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王石:万科的可持续发展之路
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-29 23:30:08    来源: [ ]

  王石:女士们,先生们,各位嘉宾!我的发言主题是:万科的可持续发展之路。因为我们现在一谈到企业的发展,当然我们这次的论坛请来的一位嘉宾,叫胡润先生,他是评论每年财富的,完了按照你的财富,这样一个积累来进行排名,你是排到第几的,这当然是媒体做为杂志它又有故事有事迹,它比较吸引读者,但实际上我们看到某一年的评比它当然对那一年是非常有说明性的,但做为一个企业来讲,它如何在市场变化当中,尤其是在市场激烈变化当中,它如何来讲可持续的发展,我觉得这对我们中国改革开放以来新行企业,尤其是我们新行的行业房地产,我觉得这个显得更重要,所以我想,我在这里就可持续发展谈谈万科的经历的一些感觉,这里谈的,我想也不妨先亮出我非常明确的观点,也就是可持续发展对于企业来讲,当然非常明确就是做什么给什么做,给谁来做,这个最基本的问题要明确,我想可能在下座的一些代表来说那这些问题应该是很明确的啊,怎么还提出来呀,实际上使我感到了中国新兴企业当中呢到目前为止可能不是很明确,因为有的企业做了明确之后又糊涂了,比如说,对于我个人来讲呢,我始终认为,万科的发展当中非常明确的应该是企业要可持续发展是应该走可专业化的道路的。所以,实际上,关于专业化和整个贯彻当中和专业人员当中,第二点来讲,就是我们一提到企业当然是提到企业在行业的地位,提到企业的大小,昨天会上谈到谁是房地产的大佬,我就想昨天晚上结论我是非常同意的,实际上企业,不应该把做大佬当成一个目标,而且大佬未必好,所以我们发现万科的专业化很有意思的现象,它是通过减法来完成的,那么如果要做大你就用加法啊,我看了很多例子和比较来讲,很多企业你突然在工作和排名方面越升了,它实际上很多资产就重组或者合并,突然资产规范扩大了,而使企业的往前越升,而万科就很有意思,它是个减法,相对的完成,所以我就要有很多像具体数据,用数据来说话,可能像这种讲故事讲起来就枯燥一些,

  第二个我要谈的呢,就是想谈谈关于企业交税,当然要交你营业当中的营业税,盈利当中的所得税,很重要的就是个人所得税,就这个来谈谈一个企业要发展和可持续发展它应该在交税的问题上是什么态度,它应该是怎么做的,我想今天借这个机会来谈谈有的是我认为除了你的企业专业文化之外,除了你的品牌受力之外,显然做为企业对于一个社会和政府的关系,交税是一个非常重要的问题,所以我想借这个机会谈谈这两个观点。

  比较来讲,我们既然讲可持续发展,当然你一定要有个时间的比较性才能说明问题,所以,这里进行的比较数据就是选择了九五年以前的上市公司作为比较对象,就是时间性。第二,为什么选择上市公司,因为它都是公开的、统一的公开数据,它有比较性,第一有时间性,第二比较性。看看九五年以前的上市公司一共是311家,其中有29家是房地产企业,九五年以前上市到2001年我们现在先给出两个数据,一个就是我们知道往往这个公司业绩好,它就可以上市,上市后,你就能融资,进一步扩大经营规模,它应该是个逻辑。

  那我们看看这311家,怎么知道按照这个国内的上市公司法,你不要说不能盈利,如果你的这个净资产,就是你达不到盈利的净资产10%,若是这样的一个盈利的话,那你就失去配股资格,除了个别的国家特许的一些行业之外,这311家,有多少家盈利,就不能持续盈利,就是你不要持续盈利,你持续盈利你能有配股资格,就是你都不能持续盈利,既然没有配股资格,这311家有多少家,152家,也就是,将近一半也就是49%的公司,已经失去了,就是已经不能持续盈了,那么我们看房地产当中呢,这个比例就更高,59%,那我们再给个数据,刚才讲了,就是不能持续盈利能力了,那么再给个数据就是什么呢,你有持续盈利能力,你也未必能联系配股,因为你持续盈利能力达不到它净资产,实行持续盈利的159家企业里,有多少家企业现拿着还有配股的,那就是48个,这311家里,拿着这配股资格的只剩下48家,这个比例占多少,占30%,也就是说,95年以前的上市公司70%就是大多数已经失去了配股资格,这是指到目前为止哦,那么它如果经营情况各方面原因呢变好,可能再转变过来,但到目前,到2001年统一数据是这样显示的。

