专访黄俊灿:金地要踩点 调控不会无疾而终
作者: 周静怡     时间: 2010-07-12 01:51:47    来源: [ 观点地产网 ]

编者按:2010年8月11-14日,中国房地产界最重要盛典“2010博鳌房地产论坛”将在博鳌绽放。观点地产新媒体正式推出“新政:2010 博鳌房地产论坛特稿”系列报道。2010年,是博鳌房地产论坛的第十年,也是房地产面临最严厉调控的一年,在新政下,谁是预言者?谁又能独善其身?

  金地觉得这一次的调控,可能持续的时间会比较长,并不会像上次那样,随随便便就“无疾而终”了。

  观点地产网 博鳌专稿 周静怡 “金地觉得这一次的调控,可能持续的时间会比较长,并不会像上次那样,随随便便就无疾而终。”在金地集团深圳总部里,新上任的金地总裁黄俊灿在接受观点地产新媒体专访时,畅谈自己对市场的看法。

  政策之下,许多企业的业绩都出现了下滑,金地也不例外。由于上半年可售房源不多,金地上半年的销售为53.76亿,仅完成了全年目标的1/4。黄俊灿在回顾去年火热的市场时表示,企业要踩准点,并不是容易的事情。金地今年下半年将会推出大量项目,完成210亿的销售压力不大。

  观点地产新媒体:您会不会觉得在中国整个市场环境里面,因为地产金融化不太成熟,因此对于发展上有一定的阻力?

  黄俊灿:我觉得政策的出台,也是要去考虑社会的市场发展的现状,和市场的需求。随着现在经济的发展,老百姓的收入和财富也在不断地增长。这里有两个方面,一方面人们有了比较强的消费能力,比方说深圳或者其他地方的高档商场,都很多人,消费能力也很强。这种基础使商场本身有了一个比较稳定的回报,可能说有一个比较稳定的租金,因为我们不管什么商家在里头,他们都能挣到钱,因为社会有这种购买力。

  第二,老百姓除了自己消费以外,都多多少少还有一些余钱。那么现在的投资,实际上渠道是比较少的。如果有一个商业的稳定收租性的基金,比方说买了这个基金的份额,那么通过这个基金把这些份额集中在一起,形成一个比较大规模的资产去购买刚才这些商业的资产,实际上这个基金,将来也会有一个稳定的回报。这样的话就相当于整个的市场环境就成熟,到时候我相信推出REITs也是水到渠成的事情。

  观点地产新媒体:金地曾经提过房地产市场的发展将从住宅发展到商业,最后是服务地产。那您会不会认为地产金融化是各个企业必然会走到的一步,只是金地探索的比较早而已?

  黄俊灿:如果我们去看看发达国家的房地产市场,就会发现市场成熟到了一定时候以后,或者城市化进程到了一定阶段以后,那么就必然会在房地产金融方面有一个比较大的发展。我们可以看到不管是在美国,还是在日本,甚至是在新加坡,在房地产金融方面,这些国家都发展得非常好。

  因为我们国家现在的这种生产、销售的模式,是因为市场有很大的需求。当城市化到了一定程度以后,那么这方面的需求,新增的需求可能会减少。因为大部分的人的居住都已经得到了满足,或者说整个社会新增居住的要求就不会很多。

  可以看到有一些发达国家的人口都是负增长,城市化也差不多了。那么这些国家存量的房子怎么办?这个时候可能就会伴随一些新的业务,有一些公司将存量的房子集中起来,可以出租。这么多房源,作为租赁性的公寓,一样会有房地产金融的市场。所以我们会看到在这些发达的国家和地区,他们有针对各种各样的物业类型的房地产基金,比如说有针对办公楼的,有针对仓库的,有针对出租型的公寓,有针对商业的,有非常多的产品,企业也可以去做一些选择。

  观点地产新媒体:2009年金地销售情况特别好,导致今年上半年出现了无盘可售的情况。您站在现在去评估去年的情况,会不会后悔为什么当时不开发多一点?

  黄俊灿:是。其实踩准市场的节拍,远远是我们需要去做的一件事情,但是这件事情的难度也是比较高。

  经过08年、09年、10年以来,相信在这一方面金地将会去逐步地把机制建得更好。金地现在在对宏观经济的研究方面,包括对房地产市场、宏观的趋势判断上面,已经跟清华大学合作做了一个预设模型。从现在判断来看,我们去年做完的这个模型,从现在来看,这一块和我们的时机变化,变化还是比较吻合,对我们的指导意义还是比较强。

  接下来,除了这方面以外,金地更多的想去跟这些行业方面对制定政策这方面有一定智慧贡献的人进行多一些交流。同时金地对自己的生产经营,系统内部、管理,或者是在销量上,在开工,在建、竣工这些方面都会统一地去做一个统筹。

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