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凌克:替代银行资金将房地产“证券化”
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-28 23:10:32    来源: [ ]

  凌克:谢谢组委会,今天让我谈一下资金方面的问题,这些是我们的一点实践或者说是我们的一点知识,我也不是金融的专家,不一定能全对,最近大家都很多在讨论资金的问题,确确实实这个问题牵涉到大家,当然也牵涉到金地公司,金地公司总部设在深圳,开发的地点主要是在深圳、北京、上海,最近又去了东莞和武汉,开发产品以中档大规模低密度的住宅小区为主,比如说在北京,我们开发的这个经济格林小镇,第一期是500亩,今年年底开发完了,第二期前股现在也已经进入了开发的过程,我们在上海开发的格林村晓,第一期是两百亩,现在已经进入到销售的过程中间,第二期二千亩,现在也已经在开发建设,同时金地公司也开发一些高档的景观住宅,我们在深圳开了一些楼盘,有一个在金海湾,售价一万块钱左右,在北京我们也开了金地国际花园的住宅,售价也是一万块钱左右。这样在全国加起来的土地储备有四五百万平方米,这个金地公司的总资产四十多个亿,四十五个亿左右,所以这个资产覆盖率也是接近60%左右,所以像大家关心相同的问题,也就是现在中国地产发展很快,各公司也发展很快,资产覆盖率高起,在这种情况下,怎么样解决资金和资金有效使用的问题。

  这个在中国的开发资金的来源主要有这样几点:第一是自有资金;第二是银行资金;第三是私募资金;可以看出来银行的资金是很大的,是67%,这个和金地公司的情况差不多,也是普遍存在的,这个是中国现在的现状,大家看看美国是什么的情况,美国差不多是倒过来的,自有资金是百分之六十多,银行的资金比重要小的多,百分之三十,大家看中国和美国的差距很大,但是也不要认为中国就这个问题很大,不要这样认为,美国我们在这里讲的房地产开发资金,他指的主要是做开发,他做屋业的运行那一批,那一部分资金是另外一个公司,开发性的公司它的资产覆盖率也很大,另外看看国外的香港的这些公司,香港的长江这些公司,资产覆盖率都是在25%左右,所以比我们中国的这些公司都低的多,香港和中国的有一些不一样,香港的这一个区,第一税率的区域就可以做的比较低,但是看广州的,相对来说,我们中国是比较高税率的地区,所以我们可以把资产覆盖率做的高一些。

  另外地产的经济比较好,地产的世道比较好,所以可以把资产覆盖率调的高一些,所以这个资产覆盖率他不是一成不变的,不要一看到高就还害怕,有时候你看到他低的时候,你也会觉得他不正常,如果一个资产覆盖率对中国的一个企业来说,不带卡肯定是不对的,不带卡是一个百分之十,百分之二十的资产覆盖率,那是资金的使用效率出问题了,但是毕竟你说这个资产覆盖率高到太高的程度来说,这个时候的企业经营风险会增加。在这样情况下怎么办,有以下几个途径:

  融资的渠道无非是这样四种,股权性融资;债券性融资;信托基金就是这四个渠道,那我们看看这各自的优缺点。

  这个股权性融资主要指的就是IPO,IPO完了之后蒸发和配股,在中国两万多家地产公司,上市公司太少,这个一方面我们这些地产公司他的来保证一个非常稳定的业绩,因为我们是开发商,我们这个开发卖完了就卖完了,这个业绩很难出好年报,半年报,季报,这样比较平稳,这个对地产公司会比较难,所以这样的一种情况,我们上市的公司少一点,另外这个门槛也不低。但是还是要正争口气,还是要多几家。

  股权性的融资选择上市的地点,即可以在境内,也可以在境外,两种方式都可以,在境内这两年,地产公司股权性融资情况不是太好,只有四家公司上市,四家一家深圳、一家北京、一家天津、一家南京,接着就没有地产公司上市,这个是现在的现状,股权性的融资优缺点在这里,至少给大家作一个解释,第一,他可以增加一个融资的渠道,不一定是债券性融资,第二他可以获得持续发展的资本,就是你要发项目,就要花一点辛苦出来,第三个,可以解决短期流动资金,第四个,对知名度和品牌度影响都很好,第五对雇员的期权激励。

