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对话主题:博鳌三人行——地产政策对话台
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-27 18:24:36    来源: [ 观点地产网 ]

  主持人:谢谢巴曙松先生。我想王小广先生可能是2006年中国房地产行业中最受争议的经济学家之一了,下面这个环节我们将由媒体、地产评论家与王小广先生进行一次"锵锵三人行"。

  下面有请搜狐网编委、焦点房地产网新闻中心主任莫春女士及著名房地产行业撰稿人、地产评论家,上海市长宁区住宅发展局、上海市房地产经济学会高级经济师顾海波先生与王小广先生展开今年博鳌房地产论坛的第一次"博鳌三人行",他们对话的主题是地产政策。

  莫春:非常荣幸能和几位嘉宾和业界的大腕交流,刚才听了一上午的嘉宾演讲,上午主要研讨的环节都是有关宏观调控与房地产的,因此我们这场规划仍然是延续房地产在宏观调控中的角色,我们知道,王小广博士主要研究的领域就是宏观经济,在截止到昨天晚上最新的观点,他的观点是:我国宏观经济过渡依赖房地产,第一阶段,请王小广博士用几分钟的时间阐述他这个观点。

  王小广:我想对宏观经济和房地产经济扎实的规划。我的观点我认为答题方向是对的,你可以修正。今天中国宏观经济的问题,是主要问题的矛盾是房地产问题,从宏观调控的热和远,所以中国房地产存在两个依赖:一是房地产过渡依赖,依赖他生财、发财,所有人都发财。我不相信有目前这样的事,这个是不会长久存在的,现在应该到了一个反思对房地产的过度,中国经济要建立全球性的竞争力,就必须工业化、城市化。必须完成这个任务之后,我们才能完全的解决我们所谓的消费。房地产泡沫,现在千万不能倒,十年之后可以倒闭。中国主要的任务是工业化,加快工业化,建立我们资本、技术密集型产业,加强产业的竞争力。我们的改革是做了什么?我们现在这个阶段,或者未来的十年,或者未来更长的时间,是建立产业支柱。如果房地产过热就会导致很多的问题。经济的增长方式,经济增长过度依赖房地产,满足了房地产的钢材,满足了房地产很多的生产资料,不需要多少技术。我不是贬低房地产进步,他是一个结果,而不是创造。因为依赖钢铁,在低水平的技术要求下,他肯定是高耗的。

  我讲的是适度的增长和平衡的增长。大量的资金和资料都集中在房地产是不好的。还有对城市化的发展。也一个观点,现在的房地产发展是城市化。中国这几年的城市化发展是放慢了。因为农民进不了城,所以这个我们是放慢了。我们的消费是过度了,所以,宏观调控一定要摆脱这种依赖性。

  莫春:谢谢王小广慷慨激昂的发言!他其中有一个观点,就是高房价对城市化起抑制化的作用。下面请一下林明彦先生关于房价会不会抑制这个进程,从企业、房地产开发角度讲说一下这个观点。

  林明彦:刚才我听了很多学者的话,从目前我对房地产,同样还可以找到价格中,从总体来讲,是可以进行调整调整的。

  王小广:我知道经济学的基本的现象,就是物美价廉,才会创造更多的需求。

  林明彦:房地产本身每一个楼盘都有一个不一样,每一个路段的交通方便的话,价格就会稍微高一点。

  王小广:一个产品的价格,不管是宏观的价格,还是一个产品的价格,是否高谷的时期,也存在低谷的时期,我认为现在是高风险期,他的价格被高估了,我们讲基本的规律。

  林明彦:如果这个情况发生了,他会根据市场的情况根据调整。

  王小广:他不会像很多的产品那么灵敏,但是我们的房子他由于有非市场因素在作用,他可能完全把这个过程搞得非常的高,延续得非常长,多少年以后,才发现过了,因为高估了那么多。日本当时的泡沫,最后跌到80%,那么有一段时间就是高估了80%。

  林明彦:我认为这个市场的购买者还是比较理性的,他们会考虑是否能够购买得起。宏观调控的政策一出台之后,市场就有机会了。

  莫春:我打断一下,现在已经形成PK的阶段,台上还有一位顾海波先生,您是和王小广穿一样颜色的衣服,是不是和他的观点也是一样?

