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王石:宏观调控下的行业认识及中小地产商的发展之路
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-29 23:15:26    来源: [ ]

  主持人:按照我们论坛的日程安排,接下来是我们嘉宾的主题演讲,还有现场观众的提问交流。我们今天第一位的演讲嘉宾他可以说是房地产界的运动健将,也曾成功登上珠峰,也驾驶了大帆船在大海里乘风破浪,让我们用热烈的掌声欢迎万科企业股份有限公司董事长王石。

  王石:各位嘉宾,上午好!主题刚才主持人已经说了,分两条来谈,第一是宏观调控下的行业认识,第二是中小地产商的发展之路。我们从图表看出,我们应该是一个发展中的经济,基本上我们的经济学是用比较经济学的方法来进行,这是一个主流。我们企业也用比较的方法来比较我们应该怎么看。比较美国的房地产的情况,从这个图表会发现有意思的两点:1、房地产这个行业作为国民经济的支柱产业在美国50年的发展是比较稳定的,从竖着来看,这个房地产和相关的行业在GDP当中占到五分之一左右,这个很有意思,那我们中国这个差远了。我们再仔细看,它统计包括的内容和我们传统统计不大一样,它包括住房、家具,这两项约占15%,家具、电器、装饰、房子维护等家庭支出约占10%,是这样一个统计口径。按照我们现在所谓的房地产而言,差不多在这里面约占10%。那么我们给过这样一个数字,从1950-2000年,在50年中发现它所占的比重在每年发展中变化不是很大的。所以我们相信,虽然中国现在房地产许多的统计口径是不一样的,但根据美国房地产行业的发展来讲,我相信中国的房地产逐步成为一个主流行业,乃至成为国民经济发展的支柱经济一定是必然的趋势。

  我们按照这个再来看,假定中国的房地产发展趋势,我们看到中国统计口径这里,我们所谓的房地产的行业是占美国22-23%,在GDP占10%左右,那在中国这块占多少呢?我们处在2003年的位置上是6.5%,如果按照美国的发展趋势是继续增长下去。但98年以后,看房地产在GDP的比重是一直陡升,从3%陡升到现在的百分之六点几。但我们相信这种陡升的斜率不会按现在的陡升幅度上升,会有所放缓。即使这样我们预计约占比较合适的比重就是占10%左右,时间应该是2013年。也就是说,总体来讲,中国房地产的行业比较快速的发展会持续到2013年左右,也就是在那个时候会出现一个拐点,不可能是陡升持续发展下去。但在这之前,应该说中国的房地产行业现在处于一个比较好的发展局面,无论宏观调控来还是不来,作为它的一个比重,在GDP中总的趋势一直在增长不会改变。但是又不可能一直越来越大,应该说到了10%左右会有一个基本上恒定的百分比。

