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张宝全:中国房地产全面进入新产品时代
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-30 09:05:12    来源: [ ]

  主持人:各位下午好,今天还将继续主题演讲和现场交流还有我们对话活动,下面有请第一位演讲嘉宾今典集团的董事长张宝全先生,他演讲的题目是“中国房地产全面进入新产品时代”,张先生希望和大家多多交流,所以欢迎大家在演讲结束后积极的提问。

  张宝全:大家下午好,开了两天的会,有的我也听了,有的也没有听,为了不想重复也为了节约时间和大家交流,大家有什么问题都可以问,问的时候无论是好的还是坏都可以,没有关系,这是我要在前面说一下的。另外就是说给我的题目是中国房地产进入新产品时代,我在前年看过一个当代艺术展,这个展览的名字叫酚苯乙烯,这个酚苯乙烯是什么,出展人告诉我,根本没有这个词,是他们自己创造的,酚苯乙烯也是他们创造的,展览用的材料全部是塑料做成的。他想通过这个展览表达出他的观念--廉价的现代,塑料可能是我们工业文明中很重要的标志。塑料的出现使人类创造财富,包括在经济的发展过程中,可能塑料革命给我们的文明发展起到非常重要的作用。我想大概是前年的时候,春节去了日本,晚上到了日本东京,住在帝国饭店,当早上站在饭店楼顶往外看的时候感觉非常失望,因为想象的东京跟我现在看见的是不这样的,东京包括香港都是我们在工业时代最典型的城市形态,那种物质财富的堆积和富余包括现代在每一个空间的充斥,我想去体会一下,但是给我的感觉是非常糟糕,我在那个时候我想起了一个词就是“现代集中营”。在这一个个空间和盒子里面,把很多办公的人放在一个盒子里,把很多购物的人放在像商场那样的大盒子里面,我觉得最令人印象深刻的是日本的地铁,每个人脸上没有什么表情,在里面跑来跑去,如果你要坐在一边去看的话,就像看蚂蚁搬家一样没有太大区别。我说这个是什么意思?我们搞房地产开发也好,搞城市建设也好,究竟为什么?或者说他的目的是什么,中国房地产的市场由于时间不是很长,我们在过去居住作为工具来供应,相当于进入市场以后,我们也仍然存在廉价的供应,这个廉价供应的表现就是一种简单功能所对应的房子,这种房子在我们的城市里面比比皆是。像对一级城市里对像这样的问题已经开始显现,像北京大约不到十年、二十年建筑就面临被拆掉的可能,但是这样的状况可能在二三级城市还在继续,甚至有许多人认为文化是虚拟的东西,不是一个很实在的,所以我们对建筑本身这样一种廉价的生产和制造给自己找到一种说辞,我觉得房地产不是简单的经济形态中的一个产业,但是我们今天和昨天的会议完全是站在一个市场,站在一个经济形态,站在一个产业的角度来讨论的,包括宏观以后土地政策的变化,包括金融政策的变化,给我们在产业生产等等方面带来的很多问题和障碍,我个人觉得如果仅仅从经济形态来关心我们这样的地产,如果不能够从文化形态来关注我们的房地产,那么我们的城市、生活可能都会在这一轮房地产开发过程中受到很大的影响,因为建筑、城市都是我们生活的容器,有什么样的建筑有什么样的城市,它决定我们有什么样的生活,城市的形态究竟按什么来做,或者说我们需要城市到底是什么样,我觉得它不是按照我们今天的生活状态和生活形态来做,一定是按照我们未来生活形态来考虑,因为建筑从它存在以后,或者是做完以后,它的物质寿命是应该是80-100年,但问题是我们现在无论从城市主管者到地产的开发者包括我们建设师等,我们在城市建设考虑过程中只考虑了现在或者就只有5年。