  他的不好的地方在哪里呢?第一你要特别的严格规范,第二股权有可能分期制,你控制权有可能要降低,这个控制权就在降低,第三这个成本还是比较高,这个成本一般来说,在国际市场上,都是债券性融资比股权性融资成本要低,因为在一个比较成熟的股票市场,分红利润要做到股票估价的5%,这个是比较高,只是中国现在大家都没有做到这个水平。中国特别低,所以这个成本比较高,就没有体现出来,另外一个要处理就是和股东之间的关系,有这么多优点和缺点,所以大家就在想,到底应不应该上市,所以有很多地产公司就在说,那我还是不上市更好,那我还是支持大家把他做上市,因为上市很重要,我们来分析这个长江实业就可以看出来了,这个是长江实业公司的股本变动情况,这个长江实业是72年上市,上市的时候,总股本是四千二百万股,所以这个时候,大致上他的市值我想是两个亿左右,每股三块钱,一个多亿,两个亿左右,我们在看看这个他2000年的情况,2000年他的总股本股数已经是23亿,从四千万达到二十三亿,这个变化是非常大,到23亿的时候,他的净资产大概1千个亿,所以他从23个亿做到1000个亿的过程,是一个什么样的过程,就是这样一个过程,看看,像李嘉诚信托发售股份,无非做一些新的股份和发股、查股这些。所以上市还是满重要的,我们地产界的同仁要去争取,这个就是股权性的融资。

  债权性融资就是:银行贷款,企业债券,这样可转换的公司债券,债权性融资现在在中国比较难,难的就是现在我们这个企业发债要通过国家计委批,国家计委往往只支持那些国家重点的大中型基础建设项目,所以你说,一个地产公司,去发信贷,那个计委好难批,主要难就难在这里,但是最近听说上市公司的发债会转到证件会去批,所以上市公司的发债就容易多了。大概这个发债还可以到境外去发债务,境外发展当然是一个非常好的地点,比如说我们到欧洲去发债,欧洲的发的债务的利率,可能是一厘左右,就是一年下来可能百分之一的利息都不要。

  这个都是讲债权性融资,就是哪一个公司做了债权性融资,这个债权性融资的这样一个条件要求,还满足哪些的公司都做了,比如说正业、华远都发过债,万科就发过可转债,债权性融资也会有他的优点和缺点,债权性融资就是特别便捷,银行贷款是很便捷;第二,相对成本比较低;第三财务杠杆的作用非常大,如果资本报酬率高于利率的时候,这个财务杠杆作用是非常大。

  缺点就是他还债的压力比较大,所以有的时候风险也比较大,但是债又分长期债和短期债两种,如果说是全部的债务都是短期债的,那也可以发一点五年期或者是三年期的债。这种债就是可以调整你负债的结构,长期的多少,短期的多少,调整合适的比例,这个对公司的经营有好处。

  另外一个就是最近开始有房地产之间的信托,房地产信托就是发完这个信托,他可以把这个信托拿过来的钱,一个是贷款给你房地产公司,第二个他可以投到你那个,房地产公司当股权,作为一种全投资。两种投资都可以。

  这个到2003年6月份,全国发了60个信托,集资了100个亿,地产有三十个信托。融资三十个亿,这个都是一种新的方式。这个可以探讨。这个信托有他的优点和缺点。优点我就不讲了,就讲它的缺点。

  他的缺点一个是信托他有一个上限,只能发两百份,如果每一份是一百万的话,发两百份也才一百个亿,一般的信托都发不到两百份,一般都是两千万,三千万,五千万,都是这么大规模,所以信托的规模实际上是有限的,第二就是发的时间长短,一般是发一年到两年,发两年的人,第一年是还息,第二年要开始还息还本,所以这样就是他的资金怎么样和房地产开发需求的有效的结合,当然也可以,就一开始让他发一个信托,用两年然后把这个信托套出来,也是可以的。

  房地产投资基金,这个是一个非常成熟的行业,在中国见不到他,中国为什么见不到他呢?中国因为没有产业投资基金法,中国有证券投资基金法,所以你可以看到很多的证券的基金和证券基金管理公司,这些证券管理公司盈利之后是不纳所得税的,其他有限责任制公司是要纳所得税,他这个是非常大的区别,所以中国没有这个产业投资基金法,所以也不能合法的成立产业投资的基金管理公司,也不能合法的去公布产业投资,所以这个在中国见不到,这个在美国非常多,在东南亚,在亚洲是非常多,只是在中国见不到,这个是一个非常非常大的行业,是非常有潜质的行业,这个都是讲的这个意思。

