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对话主题:金融论坛
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-27 18:28:37    来源: [ 观点地产网 ]

  主持人:谢谢!今天下午,我们将以两场专业而精彩的对话来结束2006(博鳌)房地产论坛,首先我们进行金融论坛。有请嘉宾主持:戴德梁行执行董事上海公司总经理张国正博士,媒体主持:《第一财经日报》总编辑秦朔先生,对话嘉宾是香港富泰金融集团董事长潘浩文、太平洋投资管理有限公司首席执行官唐仪、联华国际信托投资有限公司总裁李晓东、中凯房地产开发管理公司CEO王谦、南京锋尚房地产开发有限公司董事长张在东,有请。

  张国正:非常欢迎大家参加下午的房地产论坛,我们还有两位嘉宾,还在来的路上,那我们先开始。我先自我介绍一下,我叫张国正,我是戴德梁行的执行董事。首先有请代表房地产专业服务经营理念的中凯房地产开发管理公司CEO王谦先生,南京锋尚房地产开发有限公司董事长张在东先生上台来探讨。

  我们差不多有55%的融资是通过银行贷款来进行融资的,造成了融资的单一局面。再加上"218文件"上面的规定自有资金达不到35%,就不可以做贷款,通过信托融资也不可以。所以整个局面是所谓的雪上加霜不太好的境况,我看局面是这样的。看看我的搭档秦朔,在背景上有没有一些材料和大家分享一下。

  秦朔:我想张总实际上已经给我们讲了开发需求非常旺盛,但融资渠道比较单一这个现象。我个人接触的发展商比较多,在宏观调控中资金链垄断之后,采取了一些不正常的手法,现在的资金链不行,就采取了一些违规的手法。现在面临的问题是洗牌?重组?拓宽融资渠道?赶紧你到香港上市?那几个香港上市的案例也不是很好。还是内部并购?我认为这是非常单项、敏感的话题。

  张国正:好的,要了解开发商正在面临什么困境,最好还是听听现身说法。今天王总和张总在场,我们请他们来讲讲。两位跑来海南,像这么好的阳光海滩,我们很清楚他们已经把融资的问题解决了。所以想请两位,你们听到行家出现什么问题?先请王总。

  王谦:谈到融资,刚才我也提到,结合我在国外的经验,中国的融资渠道非常的单一,既然你们提到这个,我们的融资渠道主要是境外资金,一个是私募的朋友,周边朋友的资金。另外是机构投资人的钱,主要是做大的项目。

  大家也看到渠道这么单一,其实我想渠道单一还是有原因的。因为大家都知道,中国老百姓的储备是多少亿,为什么这些钱都集中在大家的手里?先撇开宏观调控不说,假设我们是在市场经济环境下,你必须要有专业化的资金管理公司,这些钱才可以进入这个行业,否则怎么进入这个行业。前面也有教训,如果钱进来了,没有人管的话,就没有效率的使用,最后就成为社会问题,这个是大家不愿意看到的。大家在抱怨单一化的同时,应该从自身做准备或者成立专业化的资金管理公司或者寻找这种公司。在我们行业中这个队伍出现之后,各种钱就会进来了。相信大家都有同感,你肯定要找专业化的资金管理公司,这样你的投资人才会放心。

  张国正:谢谢!张总,你的体会怎么样?

  张在东:我觉得这个事说乱了,一方面很多开发商说没有钱,另一方面境外游资抢滩中国房地产市场。现在面对的是一个新的局面,不能说现在资金少了,也不能说现在资金多了,看你如何理解。当时我看"121"文件的时候,看得我垂头丧气,感觉都没有办法干了。原来干房地产,一点钱都不用花,就可以慢慢滚起来。现在要求自有资金要达到35%,就是说一个项目没有两个亿你根本干不了。看到快睡着的时候,我突然觉得机会来了,什么机会来了?"121"文件是客观存在的现象,任何人都不可抗拒的,任何人不可以把这个文件进行更改。你只能在这个大背景下,你的企业制定出什么对策。为什么讲机会来了?这个时候我已经预感到过去发展商融资的办法已经一去不复返。靠拿一块地抵押,我再添点资金就可以运作,这个持有多少股,那个持有多少股,靠这种忙活的发展商已经不适应了,从"121"文件开始就已经没用了,现在是拍卖土地,你有钱就拿地,没钱就不拿。今天这个局面的转折点是从"121"文件开始的,最近几年已经是越来越规范化了。今天下午我注意听王先生讲的专业化管理,发展商如果能做到这一点的话,你的资金会比原来多,因为有太多的钱想挣房地产的钱,只要你能够把产品、市场做好,房子可以卖了,今天的钱就多了。如果没有这个本事,靠过去的那种做法,这种发展商早一天关门,早一天减少损失,否则倾家荡产,还有可能把所有的资金都搭进去,这就是我的体会和实践。

