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梁上燕:十城十到中国房企发展模式的创新思考
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-28 22:51:30    来源: [ ]

  8月13日,由观点地产新媒体主办,上海证券报、每日经济新闻、搜狐焦点网联合主办的2009博鳌房地产论坛正式开幕。13日下午的论坛现场,星河湾地产副总裁梁上燕女士发表了题为《十城十到中国房企发展模式的创新思考》演讲。

  以下为梁上燕女士演讲的全文实录:

  梁上燕:尊敬的各位领导、房地产企业界的老总们,各位来宾,各位朋友,大家下午好!很高兴有机会跟大家在博鳌再次相聚,回想去年参加博鳌房地产论坛,跟大家展望大变局下中国房地产新契机。当时我们同行各抒己见,表达了对未来思索、对品牌以及战略思索。连续几年参加房地产论坛其中一个地产人,我深深感受到每次参加都能收获许多感动、几分精彩、几分鼓舞与信心。今天五天前在上海才开盘,如果按照往常我们会很忙。但是我想论坛应该参与。在这里向博鳌房地产论坛组委会表示谢意。我想这也是一个令人受益匪浅的平台,因为在这个行业一路高歌猛进的时候我们在这里分享的是不同的精彩,这也是一个令人倍感温馨的平台。因为在市场风云变化的时候,我们在这里可以邂逅一份温暖的厚礼。这也是一个畅所欲言的平台,整个行业里我们需要沟通、需要碰撞,也需要真诚的时候,我们可以在这里畅谈激情,分享经验,互相打气。正因为这样一个平台,因此今天在这里再次代表星河湾地产和各位同行分享过去寒冬一年,星河湾如何走过来,也更希望我们为这个行业发展尽一份绵薄之力。

  去年演讲主题是放眼世界,决胜未来。今年大会主题更清晰,在复苏时期,把握未来方向是非常必要的。因此今天这个主题是超越自我,跟大家一起去进行,尤其是开始的时候分享一下出生刚刚五天的一个浦东星河湾。过去的一年,我们同样共同面对一个地球,一样的天空。在这里我们谈到更多的是大家已经觉得有点绝望了,海啸什么时候结束,是三年还是五年?房地产业界,那个时候大家认为是一个大地震,企业必须自救。也因为在这个舞台上,过去一年,我们起码跟三个以上企业进行过合作,取得不错成绩。过去一年,随着雷曼破产,克莱斯勒汽车公司申请破产保护等等。今年5月12号,在与诺贝尔经济学得奖者克鲁格曼对话时,我问他怎么看待中国地产,他当时回答说中国房地产我不如你们熟,你们更专业,但是我也对他讲,由于中国最近十年房地产发展中,由于政府不断进行适当调控,因此有许多房地产企业,特别象星河湾这样的高素质的产品,而不是仅仅依靠规模取得市场的企业,不但能在危机中逆势发展,还能在别人收缩时稳步扩张,具有抗危机的能力。我们希望克鲁格曼把那三天应该带回美国去分享。当时问他怎么看中国现状,中国未来发展是否可以跟美国抗衡。他说不探讨这个问题,举墨西哥的例子,一个工人创造的力量等于四个中国工人。你跟墨西哥都无法比,怎么跟美国比,潜台词是这样一句话。当时我介绍中国房地产的时候,中央电视台主持人介绍说如果中国房地产卖的好,那是中国老百姓太老实了。

  但是星河湾人如何读过去年呢,我们的心里不能有冬天,一年来,星河湾没有放慢脚步,而是更多几倍热情,付出努力,实现心中梦想。从去年雷曼兄弟破产,香港股市跌到最低的一刻,广州星河湾逆势开盘,仅仅200多天,已经将近30个亿,掀起了又一次革命。大家可以看到当时开盘的情景。在09年2月,我相信全中国的同行大多数都在收缩规模,当时我们在太原拿下1200亩土地,同时在广州也拿下一块土地,星河湾在逆势中很稳的发展。如果当市场好转的时候,它的基础刚好是打好了。

  这是09年1月1号,我们并没有收缩,而是说在1月1号,也许这个盘明年才出市场,但是09年1月1号我们已经在山西、太原日报打出了星河湾向山西人民拜年。在09年1-7月,北京星河湾从05年开始连续4年夺得高端住宅销售冠军后。今年又创造22个亿,这已经是第三年的产品,并不是第一年的产品。大家说一年半年可能好,但是连续。这是上海开盘前,我在北京今年是卖了22个亿,其实基本上没有做一个广告。我一直说过去平面有很大的成效,现在必须有更多的特种兵,整整22个亿的上半年,没有做任何广告。只做了一个品牌广告,星河湾系列十年,真心为北京服务,谢谢您北京。十年的星河湾不会只说一声谢谢而已,他一定会继续往前走。接着带出来就是浦东的开盘。浦东开盘其实是8月8号开盘,但是真正的广告打出去是7月31号打第一个电话,甚至第一个广告之后到现在都没有说多少平方、多少容积率、怎么样的装修。浦东整个拉开序幕从5月开始,做了一次路演,之后在5月11号做了一个招聘,在香格里拉酒店。浦东星河湾代表上海跟德国奔驰等等国家队进行马球竞赛。我们看到大屏幕上出现的是这个还没有出生的楼盘,已经作为中国国家队跟意大利队同场竞赛。这是我们国际的联合部队。后面是英国的BBC电视台进行采访,星河湾夺得季军。这些好像跟楼盘没有什么关系。看到上海这些姑娘们应聘,穿着旗袍等了6个小时。到8月8号开盘当天,却有十多个女孩子病倒了,我们以为最快也要好几个月卖完,没有想到一天,连续三天倒了一批又一批的女孩子。他们的培训是由江南春等等一些职业经理人去进行。星河湾追求完美,完成星河湾自己的金三角,因此是全程投入这个项目。