  下面我们谈论的是宏观调控。作为房地产的宏观调控早于今年4月底的宏观调控。所谓早于今年4月底的宏观调控,我们可以回顾一下。刚才一位大会的嘉宾在发言的时候,谈的话题很有意思:一个是不是泡沫,第二个是不是过热,再一个就是现在的宏观调控。作为房地产来看,争执比较大的是去年121文件,引起哗然。但我们从现在来看,作为房地产行业来讲并没有超越121文件这样一个原则,只不过现在是非常严格的按照这样去做。121文件的本质是什么?本质是降低金融风险。所以再看看,降低金融风险的措施是什么。最本质的东西就是一个要求企业的自有资金率不低于30%。比如说他曾经限定不允许用流动资金贷款买地,实际上资金到企业之后,你很难鉴定,除非你贷了款就去买地当然很明显违反121文件。资金在企业手中,是自有资金还是资金回笼,还是银行的贷款你是分不出来的,它真正的本质在于企业自有资金率。我们看看121文件一直延续到今年的4月底开始,银行又作新的规定无非是把自有资金率从30%提高到35%。我相信,如果我们调控到今天还觉得力度不够,无非进一步再增加自有资金率,很可能从35%提高到40%,好在我们看5、6、7月份宏观调控对房地产的影响还是比较明显,所以说我觉得这是一个本质。我觉得很有意思的现象是:121的出台恰好是在去年非典之后,大家都认为非典对经济造成很大的影响,一定为经济进行一些刺激的措施。但是反过来讲,不但没有,反而来个121,整个对房地产降低金融风险对房地产的打压的政策,所以当时引起整个媒体的哗然、发展商的哗然。当时最典型的说法是:一个就是房地产的冬天来了,再一个就是一半的房地产商都要“死掉”。121到了这个宏观调控之前房地产的冬天并没有到来,不但一半没有死掉,连5%都没死掉。马上接着进一步真正的开始宏观调控,我相信可能会有人还有疑虑,尽管没这样说,是不是有房地产的冬天,是不是有一半的人死掉?这两个预计到现在虽然没人说,不过有人担心,但我觉得这个担心是多余的。继续这样宏观调控,照样不是冬天,我相信房地产的行业像我们在座所处的博鳌是一样,应该还是热气腾腾的,尽管有危机,尽管有问题。为什么反差这么大?121文件之后,即刻又有一个国务院的18号文件,结果我们发展商欢心鼓舞觉得怎么怎么对121文件的否定。我们看看半年之后,121文件被否定了吗?没有,不但没被否定,而且进一步的收紧,自有资金由30%提高到35%。

  这里不多展开。万科的基本观点有两种:宏观调控有利于行业健康的发展,但确实要通过这次调控正确认识行业螺旋上升的周期性,房地产不可能一直是陡线这样上升,尽管大的趋势是上升,但上升过程一定是波动的。所以大的

  形势给每一个发展商都有很好的机会,关键是如何认识来把握,这是我想要说的。下面给的这个图表都非常明显的展示出宏观调控之前和宏观调控之后我们面临的局面,这样的局面可以说宏观调控对房地产健康发展的趋势是比较好的。它基本是投资增长的趋势很明显在回落,市场供应在减少,但是需求水平在持续保持会出现一个很有意思的剪刀叉。投资的速率很明显的下降下来了,市场由于投资速率的下降,供给市场的房屋在减少,但是总体的社会需求的水平却继续保持,这是现在持续的三个特点。所以我们可以看到,宏观调控这次见效非常明显,最主要是这个需求相当旺盛。我们看到了由于土地的供给减少,很明显土地价格在上升。供给减少了,全国的平均房产价格在持续稳定的上升。

  本次宏观调控对行业带来的影响是什么?我们可以归结这几点:第一,进一步凸现房地产行业资金密集性的特征。比如说土地一方面紧缩土地价格上升,凸现了资金密集,所以我们会发现资金非常紧张。但是另一方面通过土地拍卖,一块土地随便是3个亿、5个亿、10个亿,把资金密集性特征进一步凸现。在这种情况下,开发商受到明显的影响,我觉得主要的有三类:无论大小,高负债经营公司会受到明显影响;所谓的黑马受影响应该是最大的,因为它靠高负债来进行经营,以假定市场会持续增长,不是波浪式的前进会受到明显的影响;产业化专业化开发商会受到明显的影响。第三,非主流的住宅开发商会受到明显影响。当然,我们从这三项来看,对万科影响不大,为什么?当然我看到在座的很多熟悉的面孔对他们影响也不大,因为他们的负债比例适当的,最起码不要超过银行要求的底线。比如说现在的35%,你超过这个你会很难受。因为你超过这个银行很难受,银行感到难受一定不会让你舒服。这是第一个高负债经营公司会受到明显的影响。第二,产业多元化发展商会受到明显的影响,我们看为什么?之所以万科说影响不大,是因为我们这么多年致力的就是专业化。显然这次宏观调控当中,我们知道专业化和多元化将成为永恒争论的话题。在中国发展的经济当中,我们企业都不大,属中小企业的发展商,万科则摆脱中小企业这样的规模。小企业是什么概念?按照国际评判的标准就是经营规模不超过5亿美金的,就是40亿人民币。我相信我们在座的大部分都是小型企业。万科前两年一直在评全世界两百家的优秀小企业,全世界三百家最有发展潜力的小企业,我就特别的不平衡。为什么把我摆在小企业当中去?人家就告诉我,说小企业的界定是5亿美金规模。万科去年63个亿才超越了小企业的范围,所以在中小企业当中一定要搞专业化。万科已经专业化到不仅仅把非房地产行业不做,就是房地产的行业当中我们也选择做什么,我们只做住宅。我们看到这次宏观调控中显然目标对房地产很重要的就是商业地产,就是所谓的大mall或者写字楼所谓的是非常严格的限定,你做这个压力会比较大。如果你做的品种比较多,压力就更大了。尤其在这两年当中,比较热的时候,我们非常优秀的房地产商,他突然说我们的资金很雄厚了,现在是民营企业重型化,我要去投钢铁我要去投发电厂要去投什么的,在这个宏观调控当中必须面临选择,这房地产你还搞不搞,不搞的话就赶快卖掉;如果你要搞,赶快把所谓的要成为钢铁大王的梦、电力大王的梦赶快不要做了。你得赶快脱手,可能还可以借宏观调控还有机会转过来。如果你不转,硬撑着头皮,在今天的论坛上你还说怎么成功,我敢说三九的今天就是你的明天。

