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杨慎:2007中国房地产形势解读及中国房地产未来趋势
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-30 08:52:50    来源: [ ]

  由观点地产机构、第一财经日报、搜狐网、焦点房地产网、全国工商联房地产商会共同主办的2007博鳌房地产论坛于8月17日上午在海南博鳌盛大开幕。经过2004年到2006年的房地产宏观调控之后,中国房地产依然欣欣向荣。然而关于宏观经济风险的争议导致我们对中国房地产的未来依然充满了困惑。我们不知道中国是否面临真实的经济风险的挑战,不知道或将到来的经济风险将给中国的房地产行业带来什么?我们不知道未来的行业规则会有怎样出人意料的转变,也不知道下一轮更为猛烈的宏观调控会落在那里?面对越来越高的信贷门槛,与越来越高的土地价格,中国房地产行业与金融行业的接轨将把行业导向何方?在2007博鳌房地产论坛中,或许能找到答案。

  以下为2007博鳌房地产论坛8月17日上午杨慎演讲实录。

  杨慎:尊敬的各位嘉宾,下面我就接着刚才搜狐网的负责同志和我们大会的主持人提出的“寻找中国房地产未来”这个主题讲一点个人的意见。

  上个礼拜(8月5号),我在北京开了一个会,都是北京市及有关单位的大力开发商在中央党校开的。会上大家讲了一下开玩笑的话:房地产商现在是人民公敌;第二个有几个大的开发商说,我们现在赚钱赚得我们自己都头晕了,不知道怎么赚就有点害怕。这两个问题就引起了我的思考。

  下面是我要讲的第一个问题:如何评价房地产业,如何正确评价房地产的产业形势。

  第一点,我国的住房建设经过20多年的快速发展,取得了巨大的成就。如果就简单的话来讲就是,令国人惊叹,令世界瞩目。为什么这样讲,我们仅仅用了20多年的时间,基本上解决了13亿人口大国的住房问题。使全国的人均住房水平达到了发展中国家的前列。

  第二点,住房建设的发展,促进了经济增长、促进了国家的财富的增加、促进了个人财富的积累,现在个人的金融资产力量大体上40%-50%都是房地产。

  第三点,住房建设的发展,它作为经济基础的改革,深刻的主导了我们的生产关系和上层建筑,主导了我们法律法规的制度建设。

  同志们大家都知道,中国的宪法和有关的法律规定,除国家的财产这是绝对不能动施,土地更是任何人不能动一点的。我们通过八十年代住房改革,通过大家的共同努力,首先在土地上的对宪法进行突破,以及87年的全国人民代表大会第一次会议,首先修改了宪法,土地从过去的任何人不能占用,改为可以通过有关的规定依法进行扭转,最后建立了比较完善的土地化。特别是今年,人代会正式通过了物权法,经过八次审议讨论,由此引发了国内甚至全世界的惊讶和关注,使得这些国家,他们过去对我们的社会主义市场经济制度不赞成甚至有疑问、质疑,变为认为中国是真正的改革,现在承认中国市场经济地位的国家越来越多。这是来自于住宅建设不动产的改革,我们除对上层建筑和生产关系重大突破,没有比这个更大的。我们对国家,对老百姓,对社会做的贡献,比我们做的财富贡献大得多,所以我们对我国住房建设已取得的成就应有一个充分的基本看法。

  上面的问题是我们的住房建设和住房改革的主流和基本面。但是有问题,问题在什么地方,大家提出的房价上涨过快等等一些其他的问题。对这些问题,我们通过逐步的改进,能够得到解决,不能把这些问题看得过分严重。我们解决有一个过程,我不同意现在有些人说的“教育、医疗、住房是中国改革的三座大山”的观点。把贷款买房、贷款租房、分期付款说是“房奴”,我不同意这种情绪化的观点。应该客观的实事求是来看,我们取得的成就和问题。我在这里进行三组数据的说明。

  第一,1949年以前,全国的城镇住房面积一共2.16亿平方米,建国以后我们加快了住房建设,那个时候正在盖工厂,建工业,没有那么多钱建房子,因此与老百姓需求差距较大,从1956年开始到1980年,30年的时间盖了7亿平方米的房子,一共1400万套,按50平方米一套折算,盖了1400万套,平均每年47万套,105个人才能分到一套住宅。

  第二,1980年以后,邓小平发表讲话,把住宅建设作为国民经济资本产业大加快住房建设。从那以后我们一步一步的改革,从1981年开始,到2006年至今已有26年,盖了88.6亿平方米,解决了一亿一千一百万户老百姓住房问题。按照80平方米一套来折算,过去按50平方不算现在提高了,现在按照90平方米一套解决了9430万套住宅。这个成绩只有在共产党的领导下才能做到。所以我们住房建设的成就还存在的问题应该有一个客观的评价。