  张国正:我做一个小结,需求是大的,但是资金也是短缺的,现在就是看哪一个团队有好的反应能力,把风险规避。今天有三个专家和我们谈一下风险,如果谈融资发展,我们的途径有银行贷款、上市融资。我们现在主要谈一下上市,如果房地产公司要通过上市融资的话,这个门槛有什么需要注意的地方?提供给房地产的信托资金该如何运转?毕竟我们有一些成功的案例,针对这些问题我们有请太平洋投资管理有限公司唐总,给我们介绍一下关于这方面操作的方式。

  唐仪:刚才王总说过,美国和中国是一个对比,一个是晚上,一个是白天。在中国有很多高回报的项目,但是缺钱。在美国如果是高回报项目,基本上是不用钱的,从东岸到西岸有各种各样的基金,从机构投资者到各种各样的基金会和一些专门的投资基金会,都会对它感兴趣的。在中国你说我有很多资本,那么会有很多项目找你谈。在美国你说有资本,那没什么意思,拿几千万去银行存款,银行也不会对你怎么样。在美国融资这方面,的确有很多渠道,但它所看的是管理团队和职业化的管理团队,并且要花很多时间跟投资者沟通。有时候有一个好项目的时候,大家开始调查接触的时候,就会发现鸡和鸭讲。一个是说要大量的调查资料,一个是说中国银行都没有这么烦。你要这么多的文件,慢慢的就没有戏了,这就是一个沟通问题。其实在美国上市,已经有很多的中国民营企业,虽然大多数是高科技方面的,也包括一些房地产。美国的资本市场是讲增值,光是一块地是没有用的,你要把它变成增值的,变成连锁店,或者酒店、超市,比如美国的麦当劳和中国的国美都是房地产、零售网络结合在一起的主流,增值概念结合在一起更适合上市。具体的操作方法,之前已经讲过了,我就不再重复了。

  王谦:房地产其实并不是上市不上市的问题,我也研究过,美国吸入基金非常多,只要你自己的公司可以做到透明、公开、专业。那么,他所讲的调查,我们都知道现在很多人都在抱怨,说美国的基金吹了半天牛,查了半天也没有查到什么,实际上是产品公司自己的事,你自己能不能通过他的调查,他一查,你有很多黑洞在里面,这个时候肯定谈不成,这是财务审计的问题。之后还有市场的评估,都说这个项目不行的话,房地产对财务都很害怕,一看就没有办法弄,浪费了很多的时间。无论上市也好,还是其他的,关键是你自己能不能做到。我也看过晓东的网站,所以关键还是你自己能不能做到。

  唐仪:我现在再补充一下,刚才中午吃饭的时候也聊了一下,现在再聊一些和房地产有关的问题。房地产投资差不多有2000亿美金,差不多是中国去年房地产的总投资。像刚才所说的基金是不能缺的,通过什么渠道给你,通过什么平台给你?这是国内房地产商开始建立平台和这个渠道。我过去有很多做房地产的朋友,但是过去很简单,谁能拿到土地就能赚到钱,所以对国内的情况很了解,而且需求也很大,但是现在不同,在国外要拿出很多很多的东西,和过去相比就不太成比例了,所以他们就不愿意做了。但是现在国内的法规越来越公开、越来越透明、越来越不严谨,其实这个在国外是好事,现在这是必须的,但是在国内的话就不行,现在需要很多很多的东西才能够做好一个简单的公司,但是我觉得不管你的企业是不是处于很困难的时期,我们也了解过很多国内的企业,尤其是房地产企业,非常有意思。他们不缺钱,缺钱的时候才会跑到国外去找基金,这个时候找到的办法都不是好办法。当你的团队已经建起来的时候,就要开始做海外的融资渠道,本来一开始对你的作用不大,或者对你来说都不是很重要的一环,但是你可以慢慢在海外建立一个品牌和记录,因为外国有些投资基金,他们选择和哪一个房地产商合作,他们定义就是你的品牌。品牌的意思就是你的管理团队,在你的项目里面是不是达到专业化的水平,是不是一个可靠的团队,所以我觉得大家应该多开几个融资渠道。

