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任志强:根源--房地产业应向何处去
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-29 22:39:38    来源: [ ]

  由观点地产机构、第一财经日报、全国工商联房地产商会、搜狐网、焦点房地产网联合主办的2008年博鳌房地产论坛于6月13日-16日在海南博鳌召开,本届年会的主题为“改革三十年大变局下中国房地产新契机”。观点地产网作为博鳌房地产论坛官方网站,对会议进行独家全程网络直播。

  以下为6月14日下午华远集团董事长任志强演讲实录。

  任志强:他们给我提供的题目和我自己定的题目有点差别,博鳌论坛有个特点是创新。目前市场上有说好的、有说不好的,有一些现象,我觉得更重要的是政府带房地产向什么方向去?我们现在的问题三十年历程回头看一下,有四个问题:一、我个人觉得公共产品缺失是当前存在的最大问题,也包括在房地产存在公共产品缺失;二是市场经济与净化的较量;三是利益分配差异导致的社会失衡,所以才有这么多的想法和舆论;四是消费观念混乱。现在我认为房地产已经形成了市场,房地产的市场是怎么来的呢?可能是被迫的选择。

  我说公共产品的缺失,是因为政府放弃了自己的责任。我们回忆这三十年来,大概从1978年开始经历了不同的发展阶段,第一阶段是1978年的房荒,文化大革命期间,全国人均城市居住面积只有3.5平米;改革开放后和1949年相比,1949年是人均4.9平米,也就是低于了1949年建国时的水平,还不包括30万的城市人口和知识青年,假如把他们算上可能连3平都不到。在这种情况下加速城市的发展建设,今年我们提出的是国防第一、工业第二、市场第三,最后才落到住房上,因此我们另一阶段常常是先生产后生活。最终改革开放第一件大事就是大力城市建设,以解决日益增长的社会矛盾。1980年提出了住房券市场化和商品化的模式,孟总他们也来了,他们就是80年中国成立的第一家房地产企业,那时候我们要进行大量的城市建设。那个时候并没有真正解决市场化的问题,第二阶段是基本建设方式向开发方式转化,到1980年开始试点,一直到1984年出台《房地产管理办法》我们才开始建设,在此之前大部分都是以基础建设,各单位财政拨款或用社会上的资源进行基础建设和改革。一直到90年代,我们进入第三个阶段,在此之前法律上规定房地产企业必须全面承担,要进行基本建设,包括道路、桥梁、汽车站。1991年的时候出台了55号令,这时候打破了非国有企业经营化的市场大门,也就是开始向社会经营开放,之后供给方式的市场化出现了。1990年的土地出让制度一直到1998年,这一段时间基本上是生产可以市场化了,有了各种各样的开发公司,所以房地产企业基本上属于没有供给方式。但在需求方式上有限制性条件,除了十四个开放城市以外,大部分城市还是要写计划,像北京市有这么多规定,申请商品房的情况,一直到真正实现老百姓的需求,房改实现了市场化的需求转变,商品化供应之后出现了更多是公共产品缺失的问题。我们可以看到在80年代价格改革等等。在1998年之前应该说住房问题是伴随就业的福利产品,只要有就业、有单位那单位就给你分房子,至于能不能分得上是单位的问题,但从法理上是一种福利制的分配方式。所以在1998年全公社的表达能力是非常果断的。

  结果是大量的人没有房子,更多的是人不结婚,造成的结果是住房成为国家建设的包袱,没有人解决住房的问题,这个包袱从80年代开始。政府背不动福利房的包袱,所以推动市场化的建设。不想大家住的很差很小给予一些政策,为什么会出现这种局面呢?在90年代中期开始大量的改造,这种包括国家机关、政府机关的减员、缩编和分流,在这一阶段让更多的人把住房和就业联系在一起,所以我们不得不进行住房改革来转移政府的包袱,或者政府不再背着包袱,最终采取了市场化。这一系列的改革使人们失去了福利性住房,这也是市场化改革背后的原因。