  09年8月1号,为了公平、照顾到所有的星河湾老业主,我们分别在三地同一时间开了推广推介会。现在大家看到是上海的推介会现场,看到我们销售管理人员像部队一样的。看到客户入场,原来是提前半个小时,原来预计400位,结果走廊都挤满了。这是北京推介会现场,非常多大牌的明星。8月4号,三地早上10点通过视频,告诉全国星河湾可以启动。这个当时我挺激动,三地一下下营销命令这是绝无仅有,当时也蛮感动。

  8月8号星河湾开盘前,浦东星河湾一期建设施工13套样板房,主体工程、大堂、公共区域、千人宴会厅全部都可以使用。星河湾内外部改造已经全部完成。这就是8月8号开盘实景。也象01年广州星河湾一样,全都是现楼。您看到的房子,将来就是这样的情况。明年5月1号交楼,这就是现场的实景。现在大家看到,大家既觉得熟悉又觉得陌生的浦东星河湾装修,所有挪的动的东西拿走后就是星河湾交楼标准。我一直说应该尊重地脉、人脉、文脉,他更依托了上海的调子,象这种更简约,跟以往的星河湾不同。现在看到的是星河湾仅出的三个广告。有的时候人算不如天算,这是8月7号所有上海报纸说两股台风要夹击上海,我们当时想好不容易等了500多天,说是台风要来了,但是也很感谢上天,开盘当天阳光灿烂,应该是台风来了,到了晚上台风才陆续到来。8月8号早上天上虽有乌云,没有大风。9点,上海天空居然见到少有的阳光。早上恒隆陈总问我是40亿,我给他5个手指,我其实是说五个小时就销售完毕。7点50分,门前已经停了所有的车,当天附近三条道全部堵塞。8点10分,买家大量涌向13个样板房,9点钟,所有样板房都挤满了来宾。9:28做了一个非常简单但是隆重的剪彩,10点中就开始抢购。北京过来的买家,8号下午过来已经买不到房子。4个半小时,所有300平米以下的单位全部推出了,除了天和地,顶层复式部分。浦东星河湾是天时地利人和。一个方面是世博,一个方面是大浦东发展,刚好那天他们做的时候,我们不知道,第二天才知道,我们是顺了天时地利。8月9号的晚上,星河湾千人宴会厅迎来第一批尊贵的客人,已经不需要等到入住之后,这是在上海媒体朋友认为非常难得。千人宴会厅迎来第一批300多位才贵精英,国内外CEO总共300多人来到星河湾现场。全部节目没有一个演员,全部是BOSS们。8月10号在浦东星河湾这个大的国际宴会厅中进行了高峰论坛。仅此三天,第四天已经在做答谢上海的广告。

  我们感谢上海,感谢世博会所带来的机遇,也感谢上海新浦东的规划。我们不是今天才顺着天时,在广州、北京大家都见着星河湾发展,现在浦东星河湾卖到的价格去到多少,4.7万多,如果我们想多赚10个亿,我们可以在3个月慢慢推出,可能可以多赚10个亿。4.7到5.2万这个价格高吗?低吗?不高不低。他卖到外滩边上一些高级公寓。这就是一个大家并不看好的公寓,就像当年的华南板块,就像当年北京的东四环。在这里,也代表星河湾感谢已经成为或即将成为浦东星河湾的上海人、北京人、广州人以及来自国内外欣赏星河湾的买家,我们也认为上海的买家非常精明,非常懂得好,马上就出手。星河湾这么多年来,回到一句话,还是十年前所说的,有没有十年计划?有。因为我们想建百年企业。从01年开始一直用心、创新这种坚持。大家都知道从广州星河湾的发展,还有北京星河湾的改变,所有外国元首来到这里都问这里真的是北京吗?成了北京的一张名片。从05年开始,看到无数的外国的大使在这里推广他们的国家等等。因为时间关系,就不一一述说了。从一个住家跟大家一起发展,十年前做一个社区,五年前在北京,走路回广州,一直到上海成就世界的星河湾,奥运的时候,除了鸟巢、水立方,多了一个住宅名片,星河湾。现在终于在上海也有了星河湾,也完成了星河湾一个从广州到北京、到上海。十城十,星河湾是不是没有困难?不是。08年,是星河湾,也是我梁上燕从业遇到最困难的一年。但是自然界有冬天,我们的心没有冬天。在北京星河湾,我们用跨界,今年大半年我们用的是十城十。跟十个城市,顶尖的十个品牌进行合作。这是海南的半山半岛,我们的业主已经来这里进行一个交换度假。我们发现半山半岛有60个跟星河湾业主重合。我们也发现青岛一个万绿海景,在当地卖2.5万,在北京开了推广会,价格可以去到3.5万、4万。正是跟不同的城市、不同的品牌进行对接合作,赢得了大家之间一个双赢,也带来了星河湾不断的发展。接下来还有广州很多同行、还有桂林的、可能还有北京的,都会进入十城十。43天后,星河湾会有一个新的项目即将亮相广州,我们给他一个命名是献给世界的岛。

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