  那我们再看看房地产,房地产,这个刚才讲了,持续盈利能力的12家,但是我们看到了呢,大多数房地产呢显得更差了,目前,也就是在上市的29家房地产公司当中,就95年以前,现在还有配股能力的13家,13家,显然我们看到按平均数,平均数来讲,就是各种行业平均下来呢,就有30%的还有配股能力,但就房地产行来抽出来呢,配股能力就占了25%,就是说,显然呢,我们从刚才讲了,就是说,没有持续盈利能力的比例来看,还是这种有没有配股能力来看呢,显然房地产的这行业的变化要比其他同样相比呢显得更激烈更积累,就是房地产显得这行业呢显得更不稳定,那么再看看就是在这个市场当中,万科呢,是属于持续盈利能力,是属于持续盈利当中呢,还有配股资格的,那我来看看这个排名上,在1995呢总资产万科呢从排名第22位上升到18位,这个数据来看出来呢,就是从95年到现在这么多年呢就万科的资产规模就它的经营规模变化不是很大,就是上升呢并不明显,那22位到18位,这它的排位上,就你在增长其它也在增长,所以你的增长呢不明显,这么多年就22位到18位,那我看营业收入,因为你的资产规模多少还要看经营规模,看了写的经营规模呢,看来上升是比较明显,从95年吧,第33位上升到呢2001年的第14位,一个是22位上升到18位,一个是33位到14位,所以看经营规模上升是比较明显的,那么在排位来看呢,就是可持续发展当中,可持续发展,就是说它一直经连续盈利呢这个或者就上升的这样一直在排位中在上升当中呢,我们看当中呢,就是万科从这个排的现在这个第7位呢,就现在持续发展的一直在往上升的并不多,并不多,从这个表单中我们可以看到的,除了万科之外呢,还有这个强电力,海尔,燕美的,美的空调,就是这几家,就它一直是连续持续增长,持续增长,反而我们再看看这个,在这个一些企业的持续增长当中,有这样的一些企业就在持续的下降,你看从这个排位可以看到,这个原来的处于前10位的,人才橡胶,第一百货,金碑汽车,从前十位排下来了,显然呢就是企业的变化相当相当激烈的,这基本来讲,是给出从95年到2000年的变化,也就是这么几个数据,一个就是净资产排名第14位,净利润排名是第8位,就净利润在持续盈利公司中的排名是在第7位。这是给出的一个排名的结果,就是万科它在这个同行就是各种行业当中进行比较它就这样一个地位,就是311家这么多年之后的一个变化。

  再我们来看看就是房地产行业,房地产行业,新闻这个企业,就是给出了就给到以2001年为止,不仅仅是这个95年以前也有95年以后,就是深圳,就深圳上市公司里头有27家,上海呢12家,39家。我们看看,就这是2001年的一个排位数据,这是营业收入,那么看,从营业收入来讲,就排名的这个万科在310家排第14位,在房地产中排第1位,那么我们看排在第二位的深圳叶,它是在整个310家排名当中是排在第45位,那么我们看净利润,就我所在地这个中源发展刚才讲的就是经营规模上,它排在比较后,但是从它的经营利润来讲,我们看中源发展是显得非常明显的一个后起之秀,这一个远洋公司,这个是上天入地是,登陆,就是登陆登得很成功,从经营利润来讲,我觉得这是非常重要的指标,因为经营企业规模很大很大,但你不一定赚钱,就中源就排在第二,这是我们给到从91年到2001年国内上市房地产公司营业收入的这样一览表,显然我们看到的在这营业的增长上,我们看到就是说给出的这么几个时期,一个是93年以前,一个是呢93年到97年宏观调控期间,这个97年之后,从这张图表上来看,我们发现就很有意思,我们看到在93年之前,这个万科呢显然是是在这个,基本上是在这个发展当中呢属于我们看的整个这么多公司,和91年以前的,它是奏在第一批的我们给的这一条红线,基本到了93年,这个万科基本上是到了经营就是同行比较当中是最高的那个水平但那个水平上就不止是万科这一家。

