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黄怒波:"伟哥效应"下的中国房企再出发
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-27 19:34:28    来源: [ 观点地产网 ]

  8月13日,由观点地产新媒体主办,上海证券报、每日经济新闻、搜狐焦点网联合主办的2009博鳌房地产论坛正式开幕。14日上午会上,中坤投资集团董事长黄怒波先生发表了题目为《品牌再塑造--中国房地产企业的再出发》的演讲。以下为黄怒波先生演讲的全文实录:

  黄怒波:实际上这个题目稍微有一些改变,因为昨天听了一天后,有很多想法。我想这个论坛我们主题是复苏与改变中的房地产新未来。严格的讲实际上有两个主题词要讨论,一个是关于复苏,是否我们真的在复苏。一个是改变,是否我们未来真的能改变。从这个延伸出品牌再塑造的问题。

  第一,关于复苏的问题,昨天整体来看,大家情绪都很高,因为这一段时间确实不错,所有的人房子都卖完了,包括我们的。现在复苏的迹象有几个重要的方面,一个是库存极速下降。下降到这些年来的最低水平。第二,地王再归来,而且地王价格大大超过了07年以前的价格。第三,房地产价格的恢复。我不叫它在上涨,因为房地产价格上升通道是不变的,如果理性的恢复还是可以的。第二个大的迹象就是流动性空前未有的极速增长,今年这么大的流动性、这么集中的投入,这么多年来还是不多见的。导致全社会上下对通胀的预期,对自己储蓄的担忧。最近一个统计,老百姓的储蓄,包括企业,包括百姓的储蓄,首次下降。再一个,住房的刚性需求还是在回升。在前几年,我们很多的媒体也好,经济学家也好,总是在讲狼来了,讲这个泡沫一定会出现。包括我们企业家也好、房地产专家也好,都在讲,其中提出百日巨变。这些信号给大家一个预示,就是房地产必然要崩盘,价格一落千丈。从这个就导致了社会观望情绪,甚至出现抵制买房,把正常存在的刚性需求也终止了。在目前流动性过剩的前提下,大家发现狼没有来,百日巨变也没有发生,大家预期要通胀,唯一保值的就是房子,在这种情况下,出现了小阳春。还有一个,中央政府也好、专家也好、媒体也好,都在说中国经济率先复苏了。中央政府宣布保八,媒体也在讲,这些信号消除了危机感。原来大家都觉得不确定,经济崩溃、就业有问题,现在乐观情绪出现,导致房地产快速回暖。还有一个大的问题,投资需求。实际上中国的投资产品非常少,通胀的预期,让民众发现了,企业唯一保值或者升值的将来或者是房产或者物业。

  这些因素就造成了现在复苏的现象,你说现象也好,说假象也好,但是我想无论如何它不是真正的复苏。我给这个现象下了一个结论,叫伟哥效应,是央行给我们全部发了伟哥,大家吃了后,一夜之间全部兴奋了。但是伟哥之后会怎么样,我们再探讨探讨。复苏体现的背后,房地产运营模式,以前宏观调控提出的问题都没有去解决。2004年以来国家针对房地产业进行了30多次的调控,提出了许许多多的问题,但是因为金融危机终止调控措施。从另外意义上,说是挽救了房地产业。百日巨变没有发生,到底是好是坏,也许我们失去了一次凤凰蘖盘的机会。在金融危机之后,中央政府出台的大量政策,几乎把所有能给的都给了,有几个政策比较关键,一个是20%资本金的问题,还有土地出让金缓交问题,还有二套房放松的问题;还有一个很关键的,就是最高法的司法建议,就是对金融危机当中出现的房地产纠纷,不采取强制措施,这也是很重要的一条。实际上挽救了中国的经济和房地产业,但是我认为也把一场至关重要的改革与机会终止了。

  第二个观点,复苏的假象的一个依据。房地产业的形象并没有有所好转。我们有一个简单的统计,房地产业在整个中国社会的形象是负面的。有几个数字,如果你在百度当中输入"房地产暴利",可以检出27万篇。北京社会2008年调查,房地产业的诚信程度在全社会是最低的,发生的三鹿奶粉事件食品行业诚信度是倒数第二。昨天任总也讲小康杂志做的调查,对企业也好、商人也好,诚信度比性工作者还要低。从这个就说明房地产行业形象不是很好。中华慈善总会对100个房地产企业进行调查,发现只有8%的民众对房地产企业比较满意,除此之外都是评价很低的。调查还显示只有6成左右的房地产商将商业诚信作为最主要的社会责任活动。四成企业还没有把这个列入社会责任履行范畴。新浪网进行了一个2000人调查,认为开发商形象是负面的比例高达80.96%。在这种情况下,宏观调控之前的房地产形象完全是负面的。在这次复苏当中没有看到任何有所调整的迹象,所以我说复苏掩盖了一些问题,还是没有得到真正的解决。

  第三,房地产创新并没有出现。从这次复苏看,开发模式也好、营销模式也好、运营模式也好,都还是守旧的,没有出现丝毫的创新。从土地供应模式、金融产品,从销售模式、盈利模式、社会服务以及与消费者的关系,丝毫都没有变化,都还是宏观调控以前的模式。当然了,楼盘更大了,也更漂亮了,也更美了,但是原有开发模式与思路都没有改变,实际上为这个行业下一步的创新造成了很大的阻力。这种模式不改变,也就引诱了新的进入者进来,因为盈利太丰厚了。

