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孙宏斌:要在暴风雨中长成参天大树
作者: 2004博鳌房地产论坛     来源: [ 扬子晚报 ]

  题记:

  在中国的房地产界,还从来没有出现过像顺驰这样备受争议的企业和像孙宏斌一样备受争议的开发商。在8月7日-8日博鳌房地产论坛2004年会举行之前,相信顺驰早晚得崩盘甚至猜测年内其资金链就会断裂的开发商和媒体恐怕都不在少数。然而在此次论坛上,面对业界大腕的尖锐批评和与会媒体的公开质疑,敏于行而讷于言的孙宏斌以其务实的作风和激情的演讲,赢得了全场最热烈、最持久的掌声,让很多与会者开始重新审视自己对顺驰的判断。孙宏斌在论坛上向关注顺驰的人们传递了这样一个信息:这个企业虽然还不成熟,某些做法值得商榷甚至应当批判,但是顺驰人在努力地做事,凭着执着的追求和个性化的商业模式坚定地朝着年销售额100亿元的目标迈进。尽管这样一个企业能否笑到最后仍然还是一个未知数,但是至少在上半年宏观调控的艰难形势下,顺驰不仅"奇迹"般地活了下来,而且似乎还活得挺好。

  八月的博鳌房地产论坛隐现刀光剑影,其锋芒除了来自任志强、刘晓光、王石、冯仑、潘石屹等一批中国最优秀的开发企业老总,更主要的原因则在于论坛请来了一位目前中国地产界最受争议的人物:顺驰执行董事孙宏斌。他的出席使得论坛的对话变得异乎寻常的激烈,思想碰撞的火花四处闪现。面对业界大腕毫不留情的抨击,孙宏斌激动地为顺驰辩白,反复表达着一个意思:顺驰的道路是稳健的,目标是明确的,未来是光明的。

  一土地

  质疑:进入2003年之后,顺驰在各地全面出击,以惊人的速度囤积土地,拿地价格也是屡破当地的纪录。顺驰在短时间内疯狂拿地,究竟想要做什么,钱花得值不值?

  孙宏斌:从2003年一直到今年的4月底,我们一直在拿地。本来5、6月份也有拿地计划,但因为应对宏观调控,4月27日紧急会议之后,我们暂停了购地行动。但今年第四季度我们肯定还会拿地。按目前的销售目标来看,顺驰所拥有的土地储备可以支持3到4年的开发需要,而如果我们仅把每年的销售目标定在100亿,则可以够6到7年的开发。到目前为止,顺驰所拥有土地的价值都有不同程度的较大增幅。

  我们并不愿意高价拿地,而且从结果上来看,我们也并没有高价拿地。苏州地块每亩价合208万,而最近苏州邻近地段拍卖的地块,每亩均价已达375万。相对来说,石家庄的那块地价格确实高些,但是从那时起到现在,石家庄还没有一块地出来。在没有比较的前提下,判断价格的高低也就没有意义了。北京大兴的地块,600亩地地价款为9.05亿,其中460亩的建设用地,合195万元一亩。这其中包括近150亩的绿化和道路代征地,加上各种配套在内,如此折算下来,价格肯定是不贵的。

  二资金

  质疑:因为快速拿地,顺驰必须支付巨额的土地出让金,同时各地的项目建设还需要大量的投入,预计总开发成本在200亿元左右,而2003年顺驰自称销售回款有40亿元,40亿的盖子如何去盖200亿的坛子?顺驰的资金链会不会断裂?

