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郭梓文:应对金融紧缩 做好城市运营
作者: 2003博鳌房地产论坛     来源: [ 南方网 ]

  金融品种将丰富多彩

  金融和房地产的关系是唇齿相连,互相依存。金融政策尤其与房地产相关的金融政策的出台,对房地产的推动力、带动力、影响力会是怎么样呢?我们曾看到这样一些情况,有些事情,政府初衷是很好的,但往往事与愿违。香港就是一个例子,一年多以来,香港的土地政策,对整个香港社会带来多少好处?所以在制定整个金融政策和房地产政策的时候,有一条原则很重要,就是有什么样的社会就有什么样的房地产金融品种。8年前谁知道中国会有按揭呢?不就是我们这个行业的发展把它推动起来了吗?所以,我们可以说,今后政策的制定,消费者会起一个重要的推力。可以预见:三年之后,房地产企业的金融品种,肯定会丰富多彩。

  房地产迎来资本时代

  在金融紧缩形势下是用专业人士当总裁好,还是用财务人员当总裁好?我想用财务人员当总裁会好一些。房地产老板有钱就去买地,买完地去建房,缺乏融资、财务方面的经验,需要懂财务、会管理的经理人进行专业运作。现在中国房地产业是运动员多而优秀教练比较少。

  面对金融新政,房地产将迎来资本时代。市场将更加公开化,房地产的产品更加大众化、年轻化。房地产企业角色也要改变:可能有一些开发商变成城市运营商;有一些变成了投资商;有一些综合型房地产企业会变成专业型房地产企业,产业化程度肯定会得到进一步的提高。马太效应更加明显,集中度肯定会越来越高。桌底交易受到遏制,银行与房地产关联的业务会越来越活跃。地产企业的声音会越来越受到政府的重视。

  奥园的角色转换

  通过几年的发展,奥园集团现在进入复合地产战略的第三阶段,由居住空间供应商成为城市空间运营商,由开发住宅区到参与城市基础建设、参与开发区的建设。近一年来也做了一些城市运营的供给,我们最近跟广州从化市就有一个全面的合作。

  从化市资源非常丰富。从化以前新兴工程搞得比较多,但缺少月亮工程,所以产业显得零散,缺乏号召力。我们对从化城市经营提出一个新的定位:要打造休闲之路,三驾马车一起动,一是从化新城的建设,一是旅游信息工程,还有新型工业的起飞。将会形成三股合力,三个强大的引擎拉动信息化。从化政府可以借助城市运营商,对从化进行市场化、企业化和资本化运作,首先要把从化的资源变成资产,再把资产变成资金,最后把资金变为资本。

  实施这种发展思路的关键是,要引入市场化手段。重组资源,实施由资源向资产的转化;引入企业化运作,实现资产向资金的转化;再通过市场化将资金转换成资本,资本再转换成资源的价值链转换。每经过一个周期就进入一个新阶段,政府从中将得到非常好的回报。

  金融政策紧中有松

  南沙是广州发展的一个重点,一年前的8月8日,我们正式投身大南沙的建设,主要参与南沙的一些公共事业暨城市基础设施建设,如自来水厂、污水处理厂,还有南沙的奥园新城、博鳌数码城、主题公园、王码科技园。我们看到,现在的金融政策有紧的一面也有松的一面。房地产贷款收紧,但是还有一块非常大,那就是城市基础建设的投入。所以,做城市运营商,会有很大的机遇和空间。我们跟南沙政府签约,其中一条就是中行、农行和我们一起做博鳌数码城。我们在南沙还搞了一个物流基地,一个主题公园。南沙一定要用非常的武器,如果采取常规性的招商引资是不行的。(郭梓文在2003博鳌房地产论坛上的演讲摘录刘从才整理)

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