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2005(博鳌)房地产论坛
作者: 2005博鳌房地产论坛     来源: [ 济南时报 ]

  房产持有风险由谁埋单?

  国民经济发展过程中,房价一定会随着国民经济的发展而不断的变化,供给和需求一定是随着人们对通胀、通缩的预期而发生变化。全社会的国民财富是一个总量,其中一部分是货币,一部分是房产。现在老百姓大多数从不持有房产开始向持有房产这个阶段转变,因为人们的资产累积到一个量后,就会有这样一个不可避免的选择。人们可以持有货币,可以持有房产,人们讨论的房价涨跌实际上是一个持有风险的问题,我们需要研究的是持有风险该由谁承担?现在价格进入敏感期,在这个时期,房价对收入、对价格处在一个高弹性的阶段。在这个市场上,开发商直接和买房子的不同社会阶层在结构上、在价格上、在区域分布上对垒,在这个供和求的竞争过程中没有任何缓冲、分散风险的余地,这就导致了人们关于穷人、富人之争,关于我们目前别墅房和经济适用房构成不合理引起的社会关注,这些事情都存在,但现在的问题并不仅仅是房价高和低,和老百姓的收入是否相配,以及中低收入者的住房需求有没有得到足够援助。而现在面临最大的问题是买房子不是像吃海鲜一样一天就吃掉了,房子可能要住二十年、三十年或者一辈子,而长期持有的风险,全社会所有方面都将自己本身应该承担的风险全部加到购房者身上,这才是我们面对的真实问题。我们需要给老百姓开辟很多避险的方式,有一些风险不应该由老百姓承担的,应该由制度承担起来,应该由市场其他的主体承担起来。(中国城乡建设研究所所长陈淮)

  成败是土地,关键在金融

  为什么房价上升过快,主要是供不应求。供不应求有它内在的原因,就是我们现在老百姓购房需求很旺盛,而我们市场的供应弹性比较小,供应和需求的赛跑,供应是赛不过需求的。我们要使市场回归理性,归根到底就是要建立一个供和求基本平衡的市场,供求总量基本平衡,实际上造就一个供大于求,最起码略大于求的市场,这样的市场才能够真正达到我们调控的目标。供大于求的市场在今天的市场经济下才是生态化的市场,如何造成生态化的市场,关键在于土地的供应。

  另外还有投资价值实现的主要途径问题。房地产是消费品,又是投资品,谁都抹杀不了。中国市场主要是靠资产的增值来实现投资收益的,而好的市场应该是通过投资收益的增加来实现投资房地产的目标。现在我们缺乏这样的途径,而国外是通过信托基金的方式来投资房地产,而我们是将老百姓的资金堵在房地产市场之外,我们缺乏投资渠道。我们现在要么是一铺养三代,要么投资房地产将价格炒高,可以说一个成熟的房地产成也金融,败也金融。

  所以我们要保持持续健康发展的态势,一个是资金融资渠道必须拓宽,第二是土地供应要保证,特别是存量土地的盘活一定要加大力度,这一点责任在政府,开发商要配合。(中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌)

  房地产业处于十字路口,四面红灯

  一系列的房地产新政之后,现在是处于执行、操作的时段,我经常说这就好像是供给一条路,需求一条路,从政府来说,应该是负责调控供给和需求的,现在是所有的政策都出台,实际上相当于十字路口,四面都是红灯,现在的情况就是这样。如果是四面红灯局面,绝对不可能是这样的,一定要有一个时间,在四面红灯的情况下,看一下哪边的流量大,哪边的流量小,给一个冷静的思考期来考虑,来分析下一步。我认为目前是处在这样的时期。

