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易宪容:当前形势与未来发展
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-30 08:57:13    来源: [ ]

  易宪容:我很高兴有机会来参加房地产论坛,我在年初的时候,参加很多论坛,有朋友告诉我说今年房地产是宏观调控,基本上不会有变化。我说2006年房地产发展,基本是靠政府来理解,如果政府觉得它投资过热,觉得它价格比较高,可能会出台一些相关的政策。所以到2006年五月份的时候,政府就房地产市场问题,出台了“国六条”的细则。那么出台了以后,中国的房地产市场出现了一个什么样的变化?目前的形势如何?“国六条”细则在我们整个房地产市场会不会有影响?对我们房地产市场未来走势如何?我今天基本要针对这几个问题进行讨论,今天的博鳌论坛是与现实问题相结合的。由于中国最近出台的“国六条”细则,可能对改变我们房地产市场的一些发展模式,可能会改变我们房地产商的经营模式,可能会改变我们房地产消费者的消费模式,也可能会改变整个房地产市场的一些根本性的观念。

  那么,对“国六条”基本看法是:我认为,就“国六条”的细则来说,基本上一个基本原则就是如何保证我们中国的房地产市场向健康、稳定的发展。这一条我一直坚信,但是它基本的一个点,他的宗旨是如何调整我们目前不合理的房地产市场的综合结构,调整我们房地产结构上的不平衡。由于结构问题是中长期的问题,那么,“国六条”细则的出台,对整个房地产的影响不会太大,比如房价等不会产生太大的问题。他基本延续过去的一些规则,只是把一些内容进行细化。通过四次的方式来表明,比如说70%,无论一个地区生产中低档的产品,就是90平方米以下的住房70%,还是一个项目占90平方米以下住房的70%,其实意义差不了多少,他强调一条,就是今后的房地产市场来讲,产品是向中低档产品发展。如何让我们房地产市场发展适应民众的需求。另外一个是70%如何通过税收政策调整房地产市场。

  我对“国六条”的理解是:1、我国的房地产市场是一个住房结构的调整。2、对于政府出台的政策来讲,他是通过把整个规则、运作的方式完全数字化。他说明了一条,政府有决心也有能力对我们国家房地产市场不合理的结构进行调整。3、大家可能意识到,去年定的是国部委,今年加了另外两个部门,说明政府一定要对相关的政策进行强制性的执行。如果是地方政府对这个政策意义,通过相关的监察部门进行监察。说明政府对房地产市场以往的一些不合理的、不规范的、非法的行为进行严厉的查处。比如说天津和北京的问题,政府一定会通过行政性的方式来落实我们整个出台的政策。第三个方面来讲,我们定出房地产政策的宗旨:是调整房地产结构。也就是说,我们以往房地产市场内的发展模式会发生一个根本性的变化。房地产市场开始之后,基本是广东、深圳开始。而广东、深圳学习的是香港的模式,香港的模式是高房价、高地价、高福利分房。这种发展模式,曾经讲过,这几种发展模式让少数发展商寄予整个社会,让高工资提高房价,然后让整个住房福利水平也扩大。大家看到,香港的住房模式是双高模式。我讲过,香港那种以小岛的住房发展模式不适应中国。这次政府的“国六条”细则出台,基本上要发展中低档的产品,就是使绝大多数民众可以购买得起的房子,这是整个住房发展模式的改变。

  第三个来讲,房地产开发商、房地产经营者来讲,你就是要做,不是如何解释我们的政策如何不合理,而是应该在现有的政策如何把房子盖好。政策变化了,我们整个经营模式如何改变,我们生产的产品在这种经营模式下,如何盖得更好,更高的模式满足市场的需求。