  我们再往下来讲,很想把万科在上一次宏观调控中是怎么做起来的,万科是怎么做法,和我们的发展商共享一下。我们在上次宏观调控中面临的比在座很多还要难,因为市场不像现在这样,宏观一调控,市场即刻就很不好了。但万科的多元化、跨地域,各种行业,万科在当时是怎样做的?

  我们再回顾一下,万科本身就是一个多元化、跨地域、多种行业。91年、92年底万科第一个开始快速扩张形成跨地多元化公司的局面,我们采取的策略是什么呢?就是走专业化道路的减法,所谓的海尔的加法、万科的减法就是这样出来的。很有意思的是我们的调控是早于宏观调控,93年进行宏观调控,而万科的决策策略是92年底也就是在房地产那一年最火爆的时候,万科决定进行调整的。调整后万科专搞房地产,其他行业都减掉。我们刚决策没半年,宏观调控就下来了,房地产是一片萧散。我们认为从房地产行业的前景来讲非常好,不能因为某些政策的变化而改变战略调整的决定,并没有放弃专做房地产。比如说我们现在这两年非常喜欢讲所谓的股权经营、资本运作,从没听过万科谈什么股权运作、资本运作。但可告诉你们,你们现在资本股权运作的手法万科都曾经做过,而且都做的非常精彩。比如说万科曾经持有30多家公司的股份,这个股份的一半在万科参股后陆续上市。我们海南第一家民营上市的公司叫新能源,是万科策划参股第一家民营上市的公司。万科先后两年投资了700万不到,上市后从二级市场套进的资金是1个亿。我举这个例子是什么意思呢?就是所谓的资本经营万科早就觉得不能做了。如果说万科还认为那时候是融资高手、资本运作高手,可能我不过就是民营企业最大的那个新疆的这家公司这样的结果而已。时间能说明一切。但是万科就没有膨胀到那种程度,就开始意识到不能那么做了就开始主动的减少,全部减掉。所以战略收缩,由全国13个城市调整为重点投资,深、沪、京、津、沈等五个城市,项目包括从所谓的股权投资资本性的当中撤出来,全部卖掉。到98年万科大致上完成减法过程的第一轮战略紧缩,结果是什么?你会惊讶的发现万科这个减法,管理能力和专业能力得到了很大的提升。万科的品牌优势,就是在做减法的过程当中突现出来的。第三,成功的规避了宏观调控的影响,成为房地产行业的老大。也就是93年到98年,万科的房地产最困难的5年当中,万科是房地产70%。第二个到99年万科开始第二轮万科的减法,所谓减法不是一味的一减再减,万科又开始第二轮战略的第一个扩张,我们从当年盲目的13个城市,收缩了5个城市。从99年到现在,我们又扩张到现在的19个城市,预计到今年还会增加到第21个或者第22个或者每年差不多以3-5个城市增进。但我们看看,万科现在进入的城市是什么样的规律呢?我们第一次进入城市完全是随机性的,就是你那里有关系能进去就进去了,但是现在万科的投资非常明显,基本上集中在三个地区,长三角、珠三角、环勃海湾。这三个地区所占的当然还有我们原来没有确定战略之前的像武汉、成都、长春,战略确定之后就是这个3%。3%是什么概念呢?就是国土面积的3%,这三个地区所占的国土面积3%。这个3%的国土面积在预计未来15年之内或者未来16年之内也就是2020年,这个3%的国土上将占中国14亿人口的55%,GDP的65%,产值75%,和出口额的92%,这就是万科为什么说是在全国城市范围内进行开发,但是我们90%的资源只集中在全国的3%的国土上进行投资,是非常密集型的投资。我们这两年在地域成长非常迅速之后,跨地域来讲现在看不出来有第二家战略投资非常明确,还是处于万科第一轮扩张时那种随机性。比如说万科认为全国投资房地产经验积累比较成熟还有一家中国海外,但是中国海外在跨地域的地域投资上我们也看不出他在战略上集中度的、城市群态的投资,显然这种集中资源的城市群态的投资是和万科下步的战略有关系,搞什么呢?搞所谓的标准化、部品化、产业化。