  现在大家提的困难主要是低收入住宅,中国的房价从来不管农村的,这是我们制度上的大毛病,中国一讲住宅就是城市住宅,哪个国家是只管城市,你应该是城市农村都管。城乡一体化是我们的政策,所以我们最近这几年的房子又在整改,有很大的改进,所以我们当前解决低收入的问题。我们国家的住房保障制度,应该在住房制度开始就应该解决。为什么呢?中国原来的工资太低,中国改革开放以后人员工资一个77块钱,买一套房子几万、几十万,哪来买一套房子4-6倍的比例就可以买一套房子,中国没有这样的规律。国内是工资,国外是收入,收入包括自己的工资、股票、第二职业等等,中国的工资就是每月几十块钱。

  在这种情况下,从原来的福利分房改到住商品房,单人购买。不动工资对不对,不对,哪里都没有这个规律,应该先动工资。当时就有人提出建议,而应该限制工资制,而应该算出具体的帐出来,这是当时大家没有认识到,即使低收入住宅本身也在变化年当中,以前我们建设部和统计局的组织了73万人做了调查,结果显示:人均住房1046万户,住房面积2-4平方米是标准,4平方米以下不解决。

  现在我们低收入住宅,每人8-10平方米,现在的标准就是这样的。虽然也是低收入者,但是我们也是这样算的。说明大家都在进步,生活水平都在提高,都在发展。所以我经常思考用什么样的公式,什么样的说法、什么样的道理来说明我们住房短缺的问题。住房天天短缺,价格天天上涨。最后我总结两条道理:第一,人均住房消费及其价格,同人均GDP成正比,同恩格尔系数成反比。这进一步说明我们国家的经济不断增长,我们的收入不断提高,人们对住房的需求量就不断的提高,房价也就自然上涨。第二个道理,住房消费和价格同城市化的进程成正比,同自然经济的收入方式成反比。现在中国处在进程化当中,每年的进城人口过去20年以前是一年1560万,最近2006年以后每年是2000万,每年有将近2000万的人口进城,住房的需求能不紧张吗,价格也能不上涨吗?本身处在城市化进程当中,农村人口进来了,也需要房子。但是如果在农村住就不一定,因为是自然经济。盖一套房子一辈子不搬家,房屋也不流动,房屋不流动就不会有整治。房地产要害在流动,在流通当中,保值甚至整治,整治甚至保值,农民盖房子一辈子不流通哪来整治、升值?

  所以住房价格、住房消费在这个问题上我们要从大的方面来看,大的方面理解问题就不至于产生这样的那样的疑问质疑,甚至对一些开发商的不太公正的指责,对党和国家政府所做的努力,我们应该客观的理解和评价党和政府对坚决住房所做的努力。尽管2004年、2005年连续两年的调控,没有达到预期的效果、目的,但是他使我们在市场经济的大学校里受到了锻炼和提高。

  第二个问题,怎么样去创造未来,现在大家质疑最多的问题是房价高,这样的房价怎么接受,房价问题的根源在什么地方?考虑明天、考虑未来,讲一些大道理没有用,报纸天天讲,关键是谁能拿到药方来解决。

  现在有一个问题需要大家讨论,我们住房价格问题主要采取什么样的方针,我个人意见采取加法的办法,就是增加供给量,涉及时间的问题我就不往下讲了。

  第三个问题,讲第三点意见,加强我们现在的统计制度建设。现在的房地产出现一些乱子,有工作原因还和我们现在的统计数据不准备、不正确不完善有很大关系。因为我们现在用的统计基本上还是过去的固定资产统计,没有真正的房价统计,因此我们的房地产基础数据,客观讲叫做大气,可信度相当不高。如果说我们通通与现在的统计数据,全是以这些数据评判房地产热不热,价格高不高就会出现这样的问题,原因就在于我们国家还没有一套完善正规的科学合理逻辑,非常严谨的房地产统计制度。房地产包括哪些项目,没有人说清楚。现在房地产投资占固定资产投资很大,在全国来看大部分占17-18%,去年的数据是17.8%。但是这个数字有问题,我举个例子,北京市去年连续三年数据:23、24、25,每年占固定房地产投资数据比例是54%,上海每年占固定房地产投资比例38%。这样算来所有住宅、工厂、商店、学校、医院特别是工厂,还有土地基础设施,几乎是12类全部都算在房地产里面,造成一种满城竟是房地产的加价,不明确。所以这样应该对我们现行的统计制度、统计方法、进行完善和修改。

  因此去年03年4月份,我正式向国家统计局的主要所领导,要建立和修改完善我们现行统计局的建议。我认为如果我们的基础统计制度本身有问题,计算方法有问题,我们的基础数据有问题,我们在这个基础上判断规模大小,房价是高是低,投资规模是冷是热,最后我们就变成直接混战一场。将来有时间大家共同讨论,发言到此为止,谢谢大家。

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