  在这里讲一讲,国外的基金有哪些基金?国外的基金是非常多,我们见的德意志银行,这就是一个基金,荷兰的ING,这也是一个基金,摩根时代也是一个基金,除了这些之外,还有一个是美国瑞制的一个基金,都非常的大,一个小型的基金,一般的管理资金总额是10个亿,一般是一百到两百个亿,这些基金做什么事呢?他们做的事情,就是他们基金下面当然有基金管理公司,他们一种是参与房地产开发,第二就是买卖现成的房地产,但是总体来说,参与房地产开发的基金就不是很多,因为他很难决策你这个项目,是好还是不好,所以说他更愿意买一个现成的屋子。家里准备把北京他的国贸大厦卖掉,我相信国外的基金会出很高的价把他买走,为什么呢?他有一个非常好运营的模式,这些国外的基金,非常愿意买这些产品,买的时候可以出租,然后如果说升值了就把他卖掉。

  也还是有具备房地产开发经验的这些基金,他会参与房地产开发的过程。这个也还是有,我们要怎么样能够跟这些国外的基金去合作?这一点非常重要。我们具备什么样的数字,别人才跟我们合作,所以首先国外的基金非常注重企业管理的规划,也非常注重你这个项目产品的评价。所以大家不要用自己的眼光看国外的基金。大家千万不要用自己的眼光去看自己的项目,你要换一种观点,让国外的基金看你的公司怎么看,要国外的基金来看你的项目怎么看。所以他们会有很多的研究报告。

  B股里面有很多的中国的地产公司,比如说万科他就有B股、中海有B股等等,还有几家都是有B股,他们会有很强烈的一套报告,他怎么来看这家公司好不好,他有他自己的一套看法,不是我们自己中国人,或者是大陆认识的一套看法,所以要去学会,另外国外的基金参与你这个项目的开发,对这个品质和经营模式是非常重要的,这个品质他会问你,你如果跟他讲是国际一流的设计师设计的,那就给他的信用会大很多,这个我们中国的设计师不一定掌握的好,同时经营的模式他也是非常关心,你说我做了一个大商场,商场到时候谁来帮你做招租,你是分开来卖,还是一起卖,非常关心,所以他们要做一个投资,他会在这个方面很多方面都会很重视的。

  房地产基金的优劣势比较,我在这里不讲了。金地公司,也会做一些房地产信托,房地产基金和基金管理方面的一些工作。金地公司会和金地公司的一个股东信托一起来基金管理公司的执行。做这些事情,去做一个基金管理公司,去发一个基金是做什么呢?一个是产权型的投资,第二是证券型的投资,第三地产界的融资。第四地产的证券化,这个权益性的投资,如果他这个基金他可以投资一个不良资产,把不良资产买下来,也蛮赚钱的,也可以清理租赁型屋业,也可以参与二手房的业务。这是权益性的。资本型主要是买卖债券,买卖股票。

  这个融资就是可以给跟国内的房地产公司合资,可以向国外国内的基金或者是信托公司,帮助他们搭建国内基金和国外基金的桥梁。第三个可以发行股票。第四个是房地产的证券化,可以把银行的资金给替代出来。这个土地开发商,也可以把土地卖给物主。

  最后是非常好的地产公司,在金融方面要做一些什么事情?在金融方面应该做一些什么事,他可以在中国上市,中国现在这个PE高,所以你可以去发很多的股票,你在国外上市也有一个上市地点,你可以到欧洲去发债,利率只有百分之一,这种债你可以去跟亚洲的基金去谈,做一些项目公司一起来合资,比如说你跟韩国人谈,跟日本人谈,他们都会有兴趣。跟美国人谈他不一定有兴趣。因为他不知道这个跟你在一起做项目怎么样做。因为日本人和韩国人他们可能会知道,我们在一起做这个项目是怎么样去做。但是美国人他会一起去很高兴在中国置业,所以你可以把你的一个很好的办公楼,很好的商场把他经营好了之后,卖一个高价就可以卖给国内基金了,这也是可以做的,另外你还可以跟中国的证券公司做信托,中国的信托公司做信托,所以满多事值得做的,但是一家好的公司,把我刚才讲的所有事情全部做到了,这是一家好的公司,比如说,长江实业。他把我刚才所说的都做了,所以他是一家非常好的公司。谢谢大家。

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