟你是政策专家,刚才给房地产企业也出了不少好主意,怎么样发展、怎么样生存。

  我先替陈淮先生做一个声明,他不代表建设部,他那个政策研究中心是属于小沈阳说的“人还没死、钱没了”,国家不给拨款,但是你毕竟是住建部的政策研究中心主任。

  最近出了一件事,中心和建设部两家说的不一样了。他们一位副主任说下半年不是所有调控政策都延续。央视一批,住建部马上出来表态,我们继续执行抑制需求的政策。这个让我弄不明白了,这个就是我需要请教作为主任的陈淮专家,下半年到底是政策继续加码还是放松一点?

  陈 淮:刚才孟总给我们推销以房养老模式,人要准确推算自己活多长,就可以最精确、最划算买这种产品。他刚才没说,你刚签了字,第二天人没了。

  有一回开这样的研讨会,我说上帝你给我看看我能活多长,上帝说这个太难。后来我说讨论一下下半年出多少政策,上帝说那还是看你能活多长得了。

  政策是人们的主观判断,但是我们可以有四个方面是一定可以判断的:第一,坚定不移盖更多的房子;第二,坚定不移完善住房保障体系;第三,坚定不移支持农民工进城和发展二三线小城市;第四,坚定不移支持老百姓住房从脱困期向改善期的改善。

  所有政策都围着这个。第二层,别把和短期市场运行不一定有关的一些政策也当成跟你过不去。比如说大家都在讲通胀,维护国民经济稳定运行需要调整利率,不一定冲着房地产来。

  房地产是繁荣还是低迷,该升息也得升息。也以为领导说要廉洁自律,你就以为批评你,别那么不自信。

  第二,别把长期建设的目标也当成针对你。有关税负的讨论实际上是我们关于房地产业以及老百姓持有资产,社会财富如何长期公平分配的一个重要方面,它不是调控房价的工具。

  第三,别把建设保障房这样一个只要没有到共产主义之前一定永远存在的任务当成调控房地产短期下半年的任务。

  第四,别把 09年保增长、保民生、保就业特殊阶段的特殊政策恢复到常态当成从紧从严,把这个去掉了,只剩下两块,一块是抑制不合理的投机性过度需求。第二,继续促进房地产有效供给增加,包括土地和投资。谢谢!

  孟晓苏:下一个我们问问香港中原集团的施永青。施永青先生可以在香港被称为楼神,他对楼市判断非常准确,而且是我们大陆房地产业的老师,房地产企业在新形势下怎么发展?
 
  第二,到底以住宅为主还是以商业地产为主?
 
  第三,到底以刚性需求为主还是考虑投资性需求呢?到底现在该不该买房?买了今后是会涨还是会跌,是不是我们应当到海外去买房呢?
 
  施永青:其实从市场情况来说,我自己看现在投资需求还是挺大的。他还是找机会,只要政府的政策不压住的话,我相信资金还会流出来。
 
 
  最近交投量在上升,交投量升,你套现能力就容易了。业主要求的价格也会上升,所以我昨天晚上说我估计未来短期里面价格跟交易量都会上升。这个是短期的。长远一点,我对中国房地产其实是有担忧的。
 
  现在大家以为理所当然的农民进城,每年有1000多万,这个是不是可以永远保持这个情况呢?我自己看农民进城的基础是要工业化,城市里面工业发展才有工作给农民做。工业不增长,不可能有这么多农民。
 
  现在西方经济可能出现一个很长时间的,起码是增长不前的情况。中国的工业很大的程度受出口的带动,但是现在出口,当然这两个月都是增长的挺不错的,但是已经出现的情况就是全世界都已经在用中国的产品,中国有些产品是占领了世界市场的90%多。
 
  好像温州的打火机,全世界都在买中国的货。那你的政府还有多少空间?难道你把你的产品用到火星上?如果中国不解决基层民众需求,在分配上让普通人民也可以分享的话,你的需求不增加,工业化程度就没法提升,现在已经产能过剩了,这是将来房地产需求很大的影响。
 
  另外现在是走前了一两步了,以前我看到深圳也有很多空置,但是因为经济增长快、人口增长快,这个矛盾不大。这两年我看到空置情况又开始严重了,已经提前建了这么多房子,如果政府政策有改变的话,现在大部分开发商都感觉良好,因为金融海啸后,政府放了很多钱出来,都是一片乐观,现在我担心乐观的人太多了,那出问题的时候这个冲击比较大。所以我只是短期看好,长期我觉得需要谨慎。
 
  开发商、经营者怎么做呢?你先要了解这个大环境,你才可以正确定位,才可以保留实力。未来乐观竞争不是单靠政策、地价上升,开发商还需要在管理能力上、市场能力上、监控成本能力上、产品质量上比其他发展商有领先的优势,未来是竞争激烈的市场。这是我的看法?
 