  顾海波:我们的住宅首先要卖给当地的老百姓,最终也是买房子的老百姓,我们欢迎人家质疑。现在的房价和当地的老百姓房价相比已经过高了,从这个角度来看,我认为房地产应该喘口气,以利于我们更好的发展。因为我们的主题是转型当中的房地产,转型是如何转?我们准备了没有?大家互动一下?思考一下。我比较赞同王小广先生的建议。现在房地产发展得太快,我说两个误区:现在中国房地产的误区很多,争议也很多。我感觉中国房地产最大的理论误区,就是稳定房价。大起必须有一个盘子,让它落,这是规律。另外一个他是支柱产业,房地产发展,从"九五"到"十一·五",他是特别的产物,国外叫好。但是我们理论准备了没有?思想准备了没有?房地产的改善对老百姓居住水平的改善也起到了作用。但是现在已经造成了风险,也造成部分地方政府信誉的缺失,我感觉房地产这段时间应该喘口气。

  莫春:谢谢顾海波先生。他是来自上海的嘉宾,他是学习经济的,同时在大学教过几年书,也做过房地产的代理,现在还是房地产政府相关部门的背景,现在的身份是独立的撰稿人和评论者。我觉得他很多的观点,包括现在突出的观点说:房地产真的应该歇口气了?我希望能够有和现场的嘉宾进行一个互动。刚才有一个嘉宾递一个纸条给我说,请问北京和上海、深圳还有多少农民?我不知道这是什么意思?能否请他说一下?

  嘉宾:刚才谈到价格高,对城市化的进程有影响,我的个人观点是:在高房价,上海最典型的地方,有多少农民要进行城市化?我觉得大部分地区包括海南一样,这个对城市化有影响吗?

  王小广:城市化不是一个城市的概念,而是全国的概念。你北京现在是1500万有可能变成3000万,这是完全有可能的。但是你高房价,大城市容量最大,我们要消灭这个机会,使城市化消灭这个不可能。因为像小城市哪有就业机会,就是现在经济一片萧条,没有城市化的可能性,所以城市化是大、中城市的。

  嘉宾:我有不同的意见,真正的城市化还是县级市、地级市。大城市起到的是对国家的经济、政治其他方面的功能。但是真正要城市化的建设,他的任务是低层次的。

  王小广:中国的城市没有地级。不能叫500万,以后不能涨到700万、1000万,那是静态的观点。我觉得一定要增加大城市的容量,这就要取决于房价的成本。

  嘉宾:中国有多少亿农民?假如10%城市化的话……

  王小广:现在很多省会城市200万,城市是可以成长的。

  嘉宾:可是很多城市的房价并不高。

  王小广:这么多农民进程根本不是城市化,我叫半城市化,叫劳动力的城市化,不是家庭式的城市化,是一个家庭都搬家到城市来了,有房子住,就可以进行消费。现在是很基层的结构。

  赵晓:我想请教王小广,第一个问题是,因为我们两个是同行,同时氛围特别好。刚才你谈到中国经济过度依赖房地产,这个答题看法我是同意的,但是第一点讲到,中国经济过度依赖房地产,导致中国经济是粗放型增长。第二是导致中国城市化放慢。还有粗放型的使用,就是大家都去买大房子,而不是去买小房子,那么这样的经过是可以改进的。

  王小广:我同意你的观点,就是关于地的价格。

  赵晓:但是和第二点是矛盾的,如果要更好的释放中国的城市化进程,那么这个房价就要降低。但是高房价导致了中国城市化的放慢。这二者之间,在我的理解中是错的,只能是成立一个。如果第二个也成立,如果房价低,那么大家大规模的进城,都会去买大房子。

  王小广:可大房化,是和土地有关系,大房在哪?在郊区,市里怎么能建大房子。但是他也是高房价,所以它实际上没有矛盾,房价他是土地、炒作几个因素共同导致的。尽管便宜,他是从1500元涨到3000元,涨了一倍,那么进入到市区有可能5000涨到8000,可能就涨得慢。

  赵晓:今天我只是提出我的问题。1、如果中国经济过度依赖房地产,是不是有一种可能性的原因,在以前的发展过程中,过度的不依赖房地产。我说这话的意思是在1980-2004年之间,中国的经济增长以9%的速度增长,但是我们知道,房地产的增长是主要是从2000年以后开始的,在房地产开始增长以前,中国的经济已经以最快的速度增长了20年。这是非正常性的在增长,你看到增长30%、40%,这与前20年的增长是相适应的。

  2、如果今天中国经济真的是过度依赖房地产,我们有没有办法来解决这个问题同时不影响整个中国经济的发展?