  现在我们经常讲城市运营,城市运营就是要提高城市价值。什么是城市价值,假设我是一个公益基金,我盖一个工厂,赚多少钱,基至说我把土地的价格炒上来,然后赚得的钱可以多等等,这可能都是短期利用城市现有资源获得暂时的利益,但有可能我们伤害了城市,使城市的价值受到极大的破坏。城市的价值就是人文资源和自然资源。如果你运营城市的话,就是发现城市的自然资源是什么,人文资源是什么,如果把这两个资源能够运用好的话,你的城市价值就会提高,就会在未来的100到500年当中因为人文资源和自然资源的价值的存在使你的城市获得收益,或者说获得价值。

  北京最近有一件事情,我觉得非常遗憾,鸟巢(奥运会的主会场)的停工和屋顶的改变,从人类的建筑史来看,它是个划时代的作品,是一个里程碑式的作品。虽然是外国人设计的,我个人认为它仍然是东方的作品和中国的作品,因为鸟巢所体现的文化精神是东方精神,是天人合一,不是西方工业文明这样一种价值观念体现,比如说像西方哪里的场馆就是用工业的器件建成,我觉得那就典型的西方建筑,在西方自然科学所带来的工业文明的文化精神灌注在这样的建筑里面,这样表达出来的文化状态。我觉得鸟巢是东方的、中国的,因为东方的文化精髓还是来源于中国。过去老是讲这个是外国人设计,可是我想说尽管是外国人设计的,但是人家到中国来以后按照你中国的文化、东方文化精神营造了这个建筑,这是第一点。另外像北京从建筑来讲我们的人文史的话,我个人认为是长城、元大都、故宫到鸟巢,我们可能虽然没有想过悉尼歌剧院究竟给悉尼这个城市包括给澳洲带来了多少经济效益。但悉尼歌剧院在建设过程中我觉得它的遭遇可能比鸟巢还要糟糕,建设周期也很长,当时这个方案出来后也觉得很怪,最后在建造的时候觉得在结构上的复杂或造价高等等原因受到很多阻碍,中间停了很长一段时间。鸟巢提了两个问题,第一鸟巢本身的自重,在人员缺乏的情况下,鸟巢本身的自重达到了60%,在这方面工程技术造价太多,觉得没必要。第二点就屋顶太费钱,如果是普通的建筑,如是一般性的建筑,像这样两种问题的提出让它降低成本和修改等都可以,我觉得鸟巢给北京提供了一次机会,这个机会一定会超越像悉尼歌剧院这样一种建设给这个城市所带来的在人文发展上和人文价值上的机会。我们仅仅考虑鸟巢在奥运会以后,如何在功能上完善使它可以做各种各样的活动,通过活动来收益好呢?还是把鸟巢作为人文的景观来卖门票做一个旅游的资源、人文资源更好呢?我想这可能更是今天要考虑的,但是我觉得这里由于工程院院士的提出,这些都是权威的,但我个人认为在中国建筑发展过程中存在技术的强权对艺术的否定态势。

