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博鳌巨头论剑地产 8.31大限泰然处之
作者: 2004博鳌房地产论坛     来源: [ 羊城晚报 ]

  8.31真是一个重要的门槛,宏观调控真的会对房地产影响很大。这不,在上周末,两个很重要的房地产论坛,分别在海南博鳌和北京召开。前者为"房地产论坛"(以下简称博鳌论坛),包括万科集团、富力集团、华远集团、首创集团等,差不多国内大公司的"一哥"大腕们都到了;后者为"北京国际房地产论坛"(以下简称北京论坛),包括国务院有关部门,以及建设部等房地产行业的直管领导们也都来了。巨头们聚在一起,都在议论着"8.31"和"8.31"之后的事情。

  此次的宏观调控,对房地产业来讲,最直接起作用的就是两个文件:去年年底颁布的要求加强信贷管理"121"文和今年春天下发的关于严控土地来源的"71"号令,贷款要求高、难度大"来钱"不易,买地渠道少、门槛高"找项目"也难,而"钱"和"地"是房地产行业最重要的两个要素,这两个要素的变化可以意味着房地产行业和市场都要跟着变。

  也许消费者应该和巨头们一样重视"8.31",开发商可能有变,楼价可能有变,投资渠道可能有变,有什么理由不重视"8.31"呢?

  王石:万科集团董事长"中小企业(营业规模小于50亿美元)应该走专业化的道路,以房地产市场的主流产品住宅为主攻方面,这样可以最快速地成长。在宏观调控时,企业应该留有余地。"

  李思廉:富力地产集团董事长"宏观调控对市场起到'过滤'和'固本强基'的作用。"

  任志强:华远集团董事长"房地产市场过热是政府的责任,因为地价比楼价涨得快,而土地是政府出让或抵押的。"

  宏观调控将苦乐不均

  "我有别墅和商铺,银行不给我抵押贷款了,怎么办?"一位海南的开发商在博鳌论坛上问"巨头":"从五月份开始,市场明显感觉到了宏观调控的压力。"浙江香溢置业股份有限公司总经理刘建福说。而富力集团董事长李思廉说:"我认真地想了很久,实在想不出宏观调控有什么让我觉得难受的。"而万科集团董事长王石说:"宏观调控万科十年前就经历过了,也早就调整好了。如果说有什么难受,就是让我参加论坛。万科是集体领导,应该让总经理郁亮来参加。"开发商们认为,本次宏观调控目前看来不会像十年前一样造成整个市场的"寒冬",而会明显地体现出"苦乐不均"的状态。

  越热区域影响越大广州大市影响较微

  在博鳌论坛8月7日晚题为"直击2004宏观调控"的对话会,主持人首创集团董事长刘晓光让台上的地产大腕回答"宏观调控让你感到最难受的事是什么?对此你准备怎么做?",轮到富力集团董事长李思廉时,李思廉想了很久,甚至有些歉意地说:"我没想到什么难受的事。可能是因为我们的主要市场在广州,而广州的土地早就市场化了,所以没什么影响。如果说对策,我想是更活跃些吧。"

  参与博鳌论坛交流的锦江地产房地产开发公司副总经理杨晓军说:"对此次宏观调控的影响,长三角的开发商普遍比珠三角的开发商感觉明显。"在两论坛开始之前的很长一段时间里,上层舆论已普遍认同,内地房地产业经过近两年的高速发展,自身形成了一定的泡沫。今年一季度,全国35个大中城市的房价上涨了7.7%,其中有9个城市涨幅超过了10个百分点。二季度,全国35个大中城市房屋销售价格比去年同期上涨10.4%,全国有8个城市房屋销售价格涨幅超过10个百分点,其中上海涨幅最高,达到21.4%.尽管博鳌论坛的与会开发商并没有提供准确的数据,但记者通过对众多开发商的采访得知,宏观调控的压力与统计数字的"热度"是成正比关系的。

  也许本次论坛的焦点公司之一顺驰的情况可以作为这个结论的一佐证。顺驰2003年底强势进入长三角地区,在上海、南京、无锡、苏州等陆续拿地推进其长三角战略,当时,顺驰集团董事长孙宏斌说:"要把长三角打造成顺驰的新主场。"根据资料,顺驰2003年在大本营天津的销售回款达到40亿元,占天津市商品房市场20%的份额,那么长三角既然作为主战场则必然是要超越天津的。但在博鳌论坛上,孙宏斌说:5月份顺驰果断地停止了拿地。并且,这个决定执行得很坚决。孙宏斌说,顺驰在江苏丹阳谈了一个很好的项目,计划都做好了,价格也不高,但是决定不拿了就坚决撤了。不仅仅是获取土地方面的计划在调整,对长三角的销售额预期也有变动。按照顺驰公布的最新计划,长三角的销售目标已经从30亿元调整到21亿元。