  孙宏斌:很多人对于顺驰的资金使用状况都有误读。比如以为我们是以去年40亿元的销售回款去买地,而事实上我们去年用于买地的资金大部分是用今年的销售回款支付的。2004年,顺驰共有29个前几年就付清地款的库存项目在售,每个月都有7个亿的销售回款,这还不包括新的贷款。另外,每一块地在拍卖时都有一个付款计划,这意味着不必马上交齐整块地的地价款,你拿到地后只需按照政府的付款计划付款。比如北京领海,首期付30%%,第二个30%是在一年后付的,其余的是在两年内付清。

  顺驰一直是采取综合资金解决方案,而不是单一渠道的银行贷款,主要包括三个方面:

  1.合作伙伴。包括天津的天津信托、华厦、滨海市政、市政投资、津滨发展、津报集团,包括联想、北京首创,包括全球知名的摩根士坦利等,都是在各个领域首屈一指的优势企业。而且这些合作伙伴关系都是以股权投资的方式,其特点是风险共担,共同发展。

  2.和信托公司、境外基金的合作。如天津首个房地产项目集合信托就是天津信托公司发行的顺驰"蓝调街区"项目。

  3.不断开拓融资渠道,比如密切筹备中的赴港上市,与国际投资银行的战略合作等。

  三扩张速度

  质疑:进入2003年之后,顺驰一直处在一种高速扩张的状态,从天津一家地方性的企业迅速成长为全国性的开发公司,完成了华北(除北京)、北京、长三角、中原、中南的全国总体战略布局。这种惊人的扩张速度很可能会带来管理、人才等多方面的问题,因为盲目扩张而导致企业破产的先例早已有之。

  孙宏斌:顺驰认为,发展快固然有风险,但发展慢的风险更大,不发展风险最大。十几年来,因为发展太快而倒下的著名企业屈指可数,但因为发展慢或没有发展而倒下的企业,恐怕多如牛毛。速度快,不一定风险大,关键是体系是否支持你的速度。顺驰的速度是建立在自己的商业模式之上。顺驰认为自己最大的风险并非发展速度问题,而是在于企业的基本问题解决不好所带来的系统风险。而这种系统风险才是最大的风险。

  我们会根据情况做出节奏的调整。一个企业的发展不应该是一个节奏,因为你跑的是长跑,有时候快,有时候慢,如果永远都是一个节奏,那就有问题了。最重要的是,该快的时候一定要快,该慢的时候一定要慢,现在宏观形势还不太明朗,我们的节奏已经慢下来了。

  四上市

  质疑:最近一段时间,网上流言四起,说是顺驰在香港上市的计划落空了,顺驰原本就紧绷的资金链很可能因此而断裂。

  孙宏斌:我们上市的目的是通过融资改善资本结构,要和国际资本市场接轨,为了企业长远发展,而不是为了解决眼前的资金问题。实际上,上市对今年的贡献很有限,上市的募集资金是从来没有包括在今年资金预算里面的,10亿元左右的融资额对于我们现金流的影响不是特别大。目前我们的资金来源不外乎三块:自己的钱,销售回款和合作伙伴的钱,金融机构的钱,而合作伙伴的钱和销售回款要比银行的钱多得多;此外,拿地也不是为了上市,实际上新增的土地并没有放在上市范围内,因为新拿的土地现在无法产生增值,只能增加一堆负债,对投资者没有任何好处。

  目前,上市的工作很顺利,基本都在按照我们的计划在往前走。但是现在的大环境不是上市最好的时机,宏观调控对香港股市的影响很大,这种情况下上市太不合适,但今年一定会上市。

  五100亿的销售目标

  质疑:顺驰2003年的销售额只有40个亿,2004年销售额却要达到100个亿。而目前万科一年的销售额不过54个亿,顺驰的目标定得太高,似乎有吹牛的嫌疑。

  孙宏斌:事实上我们现在定的目标是全年完成销售回款120亿,对外保守一点,宣称是100亿。100亿的目标是有强有力的支撑的,主要来自于库存项目、新开项目和新增项目的回款。

  今年3-4月份销售情况好的时候,我们曾经打算把销售额定到189个亿。后来宏观调控政策出台后,老百姓持币观望,一些项目销售进度受到了影响。在这种情况下,集团作出了调整,把长三角原来30个亿的销售额调到了21个亿,北京原定20亿,降到了13亿,天津从70亿降到了55亿。今年上半年天津顺驰的销售回款已经达到了34亿元,到上个月,顺驰在全国各地的销售回款已经达到了40多个亿。根据规律,一般下半年市场要好一些,而且我们预计房地产业10月份之后将摆脱宏观调控的影响。因此今年我们销售回款100亿的目标肯定能实现。现在已经是8月份了,大家等到年底再看吧。

