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施永青:中国的机会是最好的
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-29 22:54:20    来源: [ ]

  8月13日,由观点地产新媒体主办,上海证券报、每日经济新闻、搜狐焦点网联合主办的2009博鳌房地产论坛正式开幕。13日下午的论坛现场,中原集团主席施永青先生发表了主题为“中国机会,2009内地房地产市场”的演讲。

  以下为施永青先生演讲的全文实录:

  施永青:今天主办单位给我的题目是中国机会2009年中国的房地产。其实机会很难在研讨会上告诉你们,因为具体的机会应该是跟每一个人所在的地方,所在的时机配合的,不是在台上可以讲的。台上讲的都是假的机会,拿了也没用。我能够讲的是看看这个市场将会出现什么样的变化。因为有变化,才有机会。没有变化的话,一切都是跟原来的差不多,你要上位也不容易。所以了解变化就可以掌握机会。其实2009年的变化是很大,刚才很多谈的都说了去年大家都在担心公司能不能生存下去,现在如果说机会的话,大部分的变化已经出现了,拿到机会的人,我相信也是多数。今天上午有两个讲者,他是有一点酸溜溜的,他就是看到人家的机会太多,他把机会白白没有用。恒隆陈总说政府把大部分房地产商都救了,他说应该做的不好应该惩罚,没有惩罚,所以他的机会反而小了。他本来以为这个浪把其他小的地产商都扫出去了,淘汰一大部分,剩下来他的机会就好了。SOHO潘总也准备的好好的,钱也有,但是政府把其他人都救了,救市对他们没有用。但是其实对大部分内地开发商,其实是给了他们一次重生的机会。问题是有机会重生了?下一步是不是能够接受教训,以后可以做得好一点。机会,我相信大部分开发商都拿到了。

  未来情况怎么样呢?我认为在中国的机会,在宏观来说还是最好的。金融海啸之后,中国是头一个国家给人民有希望,觉得经济开始复苏了。前景又开始美好了。其实中国在国际上的地位,经过金融海啸之后应该更加巩固。我在香港接触很多西方的经济学家也好、一些评论人员也好,他们以前都是觉得中国的政治制度、经济制度、管理模式都是存在很多问题的。他们都是认为这些问题可能随时爆发,使中国高增长的经济会被拖后腿。但是实际上证明了中国在金融海啸之后,在原来困难的环境里面,我们的生命力,我们的适应能力比西方反而更加强,所以西方现在不但是在实体经济上现在开始觉得自己做得不够了,他在理论层面其实世界上的学者都是很现实的,谁做得好,就说谁的营运模式好、谁的管理理念好。

  好像80年代日本做得好的时候,大家都要学日本。我相信很快,西方的大学都要来研究中国了。为什么中国在金融海啸之后,会做得比人家好,不但学者要这样做,先是有资金的人已经把目光放在中国。最近中国的外汇储备在出口减少的情况下,外汇储备还是增加很快,每个月就增加1700多亿美元,其中估计有1000多亿都是一些资金流到中国来的。我自己看未来中国房地产的销售对象会比将来更宽、更阔。好像美国的纽约、英国的伦敦,他们房地产销售的对象都不是英国人、伦敦人、纽约人。伦敦核心地区的房地产很多都是落在阿拉伯王子、什么俄罗斯商人,现在中国有些先富起来的人也在伦敦买房子。如果中国将来成为世界关注的中心、资金流向的中心甚至是营运模式、政治制度学习的模范,那我们销售的对象会更大,房子也好、商品也好,最重要就是你的需求大,你就支持力大、价格就会好。现在如果我们的销售对象能够增加的话,我们的市场承受力就会更大。当然现在因为国家还有限外的政策,限制外国人到内地来买房子。外国人一般不许买,来中国一年后才可以买,要成立投资公司在中国投资,难度也很高。但是长远来说,你有需求,钱就会通过不同途径进来。你有潜在的需求在,政府如果需要外来资金做支持的时候,只要放一点,钱就会流进来。我们现在有吸引钱的能力,这个潜在的资金都在等。长远来说,我认为中国如果信心高的话,是不用怕外国人来买中国的房地产。为什么呢?房地产是不动产,房地产是拿不走,他们投资后,这个房地产还在中国,还是要给中国人使用。在80、90年代的时候,很多日本人都到美国买房地产。有些美国人看了也不开心,什么日本的财团把纽约的洛克菲勒中心都买去了。有一段时候,日本人在美国很不受欢迎,他们就是担心日本人把美国都买下来了。但是美国一些经济学家说不要紧,让他买吧,他把钱拿到美国投资,银行还借钱给他买。结果市场一变,日本人把很高价买回来的房子,要很便宜的又卖回给美国人,还欠给了美国银行一大笔债,还要慢慢还。房地产他也拿不走的,他花了钱,永远就是给中国人用的。对外当然有时候可以限制一下,但是大部分情况下不限制也不要紧。现在中国救市还要用自己的钱来救,如果真的要救的话,你开放一点,钱就会进来了,就可以用人家的钱来救市,这样就更加便宜。

