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郎咸平:房地产企业价值与发展模式
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-28 22:30:05    来源: [ ]

  由观点地产机构、第一财经日报、搜狐网、焦点房地产网、全国工商联房地产商会共同主办的2007博鳌房地产论坛于8月17日上午在海南博鳌盛大开幕。经过2004年到2006年的房地产宏观调控之后,中国房地产依然欣欣向荣。然而关于宏观经济风险的争议导致我们对中国房地产的未来依然充满了困惑。我们不知道中国是否面临真实的经济风险的挑战,不知道或将到来的经济风险将给中国的房地产行业带来什么?我们不知道未来的行业规则会有怎样出人意料的转变,也不知道下一轮更为猛烈的宏观调控会落在那里?面对越来越高的信贷门槛,与越来越高的土地价格,中国房地产行业与金融行业的接轨将把行业导向何方?在2007博鳌房地产论坛中,或许能找到答案。

  以下为2007博鳌房地产论坛8月17日上午郎咸平演讲实录。

  郎咸平:各位来宾,大家早上好,今天很高兴能够在博鳌和大家谈房地产,各位是否很奇怪,地产所谓的泡沫和股市所谓的泡沫,和通货膨胀是并行不悖的,宏观调控不但对地产效果不大,对股市的效果不但不大,甚至有相反的作用,早上提高利率,下午股市大涨,这是怎么回事?下面我有30分钟的时间,我和各位剖析一下中国房地产的本质问题。

  首先请各位来宾思考一下,中国28年的改革开放所推进的市场化进程,你认为达到了目的吗?中国今天真的做到市场化了吗?房地产市场是一个真正市场化的市场吗?我可以这么告诉各位,我们诸多的改革,包括房价,医改,教改,基本都是供给面市场化严重不足,而需求面市场化严重过渡,只有把这两个力量彻底了解之后,才能理解为什么地产有泡沫,当然是否有泡沫见仁见智,这里我姑且不谈泡沫的定义,我只想告诉各位,为什么地产价格居高不下,而且政府宏观调控失效,我想谈几方面,地产是市场化吗?我告诉各位,这是市场化严重不足的供给面。

  地产供给面的特性,我分三个要点解释,第一个是它有两大核心资源,第二是长流程管理,第三政府卖地的行为。

  第一,什么叫两大核心资源,包括两个小的项目,一个是银行信贷权,一个是土地开发权,这两个权利基本上操控在地方政府手中,如果这样,就有可能腐败,第二个就是长流程管理,任何地产开发商,从立项到开工到销售,整个流程,我们算了差不多100多个环节,每一个环节都需要政府盖公章,每一个公章都有可能是一个权利的腐败,这又标高的成本。

  第三项,我认为是比较关键的一项,也就是政府卖地的心态,我建议各位不妨拿全世界各项经济指标做对比,你会发现中国地方政府卖地的地价上涨幅度之快,超过了你想想过的任何指标,包括股价、期权、油价、期货等等,而且这个价格是只涨不跌,我想请问各位,地区政府卖地的心态是什么?就是我们这么多年来,地区政府以GDP为纲的发展理念,这种理念在十七大之后一定要改弦更张。

  假设一个地方的领导到任之后,什么事都不做,光卖地就可以了。但是光卖地GDP就上去了,因为GDP的计算方式就是靠交易,你卖一块地GDP上升一块地,卖两块地,GDP上升两块地。而且你卖的价格越高,GDP上升越快,我们的官员为了个人得形象工程,政绩工程卖地越来越高,涨幅是越来越快。请问在座的各位来宾,地是谁的?

  地是属于全体老百姓,地区政府只是代理人,我想请问各位,当你把地卖了,拿了这么多钱,你做了财政之后,请问你,你有没有还之于民,你是取之于民,有没有还之于民。这个钱不是你地区政府财政盈余这么简单,而是你有没有给老百姓购进老百姓应该享有的住房权利,你发现没有,这些钱花在哪里呢?出国考察,形象工程,政绩工程各种各样的基础建设,我再讲一句可笑的话,地方政府一开始搞建设,老百姓就再也买不起房了,什么都不做,可能还能买得起房,如果搞建设,就买不起房了。

  这三项两个核心资源,长流程管理,加上地区政府卖地,使得地产的供给大幅上升,但是各位来宾请注意,这个供给面几乎是没有竞争的供给面,而且重要的资源几乎是掌握在地方政府的手中,由于地方政府掌控的结果,使得市场化严重不足,而地价飙高,房价飙高。