  六商业模式

  质疑:有人认为,顺驰之所以备受争议,是因为它改变了房地产业传统的游戏规则,商业模式的与众不同使顺驰成了房地产界的一个"另类"。

  孙宏斌:我们没有改变任何游戏规则,我们的商业模式是非常传统的:那就是钱从哪里来的,到哪里去了,如何收回来,什么时候收回来,我相信包括房地产企业在内的所有企业都是这么做的。我们只是加快了开发速度,缩短了钱到钱的周期。

  我们在参加土地招拍之前,一般都会对所中意的地块进行详尽的研究分析,并投入巨资进行规划设计。这就能保证我们一旦获得土地,能够很快进入开发程序。

  别的企业都是串联着做工作,先拿地,然后做前期规划,再来搞开发等等;而我们则是并联着做工作,各部门齐头并进。在顺驰,从拿地前开始,所有的工作,研发、开发、策划、销售、工程、物业等部门都同时参加,各部门协同作战紧密配合,大大缩短了时间。正因为要协调,所以需要开大量的会。这些会往往是很多部门一起开,一起解决问题。顺驰人的工作时间、工作强度也远远超过别的企业。正是这种投入,让我们走到了别人的前头。

  采访后记:在中国,一个企业老总的性格往往决定了一个企业的风格。在没有见到孙宏斌之前,原以为这个号称要做中国第一的顺驰老总一定是咄咄逼人、锋芒毕露的,但是在听了他与其他老总的对话及其本人的演讲之后,感觉却是非常务实、平易的一个人,对未来充满激情,充满理想。在思想、理论的深度和广度上,他与那些久经沙场的大腕不是一个重量级。尽管早已人到中年,但他的言谈举止和行事作风却让他看起来和他那员工平均年龄25岁的企业一样年轻。也许他将为年轻走错路而付出惨痛的代价,但可能也会因为年轻的创造力而展现地产业的奇迹。走过了宏观调控最艰难的日子,顺驰前面的路还很漫长,风险依然存在。也许只有从批评声中获取调整的建议,在质疑声中获取前行的动力,顺驰人才能真正向自己的梦想一步步靠近。

  孙宏斌博鳌语录

  1关于对话:昨天我下午到海南还挺高兴的,晚上和其他老总对话之后,我很难受。我一晚上没睡好,心里寻思,我没得罪谁呀。

  2关于第一:我1993年的时候一分钱都没有,现在做到这样的规模,我做不了第一,做第二也不丢人哪,即使做第三也不丢人哪。

  3关于质疑:顺驰要在狂风暴雨中长成参天大树,温室里只能长黄瓜、西红柿和残茄子。

  4关于理想:我们说未来要做第一没有错,总要让我们有点理想,有点目标吧!

  5关于偏执:有人说我是偏执狂,其实我的偏执就是认准一个目标,坚决地往前走。

  6关于风险:顺驰的风险几乎为零,至于说有没有考虑过万一,我认为宏观调控就是万一,宏观调控都挺过来了,还能有什么风险?

  链接

  地产大腕劝诫语录

  万科股份董事长王石:目前的宏观调控下,对于发展商的资金链要求很高,那些已经大量拿地的地产企业肯定会有资金压力,如果他现在仍然在说自己在资金上没有问题,"那我想说他是在吹牛"。

  北京华远集团总裁任志强:宏观调控中,如果你的弓不要拉得太满,箭可以射得远一点。老的经过宏观调控的企业都要有这样的想法,在宏观调控面前要比较适合地安排自己的结构,这个节奏安排合适,就不会出现问题。如果你弓拉得不是太满的时候,那你仍然有余地,喘过这口气之后,你还能长得更高。

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