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张勇:鑫苑美国上市经验谈
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-30 09:06:58    来源: [ ]

  由观点地产机构、第一财经日报、全国工商联房地产商会、搜狐网、焦点房地产网联合主办的2008年博鳌房地产论坛于6月13日-16日在海南博鳌召开,本届年会的主题为“改革三十年大变局下中国房地产新契机”。观点地产网作为博鳌房地产论坛官方网站,对会议进行独家全程网络直播。

  以下为6月15日上午鑫苑(中国)置业公司董事长、总裁张勇的演讲实录。

  张勇:各位嘉宾大家好!下面我就鑫苑上市话题跟大家交流一下,非常感谢组委会提供这个机会,让我可以跟大家分享一下鑫苑在美国上市的体会。

  鑫苑是在美国上市的,就我们过去多年的历程,首先应该分为两个市场,一个是产业市场、一个是资本市场,这两个市场的需求和需要是什么?我想中间最重要的一个环节是优质企业的需求,也就是说如果企业成长为优质企业是我们需要进行梳理和打造的。就资本市场而言,他们也非常渴望对优质企业的需求,我们也知道大量的投行在寻找优质企业。上市就是优质企业怎么产生的问题,我觉得这比较关键。

  优质企业应该分两个层面做准备工作:第一是自己如何打造成优质企业,这是第一个问题。第二个问题怎么把优质企业和资本市场找到结合点。就第一个问题来说,鑫苑为上市准备了五年以上的时间,在2003年我曾到香港资本市场进行考察,香港资本市场对优质企业的鉴定或估值,多半以净资产收益法来界定,净资产收益法更多是以土地储备计算这个企业未来的成长性。鑫苑是成长于河南郑州,就我们的项目发展来说肯定不适合于香港上市的。

  鑫苑上市不完全是以净资产收益法来核算企业价值,更多是看未来的成长性,未来的成长性更多是看商业模式。所谓商业模式就是说一个企业内部的竞争能力或盈利能力,关心内部的盈利。结合鑫苑的特征,鑫苑2007年以前,十年来复合增长率是87%,我们每年以87%的增长速度连续成长了十年,尤其是上市前的04、05、06三个年度我们都是百分之百的增长。而且我们的周转率是其他可比公司的两倍以上,我们的资金周转率是2倍以上,我们有比较高的投资回报率,在可比公司中我们的投资回报率较高或比较高。这说明鑫苑是一个高成长的公司,我们的商业模式大家肯定也清楚,我们是不存地、不存房子,是零库存的方式。

  在我们这个行业大家可能还没有真正思考这个问题,在传统的制造行业、服务型企业,像大卖场、百货,实际上零库存这个方法在十年、二十年以后就广为采用了,但在房地产行业还没有重视这个方法。这个方法最大的特点是现金流安全性最大,同时现金利用能力也最高,生产制造型企业像丰田包括像国内电冰箱制造业,他们都采用这种方式。在房地产行业而没有更多地加以应用,但是鑫苑认为在房地产行业完全可以运用这种方法,作为房地产住宅运营商涉及到的要素一个是主力、一个是资本、一个是人才团队,我们认为这是三个核心要素。这三个要素作为资产判断,我们认为在中国的房地产市场上可能会有偏差,其中有一条是政策性因素,我们的开发政策是两年未开发收回35%的政策以及一年不开工要交20%的出让金,实际上这个政策十几年以前已经有了;二是土地增值税,土地增值税政策要求毛利率一般情况下不要高于30%,高于30%的情况下土地增值带来的大部分收益被政府以土地增值税的方式收缴,这两点构成作为住宅开发商应该把土地作为原材料判断。所以鑫苑不存房、零库存以及结合鑫苑过去几十年的生存方式,就构成了我们的盈利能力和商业模式,这种商业模式有效地介绍给投资者。

  当然连接企业和资本市场有一个重要的环节--中间商,中间商涉及到律师,非常好的海外律师、审计师、承销商,他们构成我们优质企业能够推荐给资本市场的关键环节。这些优质的中介企业如何有效推进是非常重要的环节,比如选择的一定是全球最好的律师,审计师也是全球最好的,承销商我们选的是美林。我们把鑫苑的模式广为介绍给大家。

  我们有了这样的内部准备和中间环节的结合,接下来向全球投资者推进。鑫苑在美国上市分两个环节,首先我们进入私募,这个环节构成了投资者如何初步看到企业的价值点,我们的两个投资者也叫赞助投资者,一个是美国的蓝山基金、一个是国际资本。国际资本的创始人2007年卖一个公司就卖了380亿美金,当时是全球单笔交易最大的,优秀、优质的私募投资者也是构成公司价值非常重要的关键。当然蓝山基金在美国也是非常有名的,他的创始人后来创办了老虎基金,老虎基金作为一个对冲基金连续十年以上在美国保持了很高的盈利,他本人的年龄比我大,也就是1963年出生的,但是他的影响力和名气在美国年轻一代中是佼佼者,老一代是弗罗斯,年轻一代他是比较有名的,在中国的合作者是(唐越)。这两家投资是我们的主要合作伙伴,是我们上市最重要的环节,有他们的加盟和加入以后,我们在全球范围内推动鑫苑和销售股票有非常良好的机会。

  鑫苑过去从2003年着手起步上市,到2005年开始启动,我们以如何打造优质企业及优质企业所涵盖的内容和范围进行梳理以后启动,至到2006年底成功上市,这些环节鑫苑基本上没有走弯路,首先把自己的核心竞争力、核心能力、盈利模式梳理好,然后找到优秀的中间商,然后进行法律审计、财务审计以及承销商为你寻找投资者,还有如何寻找到优秀的战略投资者,再加上对外股票销售,这些构成鑫苑在美国纽交所上市的第一家中国公司,在新兴市场中还有两家,分别是巴西和墨西哥的公司。

  这个过程讲起来历经时间非常长,只要作为优质企业耐心、有效地完成每一个环节、每一步,我想上市也是正常的,有时候也是必然的。总之一句话,我们要把自己打造成优质企业,外部资本市场是非常渴望找到优质企业的。最后用一句话结束我的演讲,希望能在中国有更多的优质企业成长起来,外部资本市场也非常需要中国房地产业产生更多的优质企业,祝愿更多的优质企业能够实现自己的努力和梦想,祝愿更多的企业走出中国走向海外,包括走向美国的资本市场,和鑫苑一起在更大的资本市场中有所作为。谢谢各位。

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