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赵晓:以自由看待中国房地产发展
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-30 09:27:49    来源: [ ]

  主持人:各位下午好!欢迎大家回到论坛现场,下面继续下午的论坛。今天下午我们将围绕宏观政策展开,而且越来越精彩。今天下午第一位演讲嘉宾赵晓老师,赵晓老师是北京大学光华管理学院经济学博士,北京大学中国经济研究中心博士后研究员,被认为是中国大陆目前最活跃、最有影响的青年经济学家之一。赵老师的研究领域涉及宏观经济与政策分析、国企改革、市场跟踪与预测以及企业成长等,曾在通货紧缩、中国的财政危机、石油对中国经济的影响以及中国经济增长的真实性、就业与失业、企业成长等问题上提出一系列真知灼见。下面有请。

  赵晓:非常感谢!有这样一个机会来参加目前国内房地产领域最重要的论坛。同时,也希望借助这个论坛来讲一个观点。这些观点的核心是要重新的发展观来看中国的房地产发展。

  大家注意一下,今天是高朋满座,专家云集,但是中国房地产发展最重要的角色并没有到场。他们是在城市化进程中失去土地的农民,还有想买房但是买不起房屋的人。现在是房地产论坛,而且是业界最顶尖的论坛,其实我们代表的席位不完全。从第一届到第六届,一直到本届博鳌房地产,这些最重要的主角是一直是缺位的,那么其他的市场是偶然的还是必然的。我的看法是在目前的游戏规则下是必然的。下面我用我的分析证明,李敖说过:如果我说你王八蛋,那是在骂你,但是我证明了,就说明你是王八蛋。

  意大利伟大的经济社会学家发现,如果某一个措施A将导致一千个人每人损失一个法郎,如果某一个人得到好处,能得到一千法郎,那么能得到这一千法郎的人会花很大的气力来争取这个措施A,剩下的一千个只会进行微弱的抵抗,最后的结果是试图确保通过A,那个人得到法郎,将会得到市场。所以重大发现表明,人多不等于力量大。有组织的力量往往超过大多数,成为利益的分配主导力量。在中国房地产的发展过程中,这个已经得到可悲的印证。众所周知,房地产在中国发展得如火如荼,但不是来自吸血鬼的因素,而是来自非常诡秘的因素,和他发展的模式非常有关系。最重要的一方面是地方政府形成非常神圣的联盟,关键是你发财我发展,成本和收益不对称。这样的模式下,我们看到发展的速度非常快,发展非常迅猛,但是它的利益极不均,地方官员和开发商获得了暴利,房地产因此很快成为中国经济发展起来的第一产权,但是大多数人没有得到收益。恰恰相反,我们看到农民本来是贫穷的,但是在这个过程中,又被割了一刀,变得更加贫穷。很多的购房者,他们收入很低,但是却不得不用祖先三代的钱来买房,他们同样受到损害。

  那么这样一来,虽然房地产这样一个畸形消费受到中国两级分化收入分配结构的影响,也是造成中国收入分配不够的重要原因。很多人认为房地产市场化等于房地产本身已经市场化了。其实只是看到一个表现的作用,政府在其中的作用,以及开发商在其中的作用才是关键。通过研究,不仅房地产,中国地方公共设施的发展也是一样的。这样一个模式的建构与中国分权,财政联盟体制至上,同时建构地方官员无法制衡的情况。由于官员无法制衡就变成了廉价,可以不考虑委托人的利益。很多人认为经济学是研究经济的,其实经济学真正研究的是社会福利的最大化,经济学家之所以关心经济的发展,经济发展是社会福利的重要来源之一,经济发展不直接等于社会福利。人类关于发展的理念到现在已经经过三次飞跃,第一次是二次世界大战以后,发展中国家和国际组织增长等同于发展,后面经济学家发现增长并不等同于发展,增长就好比是人的身高的增长,如果没有人心理素质的提高,就谈不上发展。