  张国正:刚才讲到上市,那我们现在继续讲LUICH(音译)的问题。

  唐仪:其实刚才已经讲过,现在在美国已经有300多家LUICH,当然在中国据我说知,当然我不是专家,在中国现在还没有完全开放。但是我相信美国的投资者对这些都是非常熟悉的,过去5年美国的表现是从20多块钱到40块钱的美金,市值是700多亿美金,它已经超过LUICH的标准。在股市不好的时候,很多的股票都跌了,有很多的从科网股走向房地产。那么中国的情况我们还是留给中国的代表。

  李晓东:应该说,从2003年121号文件出来之后,每次房地产论坛,房地产的金融问题都是热点问题。实际上在两年前谈房地产的时候,我很高兴,经过这几年的时间,实际上开发商逐渐意识到这种改变,121文件带来原来的模式,不要把以前的模式当作是理所当然的开发。那么包括很多社会矛盾,包括现在大家对开发商暴利倾向,实际上都和房地产这种体系的不完善是有关系的。因为,我研究一下,从整个房地产行业,并不能说是一个暴利行业,如果说一个行业暴利不暴利,应该看它的销售利润是否暴利,按官方的分析去年整个行业只有800多亿的利润,而我们的销售额大概是一万多亿,也就是百分之几的销售利润,当然也有可能是官方统计不完备。一般开发商也就是按照15%来把握利润率,有这个利润率的行业还有很多。为什么社会反应大?就是因为房地产开发商在一万亿的投资资金中自有资金太少,一旦成功就是暴利,一旦失败那就是等于这几年都没有开发,因为是用高风险搏来的利益,但是这个不能完全怪开发商,因为中国以前除了银行没有其他的渠道,也就是说我们的金融体系并不能为一个市场化的行业提供良好的支撑,大家千军万马都去挤银行这条路。而银行实际上是承担了高风险,那么现在作为金融体系也在向国际化靠拢,以前喝几顿酒,行长一拍板就可以定的事,现在越来越少了。比如像"121",还有一系列的情况,我觉得是不可逆转的。你有钱就使劲给你钱,一旦有一点风险,全部转压给银行。其实我们也有过教训,以前中国的银行形成多少坏账,这确实是很头疼的问题,解决问题的办法是开展多种渠道的资金。我们做信托只是其中的一个方面,其实房地产的信托一直是在松与管之间不断地摇摆。大家都知道,2004年的时候我就给大家报告过,房地产有一个斜坡,每一个新政策出来之后就开始紧了,之后又松了,最后又出来一个"国八条"。始终多少处在一个一管就死,一放就乱的状况。

  现在我们已经做了五级分类,尽管五级分类,今年第二次的分类马上就要开始进行。接下来会出现分类的管理政策,一些好的公司现在已经在准备。据我们了解,基本上已经定下来,已经研究过,对一些好的公司放开200分的试点,就在今年,应该说是很快的,比大家想像的还要快。如果一旦放开,信托虽然好,看上去很美,但是毕竟是200分的限制,每个信托计划是做到两三个亿,是很费劲的。能够对开发商起到多大的作用?是杯水车薪,这是放开之后最大的问题,可能会起到多一点的作用,信托不是什么都能解决,现在信托也在创新,我们也在不断替开发商做一些融资的努力,做股权的融资,帮助大家解决一些问题,但是现在能够解决问题的毕竟是少数。房地产信托,我们是单项信托,一年下来也就十几个亿,今年计划二十几个亿。不是太多,还是需要大家共同呼吁。现在市场是公平的,都是五点钟起床排队,公民都是一样的,十五万亿的人民存款,十万亿以上的存仓,中国的资金并不缺,关键是开发商练好内功,其实只需要知道谁有钱,谁的钱好用就可以了。

