朱中一:统计数据中的新政与房地产市场
作者: 朱中一     时间: 2010-08-12 08:52:55    来源: [ 观点地产网 ]

希望我们的企业要坚定信心,顺应政策的调整,做好市场定位,加强企业管理,促进企业的平稳发展。

  2010年8月11日-14日,2010博鳌房地产论坛在海南博鳌开幕。论坛邀请了樊纲、周其仁、陈淮、巴曙松、陈启宗、任志强、刘晓光、施永青、凌克等学者和企业精英参会,共议“新政下的中国房地产”。

  以下为中国房地产业协会副会长朱中一12日上午的现场演讲实录:

  朱中一:各位领导、各位专家、各位同仁,新闻界的各位朋友,上午好!很高兴前来博鳌参加本次论坛,下面我受主办方的委托,就当前的房地产市场形势谈一点个人的看法。

  我的有些观点是借鉴了不少专家,包括在座的一些专家的观点,当然有一些不对的地方,也欢迎大家批评指错,由我本人负责。

  下面我谈两个问题:第一,“国十条”出台以来的房地产市场运行情况。

  今年以来,中央政府对房地产市场调控措施不断,但1-4月份收效甚微。部分城市还出现了房价、地价越调越高的问题,为坚决遏制部分城市房价过快上涨的势头,国务院于今年4月17号下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。该通知规格高,对遏制投机性的炒作态度坚决、措施有力。投机购房行为基本得到遏制。一些城市房价过快上涨的势头得到了初步的遏制,土地出让的溢价水平明显下降,安居工程建设明显加强。但同时也出现了市场交易量萎缩、观望情绪浓厚的问题,具体表现为: 

  1、房价涨幅整体回落,部分城市有所下降

  国家统计局的数字显示,今年4月份全国70个大中城市商品房销售价格同比涨幅达到12%,创下了2005年有此统计数据以来的新高。

  5月份部分城市过快上涨的势头得到了遏制,全国70个大中城市中,12个城市房屋销售价格出现了下跌。

  二是住宅的销售价格环比下跌0.4%,是09年3月份以来的首次环比下跌。

  6月份全国70个大中城市房屋销售价格指数环比下降0.1%,其中二手房住宅环比下降0.3%。

  7月份全国70个大中城市新建商品住房和二手房价格同比涨幅分别比6月份回落了1.2%、1%,已连续3个月回落。像上海、杭州、厦门、深圳,也可能包括三亚,已经三个月环比下降。 

  2、商品房市场明显萎缩

  国家统计局数字显示,1-5月份,全国商品房销售面积3亿平方米,同比增长22.5%,增速较1-4月份回落了10.3个百分点。

  1-6月份全国商品房销售面积3.935亿平方米,同比增长15.4%。增速较1-5月份回落了7.1百分点。

  1-7月份,全国商品房销售4.58亿平方米,同比增长9.7%,增幅比上半年又回落了5.7个百分点。7月当月全国商品房面积6406万平方米,同比下降15.4%。北京、上海、深圳、杭州、南京、乌鲁木齐、南宁、厦门等一些主要城市都出现了较大幅度的下降。 

  3、房地产投资和新开工面积依然高位增长

  去年房地产投资是上升的,今年由于受惯性影响,和政府对土地出让市场加大了监管力度,1-7月份房地产投资和新开工面积依然高位增长。

  国家统计局数字显示1-7月份全国房地产开发投资额为23865亿元,同比增长37.2%;商品房新开工面积9.22亿平方米,同比增长67.7%;房屋竣工面积2.86亿平方米,同比增长12.6%;住房竣工面积2.31亿平方米,同比增长10.5%。

  但同时也有值得注意的地方,那就是一些主要城市的住房竣工面积在同比下降,这里我有1-6月份40个城市的数字,1-6月份在40个重点城市当中,有17个城市是同比下降的。比如像北海、贵阳、福州、三亚、海口、厦门、武汉、广州、长沙、郑州、宁波、上海、青岛、西安、北京、天津等。

  北海同比下降64%,北京同比下降6.9%。这说明不少企业竣工的速度在放慢,一些地方也可能面临后续供应不足的问题。

  4、土地供应量上半年明显放大

  土地的价格明显趋稳,但完成供应计划不足1/3。国土资源部7月30号公布全年18.5万公顷的住房用地供应计划比去年明显放大。但上半年只供应了5.6万公顷,虽然比去年同期实际供应的2.4万公顷相比,增加了135%,但完成全年计划不到1/3,除天津、北京、江苏外,其余28个省区市完成供应计划都没有达到一半。

  在完成的天津、北京、江苏这三个城市当中,保障性住房比例还是比较高,商品住房比例不是很高。 

  在价格方面,国土资源部下属的中国土地勘查,今年2季度全国地价总体水平呈小幅上升态势。全国105个主要城市地价水平每平方米2756 元,环比增长1.52%,同比增长9.29%。其中2季度城市商业居住工业用地环比地价较一季度分别下降0.36%、1.2%、0.53%。 

  5、办公楼和商业营业用房市场未受新政影响

  1-7月份全国办公楼和商业营业用房销售增速分别为39.4%和36.6%。住宅销售面积增速仅仅为7.1%。1-7月份办公楼销售额同比增长74.3%、商业营业用房销售额同比增长47.9%,住宅为11.7%。此外,投资开工面积方面,办公楼、商业营业用房的情况也高于住宅。 

