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张跃:2005博鳌房地产论坛演讲
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-30 09:23:30    来源: [ ]

  主持人:下面要演讲的第二位,就是远大集团CEO张跃先生。中午吃饭的时候他告诉我其实我只是搞技术的,我不懂管理,但是我们知道如果没有优秀的管理怎么会有出色的技术。欢迎张跃先生。

  张跃:大家希望能够在短时间得到一些有用的信息,我来这里也是希望这样。我拿一个最现实的信息跟大家谈,我不做报告,我也没有什么报告可以做。

  我做一个提问,现在我们所呆的宾馆,所用的空调,还有房间用的热水,每一天大概占营业收入的百分之多少,大家能不能猜一猜?这个宾馆是我们的空调,我们做了一个调查,比例很有意思,每天营业收入,实际收到的房租钱,然后空调、热水占的比例是多少?今天我已经问了几个人,卢求、高志等等,都没有答对。现在有没有人能够猜出来?这里制冷用的是油,消耗的油、电,大概一天要占多少比例?

  现场:10%。

  张跃:卢求猜8%-10%,高志猜的好像超过10%,说热带地方开空调的时间比较长。我告诉大家这个数据,02年空调费用,燃料和电是营业额的1.1%,03年1.2%,04年也是1.2%,今年还没有统计,每年从1月1日到12月31日统计总额,然后到营业收入进行统计。这是一种统计方法,1%、1.2%这样的水平。

  当时设计师们都觉得不可思议,因为他们设计了那么多房子,都是10%左右,为什么在这里1%左右呢?

  高志:我们做房子在中国南方北方都有,一般公认的一个标准,8%-10%,这是指热能的消耗和冷能的消耗,一般来说,制冷的成本消耗能量是制热的三倍,同样的温度要差三倍。我们在给甲方提估算的时候,让甲方估算未来费用的时候,基本按照8%-10%来做,所以今天您拿出表来说1%左右,说实在话,我们曾经在国外做的最好4%-5%左右,1%左右我是头一次听说。

  张跃:告诉大家另外一个信息,如果在不用油的地方,用天然气,还要节省一倍,如果是用天然气,估计是0.6%、0.7%、0.8%。

  我昨天问我们的工程师,收集到,我正好碰到这里的总经理,问他怎么样,他说是这么回事。

  我在这里有两张纸,我是不失时机要推销我们的技术、产品、理念,所以我带了两张纸过来,介绍了40家宾馆,有40家公共建筑,包括写字楼、商场、零售商店等等。这两张纸的数据,都证明了这个说法,在北京或者在上海,或者在其他各个城市的宾馆,我们的能源消耗多半都是在,最低的是0.85%,最高的是3.0%,3.0%这个是很小的一个三星级的宾馆,大概可以接待一万人左右,这是宾馆。多半是1.5%、1.88%等等,有喜来登,有皇冠假日的,还有凯悦的。

  另外一个情况很有意思,我在这里还有一个数据,空调费用每一年每一平米多少钱?这里也有一个数据,少的是20多块钱,多的是七十块钱,就根据每一年用的时间、小时,根据营业额的饱满度不同,根据气候还有一些关系,每一平米大概是20几块钱到70块钱左右。我们可以分析一下,这里基本上都是搞房地产的,回去看看自己的楼,用的空调是占了百分之几,一年每平米花了多少钱。有些房子本身不是出租的,不是商业用途,你可以看看每一平米每一年用了多少钱。现在搞节约型的社会,总书记、总理都带头穿短袖衬衣,希望减少空调的消耗,这是对的,用各种管理手段来降低能源的消耗,尤其是夏季缺电的时候,降低能源消耗,不仅仅是节能环保,还有社会安定的问题,但是用什么样的方法来考核建筑,一直也没有人教业主、设计师、投资发展商,用什么样的方法来考核空调系统是不是够水准,我在德国、欧洲,我就遇到很多这样的业主,他说我这个房子,一年只允许花多少钱,空调方面,他们有这样的概念。可是在中国,我问那么多开发商,他们都没有这样的概念,我就着急了,我们就统计了这样的数据,告诉开发商。远大目前的数据,都是很普通的数据,我们没有进行太多的管理,有一些管理,但是没有太多的管理。

