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李伏宝:建立稳定的可预期的房地产投融资政策
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-28 22:47:15    来源: [ ]

  2005年7月29日-8月1日,由观点房地产业会员机构主办、第一财经日报联合主办的,中国房地产界首脑级的年度思想论坛---"变革中的中国房地产:2005(博鳌)房地产论坛"隆重揭幕。政府高层、著名经济学家、金融界专家、开发商、专业服务商以及传媒机构代表等500余人云集海南博鳌,就变革中的中国房地产业及由此衍生出来的种种问题唇枪舌剑,进行深度探讨。作为此次论坛的主办方的官方网站,观点地产网对此次论坛进行全程直播报道。

  以下为中国银监会政策法规部副主任李伏宝观点:

  李伏宝:谢谢大会主办方给我这样的机会。

  要建立稳定的可以预期的房地产投融资政策,之所以我们现在要考虑这个问题,是因为大家对于稳定的可以预期的政策出台过程和出台过程中考虑的因素、认识上还存在着很大的差别。开幕式的时候,也有嘉宾说到这个问题,说政府官员个人的一些行为和情感都影响到政策,我觉得这在很大程度上跟我们对房地产政策的认识不足、不全、不透有很大关系。我今天着重对房地产市场的稳定性,应该是什么样的政策,应该怎样看待,来讨论问题,而不是直接说直接的政策建议是什么。

  房地产市场本身稳定性特征,不可能像我们每天的粮食价格,或者是日用生活品那样价格稳定,它有自己的特征,房价本性会明显背离市场均衡的出清价,这是房地产价格本身的一个基本特征。长期影响房地产市场的四大因素。首先是货币政策,尤其是利率,利率它是影响房地产供给和房地产需求双方的,对供给方利率升高会提高开发商的成本,减少利润。对需求方来说,会影响老百姓贷款买房的积极性以及贷款的总量,会造成需求的下降和供给的减少,如果是贷款利率提高的话,这样的情况下,相对房地产市场的价格就肯定会上升。

  第二个大的因素,居民的收入水平,老百姓整体收入水平增长速度快慢以及积累过程的长短,是影响房地产市场价格的主要因素。在中国近八年到十年的房地产市场发展过程中,这是影响很大很重要的一个方面。很多学者在比较中国房地产市场和外国房地产市场中,这也是经常被忽视或者没有被认识到的问题。

  第三个大的因素,房价调整性质和速度。

  第四个大的因素,存量房的变化。我们不像人家有那么多的存量房,我们的新增房在整个市场交易中所占的比重,远远大于世界上所有成熟市场经济和发展市场经济国家,我们是靠新增房来推动市场的发展,国际上包括美国、欧洲主要的国家和主要的经济体,主要是以存量房来维持市场的交易。新增房占存量房的比重应该是1%-5%左右。

  从需求方来看,98年以前多年是储蓄积累,居民的收入不能用现在简单的年均收入来衡量,有很多人用年均收入水平跟房价比、租金比,这是没有考虑到中国历史发展过程中的。住房货币化新政策的实施,这也是中国转型经济特有的,不像西方国家是长期连续的货币化,我们是在一二年内释放出新的购房力。第三是城市化的进程突然加快,尤其是最近几年农民工到内地打工,还有农村城镇化、乡村郊区化,以及鼓励户口管理体制的放松等等,这些是造成中国房地产市场需求特殊的现象,这跟世界上其他国家相比,有更明显不同的特别。第四个方面是贷款利率,过去八到十年的时候总体是比较低迷的,为了鼓励住房消费,对利率贷款的优惠,使得中国的住房市场长期保持在比较高的状态。从银行的结构来说,最后一个特点,过去大量给企业的贷款,转移给消费者的贷款,其中百分之八九十都是给个人的住房贷款,这是强大的持续需求,在过去八年到十年推动中国房地产市场发展的主要力量,而且在过去一段时间,三到五年或者是八年,需求的状况不太可能发生颠覆性的变化。

  从供给方来看,中国房地产市场土地资源一直是稀缺的,而且越来越被大家所认识,也被市场所发现,结果导致土地资源价格不断上涨,特别是在一些繁华城市、繁华地段。开发商的资金长期存在是饥渴状态,无论是新成立的房地产开发公司,还是比较成功的房地产开发公司,都是在资金饥渴的状态,但是开发商进入的资金门槛是在逐步提高的。

  从投资市场来看,老百姓对房地产的买房,包括消费和投资,从投资的角度,对抗通货膨胀的因素,就是希望实现现有资金的保值。刚才樊纲所长也分析了利率机会成本的问题,其实很重要的就是超过利率净资本投资收益,也就是增值,老百姓买房除了保值,还许多增值。第三个方面就是改变住房消费模式,由简单的自己买房住变成买房给别人住,收租金,这也是推动市场投资行为的主要因素。