  这是和中国的建筑制度是相关连的,中国以前一直把建筑作为技术来对待,它在大学里实际是放在理工科里面,没放在艺术里,当然这个问题已经开始被发现现在慢慢在调整,比如说中央美院也设了建筑系,清华建筑学院也设了美术系和建筑系混在一起开始从艺术的角度来看待我们的建筑,其实在包豪斯时代,包豪斯这本书里就有一句话说建筑是艺术的中心,就是说无论是我们平面的艺术还是三维的空间艺术在建筑里都包含了,过去由于我们没有很好的把建筑作为这样一种理解,所以在我们城市的建设过程中,我们不仅要面对资本的强权,就是发展商要求怎么做就怎么做,也是面对行政的强权,我们的主管部门决定批你还是不批,同样也存在的技术的霸权,这就是用技术对艺术的一种否定。我想鸟巢现在就是面临这种状态,如果我们真正要营造北京城市的价值,北京自然资源在今天的现代化过程中,我认为会越来越好的可能性不是很大,北京的人文资源如何发展,人文资源对传统是保护,这种保护就是修旧如旧,千万不能修旧如新,把一个真正的旧古董拆了,建一个假古董还说是保护传统,这是在破坏传统。对新的人文发展就是一定要在今天这样的状态中包括能够通过今天的科技和手段把握今天人的审美观念来营造我们的精神和文化层面的表达。我去年在韩国的汉城看到他们的体育场,我看到也很震惊,这个体育场整个地下全部是活动的,做球类活动的时候草坪收进去,出来的是地板,当做足球比赛的时候则相反。我们通过一个建筑,就是说能够通过建筑的空间把它在这里蕴含的在特定时间里政治、经济、人文的信息,这是我们建筑的文化价值所在。这是北京最近发生的事情,我作为发展商用这样的方法表达我的观点,这个观点管不管用很难说,我坐飞机的时候看到鸟巢方案已经被修改了,取消了自动关闭屋顶的功能,但是今天我们的科技完全做到了,就是钱的问题,但今天既然做到了,这个鸟巢就是在科技水准,在文化形态,在建筑的艺术状态都已经达到了不是中国而是世界人类里程碑的突破。鸟巢在建筑上我认为它最大的一点就是人类开始走出穴居以后走上地面开始有接触最早的建筑概念:梁和柱,通过几千年这样的演炼,今天我们形成了很多规矩,结构空间、梁、柱等等,结果在鸟巢里面全部回了原点,鸟巢里没有梁、柱,就引用了鸟巢这样非常自然的形态把一个现代建筑给重新构置出来了。自动关闭的屋顶的科技含量非常高,可以对世界或是中国进入21世纪以后,我们再介入这方面的科技和文化全面的展示。

  我讲这些主要是房地产的开发,城市建设面临的很多问题都是一样的,资本对利润的追逐或政府对政绩的看重,也包括技术对自己权威的维护,都可能使我们在城市的建设当中,使城市的人脉、文脉、传统、历史受到很多侵害,因为中国的房地产开发在短期内这样大规模的开发,在全世界也没有。如果中国在城市的建设开发中,也是按廉价的方式去建造的话,可能我们在损坏我们的城市、我们的生活的时候还没有感觉到,当然以后知道了就会很简单的推倒重来,从这一点来说是不是造成一种新的浪费,对于投资者来说是不是一种不负责任的行为。比方说一个老百姓买房或卖房,都是投资的行为,投资的本质是增值和保值,一个建筑靠什么来增值和保值?我们现在所谓的广告或是楼租上面都是说地段、地段、再地段,我个人认为靠地段、功能、材料都是靠不住的,在城市化的过程中好的地段会变成不好的地段,不好的地段可能会变成好的地段。功能就更不要说了,在今天信息化时代个性化的生活,我们可能反对死板的同一种生活形态,可能是每天都在变,这种改变都对我们统一的功能不停的变化和创新,是我们以后的基本寻求。科技的进步,我们的材料的更新也是非常大。最后这个建筑能够保持到真正价值的存在就是他所蕴含的文化品格,它通过建筑的性质、建筑的情感建筑空间所营造给你这样的东西来承载的。比方说一个建筑能在100年以后不被拆卸或是100年后继续保留它,一定是因为文化价值。反过来讲,我们盖的房子20年后就面临被拆掉的可能性,老百姓买你的房怎么去增值和保值,如果你的房20年要拆,我的房60年要拆,那么到了20年后,你的房价值就是拆迁房的重置价格或者是其他的补偿。所以说这就是我们在今天城市的营造中面临的一种状况,但是可喜的是中国正在面临全面从功能型的产品向建筑型的产品转变,我看北京的新京报提出的叫做新产品时代,这种新产品注重第一轮功能建造的基础上开始追求的建筑的文化价值的寻求,这种文化价值的寻求主要在于满足人们的精神审美的需求,和居住舒服的需求。所以我说文化并不是虚拟的,在采访中,记者问道你是搞艺术的,在你这里总是说些什么文化的,他说这些文化老百姓会认你吗?这观点本身是错的。文化是什么?文化就是我们的生活方式或者你想活的活法,文化就是我们的行为方式和情感方式的总合,比方说中国人吃饭用筷子,而外国人吃饭用叉子,这就是饮食文化的不一样。我们之所以讲建筑是生活的容器,它是文化的载体,你对这个容器营造出什么样的文化状态,营造出什么样的生活形式,这都是一样的。

