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朱中一:楼市的稳定压倒一切
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-30 09:41:50    来源: [ ]

  8月13日,由观点地产新媒体主办、上海证券报、每日经济新闻、搜狐焦点网联合主办的2009博鳌房地产论坛正式开幕。在会上,中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一先生发表了题为《当前房地产行业的政策调整及房地产市场未来》的演讲。

  以下为朱中一先生演讲的全文实录:

  朱中一:各位领导、各位专家、各位同仁,新闻界的各位朋友,上午好!有幸应邀来参加2009博鳌房地产论坛,下面我就当前房地产市场形势及有关政策建议谈一些个人看法,供大家参考。

  当前的房地产市场形势正如我国经济形势一样,正处于平稳回升的关键时期,从1-7月份有关数据来看,房地产在经过了前一段时期调整后已经率先到了回升的阶段。商品房的销售面积同比增长了37.1%,商品住宅销售面积同比增长了38.8%。在全国31个省区市当中,商品房销售面积同比下降的只有西藏自治区一个。商品住宅销售面积同比下降的也只有山西省和西藏自治区两个。而山西的同比下降,也只是下降了1.7%。大家知道山西的同比下降可能跟山西不少的人,在外地购房有关系。据我所知,山西不少人在海南买房的也很多,在三亚、在海口,甚至在五指山。这也说明一个问题,现在市场化了后,老百姓不仅要解决有没有住房的问题,然后关注住房的性能问题,目前更注重环境的质量问题,象海南环境质量比较好,远远比山西好,所以山西很多有钱人,包括很多老师都在海南买房。另外从全国70个大中城市,房屋销售价格指数来看,3月份开始环比上升,4月、5月、6月、7月环比涨幅分别为0.4%、0.6%、0.8%、0.9%。房价的止跌回升,也是市场回暖的重要表现。房地产开发投资的增速也逐月上升,说明我们企业投资的信心正在增强。随着整个经济环境的不断向好,全国的房地产市场仍然有望继续回暖,当前我们关注的问题主要有三个:

  第一,一些地方当前面临的供给不足与不少地方面临的下一步潜在供应不足的问题。今年以来商品房销售面积增长显著,但1-7月份房地产开发投资额仅同比增长11.6%,住宅开发投资同比增长8.2%。而土地的购置面积,完成土地的开发面积和房屋的新开工面积分别同比下降25.8%、13.4%、9.1%。这些先行性指标的下降对房地产市场下一步的供给将产生较大影响。特别是象北京等几个销售量比较大的省市,1-7月住宅投资仍然还是同比下降的。比如北京下降了10.5%,上海下降了6.2%,江苏下降了2.4%,福建下降了26.1%,广东下降了13.8%。据有关研究机构的测算,象上海、杭州、深圳等几个城市如果以今年上半年平均的销售速度来看,上海、杭州可售面积仅仅能够提供2-4个月的销售,深圳能够提供的也不到半年。供给明显不足。

  第二,一些地方的房价过快的上涨和若干城市近期出现的地价过快上涨问题。不少城市的房价已经接近或者超过2007年8、9月份的水平。对这个问题老百姓和一些专家非常关心,希望能够稳定房价。

  第三,信贷政策与信贷规模的问题。房地产市场的快速回暖,与宽松的货币信贷政策密切相关。1-7月份,在房地产开发投资的来源当中,国内的贷款为6524亿,同比增长42.7%。个人按揭贷款为3628亿,同比增长78.9%。随着市场销售的逐渐好转,企业的投资信心有所恢复,5月当月的新开工面积,土地的购置面积出现了环比的上涨,6月、7月房地产开发投资又有较快的增长,可以预计今年下半年企业的投资仍然会加大力度,但是资金需求还是巨大的。但是必须看到,全国新增的贷款到7月份已经达到了7.73万亿元,今后一段时间信贷发放是否能够继续保持对开发企业和个人住房消费者支持,将对楼市产生重大的影响。

  判断今后五个月的房地产市场走势和房价走势主要还是要看供需两个方面,供给方面的情况我上面已经做了简要说明。从需求来看,当前由于价格的上涨以后,能不能继续维持这么一种需求的可持续性,还有待于观察。但可以看到,房价过快上涨的城市,不少以自住性和改善性需求为主的普通商品房购房者,重新陷入了观望。7月份一些城市成交量不同程度下降,另外一些城市在收紧了二套房贷政策后,对投资性需求起到了积极的抑制作用。但是人们对房产的保值增值预期仍然比较强烈,潜在需求仍然还是大量存在着。

  在我们客观分析了当前房地产市场形势、供求情况以及信贷情况后。我们对今后五个月市场预测是这么几句话:一是房地产开发投资仍然会稳步增长。二是一些城市房价上涨的压力仍然比较大,但涨幅会趋缓。三是成交量可能出现震荡。客观的说,一些房价、地价上涨过快的城市要防止泡沫的产生与积累,否则将对需求的进一步释放,房地产市场和金融市场的稳定将产生不利影响。同时也将引起社会各个方面以及中央政府的关注,也增添了政策调整的敏感度。这是必须提醒各位,尤其是提醒开发企业要注意的。我们的开发企业一定要冷静的判断形势,不要助推楼市的涨价,以实际行动来维护楼市回暖的大好局面。

  总之,我们既要肯定房地产的快速回暖对国家保增长、保民生、保稳定方面发挥的作用,又要清楚当前楼市回升基础还不稳固,发展还不平衡,因此维护回暖态势,防止涨价蔓延是我们共同的责任。为此我们建议,首先要稳定政策。这其中重要的首先要稳定国办发131号文件有关鼓励自住型消费和改善型消费政策。也要稳定信贷政策,支持企业投融资的政策,对信誉好、有实力的大企业要继续给予信贷支持。对中小企业,只要符合产业导向的,也要给予支持。同时对信托基金试点方案,希望尽快抓紧出台。对个人信贷要实行区别对待的政策。对普通商品房这块要继续鼓励,对二套房贷政策,要由各地人民政府按照当地市场情况给予调整。对于投机性的,在信贷上不予支持。