  孟晓苏:老百姓该不该现在买房呢?
 
  施永青:买不买房先看自己能力,在这种情况下,你光有首期,收入不稳定的人就不要买房。如果有钱的话,我还是赞成买房。如果贷款不是太多,在房地产不见钱的机会还是比在金融市场不见钱的机会小。
 
  我身边的朋友在金融市场里面倾家荡产的很多。在房地产还是赚到钱的人很多。所以我认为你的机会不是太高的话,还不要在金融市场搞太多,所以有钱我还是会买的。
 
  孟晓苏:咱们该问问年轻人了,汤珈铖,他是汤氏集团掌门人,你的父亲为地产行业做的贡献非常大,建设了一批具有示范效果的房子。
 
  但是这些房子也在06、07年让你们汤家饱受折磨。一个月好几个部门都去调查,说汤臣一品居然敢卖12万的高价,得打压。可惜那个时候老父亲不在了,让你们孤儿寡母这么艰难的生活。
 
  现在你们不光房子卖的好,而且最近汤氏集团也后继有人。买你们汤臣一品12万一平米的人,他们是不是赚了?
 
  汤珈铖:是赚钱了。汤臣一品当年开了12万元的均价,引起国内很多的反响。
 
 
  我想说明,我们汤臣一品跟汤臣集团在这么多年在上海是有一定影响,伴随着浦东发展趋势,所以我们在上海盖了第一个五星级酒店,第一个服务型住宅,第一个甲级的办公楼。
 
  汤臣一品原始概念也是看到在浦东这个国际金融中心是需要有一个这样的一个非常高级、国际性的住宅项目。而且面积为什么这么大,也是考虑一个国际金融中心需要吸引很多外资过来投资,外资老板需要什么样的居所,我们按照这样的理念来构思,不是纯粹为了商业利益。
 
  如果说汤臣一品的地理位置,我们盖一些面积比较小的,我们单价可能卖的越高,销情可能更理想。所以汤臣集团的概念并不是获取最大利润,而是想继续为上海浦东做一些配套。
 
  孟晓苏:现在销售情况怎么样?
 
  汤珈铖:现在销情不错,卖了接近60套,也租了50多套。现在价钱还高了一些。
 
  孟晓苏:你对中国高档房未来前景怎么看,是不是还有市场?汤臣一品是否也愿意跟其他企业一样建点廉租房、经济适用房?
 
  汤珈铖:我想每个企业定位不同,每个房地产产品也有不同顾客群,不可以一概而论。汤臣还是会继续发挥豪宅品品牌建设的一个无形的价值。我们也继续想在盖房子方面从全世界领先的项目引进中国大陆,给中国更好的居住环境。
 
  孟晓苏:非常高兴你们还能坚持盖高品质房的概念。
 
  下面我们就得该问问海外来的世邦魏理仕金勇先生,你们是最权威的能够给企业包括给政府提供全方位服务的品牌企业,我先替行业咨询咨询,未来我们行业还有多长时间发展?下半年到底是怎么调控?
 