  我想中国经过了这么多年的改革开放,物质富裕带了精神层面的觉悟,对文化的自醒和自觉,这已经从多方面有所展示,我觉得我们从这方面认识无非是把如何把我们的被动行为变成主动。我们今天关注宏观调控给我们的市场在经济、产业带来的;困难和障碍的时候,如果继续做的话,依然会存在建筑在文化形态所面临的我们现在这样一种障碍。当中国的房地产从功能型产品向建筑型产品转移的过程中,给我们带来的基本状况就是中国的一级城市房价在这样状况中稳定的上升,不会在太大的变化,但是在中国的二三级城市房价一定会增幅比较大,会超过一级城市,尤其是房价平均在2000-2500元每平方的城市一定会在两年中有大的价格变化。比如说我去长沙,很多人问如果你走出北京后,你选择哪里,我就敢说我去选长沙,为什么?因为长沙的均价不到2500元每平方,但它物价指数并不低。它的物价指数跟西安、武汉相比不会低,但它房价指数比这些城市都低。这个城市以前把单位集资房和经济适用房等等的非商品性的住房在城市结构中占了一半,这一半使商品房没有得到好的发展,但后来经过调整,现在逐步发生变化。

  我想就是说,就是今天的老百姓由于物质的富裕或收入的提高,需求已经发生很多的变化,需求已经在这方面有需要,发展商是变也得变,不变也得变,在二级城市变得比较明显,如果是主动去变,可能是商机或者说是地产商的一次机会。所以我想说这个可能是目前中国房地产从文化形态看这样的一种状况,但是从经济形态来说,我们所面临的障碍就是宏观调控。

  主持人:我们现场的听众。

  听众:我是来自海南媒体的记者!我想提两个问题,我听说你在三亚投资了五星级的酒店红树林酒店,我想问一下,你为什么选择在海南投资,对宏观调控下三亚,来自海南房地产的发展前景有什么样的看法。然后你谈了很多城市利用自然资源和人文资源,海南应该怎么样利用它的自然资源来发展房地产,这是第一个问题,第二个问题是你是一个成功的商人又是一位艺术家、作家,你有那么多的时间从事艺术工作吗,你是如何将艺术家、作家与一个成功商人的角色统一起来的?

  张宝全:今天我们就要去三亚红树林酒店,因为红树林酒店就要在今年年底开业了,我是上个月去看第三次关于样板间的修改,看完以后我的感觉就是在它一定会是亚龙湾最好的度假酒店,也是中国最好的酒店,无论从建筑的设计还是室内的设计,还是园林的设计,都体现了我们所追寻的天人合一和那样一种具有东方的文化标识和现代度假的结合。

  第二点宏观调控对海南房地产的影响,我觉得宏观调控不是说对海南房地产的影响,应该说宏观调控是对全国房地产的影响跟对海南的影响是一样的,这是一点。第二点我觉得不要对这次宏观调控不要太恐惧,任何企业在经过市场的时候,你本身就要考虑到多种风险因素,昨天也有人跟我提了个问题,就是说他也知道我是从海南出来的,海南给了我什么,我觉得海南给全国包括现在北京一批成功的地产商最重要的两个字:市场。但是市场究竟是什么?我个人理解市场就是风险,因为海南在93年通过的地产泡沫,把一个人在整个市场的运作过程中一夜之间是怎样的暴富,一夜之间怎样破产的,利用非常短的时间演练了一遍,所以它告诉你任何时候利润和风险都是与共的,利润越高风险越大,正因为你昨天可以一夜暴富,所以明天同样也可以一夜破产,但如果你昨天没有一夜暴富,只赚到5%,你明天可能就只损失5%。在我们做房地产的时候,我们有浮躁的心态以小博大,这种心态一定风险很大,很难抗拒的政策风险也很难抗拒市场在供需上紧张或者变化的风险,所以本身正常的企业在做所有的事情时候,一定要根据自己企业的状况和能力来制定你的战略,这种战略里最重要的就是风险规避的战略,这是首要的。因为利润一定是在风险之后,利润不可能在风险之前,如果对风险不能够考虑,甚至于说不能管控,那么你的利润一定是虚假。这也就是说为什么我们的企业不想做最大,而是要做最好,想做高兴一点,我们一定会把风险放在很好的范围里面,这种风险考虑得就是政策的风险、市场的风险,这都是应该要考虑的。