  还有,由于我们整个住房生产模式发生根本性的变化,民众住房消费需求肯定会发生变化。以往几年来讲,由于市场引导,还有消费者对住房消费观念上的误判,无论什么人、无论收入水平高低、不管今后的整个就业状况如何,最后都纷纷进入房地产市场。而且在进入房地产市场的过程中,很多消费者都认为自己应该一步到位。我们现在的消费者大概有几千万的消费者成为房奴,这不仅是对房地产的重大问题,也是整个房地产市场资源的严重浪费。现在住房发展模式的改变,引导消费者今后的消费模式,他们更有能力进入有支付能力的市场。

  当然,房地产市场的变化,不止是这些。如果在现在“国六条”细则的条件下,房地产市场会发生很大的变化,这个变化可能是在两、三年的时间内会发生。

  还有住房保障的体系问题。在房地产时常发生变化以后,保障体系如何改变?现在大家有一个看法:认为中低档收入的民众由于收入有限,目前面对高房价来讲,不是房地产市场要解决的问题,而是要通过住房保障体系来解决。这是整个房地产市场发展比较大的方面。即使是发达国家,住房保障体系要解决整个社会住房的问题所面对的对象,比如说加拿大不超过10%,比如说老弱病残、没有工作、没有工作能力的人,他们要进入住房保障体系。比如说,上半年到加拿大的廉租屋,三口之家住的房子只有100多块钱,连廉租屋都是有限的。所以住房保障体系,不是让我们70%-50%的民众进入保障体系,而是让10%的人进入住房保障体系。现在与社会发展的本身是不相符的,整个政策要慢慢取消,让绝大多数的人进入房地产市场。对于中低收入的民众进入房地产市场,另一方面,房地产市场要提供比较低价的产品,政府要通过税收、货币化补助、信贷的方式使绝大多数的民众进入这个市场。所以今后我们面对最好的市场,就是如何面对70%以上民众这个市场。

  所以住房保障体系来讲,应该不是以往那种理解。

  对于外资市场进入房地产市场,是可以进入的。我们“国六条”基本没有相关的规定。为什么?因为,无论外资政策还是其他的法律都有相关的法律、条令。除了PFII可以进入中国市场以外,其他的一些资金要进入中国的市场是有明确限制的。外资进入房地产市场是通过合资的方式。根据我们的研究,无论是发展中国家还是发达国家,现在就有138个国家对外资进入房地产市场,政府有一个比较密切的关注。特别是房地产市场最重要两个问题:一个是关注民众基本需求的产品,这个产品一定是先满足民众基本需求的条件下,民众能够有居住的条件下,才能够成为外资市场。第二,房地产是高密度的行业,那么为什么把很容易获得利润的方式拱手给外资,所以我特别反对外资进入中国房地产市场,特别反对外资利用中国的银行杠杆炒作房地产市场。这个对中国各个民众不利,对整个房地产开发企业也是不利的。因为很简单,大量利润别人拿走,肯定是不愿意的。我想他们会制订相关的政策,外资进入房地产市场,按照中国的规定进来的话,可能是面对很多的风险。

  这次“国六条”对整个市场来说到底如何?有人就说这次宏观调控必然会成为一个“空调”。从整个发展来讲,政府必定是有决心把这个做好。房地产开发商如何来适应这个政策。

  第二,房地产市场在“国六条”出台以后,就宏观调控来讲,真正从房地产宏观调控的工具、手段来讲用得比较少,基本行政方式。宏观调控是通过总量的控制如何抹平经济增长中的上下波动,他是采用一些手段来进行控制。

  今后的房地产市场、房地产企业要面对几个问题:利率问题,政策没有写进去,因为利率不需要通过一个细则来表示,要靠整个宏观细则来变化,所以房地产未来发展,利率的变化决定房地产市场可能是赢者中最大的优势,应该对中国的利率连续调整,才能保证调整过的一些产业中不合理的部分;汇率的变化,像政策、税收问题,如果房地产交易税的出台是对房地产业影响最重要的方面。大家一定要密切关注。所以房地产未来一年最关注的问题是利率和税收问题。这方面会影响整个房地产市场未来发展,会影响民众住房需求的一个变化,还会影响到我们房地产企业、消费者的负担,以至于影响我们。

  谢谢大家!

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