  同时也改变了收入分配的利益格局,从中央财政、地方财政支付住房补贴换了一种方式,这种情况发生了一个重大的变化,原来是单位、国家、财政支出给予住房条件的补贴、福利基金等等。现在反过来了,老百姓自由买卖在土地上获得巨大的一笔钱,来支付政府用于基本建设、城市改造的一笔钱,所以这个发生了重大变化。我们从市场供给过程中政府得到了巨大收入,中国的经济从低潮进入高潮,所以经营性住房变成了和房地产市场一样的模式,因此我们完成了一些使命,不得不促使中国经济发展的改变。

  所以在18号文件里已明确指出它是支柱型产业。市场化之后发生一个重大变化,就是很多人在孩子的时候促进住房产业,很多父母很早给孩子买了房子。伴随着城市化,我们人均面积有所改变,得益于我们实行了最终的市场化改造,政府让市场来代替政策分配的利益,让更多的人实现了承包。政府历次试图通过市场放出一些东西,从2004年到2008年经过五年的时间,其中一个重要的目标是希望房价稳定,通过消费者解决住房的问题。其根本的问题在于市场,如果市场能解决就好很多,所以造成公共产品严重缺失,而最后造成行业各个部门对国家政策的缺失,至到2007年6月份政府不得不最后承认市场归属,政府不得不向社会承诺我们要依法经营,这一部分在实践进行中也是造成社会反应的问题之一。九几年的时候哪个人敢说,没人敢说,只有在1998年以后才知道,人们不得不替自己选择住房,因为政府不管了,但实际上政府应该承担功能产品的保障作用。所以公共产品的确实是房地产在社会中重大争议的一个原因。

  在现代新闻媒体当中,眼前看得最多的就是销售矛盾的问题,比如说完成这批公共产品,比如说加工业,这批产品大部分是在原料、生产、消费所有环节之后再到市场上,结果是什么呢?结果是价格不行,劳动价格增长了结果我失去了竞争力,所以大量的加工企业都应该以这个调控,就是告诉你本来市场竞争,尽管低价但有市场,我们不给你提要求了,能够抵御市场竞争服务。二是公共产品,现在不光是对油、汽、电这些方面,形成的结果是什么?政府拼命要求石油你们去做市场,这个市场我们输出的工业用油、也包括电、煤,大家可以了解一下。可是汽车耽误的时间比油价上涨耽误的时间更多,导致油变相销售。

  我们再看看半公共产品,就是鼓励是垄断的信息,没有完全市场化,是受市场经济管制的,所以大量的都是地方政府来做的,按照那个60%-70%都是政府官员。产品结果是计划,源头是计划,比如说我们的户型受到困扰等等,就是它不是完全市场化的产品。市场是买者和卖者共同决定以交易价格为市场基础,他就不是一回事儿。有些是完全市场化的东西,生产者和消费者的决策同时刺激,但是价格下调,所以在城市价格上买大户型,我们认为这个价格并不是不合适。看看我们的利益分配,在利益分配中、在资源上,我们统计算出来有一万个亿,一万个亿和二千个亿差不多差5倍,就有一个结果,结果是低油价大量的汽车污染,地方政府不欢迎这些资源,而房地产恰恰相反。

  大家觉得什么时候买房子,我说这个问题有点怪,消费倾向混乱:投资、发展、退缩、灾后重建的心理安全,提高收入我比你良好,但实际上价格销售的时候是根据需要改善的贸易烦恼。现在9070的标准只安装一下就实施,更多的是出现了过度调整的生产政策,比如说桑拿浴进行调整,我们现在如果70%的有保障,而只有30%的市场,那怎么叫市场竞争力呢?如果我的数字比你到,我认为它是一种追风。我觉得现在谈的更多是灾后重建,所有买房的人都变成被地震产生心理恐慌效应的怎么样。

  从这个发展的进程讲,我们希望这个社会的进程,最后希望所有人能富起来。谢谢。

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