  莫春:关于这个问题,关于不过度依赖房地产的解决方案。

  赵晓:还是讲第一个吧。

  王小广:我刚才特别强调过度两个字,从2003年开始强调了一个过度,投资过度增长,房价过度增长。

  赵晓:如何看这个过度。有没有看到中国银行的调查,他说中国的房地产发展是在一个合理的范围之内。

  王小广:计算的方法不一样。他把新房的价格,要么就是存量的价格和存量的面积,要不然就是现有的价格和现在的面积,在2004年的时候是135×价格,按照新房的成交价是11.4倍。这个方法、口径不一样,存量房的价格是很难估计的,要不然把现房的价格和现房的面积相乘然后再乘上当时的收入,但这个说法有问题。

  赵晓:我们讲中国现在有82%的自住率。

  莫春:我觉得我们进入了经济学的专业探讨,我们应该把更多的机会留过更多的嘉宾。有请忠诚国际的钟建成董事长。

  钟建成:我发表一下自己的观点,我觉得台上和台下都是正确的,因为都是在讨论一个规则的问题。我认为现在确实到了一个应该讨论规则的时候。像下象棋一样,假设说台上两位专家,或者是台下哪一位,请最好的象棋大师,几天来下肯定是下不完的。不是一个子打一个老将,几个子也可以打老将,所以说一定要讲原则,比如打足球,罗纳尔多推荐的,如果我抱着足球去打篮,你说他怎么打赢我。还有一个规律反思,所以我呼吁,最好有国家领导人来参加这个论坛。

  另外,我提一点建议,对博鳌房地产论坛,应该进行广泛深度的包装。就是两个论坛都放在一起。

  海南现在的房地产全国还好,我是海南三亚的,马上要进入海南最大的房地产开发之一,整个海南的房地产开发商还不是很高,不在此的斗争当中。谢谢大家!

  易宪容:刚才说中国的粗放型这种方式和房价高是必然问题,其实这是基本问题,粗放型房地产价格来讲,不仅仅表现为房价,还表现为有产业、土地资源充分利用,所以来讲,房价可以表现很高,我们现在产业结构的易选择,本来是高科技的产业,本来是好的产业,现在都不做这个东西,都进入了房地产市场。本来有些是算高科技产业,算先进产业,朝阳产业,现在倒过来,现在算房地产产业,房地产产业是传统的产业,是进入门槛低的产业,这样导致的结果肯定是粗放型的结构。这是根本不可避免的问题。

  王小广:我谢谢易教授给我的补充。我想讲这个观点,我讲一个现象,大家看一下,所有的工业化、城市化完成的国家,在之后发生的泡沫都没有问题,之前发生泡沫的国家都有问题。我们讲东南亚的问题,它的危机和这个泡沫也有关系。日本实行工业化之后,台湾省之后,甚至香港也是之后,之后都是没有问题,他成熟了,一个人长胖之后,他的免疫也起来了。所以我认为不要过热的抬高房地产的地位。

  赵晓:我只是客观性的谈论这个问题,在计划经济的时代,我们国家经济的增长一样的消费,而在消费里面他特别压抑房地产的消费。

  王小广:现在更加依赖的同时是强化。

  顾海波:刚才我感觉到是内部的困惑,支柱产业用将近20年才发育,长三角都发育起来了,在海南还需要一段的时间,在这个发展中已经阻碍了我们这个产业提升的过程。感觉到就要靠产业结构的提升。房地产需要两条路,要掌握的话是伤筋动骨的事情。所以是怎么样理论、思想上的准备。

  另外,房地产有四个盆地:一个是利润的盆地、一个是税收的盆地、一个是汇率的盆地、还有政策的盆地。

  嘉宾:我听到您刚才讲到一个概念的时候,中国和国外的概念是有误差的,中国是城镇化,国外是城市化。

  王小广:有什么区别?

  嘉宾:非常正确。在国外都是用城市化的,为什么这样提?在提出中国城市化进程的时候就有这个问题,王博士是讲要有超级的大城市,现在讲的城镇化是另外一个阶层,是把乡、镇以点代面的形式作为一个卫星城进行发展。如果这样的话,农民是不会进城的,因为他在原地已经可以实现城镇化了。对于房地产高涨这个问题的演化是不会影响城镇化进程的,那么透过这两种因素是有不同的评价的。我想中国通用的这种概念,像中国天津、长江三角洲、珠江三角洲这种类似的城市的进程中,会不会因为城市化的高速发展,而导致农民没有办法进城呢?