  大而健康是机遇小或分散早打算

  王石说:"本次宏观调控,会有三类开发商受到明显的影响:高负债经营业公司、产业多元化的公司、非主流住宅产品开发商。"而经过此次宏观调控的洗礼,王石认为也会产生三种结果:市场秩序将更加规范;市场竞争加剧,优胜劣汰加速;优秀公司凸现竞争优势,行业集中度进一步提升。他用"度过阵痛,共享行业美好明天"的句子结束了他在论坛上的讲演。

  对行业"重新洗牌"的结论,刘晓光、潘石屹等与会的大多数开发商都表示支持。潘石屹说:"'8.31大限',是对房地产发展商影响非常大的事情,我本人的观点是支持这个文件,理由是作为国家的土地在交易的过程中,要公开,这样机会均等,无论是国有企业、私人企业,还是外国企业,都可以在一个市场化环境下平等地交易。市场化对于房地产发展商来说,是很重要的环节。8.31政策的出台,如果你整个经营靠银行贷款,不是市场化,可能在'大限'的时候会失去你的市场份额;如果你是市场化公司,也许会给你更多机会,更多资源。只要你的公司健康,8.31会彻底让你快速成长。对我们公司的影响,121号文件中提高银行按揭贷款门槛的条文,这个对我们产生比较大的影响。"

  首创置地集团董事长刘晓光说,在新一轮宏观调控政策下,房地产企业将面临重新洗牌,一些中小企业将遭淘汰。资金雄厚、融资渠道广泛、房产和服务优良、经营管理成熟的房地产企业,将并购那些自有资金不足、信贷以外缺乏融资渠道的企业。由此可见,目前中国房地产业已进入"并购时代"。房地产企业出现"并购风潮",并非坏事,通过并购和兼并,中国的房地产企业会越做越强,中国的房地产才能出名牌、品牌,才能在市场经济的竞争中立于不败之地。刘晓光说,房地产企业一定要有紧迫感,特别是大型企业,应当广泛建立战略联盟,加强战略合作,尤其是以资源获取为目的的战略合作。企业通过共同协作,更高效地、更低成本地实现对土地、资金的使用,有利于企业发展壮大。

  潘石屹说:据统计,"8.31大限"时,北京的项目能过"关"的有13%,还有87%的项目不能过关。他建议,那87%的项目应该早做打算,该转股权的转股权,这也是一个切换,能够避免造成损失。

  短期楼价要涨长期须看宏观

  大连友谊合升房地产开发公司总经理王禹说:"大连市场5月份出现了明显的销售放缓,我们在大连的项目5月份的销售量减半,这主要是消费者出于对宏观调控的担心,表现了惜购的心理,但6月份市场就有了回升,估计下半年市场还会升。"李思廉说:"地价上升,开发量下降,开发商减少,而消费需求维持稳定,短期内楼价肯定会面临升压。"而广州市较早之前公布的统计数据也表明,投资增速降低,市场供给减少,价格稳定上升,需求量保持稳定。

  香港中原地产董事局主席施永青也支持这种观点,他说,现在内地地产是不缺钱的。房地产市场好不好,缺不缺钱,是要看流入市场的资金量而不是看每个开发商可支配的资金量。以香港的经验,如果宏观政策影响到整个消费者的支付能力和形成整个房地产市场大幅下跌,那才是可怕的,但是目前是看不到这种迹象的。

  而接下来宏观政策会不会更严厉?中国房协会长杨慎就说不会。杨慎说,中国的经济从去年年底开始进行的宏观调控,到现在过去了整整半年,宏观调控正在深入进行,而且取得了积极的成效。

  不久以前,就是7月16日,国务院召开一次半年经济形势分析会,对过去一段宏观调控的成效和今后工作方针作了概括和部署,提出48字的方针:"稳定政策、冷静观察、巩固成果、防止反复、区别对待、调整结构、深化改革、加强法制、统筹兼顾、远近结合、统一思想、形成合力"。

  杨慎个人认为,这48个字是这次国务院常务会议对上半年宏观调控取得的成效,结合当前形势所作出的战略部署。根据其个人理解,这样一种概括和归纳,表明我国的宏观调控,已经取得了积极的成效,近期不再加大调控力度,不再出台新的调控措施,要致力于转向巩固调控成果,把今后工作的重点转向深化改革,调整结构,转变增长方式上来,实现可持续发展。

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