  再讲一点,关于企业的留有余地和自有资金率的方法。我们现在也听到有很多企业在扩张时谈到他找合作伙伴、银行融资和资金回笼。我们万科在第一轮扩张时用的是什么方法?我们用的是三个0.4的投资法:第一个0.4就是股权投资的0.4,就是找投资伙伴,他与万科的比例。很人会说我一定要控股,你再跟着投资,我不能低于51%,而万科不是,万科最多40%,60%是靠其他的合作伙伴,也就是说一个项目投资中万科就是第一个0.4。第二个0.4,我们筹集的资金,比如说在1块钱当中,万科4毛钱,其他投资6毛钱,但我们的比例还要融到银行去,也就是说万科和投资者一共加起来只占4成,6成银行贷款。第三个0.4,是我把银行的融资也加进来之后,就是万科、投资者和银行只占0.4,0.6靠资金回笼。这样算的结果是一个亿的投资万科实际上只出1200万。这个0.4我相信现在很多的发展商都在用。但这样的结果会造成资金链条紧绷的几个问题:一个是你找的投资伙伴一定是各有各的想法,你的伙伴之间在市场好的时候盈利多的时候绝对没问题,宏观一调控你原来的预期,比如说我去年也就是20多个亿,今年预计铁定150个亿。你能达到150个亿股东是绝对没意见,达不到呢?股东就会产生分析。这个时候也假定4毛钱、6毛钱是银行贷款的,现在银行不贷了,再来你预计的速度三天卖完的现在三个月也没卖完,这个就要崩掉了。所以我们回头来讲,我们不要再津津乐道所谓的这样一个没有任何余地的紧绷的链条。这种万科是早用而且证明了给万科带来很大的难处,这样开发的项目你会调整非常长的时间才把它调整回来。

  也就是一定要改变过去那种紧绷绷的,假定市场没有任何风吹草动的情况下,假定股东给了你钱什么都不管的情况下的投资方法。我们再回过头来看看这次宏观调控对企业、对万科的影响是什么?尽管万科一直在上市投资,一直在融资方面有比较主动权,但是我们也看到中国金融体系在国有银行所占的比重,国有银行受宏观调控的影响,万科也自然受到影响,也就是如何融资和国有银行这样的关系。万科这么多年一直在提融资经营专业化,但这两年万科开始在提融资多元化。所谓融资多元化最根本的是减少对国有银行的依赖,就是如何来解决融资多元化的战略。