  6、保障性用房建设明显加快

  2010年保障性用房计划580万套。改造农村危房120万户的任务已经全部分解到地方。中央补助的资金643亿已经全部下发。住建部和各地都签订了目标责任合同。此外,江苏、重庆、厦门、深圳、天津、福州等地还加强了公共租赁住房建设。多数地方保障性按安居工程建设进展顺利。 

  第二,当前房地产市场发展中需要关注的几个问题和对下半年市场走势的预测分析。 

  1、商品住宅的交易量已经从一线城市传导到二三线城市。

  随着宏观经济形势基本稳定和房地产调控政策落实,估计一些城市在房价回调后成交量将有一些上升,回升幅度有多大还有待观察。 

  2、怎样把增加住房有效供给与盘活存量。包括闲置住房以及发展二手房市场、租赁市场统一结合起来,这里有很多问题需要研究。

  首先由于目前市场观望气氛比较浓厚,所以一些开发商缩小了开发规模,拉长了开发周期,竣工量在低位运行。怎样加强住房有效供给,我估计政府有关部门要加强督察的力度。

  另外从国家统计局公布的数字,目前空置商品房1.9亿平方米,住宅为1亿平方米,媒体上炒的比较凶的就是闲置房的数量。老百姓手上有2、3套的还占有一定比例。怎样盘活二手房市场和租赁市场是亟待要解决的问题。

  部分城市目前商品住房的租赁价格有所上升,特别是5、6、7月份,北京上涨了20%多一点,上海上涨10%多一点,深圳上涨了8%。由于房租价格上涨,既影响中低收入者居住的要求,又与物价指数上涨有关联。所以国务院有关领导和国务院有关部门的领导对这个问题都十分关心。所以我们建议政府部门要抓紧制定房屋租赁管理办法,规范经技机构的行为,发展租赁市场。 

  3、土地供应计划完成难度较大。不少城市土地购置面积和完成土地的开发面积仍然在同比下降。

  正如前面所说,国土资源部公布的数字,上半年完成的土地供应计划还不足供应计划的1/3。所以完成全年的住宅用地供应计划难度很大。另外根据国家统计局的数字,从上半年的土地购置面积看,在40个重点城市中,同比下降的有8个城市,其中深圳同比下降99.7%,广州同比下降79.7%,昆明同比下降68.1%,长春同比下降41.8%,南京同比下降41.3%,长沙同比下降33.9%,当然这几个是下降幅度大的。

  另外在土地开发方面,40个城市当中,上半年平均的同比下降是14.6%,其中下降幅度超过50%有9个城市,像西宁、昆明、北京、三亚、成都、太原、北海、长沙、西安,其中西宁同比下降98.6%,西安下降50.1%。

  这些城市要促进房地产市场的持续健康发展,包括今年下半年、明年、后年市场怎么样健康发展还有很多问题要研究。我们建议政府有关部门要适当调整土地的出让底价,确保土地供应计划的增加。 

  4、保障性住房建设计划完成难度我们认为比较大,多层次住房供应体系形成还需要进一步的制度完善。去年国家下达的保障性安居工程330万套,根据全国人大检查,完成的并不是太理想。

  今年在房地产市场还不十分景气的情况下,要完成580万套保障性安居工程和120万户农村危改房,显然还需要各个方面的努力。虽然住房和城乡计划建设部与各地已经签订了目标责任书,但我觉得还要加强督促检查。

  另外怎么样保证市场商品房、公共租赁房、保障性安居工程合理比例,也需要结合各地实际,通盘考虑。 

  综上所述,尽管房地产市场出现了一些积极的变化,但各地房地产市场调整态势不一,政策效果也存在很大差异性。

  从抑制部分城市房价上涨过快上涨的情况看,调控效果已经很明显。但观望情绪依然比较浓厚的情况看,还不符调控的措施要求。

  鉴于今后几个月,引发经济二次探底的可能性不大,完成全年经济增长保八的问题我估计也不大。所以本人估计中央政府调控楼市的政策不会松动,我们也建议中央政府要加大对房价上涨过快、房价上涨过高的城市调控力度,但又鉴于市场不确定因素比较多,包括房地产上下游影响,一些企业对购地问题、开发问题、进度的放慢也会影响明后两年房地产市场,所以我们7月份跟国务院有关部门汇报当中,多次建议目前暂缓出台新的紧缩性政策,以稳定市场的预期,要尽量发挥市场在现行政策框架内的调节作用,同时抓紧制定十二五城镇住房建设规划和中长期建设规划,是短期调控措施和中长期发展制度相衔接。

  在这方面,我们协会自己也组织了一些专家提出了一些设想,我们总的觉得十二五总的盘子建设总量还是比较大的,我们估计每年商品房建设大概在600万套左右,保障性安居工程500万套左右。我觉得我们应该要充满信心。
 
  另外在非住宅地产里面,像旅游地产、商业地产还有很好的发展。在住宅地产里头,老年公寓建设也希望大家关注。 
 
  我们希望我们的企业要坚定信心,顺应政策的调整,做好市场定位,加强企业管理,促进企业的平稳发展。我们也相信由于我们国家正处于城镇化的高速发展时期,我们国家中长期的发展前景依然是好的,特别是在总结了十几年快速发展当中的经验教训,取舍了部分城市泡沫的因素和不健康因素之后,我们国家未来的房地产发展会朝着更加理性、更加成熟、更加协调的方向发展。谢谢大家!
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