  金 勇:从我们行业来讲,实际上我们行业下一步走的应该是进一步的细化、进一步的专业化,最开始我们回顾十几年发展历史,最开始是以制造为主,基本跟生产电脑差不多,做完后就卖了。
 
 
  逐渐发展到在住宅产业里面开始细化,有高端的,有非常精品的,然后逐渐有大众的,现在逐渐的在住宅市场内部已经发展比较成熟了,现在正在向商用地产这个范围发展。
 
  在这个方面,我们看到对专业性要求更高了。对管理的水平要求也更高了。所以我们整个行业发展应该是越来越细化,越来越专业化。
 
  我们会看到有一个趋势,开发商以前什么都做,逐渐发现一个是管理越来越难,另外专业化越来越深了,也就应该越来越多靠外面的服务型企业、外包,就是这个趋势是一个比较长期的趋势。
 
  所以我们对整个房地产行业发展是非常看好的,因为确实我们公司有 200多年历史,我们一直跟着全球市场走,我们看到别的国家市场发展整个历程,再看到国内发展,实际上我们看到这个市场还是一个很初期的市场,我们有很多事情可以做,这个市场的深度、广度都还有很大的可以发展的方向。 
 
  第二个问题,对政府的事情。看到全球整体的房地产市场,包括这么多年的发展,我想这种调控的事情真是希望他是一个短期的,就像我们开车的时候,一会儿快、一会儿慢,给我们在行业内经营者带来的判断是很难的。我觉得逐渐的我们要看到的政策、监管是在一个比较稳定的程度上,这样对我们可持续性的发展,无论是从时间上来讲还是从行业内部专业化来讲都是有好处。
 
  因为经济发展是一个比较动荡的或者是周期性比较强的,有些宏观政策也是需要有。但是真是希望这个政策越来越趋向稳定,越来越趋向是一种长期的政策来对这个行业进行监管也好、进行管理也好,这样对整个行业发展有一个比较长期的保证。谢谢!
 
  孟晓苏:我得先问问后边这位龚宝民董事长,你是远道而来,你是从黑龙江飞过来的,这可以说是这次博鳌会议运距最长的一次旅行了,你们哈尔滨最近是不是房地产市场要火爆起来了。再一个,你是不是到海南投资了?
 
  龚保民:我们现在坐在祖国的最南方博鳌,我却来自我们祖国的最北方哈尔滨。昨天开幕的时候我没有来得了,哈尔滨正在举办音乐会,我们跟政府共同举办了一场节目。
 
 
  这两天听到我们房地产同行们、专家们对我们十年来房地产的回顾,还对新政下未来的走势做了回顾和展望。应该说我们哈尔滨房地产市场是一个非常稳健成熟的市场。供应量在上涨,房价在上涨,在我们中国的房地产商分成两块,一块是我们政府主导的一块,是保障性住房,一块是我们开发商主导的一种真正的商业性住房。两块同时我想也分成两个阶段、两个市场。
 
  一线城市这算一个市场,二、三线城市又算一个市场,两个阶段,就是一线城市已经先走了第一个阶段,正在进行更多保障性住房和政府要求的房改房。但是在我们二三线城市现在处于第一阶段。我对一线城市的房价和未来走势,我的感觉他是平稳的,这一段只是政府有一些担忧,出手抑制房价过快上涨,并不是真正想把房价打下来。
 
  第二,二三线城市,我想房价供应量可能会有合理的供应,但房价未来的走势一定是上涨的,并且在十年之内肯定是上涨的。为什么么呢?二三城市正在走我们一线城市刚走过的阶段。
 
  中央政府拿出好多优惠政策鼓励地方政府大量进行廉租房建设和保障性住房建设,建一平米拿300元支持地方政府。地方政府要求三五年内完成目前城市区域内的保障性住房。这样地方政府势必要从房地产地块上获得利益来弥补政府要支出的这个,因为地方政府的财政是非常有限的,他就要借贷。
 
  未来十年内他就要在以后时间通过土地的运营来解决这个资金,来还债的问题。所以说,我对房地产未来二三城市的发展是非常有信心。我们地产同仁们要瞄准二三线城市,往那里去进军。
 
  再一个,在这个场合说也不一定能够对上点。但是我感觉应该是有益的。我们从远古时期人们就聚集,逐渐又奔向了城市。现在城市人又逐渐感受到城市当中的拥挤。我们前一段进行了认真思考,农村和林区祖祖辈辈以走出大山和农村为最终目标,对他来说不亚于升官、考上状元光宗耀祖。
 
  偏远山区的农村和林区的人才就已经进入了我们城市,财富也源源不断来到我们城市。但是那里是自然条件非常好,特别是山区,现在逐渐城市化了,城市越来越拥挤了,我想将来有了一定实力的人、有了一定财富的人,要重新回归到那里,那就是说看我们地产商们能不能再一次像营造我们城市一样在比较偏远的山区和农村再制造一个世外桃源。
 
  我想这就是我们未来地产发展转型的商机,我们如果谁先看到这一点,谁先占领这个区域,谁就占领了商机,并且这件事是有益于社会、有益于人民的事。
 
  孟晓苏:我们感谢龚总带来的好消息。但是我要问你,黑龙江老百姓到海南买房干嘛?
 