  这方面万科这两年有些尝试,恰好这些尝试在今年出了结果,所以它应该是个巧合。我们发现国家银根一紧缩,万科出现发科转债、信托资金、海外融资、MBS等整个来讲是一个接一个来。我们发现万科的贷款规模并没有陡然的增加,但贷款的资金结构在发生很有意思的变化,我们知道对于中国的国家银行来说贷给发展商的基本都是短期贷款。所以我们知道,房地产开发有长期占用资金的特征,所以如何来改变短期贷款给对发展商带来很大的挑战。再一个如何改变单一的贷款结构也给发展商带来很大的挑战。这方面万科在这两年做了很有意思的尝试。

  在这方面来讲,就是说作为一个公司这样做,再一个来讲公司之间行业上的连锁,我觉得这方面过去叫“中城房网”,现在叫“中城联盟”。这几年的探索我觉得是非常值得借鉴的。由于时间问题这里就不展开了。

  也就是强调一个就是行业上的加强合作,共享土地的资源,缓解资金压力,优势互补实现双赢,共同促进行业的健康成长。我觉得这方面,“中城联盟”应该是很好的一个例子。归结到最后一句话就是渡过阵痛,共求行业的美好明天。我的讲演部分就结束了。

  主持人:好,谢谢你精彩的演讲,接下来是现场交流提问时间,我们将有5分钟时间给大家用作提问,有哪位朋友有疑问?

  听众:你好,我是海南当地的一家媒体,很高兴你来到美丽的海南。我想提一个关于海南的问题。众所周知,海南十年前曾经有一个开发高手陷入过低谷,十年后大家又来到了海南。你会不会还来海南投资?你认为现在的海南像不像十年前的海南?有没有过热?会不会发生十年前的那样的情况?谢谢你。

  王石:这个海南已是物是人非吧,当然海南还是十年前的海南,但是人都变了。至于提到房地产,海南的房地产和十年前发生了根本性的变化,万科应该说在2年前就开始探讨准备再一次进入海南,有机会会在海南投资的。因为海南最大的资源是海洋气候,在中国的版图上是没有的。刚才我讲的3%的国土上也包括海南,因为海南属于珠三角的概念。再一个它的特殊资源,随着中国消费的人均GDP的增长、消费的结构,海南包括尤其我们博鳌这块地方,包括三亚,包括海口应该说作为房地产作为休闲的房地产都是非常好的资源,不可取代的。这是我基本看法。

  听众:你好,我是北京电视台的记者。你刚才说了,宏观调控已经对像万科这样专业化的大型企业没有太多的影响了,你今天的题目是说在宏观调控下中小企业的发展之路,你能不能告诉我他们的出路在哪里?是什么?

  王石:实际上我刚才讲的就是中小企业,万科的我讲了两个部分,一个是现在它是在怎么做,再一个就是在上一次宏观调控万科是在怎么做,实际上怎么做法是告诉现在的中小企业要走的道路。再简单的来讲,第一是要专业化,最好借宏观调控这个时候不好的赶快甩,因为大家都不好。好的时候甩可能大家都会误会经营好好的怎么会把它卖了,可是在这种情况下老王都讲这个专业化他是通过甩卖成功的,专业化在房地产来说不仅仅专业化房地产,还有你专业化什么?实际上万科只做住宅,没有做商业的地产,没有做其它,过去曾经做过的都卖掉了。现在面临全新的选择是做什么?应该从某种角度来讲风险最小的,和对中国目前比较适合的就是搞住宅开发。为什么呢?因为住宅本身来讲盖了就卖。你如果搞商业地产,首先第一个来讲,商业地产很忌讳零售,有一个大Mall很忌讳零售。比如说万达的做法,王健林先生他不知道大Mall不适合零售吗?我相信他知道,但为什么呢?就是开始,他引进一个大的主力专卖店之后,就号召来零售这些小的店,但我们知道因为零售与大的矛盾冲突,遇到很多麻烦。我们现在中国的企业当中,即使中型企业像万科这样的也不大适合开展这种。谁比较适合?像华润地产、首创有相当的融资能力才能适合搞这样的占用资金开发这样的商业地产、搞住宅。但是我们知道房地产的主流产品是住宅,住宅的资金回笼比较快,所以我的建议是搞住宅。第二,不要盲目的追求所谓的华南板块效应,就是所谓的大盘,2000亩不行,3000亩不行,6000亩不行,10000亩,我们看到现在有结论了。第一不可能给到你这么大的地,第二有这么大的地你一定很难受。三年前我曾经评价一家房地产公司的北京12平方公里的土地,我说搞这么大?这哪是搞开发住宅区啊?这是开发城市啊?三年之前,当地政府递话给我说王石你想干什么?我什么都不想干,只是说了句实话,但是政府不愿意听,我不说了。三年过去了,王石没干什么,但是这个项目进行的困难重重。12万平方公里你地面上建不了多少东西,你光往地下砸这么多钱,是不是?所以不要追求大小。凡在三年、四年前,赶快清理,无论公司大小,清理的多元化。