  这次的宏观调控我认为是土地交易方式的变化,使我们的市场游戏规则能够真正的按照市场的规则来运营,就是在市场里面起最重要的作用是资本,资本对风险规避和对利润的追逐它必须放在一个合理的、科学的、公共的平台上运营,我们的市场才有可能透明,才有良性的发展,否则的话,这个市场不会成熟,不成熟的市场一定会有很多的差异,而在成熟的市场差异一定会很少,利润、风险的差异也会很小。如果真的想做地产商,想把这个行业经营好,我们需要有稳定的环境,需要差异不是太大的环境,不至于说政策或是一个小的变化就使一个企业从天上掉到地上,这些不是正常的市场形式下的一种正常表现的形式或者方式。第二个是在这次的金融调控下,我个人认为这个金融调控在前两三年就已经开始了,在去年的121的时候就进一步明确了,今年的金融调控是中国政府唯一一次通过行政的手段来对金融进行调控过程中留了一句活话:各地可以根据具体情况具体处置,这句话在我们以前政府的所有文件中从来没有。我想调控固然给我们带来很大的未知的前景,但是我想就是我们只能是依赖于市场,也包括在市场的成熟过程中,不仅是发展商在成熟,也不仅消费者在成熟,政府和其他方面包括我们的社会专家、经济学家也在成熟,我相信各种指标的出现,都一定会对各方面有所影响,就像这们今天我这么多人来开会来议论一样,其他方面也在关注,包括今年的上半年我们的数字非常值得关注,这个数字可能说明非常多的问题,就是今年上半年中国第一次房屋的销售量超过的我们的竣工量,这是中国第一次出现这样的数字,说明我们很多的问题,包括我们对泡沫的认同和判断,也包括我们的对经济过热的判断,是投资过热还是消费过热等等,我觉得这个数据会给我们很多启示,我也相信这个数字会在不同的层面里有不同的考虑。比如说如果考虑房价,我们的销售量大于竣工量,说明供应和需求已经处于相对不平衡的状况,现在是初期也许不是太严重,但如果继续调控,如果造成严重的话造成供需发生紧张的时候,像去年上海、杭州、宁波这个层次上价格短暂的变动是无法避免的,而你说这个变动是温州炒房团炒起来的,这是根本不可能的事情。我认为中国金融的落后是由于体制和制度的原因,它给我们带来最大问题是中国几乎没有投资的工具,老百姓钱很多,却只能存在银行里,没有其他的任何投资工具或投资平台使这些钱转进去变成社会的投资,这是我们在这方面的欠缺的。我们的股票也给老百姓营造的不是投资概念而是投机概念,因为你只能买涨不能买落,我想对于这种落后的状态,通过我们个体的努力不可能有太大的效果,也解决不了根本性的问题。比如说境外许多企业根据自己的长处或者是结合一些优势找到一些自己的解决办法,包括我们自己也找办法,通过苹果信托也好,买房信托也好,但是我认为这些都是非主流,都不可能成为主流,都是一些根据个体的状况设定的做法,这种做法根本没有普遍性没有推广价值。在这样的情况下,我们对整个金融环境的改变,我觉得最根本的办法就像昨天晚上提出来是否发表博鳌宣言的问题,真的就是加速我们国家对金融体制、经营机制的改革,使我们迅速的制度化,解决中国投资工具,而且在市场经济过程中金融是非常重要的杠杆,如果这个杠杆不能很好起到作用的话,对经济的发展的影响自然会很大。而且造成整个经济不稳定和抗风险能力低,比方说由于个别情况的出现些调整就有可能对我们的经济造成破坏。因为我们经济的机器不能够通过几方面构成一个很好的平台,或者机器本身有一种抗风险的能力。是机制的缺陷,机制的缺陷。包括是否国外的基金可以进,我觉得国外的基金进入中国可能需要一到两年时间,我们的财务语境和国外的财务语境根本不统一,就像你讲中国话,他讲英文一样,你们两根本没法对话,这个统一还要一个过程。尽管现在有一部份已经进来了,但是是非主流。所以我觉得对主流的建立我个人认为我们都想通过一个会、一些交流找到问题的解决办法,我觉得不太可能,我自己的主张认为我们可能只能以静制动,使自己进一步的从容,在这个过程中的我们回头看一下,该放弃的要放弃,因为面临一个这样的环境,想继续按照你意愿或是在地产里所形成的空手套白狼也好、以小搏大也好,如果今天你继续坚持的话也不能说你不可能成功,这肯定是极少数的,也是很难的,大部分我觉得没有什么可能性。我认为通过地产商在这努力后在这解决这个问题,可能性不是很大。