  那我们看到了,在93年到97年这一段这个变化非常非常激烈,非常非常激烈。甚至在一些年份当中呢,一些公司呢也很明显已经是这个还在超过万科,比如说,我们看这个几条曲线,看这条这条粉红线,在94年这个96年来讲呢时间呢很明显的利润是超过万科的。但是我们看到了就是97年之后,也就是说宏观调控到了低谷,进入新一轮的这个房地产开始发展的时候呢,很明显我们看这个就是拉开了,也就是到我们看到2001年这个经营规模很明显的拉开了,有预计呢,这种拉开的距离可能越来越大,越来越大,那我们再看看,就是这个利润,如果说刚才那个经营规模上来讲呢,它只是到最近两年之后呢,它就是经营规模之间呢拉开的话呢,我们看从另一张表来讲可以说用惊心动魄来形容更准确一些,就是昨天很多来讲就是我们房地产是暴利,我说房地产不是暴利,从这个这个房地产的这个表上,我们来看看这个房地产现在处于什么状况,什么状况,尤其我们看到,这个宏观调控进入,进入这个94年开始,上市公司房地产公司就开始出现亏损,到了这个98年就达到了高峰,98年光一家公司亏损,我们看一看这一家这个蓝线,这个大徒向嘛下来,你看这利润是没有这大徒向的,你看亏的大徒向,就光一家98年那一年开始是10亿4仟4百零3万,记得我昨天也提了这样一个观点,说怎么亏这么多,觉得就笑水平了是呀,也就是说呢,由于这一家公司这样的亏损,整个,拉动整个那一年房地产上市公司的平均数,就是数据,也就是整个是房地产公司的钱赚的钱加起来没一家亏的多。当然很愦憾的是那一年亏的不是一家,我们看看这个98年,显得就是几家,生物业,生保安,生生房,深田,这一家是原来是经营王牌的房地产公司,到了98年再也撑不住了,就全面报废了,这么亏损情况,我们再看来讲,没有得到基本的改善,到了99年、2000年,2000年继续亏损,所以我们应该是在这里应该给出一个什么信号,就是我们目前的情况房地产非常好,非常好,和93年宏观调控的情况是完全不同的,应该看出这一点,如果这一点,这个区别看不出来,那是不对的,但是我们应该看到我们的一些倾向,一些倾向是不太好的,如果我们的投资发展商,我们把握不住,盲目的跟进,盲目的圈地,盲目的投资,一旦一个项目错了,你可能就会步入深渊,就是你的这个行为,你一个公司的行为,两家公司行为,不会影响整个大势,但是对于你一个公司来讲,那绝对是灾难性的,所以我们从这个图表上来看,我们应该说对目前的一些局面,我们不应该掉以轻心的。

