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周良君:中国商业地产发展的新趋势
作者: 博鳌房地产论坛组委会     来源: [ 观点地产新媒体 ]

  主持人:接下来我们要请出大连万达集团股份有限公司高级副总裁、万达地产总经理周良君,他演讲的主题是中国商业地产发展的新趋势。

  周良君:各位同行,下午好。大会给定的主题就是讲商业房地产开发的问题,所以我大概谈一谈未来商业房地产发展的趋势,这个有一个背景就是宏观调控的背景,宏观调控里面除了这两天开会各位谈到房地产的宏观调控,实际上主要的调控都不是住宅,住宅调控的相对来说没有什么特殊的手段,而实际上调控是非住宅项目,所以有些谈到说做住宅的没有受影响这是对的,因为它不是属于调控范围,它属于一种住宅产品,真正调控的是非住宅的产品,尤其是购物中心,而购物中心实际上在金融调控里贷款属于严控范围,在执行的过程中,各个银行对购物中心基本上是不贷款的,文字是严控,实际上就是就没有贷款。第二个背景现在国家商务部正在议论的参照美国的大店法,就是说可能今后在我们国家每一个城市里面建这个店,这个店根据城市的类别可能是省会城市,或者副省级、也或者是地县级城市,它有一个有购物中心的商业规模,这规模超过多少一定要与周围的同行,比如说你在大的百货公司对面开,你就要听听他的意见,这个可能会推出来。目前这个议案已经提出来了称之为"中国的商业大店法",这是两个背景资料。既然谈到商业房地产,房地产在座的都是专家,实际上商业房地产说到底就是房地产与零售业的结合。房地产这个都比较清楚,实际上商业房地产是随着零售业的变化而变化的,那么零售业在中国来说大家接触相对会少一些,所以万达这几年做商业地产也得到了很多同行的关注,实际上他的核心就是受制于零售业的发展,我介绍一下他的简单过程,总的来讲世界零售业,有一种总的概括就零售业走过了三次革命性阶段,第一次是1892年法国出现的百货公司,这是世界第一家百货公司就是可以把很多的物品放在一块卖了,就是我们现在见到的百货公司。第二个是上个世纪三十年代的超级市场,就是这种自助式服务。那么到上个世纪50年代初期的连锁经营,包括现在世界500强的老大沃尔玛,它就是做连锁经营的。这个基本上称之为他的三次革命。现在走在世界比较超级市场连锁或者叫百货连锁基本上在这个路子里面,那么零售业的产品有一个生命周期,在以前来讲,大约在30-40年,到上个世纪九十年代以后基本上10到15年就变化了,很多的方面各种各样形态,基本上他的生命周期是10-15年。反过来看一下,中国零售业的现状,中国零售业现在它这一块目前的情况大概是无论是从销售单位或者是销售额基本上是呈比较分散的状态。

  这个数子看出来什么东西?就是国有、集体、私营、联营、股份制、其他的。这里面说明什么呢?就是分散状的,为什么说是分散状的,我们来看美国的就知道了。刚才的那个表说明的特征就是国内内资企业零售额占的97%,绝对主导,这是属于02年,03年大概增长了10%,03年整个国家国内零售总额是4万多亿,其中城市两万五千多亿,农村有一万五千多亿。这个是我们国家从93年开始到这十年之间,每年的变化除了94、95、96年有一个突破性的增长之外,其他都是大概像现在连续三年大概都是10%左右的零售额的增长。通过这个现状我们看到什么呢?就是在03年中国前100家的零售企业的销售总额是4000多亿,那么占总额40000多亿不到10%,美国03年沃尔玛全球销售是2445亿美元,美国整个零售业的状况是三家企业:沃尔玛、嘉德宝、普尔斯马特,他们的销售额占美国零售业市场的70%,这个东西和中国的对比,我觉得通过这个一看就比较清楚中国现在是处于一个大的变革的开始,那么据行内的预测,未来十年左右,从今年开始,零售业市场的份额将重新划分,最后达到中小超市占15%,大卖场占10%,百货业占10%,其他占10%的局面,这样的问题出来以后,实际上跟我们的国家的宏观调控是相矛盾的,从我们国家的WTO公布的外资政策,最迟不迟于2004年的12月份就是今年的12月11日,今年的年底允许外资独资控股零售企业。从02年、03年、04年,是个逐步放开的过程,实际上我们现在的国家国内分散的国有、集体、民营共同拥有的前100家的份额只占5.9%的市场,从04年才开始全面开放,也就是说商业领域是从04年才开始真正洗牌,这个时候我们国家在调控,这是矛盾的。这两天各位谈到很多,政府调控可能有它很多的原因,这个是从行业发展来讲,实际上这十年中,从04年开始,中国的商业地产才真正进入发展期,以前的那些业态,包括整个的构成、结构是要重新打乱重新洗牌的。是这么一个结论。