  从需求、供给、投资三个方面的影响,使得中国房地产市场出现了不同于其他国家和地区的情况,但是过程和程序,模型基本上重复了任何市场经济在经济起步阶段房地产所走过的基本过程,只不过中国加上了是从计划经济向市场经济转型的过程特有的特征,表现出市场很强的区域性。从美国来说,也不存在全国统一的房地产市场,中国也表现出很强的区域性特征,这是由于房地产不动产特性所决定的,你不可能说上海的房子好,就造同样的一个搬到新疆去就可以买到一样的价格,这是不可能的。政府不应该用统一的全国房地产市场政策,更不应该有一个统一的全国房地产市场的价格,也不存在某一个区域对全国房价的推动影响,他们之间没有推动的关系,倒是存在着所谓的波纹效应,这种波纹效应就是有一种连带的感觉,信息的传递,比如说上海的房子涨了,在上海周边的比如说杭州的房子肯定会涨,这种波纹效应是存在的,而且这种波动基本的特征是贷款的比重越低,这种波动的幅度越大,也就是说你靠贷款越多来买房波动越小,如果贷款的少,大家都用自己的钱去购买的话波动越大。贷款的数额很有限的话,最简单的方法就是不买了。

  承认和认识市场的区域性,这对于我们下一步分析市场的泡沫问题和订立政策是重要的。泡沫的特征,房价的上涨要显著超过其他商品价格的涨幅,房价在过度上涨的时候,也就是成为泡沫时,已经与建筑成本基本上没有关系,或者相关性变得非常小。好的地理位置差异直接变为房价差,跟建筑成本没有关系。低收入的地区房价波动小。

  这些对投融资政策的影响是什么呢?我们可以看到结论是提高贷款的利率,对房地产的影响远远大于我们常人理解的影响力。也就是说一个政策要调整市场,利率是最好的调整方式,也是最有效的调整手段。投融资政策的稳定性,应该是在广泛的影响力基础上进行。房地产市场要应对这样的宏观变化,重点应该关注两个弹性。第一个是房市的价格收入弹性,也就是说居民收入每增加10%,房地产的价格会涨多少,我们要关注这个弹性。世界的研究表明,居民的收入水平与房价上涨弹性是显著相关的,假如全国人的工资增长10%,不要到明年,今年年底肯定房价会上涨,房地产市场的特征是在半年一年之内,不可能马上供给会上来,在收入大幅度增加的情况下,简单的办法就是房价上涨。我们在关注这几年房价上涨的同时,我们也要关注居民收入增长波动性、突然性和积累效应对房价的显著影响。第二我们要关注供给价格的弹性,也就是说房价每涨一百块钱、一千块钱,会有多少房地产商来增加他们的房地产供给,这个弹性是很低的,房价上涨了,不可能马上增加房地产的供应,这里的房子上涨了,不可能将别的地方的房子拉过来卖。

  我讲的这些东西,可能大家觉得跟自己没有什么关系,但是将这些本质认识清楚了,政策一定是符合市场规律的。我们要考虑到中国收入弹性大,在英国一个月拿来的工资课本调控的比例是比较小的,再加上投资产品,再加上医疗保险追加投入,剩下可以用的钱非常有限。但是中国人收入调控弹性是比较大的,而且家庭财务约束最小,这是导致中国房地产市场需求波动大,从而对整个房地产价格的影响波动大一个很重要的原因。

  稳定的投融资政策建议是什么呢?我觉得应该从基本的原理说,大家应该把握的理念,要提高供给方应对市场弹性的能力,也就是说让我们的开发商有更好的手段、资金、渠道和积累去顺应市场的变化,当市场需要增加供给的时候,马上能够调动资源去增加供给,当市场的需求下降时,马上能够比较轻松的调整资源去减少供给,同时要提高我们需求方,老百姓买房的这些人,或者投资买房的这些人,他们应对市场变化弹性的能力。当利率调高一个点时,他们可以用另外的方式解决它,当租金提高时,他们可以用另外的方式解决它,使需求和投资有比较大的弹性空间。

  除此之外,其他的政策建议,我们应该降低房地产交易的成本,要制定明确、透明、稳定的市场交易规则,这是市场效率最大化的主要目标,也就是说让市场有足够的流通性,解决中国人,刚才有人问青年人买房问题、城市化进程问题、住房的质量和品位更新换代的问题,以及市场交易主体以及交易产品的基本稳定问题,都需要通过市场效率最大化来解决。

  我就讲这么多,谢谢大家。

  主持人:谢谢。下面是提问时间。

  第一财经日报记者:因为利率一直以来都被市场认为是双刃剑,既可以打击炒房的这些虚假投资,但是对大部分中低收入阶层,他们的购房,也形成比较大的影响,增加了购房的成本。未来的政策对中低收入有没有保障?

  李伏宝:我们对利率手段的使用,是按照利率市场本身的特性来使用,而不是超出本性以外。我的基本看法是这样的。

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