  为什么会有这么大的差距呢?刚才高先生说他们的经验都是10%或者8%,我也知道,我调查了很多情况,5%的我没有见到过,除了远大的。我们觉得这个差距在哪里呢?三个方面的差距。一个方面的差距,就是产品的差距,这个我不说了,好像我们在搞竞争一样。第二是服务的差距,一个设备用了一定时间了,要评估他的能源消耗,我们的工程师要去转一转,效率够不够,不够我们要检查问题,阀门的调节、循环流的调节,电空调还有活塞密封性的检查等等,任何旧的东西用久了效率都会大大降低,如果没有一个管理制度、服务态度的话,设备就会很糟糕了。我在这里不点名,我们调查一些项目,用久了之后只有三分之一的效果,新设备和旧设备相比。这是服务的问题,不是产品的问题,到时间该换某一个部件、调节某一个部件。

  还有就是启发客户,有合理的管理方法。比如说我们住的酒店,阳台的门打开空调打不开,这就是很小好的管理措施,各种各样的管理措施,其实真正很多的技术问题吗,其实没有多大的技术问题,除了产品本身有技术问题,产品的使用能源的不同,带来的使用效果是截然不同的。但是更多的更值得关注的是产品的服务,或者说空调系统的使用、管理。

  我说这么多,有一点自吹自擂,但是我真的想告诉大家,我们要用一种全新的眼光来看待自己的空调系统,千万不要认为空调系统交给谁就可以了,交给管理者管理就可以了,不是这样的,你可以不管别的,只管空调,每年管一次就可以,等一下我会将这张纸交给大家,你回去交给管空调的人,问他们有没有达到这个水平。谢谢大家。

  主持人:接下来照例是互动交流的时间了。

  张跃:大家什么样的怪问题都可以问,我都愿意回答。问最尖锐的问题,远大的产品是不是比别人真的便宜。

  现场提问:我没有想问这方面的问题。

  远大企业我关注很长时间了,我还不知道你有没有家用产品?

  张跃:有。

  现场提问:你是自己的飞机飞过来的吗?

  张跃:对。飞机跟这个没有关系,我一直恨这里没有飞机场。

  我调查了一下家用空调,有37栋别墅,我的同事调查的,是电空调,别人的。我们的家用空调也可以用在这样的别墅,费用大概是这个数据的1/4。

  现场提问:燃气空调和电空调的差距是多大?

  张跃:可能是四倍、五倍。现在的结果你们自己去评估,我不敢将竞争对手其他厂家的项目写在我们的资料里,但是你们回去一看资料就知道了。差别我们是吸收式空调,特点是热交换,整个机器里有七个热交换器,用热交换完成制冷的过程,需要非常好的气密性的压缩,如果说磨损了,就是另外一回事。工作的原理是不同的。

  现场提问:刚才听您给我们罗列了这么多数字的比较,请问开发商开发这些楼盘,是不是就用这些空调,对消费者更划算?

  张跃:我们说四两拨千斤,就用我们这样的产品,或者说燃气空调,可以解决中国很多很多的问题,夏天的整个缺电问题可以来解决,建筑能源效率低下的问题可以由它来解决,国家颁布了强制性的建筑节能设计标准,8月1日生效的,上面写到能源效率要比80年代提高一倍,其实我们何止一倍,是四倍,我们现在普遍比那个标准高四倍,用这样的产品,可以解决中国建筑能源方面几乎是所有的问题,不需要见那么多电厂,不需要花那么多能源费用,甚至客户真的不需要太重视节省能源,因为确实你选好一个设备,就已经打下一个非常好的基础,非常非常节能了。

  现场提问:我是您的客户,我在上海。已经购买了你的空调,但是最近上海市政府出台一个文件,天然气在保证居民的用气,商业用气很难,马上我们又要装修了,需要远大的空调,指标怎么保证?

  张跃:肯定是某个人给错了你信息,上海市对发展商用气非常重视,他们给每台用户还要有补贴。上海市经委专门有一个班子来抓推广燃气空调,因为他们缺电,夏天的天然气大大富余,像北京、上海都是这样的情况,多用天然气制冷,你得到的信息一定是错误的,有些小道消息传的很错,不会缺的。只有大量的推广燃气空调,才能解决夏天缺电的问题。日本80%多是燃气空调,原因是他们害怕夏天缺电,日本没有夏天缺电的情况,我看就是因为这个原因。

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