  以上海为例,上海有没有盖过经济适用房呢?有,价格一点都不低。今天已经不是说,谁谁有暴力的问题,而是百性得不到实惠,而得不到实惠的最重要的原因就是地方政府的腐败行为。这是我给地产界供给面的诊断。

  需求面呢?老百姓都在问,这么高的成本,这么高的房价,谁去买呢?这就从地产的需求面谈,我想请问各位做子女或者是父母的,你们的母亲手上有20万,你问他一下,他准备做什么投资?他除了做股票和地产,似乎找不到第三个投资管道,我再请问在座的民营企业家,当你投资成功之后,你赚了钱,请问你是忙着办绿卡把儿子老婆送出国还是准备把所有的资金再次投入更多的建设,投资。你回答我,我看你不至于把所有的资金都投入,为什么呢?因为这几年中国最显著的现象,是地方的投资环境迅速恶化,企业家应该投资而不投资的钱去了哪里?按照我的研究结果显示,中国企业家的投资意愿和发达国家相比,投资意愿不足别人的20%,这么多钱去了哪里?而且地方投资环境恶化之严重,以这两三年为最,举个例子,我接很多的投诉,深圳的正中西路,有一个餐馆一条街,最近深圳市政府为了开发这个区然后要这些餐馆搬家,但是你要搬家的话要补偿款,我想当事人也不愿意,怎么办呢?有的是办法,你发现地方政府运用公权力驱赶这些餐馆,消防、公安、城管、卫生每天来查,按照其中几家餐馆给我的数据显示,深圳的消防来查,一天罚款1.2万,罚了7天之后,全部自动解约,大家很高兴,好和谐的社会,可是你是否知道,这就是公权力的腐败。

  再看看别的城市,看北京市,上海市,北京市一个最著名的案件,你发现是由北京市政府联合恶商抢夺港商的资产,但是更严重的在后面,法院判它胜诉。因此,行政和司法的勾结,这种心态从北京市开始蔓延,甚至蔓延到上海,最近有一个案例,就是上海松江区区政府也是一样,抢夺了港商北京某地产公司的地产,由松江区法院判其合法,这种行政司法权益的勾结,是我最近这两年观察到了严重现象,这已经不是简单的腐败问题,而是某些地方干部的嚣张,无视国法之存在,让我感到震惊不已。像这种现象,我认为要在十七大之前要迅速处理,要果断处理,否则我国的投资环境是不可能好的。

  而且各位来宾,你千万不要认为,这只是我们的企业家受罪,再告诉你,在今年两会期间,通过了两税合一,也就是外资企业不再享受税务优惠,各位是否了解,世界500强在香港发表声明,他们认为,政府的两税合一的政策是公平公正的,世界500强表示支持,可是世界500强要求中央政府给他们提供干净公平公正的投资环境,各位来宾听到没有,一个公平公正的营商环境,不但是小老百姓的要求,也是企业家的要求。更重要的是也是世界500强的要求。为什么会有要求呢?因为投资环境即不干净,又不公正,还不公平。

  由于投资环境恶化,必然挤压出大量的资金,这是第二个资金来源,企业家应该投资,却因为投资环境恶化而不投资,这是第二笔资金的,第一笔资金是家庭存款,第三笔资金呢?第三比资金的数量极其庞大,那就是各级贪污官吏的受贿款,这个受贿款去了哪里?金额是无法估计的,但是我可以告诉各位,比你想想中的大很多倍,而且大面积的腐败,使得这类的资金大量积累,大量流传,你知道,这些资金是不会消失的。

  我再请问各位来宾,这些钱去了哪里,第四笔款叫国际热钱,大家都很清楚,我就不重复了。

  请大家顺着我的思路走,第一笔钱,指老百姓的储蓄款,第二笔钱是指企业家应该投资而不投资的钱。第三笔钱是贪污官吏的受贿款,第四笔钱是国际热钱,这四笔钱汇集在一起,形成了中国特有的虚拟资金。这个虚拟资金是我取的名字,不是我们经济学家流动性过剩。虚拟资金的组成来源就是这四个来源,这四个款项所汇集成的虚拟资金,打到哪里,哪里就有泡沫!打到楼市,楼市泡沫,打到股市,股市泡沫。这种虚拟资金是中国特有的虚拟资金,形成的地产的需求面,市场化过渡,因为腐败而导致的供求上升,而导致多市场化不足。配合上因为腐败而导致投资环境急速的恶化,挤压出大量的虚拟资金,这两个力量勾结在一起后,老百姓再也买不起房了。