  王小广:这两个其实是没有区别的,我们有一个概念叫做发展小城镇化,其实就是城市化,中国实际上城市人口或者大城市最高的是中国、日本这种过密型的国家。你刚才讲的是说明沿海地区。我们讲的是中国的城市化,是动态的劳动力流动,造成人口向城市集中,是人口向城市集中,而且不是变成流民,而是要变成在那生活、就业,所以就要有消费迹象。我认为这个大大没有。现在每年城镇就业人口每年是增加800万-900万。

  嘉宾:十年前有一位教授曾经讨论过,在一次学术研讨会上已经恢复了一个定论,在学术上通行的做法,并不是开发超级大城市的做法。

  王小广:你讲的是应该要进行辩论了。

  嘉宾:那是你讲的。

  莫春:看来我们应该建议主办方再办个讨论会了,我们还是回到宏观经济房地产的关系上。在最后几分钟时间,请两位对话嘉宾,预测一下这次宏观调控的政策对房地产的影响,能否达到相应的目标。

  顾海波:在去年,中央下了"十六字"方针,我写了要全面突破"十六字"方针。现在的政策是原来的政策在延续,通过税收和土地。现在的政策是放松的,20%的所得税是重申的,土地是在呼吁老百姓,因为土地法已经颁布20多周年,那么什么叫做土地管制竞争?我觉得主要是盘活存量,那么你这个20多年,法律在哪里?我刚刚说你是不是在忽悠我。我觉得应该通过赎买的政策。我认为当务之急应该做这个事情。税收就是盆地,信贷这方面需要很大的调控,就是我感觉现在增长比较温和,也用心良苦,中央的调控政策箭还在弦上。现在什么叫投机、投资?还没有解决,没有界定。我们倒过来,技术解决好没有?联网没有?国内外的游资纷纷进入长三角、珠三角,对当地的老百姓是极不公平的。现在要用系统调控,会引起房地产的萎缩,这是肯定的。房地产要进入均衡的发展,他发展的时代已经过去了,应该是中部、西部的问题。现在是全面要开发,货币的投放越来越高,引起中央、地方的高度神经,从来没有的。明年房价再涨变成什么控调呢?社会主义一定会进入高级阶段,我有最后三个歌名来代表房地产的过去、现在和未来:过去由于太纵容了,由于四个盆地,我想用一个歌名叫《千年等一回》。现在造成了风险投资的膨胀、货币投资的膨胀、造成房地产金融的风险,造成老百姓的呼声。我感觉到应该是《让我欢喜让我忧》。明年怎么走,我也不知道。你不能说我们是市场经济,也不能说我们是计划经济,有可能是官僚垄断经济。无论政府开发商、老百姓、企业银行都要学习,要再思考,为什么要宏观调控,家保总理用心良苦,未来我有两个歌名:《无言的结局》和《明天会更好》我们会继续的壮大,苦练基本功。整个生产要素向科技创新。谢谢大家!

  王小广:我讲的这样观点,就是说经济增长、房地产的发展都需要调整,调整是一个优秀的企业家,是一个机遇,我现在特别纳闷的是,我们不想有那样的调整,我最近看过一本书,有一个经济学家写得非常好,他说萧条是最好的风险,它可以解决一切的风险。但是我想中国不会发生萧条,房地产也不会发生萧条,但是房地产需要调整。只有调整才能创造更多的机会,优秀的企业家才能更健康的生存,而且这些落后的才会被淘汰,社会就会越来越好。所以我欢迎调整,大家做好调整的准备,我们房地产会更加美好。

  最后,我感觉到中国的房地产最好的黄金时间是十年之后。谢谢大家!

  莫春:因为时间的关系,今天的锵锵三人行,变成了锵锵N人行。我们要用调整的心态面对短期中的中国房地产市场。

  主持人:谢谢王小广先生、谢谢顾海波先生和莫春女士。同时我们也谢谢今天上午各位嘉宾的精彩演讲,上午我们的论坛暂时告一段落,大家可到大会指定的用餐地点用午餐。下午我们的论坛将从两点整开始,内容仍将围绕宏观调控政策展开,内容也将更加精彩。

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