  供给和需求同时调整,我认为不可能会长久的。所以我想目前关于房地产新政出台之后,逐渐可以看到效应,首先是某些房地产非常过热,我们说过热也好,国外说泡沫也好,这些的地区开始有迹象,比如说东南,长三角这一带,尤其是上海、杭州等,已经明显可以看出这样的迹象,其他各地也很清楚,目前这样的情况分析清楚之后,一定在政策上有差别的,如果要达到的与其目的已经达到了,泡沫或者说过热这部分已经挤压出去,使房地产健康发展。根据我们的统计,在全国各地的影响也是不一样的,有些地方的增幅趋缓,有些地方是负增长,有些地方增长更快。下一步应该是更加理性的因地制宜的根据各个地方的情况来制定。(全国工商联住宅产业商会会长聂梅生)

  为了经济均衡调控非常必要

  我曾经说过在中国,房地产商人是最幸运的商人,因为赚钱赚的比别人多,但是赚钱比别人赚的太多而且太容易的话,这就是问题了。什么叫经济均衡?什么叫市场竞争?经济均衡的意思就是大家都能赚钱,但是大家赚钱都不容易。有谁在经济当中赚钱太容易了,这个经济就有问题,这个经济就不均衡了。这是我们经济学者要指出的问题。

  我非常赞成顾云昌先生将《博鳌地产共识》中"冬天即将过去"的原文删掉,换成是迎来新的春天。现在有人认为,房地产业进入冬天了,日子不好过了,它不是冬天,而是正常的情况,它是均衡的。但是你们还是中国最幸运的商人,因为其他行业赚钱更少,你们前两年赚的钱还可以让你们舒服的活下去。

  现在大家都比较反感调控的一些手段和措施,但调控确实是必须的,而且要尽早。假如不调控,不将投机行为抑制一下,最终的结果就是房地产危机,就是楼市跌价60%、70%,这是我们周边的国家都经历过的,也是我们都不愿看到的。早一点调整,反倒可以防止这样的情况发生。所以我们要从积极的角度看待这个问题,具体做法大家可能有争议,但是方向,甚至我认为它调控的都晚了一点,调控是必须的。(中国国民经济研究所所长樊纲)

  中国特定的经济结构需要反思

  全世界的经济大概可以分为两种大致的类型,比如说美国这种内需主导型,内部的产业结构多层次化,使得它对于国际市场的依赖程度不是很高。还有就是浅盘经济,大进大出,比如香港、新加坡、韩国,进出口规模跟GDP的比值非常高。中国是一个例外,中国的进出口依存度比这些中小的浅盘经济还要高。2003年中国进出口规模八千亿,2004年一万一千亿美元,今年上半年的贸易逆差比以前一年还要多。第一季度外贸对GDP的带动超过50%,上半年超过40%。这样的方式,容易导致贸易摩擦,容易导致国民福利的流失,这样的增长模式已经成为中国的现实,容易导致中国房地产的大起大落。

  外向型的增长,将中国的产业分为两个部分,一个是外向部分,一个是内向部分,外向部分在中国经济中占比70%。外向部分的价格由全球商品供求来决定,价格波动受全球价格的波动。在全球没有出现大规模通货膨胀的情况下,这部分的商品不可能出现大规模的价格上涨。剩下非贸易部分,中国这么多年来存在一部分超量投放的货币,不可能通过70%出口的商品吸收掉,或者通过通货膨胀来化解掉,自然转向非贸易部分。非贸易部分承担了吸收剩余货币的压力,说的通俗一些就是有通货膨胀的压力,资产市场、股票市场不景气,房地产市场必然就承担这样的责任。如果我们不做反思和调整,房地产有可能成为风口浪尖。(国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松)