  搞专业化的某一个项目的现在都过得非常舒服。比如说我知道潘石屹先生他很舒服,因为他就时尚地产一个项目,他集中就在北京。很简单,产品是什么非常清楚的。反过来讲,潘石屹说他那儿有一个大的写字楼,那有个大商场,我说他一定会有问题,这个不是你聪不聪明,这已经决定了。你早调整,早舒服;晚调整,就很难受;再晚一点,你面临的就可能经营不下去。就是一定要做专业化,这是我一再强调的。很多时候多元化叫:“东方不亮西方亮”,我就告诉你:“东方不亮西方也不亮”。我很多朋友经营的非常好,三年前,他们说他们江浙一带的企业和你万科的不一样,很多都是从政府下来的,都有秘书的背景,确实资源非常好,所以我们这个资源不用白不用。我们一定要搞资产经营结合起来的,我们一定多元化的。到现在他们都承认了,还是你老王对。不是我聪明,而是我走了这条弯路,所以一定要专业化。第二,你要想融资,现在很多想到了国内资金困难了,到国外融资去,要透明度。国内的钱你觉得不好骗了,国外的钱更不好骗。你想骗国外骗子们的钱,那是百年经历的老骗子,你骗他的钱?更难。你要真的想从资本上融资,很多人说了万科从德国HI银行就是专门搞房地产融资的银行贷了3500万美金,说请教一下什么经验。我说有什么经验?我说我们光谈判就谈八个月了。就是透明度,透明到我们万科可能还不符合他的标准,所以融资更不容易。为什么我们看到在香港很多我们的民营企业做一锤子买卖?因为那就是大骗子和你小骗子一块骗投资者的钱,那只能骗一次。最典型的杨斌,欧亚农业那只能骗一次,为什么我们到香港上市一次就给你开除了。所经以说你要从长远的发展来讲,不要有侥幸心理。第一个就是要专业化,第二个就是讲透明度,第三个要适度留有余地,不要绷得太紧,绷得太紧最后市场一变化,你天天加班都没有用。我是刚从澳洲最高峰登完回来,又登大洋洲最高峰,三年时间已经把七大洲完成了。这宏观调控对万科没有影响,不但没有影响,而且还有正面影响,我相信潘石屹先生最困难的是他没有土地储备,但是这次宏观调控对他来讲拿地不是很难啊,他不是说怎么用鸡蛋换粮票,对吧?你手中有现金不怕没底,是不是?还是专业化、透明度,你要想做大公司要做长久的,要想拿别人兜里的钱,就是透明度。当然这里包括规范化各方面。第三个留有适当余地。比如说中国现在的这些基金这些经理对万科其中一点就是保守,真的来讲万科不保守啊。好像万科不是创新形象,其实万科也挺创新的,但一定要留有余地,不留有余地你就会非常难受。因为时间关系,就不再多说了。

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