  第三个就想谈复苏当中的新的风险。第一,经济回暖的不确定性。现在也许是我们自己走夜路,自己给自己吹口哨,我们讲中国经济复苏了。但是中国经济发展是在一个全球化背景下发展,我们是全球化最大的受益者,在全球经济还在谷底的时候,中国经济是不是能一枝独秀,是不是这四万亿的伟哥刺激的我们很兴奋,下一步会怎么样?所以在这个问题上,经济回暖有很大的不确定性。给我们房地产下一步发展经济背景也带来了极大的不确定性。新的风险,因为现在社会整个产能过剩,房地产业出现了回暖,导致了各种的鲨鱼也好、鳄鱼也好,各种精英单位作为新的野蛮人闯入,只有这个地方有利益。在这个时候出现地王,拉高地价不计成本,直接推动了房价上升预期、通胀预期,再加上库存急速下降,开工量不足,就出现了恐慌性购买,怕明天没有房了。这就造成房价不稳定、不理性的急速上涨,给中央政府对我们行业调控埋下了祸根。改革开放以来,唯一给民营企业开放的领域就是房地产业,为什么房地产业在福布斯富豪榜这么多,就是因为只有这个行业给民营开放。再一个,目前大家都在披星戴月,日夜兼程的开工,所有房地产企业都在赶快开工。明年下半年起就会有大量的产品,在这个时候如果经济回暖不确定性再继续保持,如果世界经济再出新的问题,如果央行再出现新的政策,会对房地产市场带来一个很大的危机。这个时候会带来新的库存与资金链的问题。钟伟教授给我讲,今年将发生猪肉价格飞速上涨,因为前两年价格下跌,老百姓不养猪了,但是猪肉还是要吃,今年可能猪肉价格就会急速上涨。我管目前的现象叫"养猪现象"。我给它定义盛世危年,大家都在说好听的,总得有人说点不好听的。如果我们那么乐观,或者会给自己埋下一个麻烦的伏笔。当政府缓过劲来,整个经济复苏的时候,要考虑平衡,那个时候政府会再出手,延续终止的调控措施。对这个我们要有思想准备。当然也有好的一面,四万亿投入后,基础设施、交通能源大幅投入,中国大城市会不断形成、不断完善。城市空间会放大,出行的便利,新的建设用地的城市空间会形成,比如举一个例子,原来北京的大兴,所有土地都在升值,所有的土地都得到了大家关注。原来大家都不去,因为交通不便。城市化发展速度,会给我们城市增加无限空间。所以大家不要以为地没有了,新的土地量出现,会对建筑价格产生抑制。旧村改造也是一个大的战略,将腾出十年发展的用地,这方面大家不用担心。

  下一步对房地产业要意识几个问题,第一,资源短缺将是城市化加速后的重大问题。水、气、电、交通这些公共产品,一定会成为房地产开发的制约因素。比如原来没有意识到你建的小区可能没有水了,地下水限制开采。做房地产不考虑这个,是没有办法开发的。南水北调,将给北京市带来一个巨大发展空间。因为有水了,城市容纳量大了,人口可以容纳更多了,这使房地产需求更大。但是反过来说,我们去一个将会发生水危机的城市进行开发,那将是一场灾难,比如水价不断上升。防灾和安全问题是现在一个重要问题,现在城市灾害越来越多,这个将会直接影响房地产开发问题。我们是不是在灾难频发的地区投资,这个要考虑。还有天气越来越热,成本越来越上升,这些都要考虑。此外安全问题也提出来了,我们原来以为社会治安很好,现在社会矛盾加剧,城市越来越不安全。在这个时候,房地产提供产品的时候,下一步是它一个支撑的因素,也是一个失败的因素。要考虑到随着中国经济系数增大,现在大概0.496,社会利益冲突越来越尖锐,在这个时候我们房地产企业要防范风险,避免成为矛盾对象。同时社会安全问题将影响房地产产品的提供,更安全、更安静、更放心的社区规划是高品质的标志,所以我们做房地产商从现在规划,要考虑防灾意识,要考虑安全意识。

  这个结论就是要相信未来,我们从改变看到行业很好的未来。在这两个结论下,我提出房地产企业再塑造的问题,第一个问题,我们针对刚才讲的负面形象来讲,我们行业一定要整体企业公民,要勇于承担社会责任,要改善与社会、与民众的关系。要塑造善的企业品牌,树立不作恶的企业形象。现在上海梅都倒掉的这个楼,是一个很坏的形象,是一个作恶的企业。我们要注意品牌再塑造的问题。品牌再塑造当中,我们要做社会的一个进步的领先者。比如社会的节能、安全,这些科技方面我们要采取新的产品、新的设计、新的规划,做社会进步的引领者,在这个当中找到我们盈利增长点。再一个,改善土地持有、资金获得、上升预期为模式的经营模式,增强我们的公益性。实际上万科在四川地震后做了很多工作,但是他们因为惊弓之鸟,不敢再说了。这是改善我们企业形象、行业形象一个极好的机会。

  总体来看,房地产业针对上面的改变,我们应该提出一个品牌再塑造的概念,如果在这样的情况下,我想面临两三年内有可能到的大的宏观调控,我们可能不至于再象去年那样惶惶不可终日。谢谢!

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