  任凭你政府提供多大的宏观调控力度,也发现,你解决不了这个问题,所以虚拟资金是我所发现的新名词,你知道虚拟资金多可怕吗?打到哪里?哪里的房价就失控,以深圳为例,很多楼盘卖出去没有人住,这个资金哪里来的?虚拟资金。很可能是受贿款,很可能是企业家该投资而不投资的钱,很可能是国家热钱。

  但是虚拟资金有三大特色,第一,不可监管,第二,不可预测,第三,不可控制。我前阵子到成都演讲,成都的领导跟我讲说,他们现在的房价是5-6千一平米,它控制不住,由不得他,我问你们的外来资金是多少?按照他们粗略的统计,大概有一半。我一个多月之前去重庆演讲,重庆的领导告诉我说,他们的房价是2900/平米,当时我说,这个房价看起来是没有泡沫的,我又问了一句话,你们估计一下,外来资金购屋的比例是多少?他们回答是10%,各位来宾,你们听到差别了。

  50%的外来资金和10%的外来资金,其必然的结果就是房价的差别,我再最后一句话提醒重庆市的领导,你现在不要以目前没有泡沫为满足,你这个城市一旦创造出新的概念后,只要新概念一出来,吸引虚拟资金房价再也控制不了了,言犹在耳,话音未落,重庆市推出城乡整合什么区,很长的一个名字,一个特区的概念,好了,特区概念一出来,虚拟资金大量流入重庆,一个月之内,房价从2900块上升到了3千多,几乎接近10%开始失控了,这就是虚拟资金的可怕。

  我今天一进来,武汉的记者围住我,说蓝教授,我们的武汉市也要搞什么什么城乡统筹计划?我说可以,搞你只要宣传得法,宣传到位,创造出这个新概念,虚拟资金就有可能马上过去,到最后,武汉的房价失控的下场。我也希望虚拟资金不要去。告诉你,个人的意愿是没有用的。有虚拟资金,它是不可预测,不可控制,不可监管,这才是今天房地产价格居高不下的主因,我再请问各位,建设部等等单位推出的政策为什么会时效,包括央行推出的金融政策为什么会时效?原因就是没有把握住这个行业的本质问题,我当然不是说这些政策没有效,而是地产的本质就是跟政府的腐败非常挂钩,因此你要解决地产泡沫,首先腐败的问题怎么办?老百姓回答我,怎么解决腐败的问题,最近,有一个不相关的实例看起来不相关的事情出来了,那就是1月份的粮油价格大幅上涨,5、6、7月份的猪肉,鸡肉、鸡蛋价格大幅上涨,以五月份为例,蛋的价格上涨37%,猪肉的价格上涨26%,5、6、7月份涨幅不但没有缩减,反而更大幅度的上涨,我看了一下资料,七月份的鸡蛋,鸡鸭以及猪肉上涨的幅度大概是35%左右,大幅上涨。

  你知道为什么吗?各位了解为什么吗?通货膨胀本身和我前面讲的虚拟资金来源是一样的,也是跟腐败有关。我想请大家注意一下,你做家庭理财,如果你把你家的钱全部买房地产,万一碰到经济波动兑现不了,就会产生家庭财政危机,国家财政也是这样,我观察到一个现象,中国经济和其他的国家不一样,中国是一个二元化的经济体系,是什么意思呢?当你问某一个人,某一个专家学者,中国今天的经济是过热还是过冷,如果他说是过热或者是过冷,就不用听下去的,那都是错的,中国的经济是过热和过冷同时存在。为什么?哪些不能过热,股票市场,还有房地产形象工程、政绩工程,基础建设工程是过热的,还有国企,过冷的部门呢?大部分的民营企业是过冷的。

  你会发现过热的部门和腐败多多少少有点联系。地方政府因为某种利益的缘故,把我们国家的资金大量涌入到过热的部门,所以过冷的部门缺资金,一比如说大部分的民营企业缺资金怎么办呢,政府印钞票。这也是为什么在去年年底粮食丰收情况之下,今年年初粮油价格上升的主因,你们可能认为粮食丰收粮油价格应该下跌。经济学理论在中国是没用的,经济学告诉我们政府提高利率,股价应该下跌。刚好相反,所以以后不要听经济理论,在美国是对的在中国就是不对的。