  我觉得海南是中国的海南,也一定是世界的海南,尤其是亚龙湾这样的资源,亚龙湾是东方的夏威夷,我想说亚龙湾的自然资源远远比夏威夷好,但是中国包括海南也好,包括亚龙湾也好,包括三亚也好最缺乏是旅游的文化,在人文这一块的落后的形态和状况是很糟糕的,比如在泰国我们看了很多的酒店,我遇到一件非常有意思的事情,泰国一家在全世界排名第一的酒店,还有就是我们在看特别是我看白杨翠那个酒店,我们本来打的走的,后来我们觉得不太方便,我们就租了一个车,正好我们看到一个像侍应生一样的人,就说想租车,他又打电话,又招呼,大约过了十多分钟,他把车给你租来了,全部完了以后,他说你们等一会,你们是哪个房间,我要同你们的酒店说一说,结果这个人根本不是这个酒店的。在泰国全民的意识就是只要满足客人需要就是他要做,它已经到这样的状态和形势。但是在中国这样的旅游文化、人文的东西是极为欠缺和落后的,所以说中国在旅游的发展过中自然资源的固有是如何来保护、维护,是不能破坏,迅速对旅游文化的建立我觉得这是海南在旅游这一块上能不能得到的迅速的提高和迅速创造价值,可能是一个很重要的方面,但是需要时间。如果对海南自然资源保护不够的话,也会很糟糕的。来过海南的人都知道海南东郊椰林,我去了以后觉得非常遗憾,最早的时候是在92、93年的时候去的,那时就是一些很自然茅草、竹子一样的建筑,之所以去不仅仅可以吃到活的海鲜,最重要就是你能真正的享受自然的状况,这种状态已经能够很好的把自然和人文非常好的结合。这次去的时候,我发现现代的侵入使自然、人文几乎荡然无存了。像云南的丽江一样,也是没有被全国人民关注的时候,没有被大家注意的时候,我觉得丽江确实很美,我是93年去丽江,我就感觉丽江是全世界,大概像艺术品这样的交易市场中丽江是最高的,因为丽江这个场可以说是中国一流的艺术家在那里开的店卖的东西,像法国或其它地方那些艺术品市场大部份都是三流的艺术家的东西,更接近于工艺在那里交易,但是现在的丽江也受到现代的侵入,对自然和人文两方面的破坏,所以我想这两方面不能很好的保护,包括海南也是一样,实际是使这个城市的价值在下降,我们可能获取了暂时的经济利益,但是我们可能丧失未来的利益和价值。

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