  张国正:我们考虑过上市,也考虑过房地产信托资金,我估计还有其他的一些渠道,包括自己资本。下面请集团的潘总给我们介绍一下。大家等了很久,外面的空调业不是很好,有一些什么具体的操作方法跟大家分享一下。

  潘浩文:我在香港过来讨论融资的方案,跑到海外融资贷款是很难走的路线,如果你想跑到海外的话,这个路线是很难得的。但是怎么解决自有资金不足这一部分,很多海外的融资贷款对房地产商有好项目的话也提供很多选择的。因为关键你要在那边建立一个海外的平台,比如说你在海外拥有一个上市公司,在海外建立一个自己的投资公司,根据海外的贵族,海外最好的投资项目有不同的手法,可以把你的项目反复借鉴,但是反复借鉴对房地产这个行业来说是比较少的。另外比较普遍的是,像债券,像信托资金、传统基金业是为了投资债券作准备的。这在海外是很平常的,针对每一个项目需要的基金,控制人的基金成本,解决现有基金不足的部分。

  有的时候,看到开发商进行取经,这是一个好的改变。因为我看到过很多开发商一找到融资人,就把你当成银行,你每年赚我几个点,我要赚回来。因为这是很直观的,我自己的盘子,赚一倍,是我自己的钱,如果题投资大一点,那么盘可能就大一点。这些手段,很多国外的投资人和国内的投资人都是动不了的。这种手段只是其中之一而已,不一定每一个开发商都能找到一个代管者,他和运营商差不多,很多时候都是分享你赚的那一部分。其实我建议开发商开发自己的想法,可能会转得快一点。

  张国正:我们转回开发商那个话题,我想请教王总中凯还有什么融资措施,请和我们分享一下。

  王谦:这算不算是公司机密啊?

  张国正:我想今天的与会人员不多,我想是可以分享的。

  王谦:刚才我也提到了银行贷款,现在我们还有两块已经是做到的,一个是私募资金,就是个人的钱作为一个项目,当然是境外的资金;还有一个就是社保基金,也已经成功的实现了贷款目的,还有融资,一共是三种。

  张在东:我在境外,如果要项目好,银行追着你的债,只要你符合他的要求,商业银行肯定是首选,总体相比,商行的利息资金成本是最低的。假如拿到一块地,你非常看好,我想的话,你自己不够35%的资金,那么怎么办?这个时候也有两种办法:一种是私募基金,要求固定回报;还有一种办法就是把股权分割出去一部分,这是根据每个发展商的个人情况来定的,有的信心足,我就选择第一种。但是有一个前提,你自己的公司一定要有一定的自有资金,如果一分钱都没有就不太好,对方的资金也有一定比例的,否则的话它就变成了商业银行,其实他主要是看你企业的信心,这个比例是不同的,这个企业信心不太足,也就是说万一这个项目没做好,我先撤退,把你放在比较重要的位置。其实它会考虑很多方面的,第一考虑它的安全性,第二考虑它的流动性,第三考虑它的收益性。他先算你安全不安全,如果不安全,信托方面就开始闹了,要算你的流动性,能不能出来。第三考虑它的收益性,根据承担的风险,拿到自己的收益。

  张国正:好的,谢谢,那么在我们讨论的过程中经常提到外资,的确听到一些数据,2000多亿这个数据的准确率我们很难去评估。那么在这样的一个背景下面,外资是愿意进来的,媒体是怎么看的呢?到底是如何看的?

  秦朔:由于媒体看外资的观点都是不一样的,我个人观点从宏观角度来说,一年拿1.8亿,这个百分点是比较小的,我觉得还不能完全进行市场的操纵,这个从实质上来说远远不需要担心。第二个层面如果从更宏观的层面来看,中国改革开放取得重大成果,就是给外资非常开放的心态。中国和印度有非常大的不同,中国非常注意吸收外资,而印度对外资有很多的不重视,有内深的道路,但是事实上中国的发展,中国的道路到目前为止还是比较有效的,因为外资对中国带来很多额外的效应,知识的流动、管理的提高,规范的建立,包括人才的作用。所以我觉得从个人的观点来看,应该有一个比较宽容的心态,外资是不是在中国享有超国民待遇,这是另外的一个问题,先天的说,姓中还是姓外就决定了你的进出。