  二元经济造成一二月份粮油价格大幅上阵,你知道上涨的幅度是多少吗?10%-20%之间,到了五、六、七月份,家禽、鸡蛋、肉类价格大幅度上涨。我很关心这个现象,也做了深度分析,以猪肉价格为例,价格上涨原因可以分三个,第一猪瘟,第二饲料价格上涨,第三就是把大猪宰了以后,你会发现"后继无猪",养猪的不养小猪了,你为什么不养小猪呢?下面的现象是非常非常可怕,那就是为什么产生猪瘟,控制猪瘟本身应该是各级政府的责任,老百姓是不可能控制疾病的。到今天这个时代会产生猪瘟,显然各级政府没有尽到你的职责,在猪瘟方面,我建议中共中央要严肃处理,对失职地方官员严加惩罚才行,猪瘟造成的养猪投资环境恶化,再加上猪肉价格波幅太大,进一步恶化了猪的投资环境。按照蓝教授刚刚的理论,你们刚才注意听的话会发现,如果投资环境恶化,这些养猪户也是某种意义上的民营企业家,那么他们应该养猪的钱,而不养猪的钱去那里去了,虚拟资金。炒股、炒楼去了。

  你是怪养猪户,还是怪地方政府的失职,如果能给养猪户一个没有猪瘟的环境,一个良好的价格。他干吗不需养猪何必去股市套牢呢!这种养猪户现象是应该投资的钱而不去投资,在中国各地是普遍的打开。猪肉价格大幅上涨,我想请问你这些通货膨胀的原因都是什么,原因都和地方政府的腐败和失职有关。也就是你们在座各位来宾每吃一口饭,吃一口猪肉,你就要为这个环境买单30%,好惨。你现在中午吃饭不用花钱。回家之后你就要替他买单,你凭什么买单,凭什么为地方各级政府买单。

  所以各位来宾,你们所看到的表面现象,包括楼市的泡沫,包括所谓的股市泡沫,至于是不是泡沫本身,这不是我谈论的重点。股市泡沫,楼市泡沫等等,你会发现他的来源好象都跟政府的无能跟腐败有关。如果我讲的是本质的问题的话,你所看到的表面现象。这也是为什么在我们建设部等等的单位,他们的宏观调控只要是一调控出来政策基本上都是一个问题,比如上来90平米这是怎么想象出来的东西。

  到最后由于我们不理解本质问题,我们政府所推出的宏观调控政策包括央行,包括建设部等等,其最后结果是基本上是害了好人,便宜坏人。到最后你才发现,腐败的问题不解决,这些表面因素会急速恶化,那些真正想买房的老百姓,好不容易存了一点钱,买了一个房子。你看买房的艰难,政府错了20%的税,搞了半天,房价上涨。你知道为什么吗?打错对象了,真正该打的是政府官员,最后受罪的是小老百姓。

  但是,我在这里呼吁,大面积的腐败其必然结果,就是你们在座各位来宾所经历的一切,这一切可以让你们每一个人所付出沉痛的代价。所以在十七大召开前夕,我以一个独立学者的身份,我必须提出我个人的观点以及呼吁,中央政府必须彻底推行反腐败政策,因为腐败是大面积的腐败,不是我们个人,不是老百姓,不是一个地方政府能掌控的恩。那必须要有中央政府的统筹办理才可以。甚至我们整个经济的发展理念,需要一个重新的回顾,什么样的回顾呢?我讲讲我的期许和我的判断。

  十一届三种全会,邓小平指出,以经济建设为纲的理念,放弃以阶级斗争为纲的理念,这个理念不仅是大的而且是正确的。但是到了后期,由于地方政府的执行错误,使得以经济发展为纲的理念,到了90年代变成以"钱"为纲,地方政府向GDP看,老百幸得基本权益不重要。医改、教改、房改是不是都是这个样子,一切向钱看的结果。在座的各位来宾,当你们去医院看病的时候,你们还记不记得医生说的是什么,不是二十八年前你哪怕例如不舒服,而是"你带了多少钱",这种医疗制度不要也罢了。教改是不是呢,大学提高收费,什么目的呢,大家中饱私囊。房改到最后也是讲了一连串的问题,所以我认为今天胡锦涛政府再一次到了拨乱反政,拨什么乱,拨以钱为纲的乱,反什么乱,返回一个共同公正为纲的理念。公平、公正、本身不但是小老百姓的要求,也是名企业家的要求,更是世界500强的要求,他们需要一个公平干净的环境,每个企业家都有这种欲望和想法,对老百姓而言,什么以公平公正为纲的理念呢?绝对不是你拿相同的薪水,而是每个老百姓都要有住房的权利、看病的权利,都有上学的权利都有退休的权利。我们过去以"钱"为纲的理念之下,我们甚至错误的定义小康社会,什么叫小康社会。每人年均所得800元以上叫做小康社会,那是胡说八道的,真正的小康社会应该是看得起病、上得起学、住得起房、退得起休才是真正的小康社会。可能我告诉各位要走到真正小康社会已经是非常的艰难。