  我们来看看,就是这些,就是在房地产公司突然出现问题,我们看看它处于什么特征,当然这些公司呢,第一个就是涉及房地产比较早的,上市比较早,基本集中在92年前后,这个在九十年代初期呢,就是在同行业具相当的影响力,比如刚刚提的深深宝,绝对是它的经营规模它的利润在全国是排在第一位的,基本平均下来经营规模呢,大大都在那4亿人民币以上,所以我想我们在座的相当多的房地产公司应该说我们的规模也就是这个水平上下,一般恐怕比它再多的平均也就是5亿上下左右,一般来讲,但显然,在这个过程当中呢,就是由于往往就是一个项目两个项目投错了,使你的资金调配跟不上来,错过了机会,使往往实际上经营成功失败呢,比如它就是一层窗户纸,并就是好像就是天渊之别,是你把它跑,错过了,你可能就衰落下去了,这个呢我们在刚才是个比较呢,比较的是这个经营出现问题的公司,那我们再拿出经营比较好的公司,我们给的这条蓝线呢是个平均数,就是整个行业的平均数,就像我刚才所说的,由于98年大量的房地产行业的巨额亏损,造成了整个行业平均数在那一年是亏损的,98年,所以我们看这条蓝线,给的就是一个行业的一个利润平均数,而且我们看到了,就这种平均数进入2001年没有因为整个房地产行业的高涨,房地产的现在好转而使它的营业能力的好转,就原来那一批老的房地产公司亏损趋势,所以整个,拉动整个行业的利益一直下降,所以我们看到,这条2000年到2001年的曲线来看呢,整个房地产行业呢利益一直下降,尽管它是在盈利的水平表示盈利,但我们看到已经非常低了。

  那我们再看看比较好的,像这个深振业,深长城,我们看到了,就利润这个数据,也是在这个98年之后,这一个高峰期,我发现非常有意思,到98年这个高峰期之后,很好的两家上市的房地产公司,它们的这一种基本的维持住,维持住,就没有跟着再上升,那我们看看万科,这非常明显,就整个我们看到在这宏观调控当中,也有些波动,但进入98年之后,就一直是这样这样红线一直往上拉,往上拉。所以我们这里呢总结一下,就是它们这个问题在什么地方,为什么是这么一个局面,为什么这么一个局面,那我们来总结总结问题在什么地方。就一个,所以我们来看总结一下就是92年小平南巡之后,全国的房地产热呢应该有一种就叫做深资北上,或者像在深圳啊、广州啊,包括我们海南岛啊,南方的城市一批企业到北方去投房地产,所以它这个叫作南方就是南资北上,但显然我们看到了,就这样一个投资规模,进入98年之后,这么大规模的全国投资呢应该说目前在全国投资房地产的就是成功的支持下来一直还在做还在发展的呢全国是3家,有2家呢就是这个品牌呢,大家比较熟悉,有一家呢就是它在品牌整合上,我个人觉得就是品牌整合上的就是经营成功但品牌整合上这方面就,就是整合呢就是说没有能和产品的开发产品结合起来,所以很多呢不被别人所知,比如说,就指的一家不为所知的,一般来讲这家公司呢在成都开发了一个这个锦秀,锦秀花园,在沈阳开发了一个荷瓣花园,还在我们广州呢和这个金叶合作开发了奥林匹克,就是奥园,我一提到这三个小区的项目,我想我们在座的老计都会知道,这都是全国也算是全国的也算是全国的名牌吧,但是说这家公司是谁,可能相当一部分人并不知道,这家公司呢就是沈阳华兴国际,老总呢也是房地产直接人士,刘昆先生,董事长,应该是这一家呢是在跨地当中是成功的,但它品牌整合方面就没有像万科啊、中国海外这两家公司成功,也就是说数十家的企业在全国投房地产,在全国房地产能站住脚的就这3家,就这3家。