  张国正:外资的规模是非常大的,我们做过调查,现在大概有6万美金的资产,但是一年多了还再说找不到好的项目,所以我们一起跟进他们的做法,一年多以前都是收购一些项目,但是后来找不到,因为他们必须找一些机构,就是机构投资者认可的项目,或者开发商觉得我这么好的回报给你。所以后来去做开发,其中有一个例子是ING,他们在投资的时候都写个规划问题,他们单独要做的就是开发商和合资公司去开发,这个转向非常有趣。说到这里,我想问一下唐先生,这些外资为什么有这么多的钱?他们的目标是什么?他们的目的是什么?

  唐仪:外资为什么会有这么多钱?从美国的资本主义发展历史已经经历了200多年的财富累计,所以你可以把它当作是一个财富累计的地方,在全球高发展的区域里面,中国经济每年10%或者以上的增长,代表一个比较好的回报。至于他们为什么要进中国?实际上美国的经理们也在衡量他的回报,包括风险,他进来一定要确保这个项目的风险性,如果这个风险是不定的,那么投资就比较困难,如果定了风险性之后,就衡量回报,在美国本土投资的回报率非常低。中国的整个股市规模是3万亿,美国随便一个大的上市公司就有这样一个规模,从上市公司直接投资到金融公司,或者风险投资、私募基金投资,还有一些特殊目的的投资公司。像我们现在有一个例子,太平洋投资管理有限公司成立了一个空办支票公司,这个公司最开始是公布第一笔的规模费用,最高可以达到2亿美金,通过这个项目就可以融资。为什么以前上市都要把项目做好,审计做好,财务报表做好,其实在美国的经营渠道是非常灵活的,他有一些新的产品,在美国已经做了30多个案例,平均回报率是38%以上,最好的项目是300%的回报,也就是说这个是一个公募融资,比如五千万到两亿美金的规模,是在没有任何前提的投资项目之前,先融了钱,是凭着创始人的背景来开始投资的。比如我们在美国以前做了十几年,并不是说拿这笔钱就跑掉了,所以这个诚信问题是很重要的,我们自己上市公司也是每年有一到两次的融资机会,如果进去是源源不断地机会,这个还是不错的。另外做了这个项目以后,每年融资之后在中国把这美金投入在一些特殊的项目里。

  张国正:换一个角度,比如说我是开发商,听了各位专家说了以后,和外资合作有兴趣。当然要准备的工作,如果需要进行调查,要建立好的团队,这些都是一步一步的来。我想请教潘先生如何把我的资产架构好?最起码我们在架构上是吻合的。

  潘浩文:要么自己公司在内部建立一个专门的团队,或者请外面比较专业的,有经验的机构进公司培训。因为所有的地产商走出去都在重组这一块,因为以前是直接面对投资者,如果直接面对投资者,就要面对所有的公司历史、财务状况。如果公司一开始很规范的话,这个是好事,但是在国内大部分发展的时候,很多公司没有想清楚的时候,第一步需要专门重组的投资顾问、财务顾问帮你把公司建起来。

  张国正:我听到有些人说,他有很多项目,一边是国内公司,一边是海外公司,那么你什么时候应该有一个国内公司?什么时候完全不需要,怎么样区分呢?

  唐仪:如果是要新做一个项目,因为国内所有的宣传,无论是去香港也好,还是去其他的地方也好,尤其是去美国,一般都是在一些地方组织一个外资的控股公司,来收购其他的一些公司,取得中国这种资产或者公司的控股权。基本上可以看到,重组是有一个BBI公司,就是个人的资产,个人的持股。上市是由百慕大(音译)公司上市,有时候也会用海外的,比如说美国或者香港的注册地,把这些公司的股控制在里面,或者间接控制一些中国的公司。在美国说到一些其他的新浪、搜狐网,有时候涉及到中国一些特殊的牌照,对外不开放的牌照,涉及到中国的本地公司。这个本地公司是通过服务协议,和自己关联的外资,所以这样中国就可以取得间接的控制,有时候是直接的控制,从股份上面控制,有时候是间接控制,没有股份,是靠服务协议、抵押协议来代替这些部分的。

  张国正:那我们现在分享一下,你们不会有这个计划的开拓,会不会有其他的开拓工具,在融资上面的开拓工具是怎样的?