  你要做到这一步,我首先问你一句话,我们的改革到底是谁吸取了大部分的利益。很多人说路径这么好,我们的房子盖的这么漂亮,你认为是你的吗。

  我举的例子吧,上海社保金腐败案最大的问题在哪里,甚至我认为上海政府没有搞清楚,社保金的腐败案本身不是社保基金有没有损失的问题,而是你的做法。吸取老百姓财富的做法,社保金破过一个金融机构,把钱给了张荣昆(音),张荣昆拿着老百姓的钱买了两条属于老百姓的高速公路,买完之后,再把这两条属于老百姓的高速公路,拿到属于老百姓国有银行去抵押,拿了钱之后再还给社保金。社保金当然没有顺利了,因为这是我们老百幸得钱,可能经过一系列之后,原先属于老百姓的高速公路就被张荣昆等人纳入私囊。这种现象比比皆是。

  所以我告诉各位,人民日报曾经刊出一篇文章,叫做特殊利益集团,也就是我口中所谓的腐败铁三角,那就是某些腐败地方政府勾结某些腐败的企业家,勾结腐败的专家学者形成一个牢不可破的铁三角,欺骗社会大众,误导中央政府。腐败铁三角席卷我们改革的利益,所以我认为,中央政府应该体现真正的反腐的决心,就必须大规模的速禽腐败铁三角,只有破坏这种积极的反腐,通过意识心态的改变,把以前以钱为纲的理念改成以公平公正的纲为理念。这种大规模的推行,才有可能改变现在急速恶化的投资环境。

  所以最后五分钟我想告诉各位,你们每一个人都觉得很奇怪,为什么早上宏观调控到了下午股价反而大涨,你们用蓝教授的虚拟资金就会豁然开朗,再回忆一下虚拟资金理论,早上假设政府提升银行存款利率以后,他进一步打击了投资意愿,打击投资意愿的必然结果是挤压出更多的虚拟资金,进入股市或者进入楼市。这也是为什么上午宏观调控,下午股价大涨的原因,原来是由于腐败所形成的虚拟资金到处乱窜,到了反腐力度不但要大,而且是一个长期的行动。你们可能问我,蓝教授我们短时期之内老百姓怎么办呢?我有一个想法,地方政府卖地的资金或者与房地产有关的收入,我们是不是可以允许地方政府随意挪用呢?我们应不应该要求地方政府取之与民,还之与民,你拿老百姓的钱替老百姓做事,比如说盖廉租屋或者盖经济适用房等等。但是如果真的这么做了,你还要担心一些地方政府的腐败行为,也就是分配的问题,我们以北京市天通苑为例,也是一个适用房看起来富丽堂皇的。我请中纪委去查一下,第一经手买房人是谁,很多都是干部的朋友。真正需要买房的人恐怕是买不到经济适用房,甚至租不到廉租屋。这就是腐败所引起的严重分配问题。因此当我们要求地方政府用卖地的钱,替老百姓盖廉租屋的时候,首先想到分配的问题,当然这个问题很多方法可以解决,比如说所有申请的资料完全上网,由老百姓监管,当然这方面还需要政府做更多的后续工作。

  我讲了这么一大套理论,不是想给各位传达什么样的信息,那就是在今天的中国要解决房地产房价居高不下,看起来单纯的的经济问题,就不能够在经济圈里面找问题。因为中国非常负责,你一定要跳出经济圈才能解决问题。也就是在公路外的道路,我认为政府应该双管齐下。第一,是长期反腐败,第二强力要求地方政府将卖地所得款项,以及房地产等等利润所得款项还之与民。议事形态方面要一概过去的理念,回到公平公正为纲的理念。我想请为各位,这是不是各位来宾所希望达到好的经营环境呢,今天我的演讲到此结束,谢谢各位。

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