  第二次是上个世纪80年代以后逐渐兴起的,从一般性的发展到关注可执行发展,不仅关注当代的发展而且也要关注后代的发展。

  第三次是1998年诺贝尔经济学家的得主,他讲到的是以自由看待发展,他因此重要的发展理念获得了诺贝尔奖。我们谈的是发展的理念,有必要在发展中纳入一些社会的指标,其中自由是至关重要的,自由交易和自由选择等均有利于经济发展,自由更是发展的目标,因为自由本身会构成人的重要福利。因此,发展不仅要考虑经济增长以及工业化、城市化等结构问题,更需要引入自由的指标进行衡量。

  对自由的理解与我们通常谈论的"政治自由"的概念是不太相同,他认为,人类的自由具有不同的种类和层次,既包括"工具性自由"等等。自由还包括"实质性自由",所谓的"实质性自由"或者"实效性"的自由又称之为"知识自由"、"实质自由"、"实际自由"。那么这种是享有人们有理由绅士的那种生活可行能力,包括免收、困苦等等,这个概念比较复杂,就不展开了。

  如果以人类最新的发展理念,审视中国房量的发展乃至中国的改革开放,我们就不能不判断,一方面我们增长很快,甚至创造了世界纪录。另一方面内在的结构和质量的进步并没有表面上增长的那么快,可持续的发展仍然面临新的挑战。

  比如说,在国外房地产是一个典型的第三产业,在中国房地产在很大程度上仍处于项目发展,即类似于农民种地的层次,甚至没有达到工业化、规模化和标准化的水平。对这个领域的人们来说,他像天书一样,为所欲为,没有纳入理念。他具有服务政策的理念,但是其他的利益群体没有这样的。在住房上,全世界各国的市场经济国家都高度重视居民的基本住房问题。住房保障像失业保障、医疗保障一样,是基本的保障。中国的市场化获得了改革派和学者、开发商的一致喝彩。

  最后,怎么样才能如何有利于中国房地产更为全面、健康的发展呢?首先,全社会一定要确定"只有共享,才能和谐",新的与科学发展观相一致的理念。像经济学家豪尔森在《以自由看待发展》中所说的:"如果允许并促进公开辩论,既得利益集团并没有任何理由必定取胜"。在房地产发展中,应该允许农民、土地协会、消费者协会等等参与房地产的发展,捍卫他的利益,如果大家能够争吵,像今天很心平气和的进行研究,思想上的竞争,思想上的竞争和年纪上的竞争都是最理想的,最可怕是缺乏这种竞争,就是大家用拳头去竞争。

  要维护市场的公平,当前最重要的是要维护这种供给。我们知道,美国政府对房地产市场的监管是非常严厉的。如果我们去买房子,基本上花两毛钱美金,就可以得到政府提供的信息,包括这片小区的,各个房子,它谁买了,最开始的价格是多少?最后的出售价格是多少?非常的全面,如果开发商对这个信息进行了隐瞒,最后开发商要倾家荡产。但是,我们看到这样的市场监管并没有实行。我们是形成更加民主、透彻的公共决策机制,显然,一个城市的规划、征地都不是小事情,应该形成更加民主和透明的决策机制。经过公开的民主检验,公共利益很可能有机会战胜,既得利益小集团的高调宣传。最后,不仅要考虑房地产及当地经济的增长速度(增长导向、效率导向和市场化导向),更要考虑社会和谐与公平、考虑大多数穷人的利益是否已经在这一发展过程中得到体现。

  那么时间所限,我们的讨论只能打住。结论相当简单,以增长看待发展,中国房地产可谓举世无双;以结构看待发展,中国的房地产面临许多的问题;而以自由看待中国房地产发展,则一切才刚刚开始,希望中国的房地产发展能够顺利完成发展的转型,进入新的发展轨道。谢谢大家!

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