  李晓东:如果大家关注房地产投资市场,联华信托实际上已经取得了一些创新,从最早的指定项目融资型的,指定性的信托计划,到最后的选择是先富资金,然后再选择项目,宝利已经做到了九号连续发行,也是为了更好的为开发商服务,资金利用是用单纯的抵押贷款,到现在的夹层融。下一步还在做股权融资的工作,我们一直在想把自己的公司做得好一点。现在如果能够拿到试点资格的话,希望能够把每一个计划的投资做大,如果200分的问题解决了,以后就是流行性的安排,这样就有一个期限比较长的信托产品推出来。期限长,又有流动性,规模也不大,比较接近瑞驰(音译)的标准,也就是商业开发领域,我们的业务规模都是为了更好的为全国的开发商服务。"国六条"出来之后,讨论比较集中的是在90平方的上面,其实中间这个35%,这也是一个变化,原来是30%,实际上开发商的钱,他刚才所讲的意思,开发商原来跟我们谈都有一个这样的心态。实际上你要知道不同的钱承担的风险是不一样的。它的风险保证方式是不一样的,本来是要求你有35%的自有资金,银行确实马上就会来找你,甚至很多地方会来求你,因为你有足够的实力去担保他的资金安全。我们要怎样培育这些资金,定得好当然就好了,如果定的不好的话那怎么办呢?实际上利用多种途径来解决开发商的需求是比较好的。我觉得我们中国现在需要重点解决的是这35%的资金问题,光靠开发是不行的,应该说是怎么样去培育一些机构进入市场,比如说外资企业,或者是国内的一些信托企业,有一部分是进行审批的,有一部分是直接进入市场的。因为现在的200分来不算太高,应该要有多种多样的开发工具来解决问题,来解决这个融资渠道,所以我觉得开发商最主要的还是找到好的项目,培育好的团队,树立一个好的品牌,如果有透明的公司那是比较好的。

  张国正:我们刚刚讨论了不同的融资渠道,我想问一下开发商,如果他管理方面做得不到位,你还愿意和他合作吗?

  张在东:主要是看它是什么样的外资,如果它的钱很充足,也可以提升我的管理团队,提高我的治理结构,那肯定是没有问题的,如果只是它只是外壳,我就没有兴趣了。

  张国正:主要是看他的品牌和经验,是这个意思吗?

  张在东:最重要的是这个意思。

  张国正:王总从其他的角度有没有了解过?

  王谦:我们从开始就是和外资合作的公司,出乎意料的是内资更吸引我们,而且吸引很快,不过他们对风险的意见不一样。现在内资更好、更快,外资也容易适应,我们一直在和他们合作,我觉得这样很好,我们做的投资报告,外资一看就明白。这对于我来说,就像他们提到的外资不是单一的,确实希望和不同的资金合作,提升自身的管理效益。

  张国正:现在希望每位嘉宾简短的说一两句话,在融资比较困难的情况下,给大家一个建议,走这个渠道应该怎么样走。

  秦朔:钱代表项目,项目也代表钱,那么作为开发商,开发商要想赚到钱,就要从独视的心态变成共享的心态,从索取的心态逐步走向透明、诚信的心态。

  王谦:吃亏就是占便宜,就是最大的赢家。

  张在东:开发商提升自己企业的治理结构,要转化过去那种黑洞心态,要透明公开,要建立一支很专业、专注的队伍,这样外商就会喜欢你。这时候就有资格不和他结婚,可以挑一个好的对象结婚。

  李晓东:崭新的年代,有开放的心态,积极做好准备。

  唐仪:最重要的是现在开发已经从资源的垄断、关键的垄断到增值,我提倡增值,希望外商可以协助你,我希望太平洋投资可以协助你一块增值。

  潘浩文:香港也是中国的一部分,但是我们很欢迎和中国合作,很多人拿钱等着你。

  张国正:我很赞同刚刚王总所说的,从我们的专业团队来讲,可以说是一个很专注的想法,确实可以做得更好,那么在今天,在融资领域我们可以更好的沟通,感谢大家!

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