  比如说,我们这个昨天也发言的任志强先生,你们可能不知道,92年之后呢任志强的华远也是全国投资的,海南岛、深圳等地,但是呢,任先生的聪明之处呢就是迅速的收回去了,最后我们看到了,就是华远的成功并不是它做一个全国的房地产公司,非常清楚他成为我就是北京,我就是北京的老大之一,我就是几家大的房地产公司在北京市场占有很大的市场占有率,所以它虽然它并不是个全国的房地产公司,但它并没有影响它做为全国非常有影响的公司比例,但我这个话题来讲呢,就是来总结就这个公司迅速衰落下去的原因是什么呢,就是一个盲目的话题,盲目的话题,比如说,我们来看深深房,深圳、北京、沈阳、广州、汕头,它原来是深圳的深圳的绝对的第一,虽然是在跨地域上,那我们来看看,今天那就更多了,上海、天津、汕头、厦门、惠州、福州、烟台,也就是万科在哪投资,在哪投资,而且万科没有投资的地方,它也去投,就是这样,跨地域,我们再看,其他的,都是这样,你再看深深物业,深圳、广东、上海、南京、海口、乌鲁木齐、香港、澳门,所以我发现,跨的地盘越来,带来的风险就越大,所以很多来讲呢跨地域来讲呢,一般来讲发展商跨地域来讲呢,我个人都是不赞成的,但是又有人说那你万科为什么呢,跨地域经营呢,我只要说两条,一条我们看了从概率来讲,说大量的跨地域原来在一个局部地区经营非常好的只要一跨地域,这跨地域的经营当中呢失控,就出现非常非常多的问题,所以它陶汰率非常高,这是从概率来讲,只能说万科是幸存者,万科没被陶汰掉,第二个,就是万科已经跨地域了,我没办法,你说我出去了已经选择,可能我就是另外一个选择,我这已经是我认为跨地域不合适的时候,我已经在全国地走,我不像这样,它是在海南投得不多,在珠江三角洲也就是买两块地,它发现市场不对,它就赶快退回去了,对万科来讲是没法退的,没法退的,所以我们现在是也只有有全国的开发价值,不但是全国十二个城市、十四个城市开发,但一定非常明确的是,跨地域对房地产来讲这个风险率非常大,被陶汰率也非常大。第二,刚才是房地产行业来讲呢,就不像其他的,就你搞产品它一定是全国的,甚至全球的,比如说彩票行业,但是作为房地产,它的第一属性非常非常强,个性化,所以如果在一个地区成功,要跨地域,就我这里来讲的话呢就是慎重,绝对不是不可以,一般来讲呢就是要慎重,要慎重,一定是要你的目标,你的目标是什么,那么第二点呢,就是行业,行业,这非常有意思,我发现,比如深深王,深深王它是这个深圳最早成立的一家房地产公司,它的老总呢姓洛,叫洛景新,那是搞房地产方面的一个老前辈,我非常佩服他的。但是我们看看,深深王搞房地产成功之后呢,又做了什么呢,除了房地产,商业、进出口贸易、酒店、饮食服务业、

  交通、电力、金融、旅游文化、医疗、报业、建材工业、还有,等其他。还有其他的,高科技,这就是如何才做一个专业化向业化的一个科研,那我们看其他的,都是一样,一样我这里就不一一念了,那我发现就有意思了,在我刚才讲,我今天讲的主题其中的一个一定要强调专业化。万科曾经走了一个弯路,92年之前呢,我要往下念,就是说万科的内容从某种来讲呢和深深王差不多,内容差不多的,但是我们是一个减的过程,这个我们看呢深深王是一个加的过程,不仅跨地域,在跨行业这样的结果资源分散,也就是所谓的东方不亮西方亮,鸡蛋不放在一个篮子理论在这里是行不通的,你就发现这行业你越麻烦的时候东方不亮西方也不亮,你就发现你两个篮子里面的鸡蛋全是臭的,全是臭的,所以做为房地产行业来讲,第一不要,千万不要盲目的跨地域,第二,一定要走专业道,这是为什么呢,因为我们知道在一个行业想要进行多元化的时候呢,我觉得它一定是要有两个前提的,第一,在这个行业上,再往前投资,已经利益递减,比如说彩票行业,你继续收购彩票,我再专业化我再发展我再来讲呢,你就发现,你量越大你亏得越多,在这种情况下呢你的行业已经饱和了,你必须要变动但它不转行,但它不转行,比如说向通信、向IT方向进行转,我觉得这是第一个前提。