  第二,要稳定供应。在前几年需求比较旺盛的情况下,政府部门从调整需求来解决供求平衡和价格的稳定问题,效果并不是太理想的。这里头有一个重要原因,就是我们需求这块,因为房地产本身带有投资性的属性,所以它很容易在短期内释放,象07年7、8、9三个月,包括今年5、6月份就可以看出来,房地产既有消费属性,又有投资属性,而投资属性在流动性比较充裕的情况下可以短期释放,但是土地的供应,商品房的开发有周期性、有时间段,所以供求很难平衡。另外一个重要原因,土地垄断性、计划性,而房地产市场市场化程度比较强。还有一个重要原因,房地产项目是不动产,不能调拨。所以我们理论上要追求的总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定,在实际操作层面很难做到。所以要达到宏观调控目标,难度比较大,但是这方面我们要继续的探索。有一条我们觉得很重要,就是前一段时间在需求比较旺盛的情况下,虽然我们有时候也提上下调节,但是往往侧重严控信贷和土地两个闸门,尤其是土地这个闸门,严控闸门实际上是减少供给,就造成了我们调控的目标和调控的措施之间的不协调性。所以我们总结了这几年经验教训后,我们深深感到首先要稳定供应。稳定供应首先就是要稳定土地的供应,同时要完善土地的招拍挂制度,在稳定土地的供应里头,将城市建设用地增加和农村建设用地减少挂钩,只要挂钩了,对土地是集约的。允许农民宅基地到附近换房,由政府统一开垦利用,这也有利于集约土地。另外要有计划推进旧城区、旧住宅区改造和城中村改造,这样土地潜力还是可以挖掘出来的。作为房地产企业来说,对已经取得土地的,一定要按照合同加大开发力度,增加市场有效供给。

  第三,要继续保障型住宅建设的规模,处理好住房保障和市场协调的关系。从3月份开始我们一直有这个建议。当前有些地方存量房比较少,有些地方存量房比较多,在存量房比较大的地区,我们希望地方政府能够通过一些存量房房源收购的办法来解决经济适用房房源,解决拆迁安置房房源,使住房保障和市场协调发展。另外要注意调整住房的供应结构。调整住房供应结构有一个重要思想,就是要满足不同人群的住房需求,能够做到低端的有保障,中端的能够保证供应,高端的也要有产品。尤其是一些大城市,高端的产品还是很有市场的,比如8月8号星河湾在上海开发的项目,销售量相当好,说明在上海这样一个国际大都市需要一些高端项目,只有这样才能满足不同人群对住房的需求,实现住有所居的目标。

  第四,一定要落实地方人民政府在稳定房地产市场方面的责任。因为房地产市场区域性很强,这一点在131号文件当中已经体现了。应该允许地方政府能够根据当地市场情况来考虑它的政策执行。现在一些房价涨的过快的地区,比如有些地方已经调整了二套房政策,有些地方已经加大了土地供应力度。我们相信经过07、08、09年市场变化后,地方政府在调控房地产市场方面已经有这个能力,我们也相信地方政府是能够承担起稳定房地产市场的责任。这个问题从7月9号开始,我们包括给国务院领导提建议的时候,我们一直是立足于这个指导思想。就是作为全国的政策,一定要稳定。为什么一定要稳定?就是因为现在房地产市场回暖的态势虽然是可以的,但是基础不稳固,这个不稳固跟国际、国内大的宏观经济一些不确定因素还有关系。对于个别地方出现的问题,只要由地方人民政府去解决了,这个政策就可以稳定下来,我们也相信这项任务是能够达到的,我们不希望在目前的情况下,在政策上有一个大的调整。

  第五,要处理好当前保增长、保民生与长期平稳发展的关系,加强对房地产中长期发展目标和政策研究。特别是对“十二五”房地产发展规划政策研究。房地产政策比较复杂,有以住房保障为主要内容的住房公共政策的研究,另外房地产作为国民经济支柱产业,要加强对产业政策的研究,还有房地产作为国民经济的晴雨表,它和宏观经济关系密切,所以要加强对宏观调控政策研究。宏观调控政策主要靠信贷、税收短期政策来解决。我们相信三方政策通盘考虑了,我们房地产市场平稳发展还是大有希望的。

  总之,我们希望通过稳定政策、稳定供应、稳定房价来稳定楼市。在经历了2007年的盲目发展,2008年的调整和2009年前几个月快速回暖后,我们对维护楼市回暖的态势,防止房价过快上涨,有了更深切的认识,我们也理性的多了、成熟的多了,我们房地产企业决策层们也一定要认识到市场的大起大落和房价的大起大落对国家、对企业、对百姓都是不利的。我们一定要坚持诚信品牌、社会责任的理念,理性的拿地,理性的发展,要向购房者提供质量可靠、价格合理、性能良好的房屋,这有利于树立企业的信誉度,有利于企业健康发展,我们也希望新闻界的朋友能坚持正确的舆论方向,防止炒作,特别是地王这些问题。今年的地王不象07年的情况,而且地王的出现有复杂原因,有些地王他是搞综合性的,也不一定是搞商品房,但是一炒作后,这个地王出现了,旁边楼面就要涨多少价,炒的沸沸扬扬,这样也不一定合适。我们希望新闻界一定要客观的来选择,要从理论和实际的结合上,共同维护房地产市场回暖态势,共同促进房地产业持续健康发展。谢谢大家!

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