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孟晓苏:用物业税取代“土地财政”
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-28 23:21:25    来源: [ ]

  8月13日,由观点地产新媒体主办,上海证券报、每日经济新闻、搜狐焦点网联合主办的2009博鳌房地产论坛在海南博鳌正式开幕。论坛第二天上午,中房集团理事长孟晓苏先生发表了题目为《用物业税取代“土地财政”》的演讲。

  以下为孟晓苏先生演讲的全文实录:

  孟晓苏:昨天晚上已经跟大家见了面,昨天晚上我也讲了一些观点。包括房地产业在目前形势下是不是要想方设法抬高房价,以便引起政府和社会的反弹,好再对房地产进行一次调控。我也谈了自己的看法。在那个场合也不好过多批评其他朋友。今天我要说,房地产企业家是不是以谋取利益最大化为自己的目的。现在人类文明已经进入今天这个时间,就像捕鱼一样,一个渔民是不是要想办法把海里的鱼一网打尽,以便使别人捕不到鱼。本来是这样。现在渔业协会限制捕鱼,就是要使鱼继续在海洋里生产。我们房地产商要保护市场,就要保护它的健康平稳发展。所以房地产企业家要约束自己,不要把房价抬的过高,把房价上涨空间更多留给居民,这样才是我们的社会公民,这样才能得到社会的拥护。

  其他的观点是个别人的意见,他们不代表我们,并且很多人是没有经过头脑详细思考的。说这些话的人,他们平时说的话是很正确,只是偶尔犯错误。特别是刚刚下海捕鱼的人,总想把海洋里的小鱼一网捕尽。

  去年我在这个论坛上讲了物业税,今天我还讲物业税。我讲的用物业税取代土地财政,我们换一个角度考虑物业税的问题,是不是我们政府一定要靠土地差价来支持地方财政。有没有办法从有钱人身上收税,避免对农民兄弟加大负担。

  物业税是中房公司2003年,由中房上海公司总经理在国务院常务会上提出的建议,适时开征物业税。这个建议很快被接受了。中房最初建议是把保有税和流转税对应起来。开展保有税就是物业税,降低流转税,因为流转税太多了。这些思路也为解决地方政府依赖土地财政问题和农村土地流转问题开辟了思路。

  我在去年6月份在这个论坛上讲到要从小产权房开始征物业税,又指出一个现实方法。在去年博鳌论坛开的不久,两个月之内,中央召开十七届中央全会,提出了农村集体建设用地可以转让土地使用权,实际上就是为下一步农村土地合理转让,包括建设用地转让,以及规范发展小产权,提出了思路。

  最近国务院主管部门又提出来深化房地产税改革,研究开征物业税,这个问题又一次提到大家面前。我还是分六个方面谈。

  第一,物业税确实优于目前的房地产税费。很多发达国家、不大发展的国家都有地税、物业税。一些国家75%税收是来自地税、物业税。在美国,物业税征收各不同,一般按照房屋评估值1-3%缴纳年税。另外还有地税。在新加坡,我们知道税率是房屋评估值的4%,但是新加坡把房屋评估值减半计算,这样等于2%。而香港叫差饷,香港不光是住豪宅的人、住普通房的人交税,所有有房的家庭都要交差饷。包括40平米的房子一年也要交4000-6000元的差饷。这已经是全民共识。而我们在房地产税制里面存在的问题,在交易环节收费,保有环节不收费,而且交易环节税费过重,显然对老百姓买房、交易活动不利。为什么当时设定这样的税种,而不是设定保有税呢?是因为当时情况下,老百姓没有房子,老百姓房子是在房改后,98年后才逐渐拥有的。但是现在不一样了,现在老百姓的房子已经86%个人居民有房产了,因此开征物业税有了条件。就可以使多占房子的人,那天我听牛刀说有人有100套房子了。不知道他说的是不是真假。恰恰是因为这个问题,才应该开征物业税。另外对低收入家庭建立廉租房,廉租房需要财政资金,中央政府已经把建设保障性住房作为十项措施的第一条,政府投4000亿,5000亿是其他社会资金。这4000亿怎么来?就要靠税收。我们更多从房子大、有钱人身上征税,再建设保障房,它可以有效缩小贫富差距。

  第二个问题,好事难成,征新税受阻于城市居民的心理障碍。老百姓压力大,老百姓有意见,老百姓说了,70年土地出让金都交足了,还交物业税?因此,把税率降的越来越低,还是不愿意交。香港地区,普通老百姓只要有房产的,都交税。应该说我们大陆老百姓有误解。而且说减少流转税,对你有好处。很多人提出流转税我已经交过了,对我们没有好处。现在舆论对于研究开征物业税,各种猜测和担忧,有赞成的,有不赞成的,所以董藩教授做了一个判断,住宅物业税十年出不来。