  第二前提呢,没有发现在这个行业当中呢,你没有可执行性调理,尽管行业有很大的发展前途,但我的资源不好我转到另外一个行业当中,如果不是这两个前提来讲,显然你说多元化,你进行转行来讲,这一个是风险非常大的,比如就是现在的房地产行业,它有非常大的广告发展空间,在这个时候正因为广告发展空间,它需要资动资源去投资的时候呢,你再投其他的,你说我要这个鸡蛋不要放在一个篮子里,我要做的一种这种东方不亮西方也要亮的这样一个策略,显然你就违背了你的资源集中的这个原则,所以做为万科来讲,我们刚才看了,给人的指标非常明显看到这311家里哦,或者房地产同行当中,万科为什么能这样的持续的这样的一个增长,它恰好来讲这样的一个原则,我们也曾经在全国盲目的在13个城市里投房地产,但是根据当时情况万科迅速地从13个城市收缩到4个城市,也就是进入98年之后,进入中国房地产的第二轮的起步的时候呢,万科再从4个,到5个,到6个,到10个,一直在12个,16个,20个,这比较完全是第二轮呢有序的这样的往前扩充,所以一些这个,这个第二轮,我们看到了,就是第二轮全国的扩充,第二轮全国扩充,来谈论,我记得非常清楚,两年前,也是我们全国的一家全国知名品牌,在房地产也可以叫做大亨,在不同场合就这样的讲话,就是说,公开讲就是说,目前来讲可能能比较来讲,我们能比较的话就是万科吧,三年之后我们一定大大超过他。

  三年前说过这样的话,当然,记者就,记者就唯恐是天下不乱,就说王总,某某某老总说这样的话,你是要如何评论呢,所以说我没说任何评论,我没说任何评论,只是笑笑而已,但我知道,我虽然没说,因为我绝对不上老记的当,老记就笑,你说恰,他说超过你,那,你怎么能超过你呢,你就再说一番,这就来讲,什么什么,二什么什么,南北什么什么的,这个这个,题目先出来了,但我告诉你,我当时是怎么想的呢,我说,你这是个地域公司,你现在进行跨地域,没问题,我们看这是2000年的事情,万科呢,是92年就开始跨地域,已经8年的教训,8年的经验了,8年的教训,所以你要跨域,这个教训你也一定要付的,当然了,这个上一业总结前的经验,你没必要相比,8年去付,你不用8年就4年吧,一定要5年吧,你跨地域的总结你没有三年或者五年的时间你是总结不出来的,所以你一跨,你就说你三年就超过,超过万科,那显然说得早了点,这是我当时的念头,心里想的问题,结果,说三年以后超过万科,现在才两年过去,这家公司老总就声明了说我们现在开始才进入商业房地产,三年还不到呢,他已经不做了,他已经改变形态了,我听他宣布这个,我就说哎啊聪明,聪明,因为他已经发现,你在一个地域成功的时候,你再跨地域已经房地产,大规模开发房地产来讲呢,他会遇到一系列的问题,我们讲到这里来讲,还是讲跨地域决对不要太轻易看重他可能带来的问题,那么看看万科他这个是,是做呢基本上我还从产品来讲,基本上三条,我们第一个就专业化,就通过减法完成的房地产,这样的一个单一的房地产公司,但是呢这个专业化万科用了多长时间,当时这个专业化的目标是92年年底提出来的,从93年开始实施,按着万科的计划应该是5年完成,也是到97年完成专业化,但实际上万科用多少年,用了9年的时间,就到了2001年,我们才敢说,我们现在已经是一个专业房地产公司,也就到2001年8月份把万江卖掉,到目前为止,应该包括老记,包括同行还不了解,怎么把万江给卖掉了,你说你想,万江、万科,一个是地产,一个是零售,这两个加起来,那是一种最好的模式呀,我们可以来讲,这个万科去年的经营规模呢是40个亿,如果我们今年我们不卖掉万江,我们基本就达到百亿的这一个公司规模,刚才我不是讲了吗,我们如果是为了大,我卖万江是没道理的,也就是我今年达到100亿,明年继续到160个亿,2005年万科就达到200个亿的经营规模,只要万江不卖掉,而且这是最保守的速度,那么我们就讲了,就是大决对不能成为一个目标,你的核心竞争力是什么,显然你的核心竞争力就是专业化,就在房地产旁边,其结果是什么,我们预计,今年也就才50个亿,就是比卖万江差不多少了一半,等于不卖万江今年的经营规模万科就是百亿企业,由于卖了万江我们预计呢和这个这个%

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