  龚保民:这是一种休闲地产当中产生的效应,度假地产产生的效应,北方一年四季春夏秋冬非常分明,特别冬季的时候,那里冰天雪地,虽然景色非常美,但是长期生活在那里的人们更向往在冬天能有一个像春天一样、像夏天一样的舒适环境。
 
  随着我们环境逐渐额略,气温逐渐升高,我想我们北方的城市将来会更适合于人类居住。在我们前面都流行这么一个,南有三亚,北有哈尔滨宜春。宜春森林覆盖率占了84.6%,那就是人类未来的方向。
 
  孟晓苏:我们听明白了,以后冬天就住在海南,夏天去黑龙江住在宜春。这样老百姓就要买房了。不过这样空置房就更多了。要不要在海南收空置费?这个事咱们以后再说。
 
  最后请一位企业名字最精彩的一位老总来说话,他这个企业名字叫昌盛中国地产有限公司。我在中房干这么多年我就没有昌盛两个字,所以我们一直是低迷中徘徊,人家是昌盛中国。你怎么样昌盛企业、昌盛行业、昌盛中国?
 
  邹锡昌:孟董事长,很惭愧。我们名字虽然是昌盛中国地产,但是我就没有做到这一点。
 
 
  我做地产是比较早的,我曾经在05年在武汉说过,我应该在中国的地产是先驱,很荣幸没有变成先烈。
 
  我是90年进入大陆做地产,在广州做第一个项目。但可能由于胆量比较小,比较谨慎,所以做的项目不大、不多。在广州两个项目,北京一个项目,现在太原还有一个项目正在开发,天津还有一个项目正在报建。其他几个项目就因为金融海啸、还债,我都卖掉了。
 
  我就没有资格坐在台上的,因为以成败论英雄。08年1月份香港联交所批准上市,但是最后因为金融海啸爆发,我们认购不足,所以上市没有成功,就失败了。后面过3个月后,本来重新再上的,又因为我们另外一个地产英雄超低价格,他也没有上成,把我也拖累了,结果还是没有上成。
 
  以后我就感觉这个市场不行,就没有上市。我感觉不是一个很幸运的人。但是有一点我感觉很幸运,在大陆做一个项目都是成功的,特别是广州的中华广场。
 
  我是港商进入大陆做地产最早的一个。我是95年做中华广场。陈启宗先生说做商业地产要时间长,确实是这样,这个项目我花了10年时间。
 
  商业地产是一个聚宝盆,投资回报也比较高。我也好在做了这个商业地产,有了这个中华广场才没有破产,才现在还可以跟各位交流。
 
  因为07年为了上市,我也头脑发热高价拍了一两块土地,事后到上市不了,为的还投行高息的债券,我就把这些高价拍卖的土地折价,差不多一半的价格卖了还债。
 
  还好有中华广场有稳定的租金收入,在去年的时候,我们国内银行对我们商业地产放款,所以我们就可以借到钱还掉各种债务。所以我们还可以活下来,在这里跟各位交流。
 
  我建议各位做住宅的地产发展商,不妨分精力做一些商业地产,他虽然投资回报比较长,但是最后起到中流砥柱作用还是商业地产。
 
  孟晓苏:你看他给我们出主意了,企业不光要做住宅,还要做商业地产。
 
  各位都发言完了,也不用总结了。陈淮主任讲了国家调控房地产的目的是为了产业持续健康发展。施永青讲了对这个行业长期谨慎、近期看好,老百姓要买房,下半年就出手。汤珈铖讲了对建高品质的房屋,继续保有信心。金勇讲对中国的投资环境和长期发展都有充分信心。龚宝民说不光要在海南买房,还要到黑龙江买房。
 
  邹总最后讲我们一起昌盛企业、昌盛中国。我们这个论坛到此结束。
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