  第三,实施有道,合理纳税方案应该区别贫富。我们应该有足够的智慧来设计这个方案,我认为方案要分步走,区分贫富。第一步,把商业地产税制平移。1984年我们已经对商业房产征收土地使用税、房产税。比如北京某商业物业,每年缴纳1.25%左右。如果把这两个税合并为物业税,只不过是一个税制平移,改变了征税方式,问题不大,完全可以先实行,再调整。这样做的话,明年就可以先把商业房地产物业税建立起来。第二步,我去年在这里提出的从小产权房起征物业税。小产权房的税率不宜太低,可以参照发达国家标准,按1%-3%。因为小产权房迟早要被承认,这个孩子已经生出来了,再塞回去不可能。既然如此,可不可以下一个台阶。给买房人下一个台阶,给卖房的农民下一个台阶,也给我们政府下一个台阶。第三步,对高档住房和豪宅征物业税。对富人多征税。这是一种社会道德,这是一种社会公理。这个物业税也应当取1%-3%国际平均值。第四步,如何向普通住房居民征物业税的问题。我是同意目前税务总局设定的0.3%-0.8%。是不是对一些居民基本住房实行免税,就像加拿大的做法,核定面积,第一套房多大面积以下就不征收,也可以考虑。应当说还是交税,提高人民纳税意识为好。因为低价位房子税额很低,一年也就是2000、3000元。如果这样计算的话,用它代行现在的土地差价是可行的。比如现有房产按照1%计算,就是3600亿。小产权房66亿平米,按照2%计算,现有城市房产房计算每平米3000元,这比平均房价还低。每年合计6000多亿的税。除此之外,还有一个地税,地税也应该征。因为有些住别墅的人占土地太多。如果按照全国的城镇现有面积,折半,低价位征收也是4000亿元。现在各个城市财政对土地依赖太重,2007年土地出让金超过1.2万亿,补贴了财政亏空,他是从穷人身上征收了费用。五地方政府对土地依赖程度达到35-46%,促使一些城市拿土地、搞开发。去年2/3城市没有完成土地出让计划,所以收入锐减。今年就出了不少地王。这说明我们土地设计有问题。不利于守住18亿亩耕地。如果卖地的话,他可能拿农民建设用地、宅基地,他只能想办法征用以外土地,就是威胁了18亿亩耕地。物业税实行,将成为地方政府稳定收入来源。

  第四,考验至上,小产权房可以通过征收变为合法。现在各地已涌现了大量的小产权房,这是农民自发起来为维护自身利益做的事。现在小产权房占了多大比例?占了66亿平方米。小产权还是要想办法解决,如果有了物业税,就不必征为国有。在这种情况下,我相信小产权房会增值,增值了,地方政府就多收税。

  第五,推动转变,地方财政不必依赖土地差价。为什么地方政府热衷土地收益。因为财政亏空,在这种情况下就靠垄断土地资源,一方面不让农民直接卖,一方面政府在城市里拍地王。我早就提出要改变土地供应的单一渠道。现在中央已经认识到这个问题,中央已经做出决定,去年三中全会决定就说得非常明白。三中全会做出决定10个月了,为什么没有贯彻?主管部门反对。我们很奇怪,一个党的决定到现在没有贯彻,什么时候可以开始贯彻?我们拭目以待。

  最后,谈一谈深层思考,税收设计可以体验制度的优劣。到底向高收入者征税还是向低收入者征税,都知道理性的社会应当向高收入者征税,而向低收入者倾斜。如果税收设计不妥,往往会引发问题。北美的独立战争,从1775年开始打响第一枪,为什么?是英国人向殖民地不适当的征收印花税和茶叶税。1775年愤怒的波士顿人民就把茶叶倒到海里。英国人讲我们就是因为茶叶税丢掉了美国。中国农民热爱土地,但是在国民党反对派垄断下,地主占有土地,农民得不到。共产党通过土改动员农民,把地主的地拿过来,分给农民,农民知道土地要保住,就要推翻国民党,所以他们就踊跃参战。有些老将军说国民党是人民群众打败的。人民群众就是帮助共产党掌握了政权。象万里同志老革命家推动下,农民获得了土地承包权。现在城镇化已经成为大势所趋,如果按照现有规定,如果一定要把土地收回国有,那不是把农民吃饭的碗都端走了吗?农民怎么会满意呢?廉价征地、高价卖地形成剪刀差,比过去的剪刀差还要厉害,城中村也是这种情况。台湾的办法,台湾是吸取了大陆土改经验,但是台湾后来征用农民城中村做法是什么呢?减半征用。这样农民土地增值了,私地重划。因此台湾形成了一批田侨仔的富裕农民。我们党的决定已经非常理性,农民的土地可以和国有土地享有同等权利,我们现在建设保障房资金哪里来,土地出让金10%。这是农民的土地,是他们的土地差价,这合理吗?我认为我们的税收制度应当更加合理,从向农民索取土地差价到向城里收取物业税,从征收流转税到征收物业税,让有豪宅、多重住房的多征税,这样我们才能建立一个和谐社会。现在三中全会开了十个月,中央提出要加紧完善相关法律法规,我认为制定物业税的时候要考虑三中全会这个要求,解决农民土地占用、土地差价的问题。我们使命是要推动房地税制改革,完善我们国家社会制度,谢谢大家!

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