  调整的特点是从分散走向相对集中,第二个从外资份额增大,第三个连锁发展成为主要的形势。最后一点是在大中的城市一站式购物中心基本形成,经过十年的调整基本上会有这样的结果。我们谈的是商业地产,商业调整是这样的格局,我们的地产是为了商业提供的配套的产品,也会在这个调整中有发展的机会。这是我们一个结论和建议,就是说十年的发展和商业调整,理论上讲应该让商业行业变得更加健康,这是我们比较美好的设想,国家对商业地产、购物中心进行调整调控,我们希望它是把他调控的越健康,而不是把它做没了,因为商业在面临真正的商业发展才开始,这是一个观点。

  第二个观点就是说你既然商业银行为了化解商业风险,你不要贷款不要借钱给发展商了,那么你国家是不是还有其他的途径来满足这一行业增长的一种融资需求。这点目前来讲没有看到,比如基金、债券都谈了很多了。第三个是相关的政策要配套实施,现在很多东西是不是银行搞银行的,商务部搞商务部,国土资源部搞国土资源部的,最后这些东西是不是配套实施,是不是符合行业的发展,这可能是我们在建议政府制定相关政策时应该配套设施,像WTO以后引进外资实际上就要重新洗牌,而现在又说我们不这么玩了,要变个方法,就类似这样的一些东西。这是我们对商业地产的一些看法。另外一个顺便再介绍一下万达这几年在全国做的一些商业地产或综合的开发的情况,目前我们在全国将近18、19个城市,有一半是综合开发的,有多半是购物中心,有些城市像南宁、长沙作为购物中心以后就退了。现在购物中心这块目前来说全国已开业的是9个购物中心,在建的是6个购物中心。综合地产开发主要我们理解的综合的,包括住宅、包括商务业,各个公司的理解不一样,我们所以称为综合地产的项目,主要是在这十个城市商业地产比较多一些,因为我们做一购物中心,可能做完以后没有其它我们就撤了,有些城市可能只能做一个购物中心。已开业的是9个购物中心,在建的6个中心,大概在明年上半年全部开业15个购物中心,从现在的预计情况看还不错,只是当时为了应对这个宏观调控,我们在去年集团也做了一些安排,估计到政府调控的形势,我们原来的项目比现在多,可能有些新项目暂缓都不在这个范围之内,比方说我们原计划在北京、上海各5个,这只能等它调控完了或者调控到尾声的时候再开始,大概是这样一种情况。我们的计划是到明年5月份-6月份这15个购物中心会全部建成开业,基本上是这样的情况。

  主持人:我们谢谢周总。

  听众:我想问一下周总,以前的嘉宾谈的宏现调控主要是针对住宅,能不能请你谈一下这次宏观调控对商业地产发展有怎样的影响,万达是怎么样应对的?第二个问题就是现在很多城市都在搞大型商业项目,尤其是ShoppingMall规模都比较大,昨天任总还说不到60万平米就是叫ShoppingMall,那么这个理由是说商业地产和规模跟一个城市的人口经济总量有什么样的关系?第三就是大连万达去年在长春、济南、长沙三个ShoppingMall都有一些商户上的纠纷,万达在发展商业地产上有什么经验可以给大家借鉴一下?

  周良君:谈到这个关于宏观调控对商业地产的影响,按我们来理解,我们有一半是住宅开发,有一半是商业地产的开发,宏观调控几乎对住宅地产没什么影响,但是对商业非住宅类,尤其包括购物中心在内的影响是非常巨大的,实际上银行、金融机构建购物中心就不贷款了,所以说对策实际上要说有也有,要说没有就没有。有就是如果你资金没有准备好就别干,其他的办法可能几乎没有,想借钱借不到了,只有靠自有资金才能做,这点是他的主要特点就是调控实际上对非住宅类的调控影响最大。至于第二个问题,我们在几个购物中心有一些跟销售的小业主有一些纠纷,主要的问题是对这种产品的理解,作为投资工具,一般的消费者可能到目前来讲,他们理解的比较简单,我们唯一要总结的地方,如果大家有涉足这类产品的时候,我们得出的经验就是一个,最好最先要跟他们讲清楚一件事,最好要写下来就是投资有风险,因为我们国家的很多人不了解投资有风险,因为你要做推广可能说了比较多好听的话,他们可能更多的是以为买了房子就要赚钱的,短期内赚不到可能就要找你的麻烦,所以我觉得主要的经验就是在所有的推广做完以后,一定不要忘记说一句话,一定要跟你的消费者讲清楚,投资有风险就像买股票一样。

  听众:我想请问一下大连万达集团在商业地产动作的规模上是比较大,我想请问一个购物中心拆零以后如何更好的经营?

  周良昌:这个实际上简单的来讲,就是拆零以后,最后还是要当成自己的儿子一样。

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