  另外出现一个变数是什么呢?房价在上半年上升的太快了。升的快,对拥有房子的人当然有好处,大部分人民在城市里面的都有房子,那他们就感觉到开心。他发觉自己的资产值上升了,他就愿意去消费,愿意去投资,对经济复苏很有好处。但是另一方面,还没买房子的人,他就觉得房价跟他自己的负担能力,越来越远了。所以在网上可以看到很多针对房地产商的言论,在传媒里面、在学术界都有很多为民请命的人,都是说应该抑制一下了。我认为这种呼声在下半年会依然存在。另外对于中央的政策,也会有一定的影响。因为作为一个政府,房地产影响居住民生,他不能够不关注的。所以现在有一些言论,就是政府官员的言论也会对一些第二套房的管理,对房价是不是太高,都有一些声音出来。我认为这种声音如果房价在这个水平可能还会出来的,但是总体来说,我上午也说了,政府宽松的货币政策,借贷还是比较容易的。所以这个价格可能会升慢一点。但是掉下来的机会还是不太多的。在这种情况下,某些政策一点会收紧的。一个就是贷款的政策。另外我估计政府对资助性的房子,就是一些限价的房子、廉租的公房,政府要在这方面做多一些,解决基层的居住问题。对开发商来说,可能也有一些机会。但是开发商也会担心这样的政策性房子出来后,可能抢走了市场需求。这种情况我在香港见过,但是香港的情况就是如果政府制作了一部分资助性的房子,结果留下来给开发商做的房子,是一群收入比较高的买家。开发商做比较高等的房子,政府做的是比较基层的、比较小的房子。这种分工出来,对开发商也不是不利的。因为如果政府用另外的方法处理,不是用公家的钱建一些福利房,政府可能用另外一个手法,就是增加土地供应量,大量增加土地的结果可能把整体的房价拖下来。现在是分开来,政府做一些福利性的房子,开发商做一些商品房,针对社会里面收入比较高的人,这种分工对开发商也不是一定不利的。

  另外我自己看未来土地的政策,上午也有人说最近有一些地王,价格很高,这种情况会不会继续下去呢?我自己看政府应该是批多一点地出来,一个可以调整供应不足,另外就是你在经济上,政府需要去开发,不是去卖储藏的房子。开发商如果把以前建好,卖不出去的房子,现在帮你卖出去,这个当然对开发商有好处。但是政府来说,希望你买了土地后,要去开工,要去建房子,这个功能才有工作,建筑材料,铁也好、砖头也好、木材也好,才有这个需求。这个对拉动经济,楼价上升有好处。所以政府在某一种程度上应该推一些土地出来,让你们去开发,去建造,不是让你们卖原来的房子。在这种情况下,我认为土地还是会出来的。所以地王要不要去抢,我认为等一会儿还是有机会的。因为有些开发商经常说这么高的价钱叫我怎么办,我认为未来应该是还有机会买得到好的土地。另外,政府我相信对一些投机、炒卖、税项方面也会有新的检讨。

  总的来说,我认为现在的价钱其实已经相对偏高的是在货币政策下相对偏高,如果对开发商来说,应该找机会在偏高的时候卖多一点。因为长远来说,一旦经济比较好的时候,政府就不需要房地产去支撑这个经济复苏的时候,他就会掉回来,可能就要打压,宏观调控。经济好的时候,可能反而楼价没有机会。现在的价钱,是建立在一个比较脆弱的基础上的,所以有机会我认为还是应该尽量卖多一点,因为未来可能还有便宜一点的土地供应。因为实体经济已经产能过剩,政府宽松的货币政策的钱很难流进实体经济的,为什么很难流进实体经济,产能过剩,它的生产线已经有很多停工了,你给钱他,难道再去建多几条生产线吗?他这样做是更大的浪费。所以在经济没有好之前,政府会支持房地产,真的如果出口增加了,内需增加了,经济上去了,政府对房地产的政策可能会有所调整。所以我认为这个机会大家要认清形势,自己把握自己的机会,谢谢大家!

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