  以银行为主导的模式短期内不会改变

  根据我们现在房地产市场的经营状况,我个人认为,在目前的情况下,房地产以银行为主导的模式,短期内不会改变。为什么?因为一个市场的建立,不仅仅是需要相关的制度法规出台,更重要的是需要整个市场的条件和环境。也就是说大多数金融资产掌握在银行手里,银行是不可能轻易转移出来。当然我们以银行为主导的方式,并不会说完全是单一的方式,融资渠道多元化,融资市场多元化,肯定是今后一段时间内要进行的,比我们想象的肯定要快,比如说房地产信托基金,融资可能是房地产今后一个好的方向。近几年来国内房地产市场有一大批很好的优质的房地产企业出来了,这些企业随着整个融资市场的发展、股票市场的发展、还有我们股票市场某些规则的改进,可能会在今后比较容易地进入证券市场。今后债券市场的发展,肯定也是房地产企业融资很好的渠道。最近随着游戏规则的改进,大家可能也看到了,一些国有大型的企业已经进入了债券市场,我估计在比较短的时间内会发展得比较快,当然还有保险市场、保险资金等,他们在今后都肯定会进入到房地产市场。所以今后房地产市场融资肯定是多元化,但是以银行为主导在短期内可能没有改变。(中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容)

  长期影响房地产市场的四大因素

  房价本性会明显背离市场均衡的出清价,这是房地产价格本身的一个基本特征。长期影响房地产市场的因素有四。首先是货币政策,尤其是利率,利率是影响房地产供给和房地产需求双方的,对供给方利率升高会提高开发商的成本,减少利润。对需求方来说,会影响老百姓贷款买房的积极性以及贷款的总量,会造成需求的下降和供给的减少,如果是贷款利率提高的话,相对房地产市场的价格就肯定会上升。第二个大的因素,居民的收入水平,老百姓整体收入水平增长速度快慢以及积累过程的长短,是影响房地产市场价格的主要因素。在中国近8年到10年的房地产市场发展过程中,这是影响很大很重要的一个方面。第三个大的因素,房价调整性质和速度。第四个大的因素,存量房的变化。我们不像人家有那么多的存量房,我们的新增房在整个市场交易中所占的比重,远远大于世界上所有成熟市场经济和发展市场经济国家,我们是靠新增房来推动市场的发展,国际上包括美国、欧洲主要的国家和主要的经济体,主要是以存量房来维持市场的交易。新增房占存量房的比重应该是1%-5%左右。

  我们应该降低房地产交易的成本,要制定明确、透明、稳定的市场交易规则,这是市场效率最大化的主要目标,也就是说让市场有足够的流通性,许多问题都需要通过市场效率最大化来解决。(中国银监会政策法规部副主任李伏安)

  外资正在尝试进入中国市场

  外资进入中国房地产业的渠道我们考虑有四种:非居民购房房产,外国直接投资,通过"自我收购"引资,再举一个例子:新加坡凯德置地2004年投资于中国房地产的资金估计不少于60亿元人民币;摩根斯坦利2004年投资于中国房产的资金估计不少于50亿元;瑞安地产2004年投资于中国房地产的资金不少于45亿元;荷兰ING集团2004年投资于中国房地产的资金不少于35亿元。外资在中国房地产活动的规模,累加上述三种,占到中国房地产规模的资金供给是12%-15%。

  再通过计算房地产开发企业的负债率来推倒外资进入房地产企业的规模,结论是:2003年以来,外资流向中国房地产的资金规模在开发市场上占比重不会超过12%,在销售市场上所占的规模不超过26%,总体来说,外资在中国房地产行业的进入状况还处于刚刚起步的阶段。

  还有行业限制的问题。全球187个国家,有137个国家对于非居民投资本国的房地产都有各种各样的限制,中国则不然。2002年取消外销房、内销房区别,无论是老外还是居民还是企业,想要投资中国境内的房地产,没有任何的政策障碍。所以中国处在187个国家当中少数的对房地产投资没有限制的国家行列,这是不多见的。中国现在对外资进入中国房地产行业基本上不设防,今后要改变几乎是不可能的。

  所以我个人倾向于认为外资正在尝试开始中国房地产市场,这仅仅是一个开始,而不是已经到了大规模进入非常严重的状态。(北京师范大学金融研究中心主任钟伟)

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