上海地产集团重组在即 中华企业“负重”
作者: 邓敏华     时间: 2010-07-20 23:09:42    来源: [ 观点地产网 ]

多数业内人士认为,上海地产集团的房地产资产部分将被注入中华企业。也即是,中星集团的地产资产或被注入到中华企业当中。

  观点地产网 邓敏华:7月19日晚,正在策划重组的上海地产传出新动态,重组方之一的中华企业发布公告称,拟与上海国际信托签订协议,通过信托获得融资4.2亿元。

  与此同时,中华企业还公布了两则人事变动,经该公司控股股东上海地产集团推荐,原上海地产(集团)公司党委书记、董事长陈力将出任中华企业第六届董事会董事;而原第六届董事会张景载因工作调动,不再担任董事职务。

  据悉,张景载或将在上海地产集团有新的任命。资料显示,其曾于1998年开始任上海地产集团另一上市平台--金丰投资的副董事长,并于2001年6月辞职,走马上任中华企业副董事长,历任董事、中华企业党委书记。

  新上任的董事陈力曾历任上海地产闵虹置业公司党委书记、董事长,上海地产(集团)有限公司党群工作部经理,上海房地(集团)公司党委书记、董事长,现任中华企业的党委书记。

  另外中华企业表示,公司同时接到控股股东的通知,公司高级管理人员李敏因工作调动,不再担任公司副总经理职务。资料显示,李敏曾历任中华企业公司经销部经理,上海企华置业发展有限公司总经理、董事长,中华企业股份有限公司总经理助理、中华企业股份有限公司副总经理。

  资产注入方案

  在这一系列的动作之外,上海地产旗下的两个上市平台,中华企业与金丰投资股票一直处于停盘交易状态,除了中华企业与金丰投资以外,上海地产集团最重要的资产还包括尚未上市的地产公司中星集团。根据上海国资委的要求,上海地产集团的资产将要实现整体上市。

  上海地产集团实现整体上市困难颇多,其中最重要的一条是解决上海地产集团的同业竞争问题。目前,旗下的金丰投资、中星集团以及中华企业均涉足了房地产开发业务。

  基于中华企业一直作为上海地产集团地产平台的地位的不可动摇,多数业内人士认为,上海地产集团的房地产资产部分将被注入中华企业。也即是,中星集团的地产资产或被注入到中华企业当中。

  资料显示,上海中星集团的注册资本为人民币10亿元,法定代表人胡克敏,经营范围包括建设基地开发经营,房地产开发经营,自有房屋租赁,房产咨询,建筑材料,金属材料,机电设备,建筑装潢,建材加工,技术咨询等等,目前在售楼盘包括中星海上名邸、华亭新苑、清水.依瓦诺小镇、中星恬园.新城居礼、海上硕和城等。除了房地产开发业务以外,中星集团旗下还拥有中星房地产经纪公司以及中星不动产营销机构等房地产流通部门下属子公司。

  截止2009年12月31日,中星集团总资产为157亿元,净资产为62亿元,资产负债率60.21%。在2009年度,中星集团实现营业收入42.7亿元,实现净利润7.33亿元。

  而根据中华企业的2009年报,截止到2009年年末,中华企业的总资产大约为137.8亿元,净资产为41.9亿元,2009年中华企业营业收入41.23亿元,归属于母公司所有者的净利润为5.87亿元。

  无论是在总资产、净资产、营业收入以及净利润方面,中星集团与中华企业均不相伯仲。若将中星集团的资产注入中华企业,那么中华企业的规模无疑将“扩大”一倍。

  对于这个重组方案的版本,易居分析师薛建雄与一位长期跟踪中华企业的分析师均指出,可能需要双方的博弈和协商才能有结果,目前来看,重组仍有许多的不确定性。

  中华企业的重负

  而中华企业方面,虽然其作为上海地产集团唯一的“公认”的地产平台,但其也面临着不容忽视的问题:较大的资金压力。

  除了刚获取的4.2亿元信托融资以外,在今年5月份,中华企业还分别上海国际信托有限公司以及中诚信托的签订协议,分别融资3.5亿元以及10亿元。两笔融资期限均为两年。

  分析人士认为,中华企业巨大的资金需求是源于其09年以来过度的扩张。09以来,中华企业通过招拍挂的方式获得超过60万平方米的土地储备,共计土地出让款超过81亿元。

  这些土地包括:其以14亿元竞得的宝山区罗店新镇D1-2地块,28.1亿元竞得的杭州江干区章家坝地块,13.2亿元的竞得上海市朱家角镇B7、B8地块项目,与上海房地产经营(集团)以26.24亿元的价格竞得上海市松江龙兴路R19-1号地块等项目。

  进入到2010年,中华企业并没有放弃扩张的计划,根据其2010年股东大会披露的信息,今年股东会授权管理层新增项目投资的权限还将达到100亿元人民币左右,预计中华企业将会进一步增加项目储备。

  而另一方面,中华企业还计划在2010年上半年向上海浦发银行申请借款61亿元用于项目建设,基准利率5%,财务杠杆有可能进一步提高。

  中银国际的一份报告指出,第一季末中华企业的净负债率达到108%,较去年末的78.1%有了进一步上升,资产负债率为73%,财务风险有所增加。

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