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顾云昌:变革中的中国房地产的责任
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-27 18:13:38    来源: [ ]

  顾云昌:变革中的中国房地产,我想谈谈它的责任。

  关于房地产现在的评说很多,许多媒体都登了房地产是暴利行业,在座各位可能不会认同,但是不得不承认房地产企业家在福布斯排行榜中占据了重要的位置,多一份财富就应该多一分努力、辛苦和多一分责任。就是樊纲教授说的经济均衡或者说社会均衡。我们是支柱产业,我想我们支柱产业的责任是什么,当前的任务是什么,所以我的题目是营造健康楼市、兴建绿色住宅。大家都喜欢听一个词叫"健康楼市",希望培育一个好的市场,对大家都有好处,对老百姓、对国家都有好处,当前市场有什么样的问题,归纳起来就是供不应求。现在的市场是一个需求过旺的市场,两种需求都很旺,一个是真实的需求,一个是虚假的需求,造成市场旺盛是好事,但是房地产有虚假市场,这跟其他的市场不一样,所以我们的责任更重一些。

  为什么房价上升过快,主要是供不应求。为什么我们企业觉得浮躁,主要是供不应求,为什么我们现在产品质量提升不快,主要是供不应求。为什么秩序倒换,主要是供不应求。当然供不应求有它内在的原因,各位都已经分析了很多,内在的原因就是我们现在老百姓购房很旺盛,而我们市场的供应弹性需求比较小,人们需求上来之后,房地产的供应不能搬运,三亚的房子搬到北京就不行,中国的需求在98年之后,像火山一样爆发出来,所以我说千年等一回,对这样的需求我们认识不足,供应是不足的,但是我们国家的宏观调控也是很清楚的,不希望规模太大,而且规模太大已经造成了许多的问题,所以在控制规模的时候,我们需求仍然旺盛,必然会出现去年房价上涨过快的情况。这是我分析的一个原因。

  当然在长三角一些热点城市供不应求,已经在04年之前就出现了。为什么?因为这些地方经济特别发达,经济特别活跃,需求特别旺盛。为什么泡沫恰恰出在杭州、上海,不出现在中国中西部地区,恰恰在这些地方是经济最发达、市场最规范。有内因也有外因,实际上外因有时候是起决定作用的。大家知道现在全世界房地产正在堆积泡沫,而且经济发展良好的国家也在堆积泡沫,他们的房价也在涨,也出现供不应求,原因很简单,整个世界经济发展,整个世界经济政策,有趋同性,或者简单说,现在资本的力量大,资本因素导致了将许多资本流向了房地产。可能大家知道,在00年的时候,纳斯达克股票低迷,缩水很多,这些资本都会流到哪里去,据说两个地方,一个就是石油,一个就是房地产。石油和房地产都在涨价,而且石油资源的稀缺性,房地产资源供应的弹性系数小,都决定了供不应求局面的出现。

  在中国出现一些房地产泡沫不奇怪,世界各国都在出现房地产泡沫,这就是房地产特有的规律性。也就是说现在的问题是我们这个需求很旺,虚火旺,虚假需求,也就是我们说的炒房现象很厉害,各国的政策都在挤压泡沫,就是挤压炒房,将虚火压下去。当然要达到这样的目标,不仅仅是房地产市场本身的行为,供应再大,因为需求的资本力量比你供应的力量大,我发现这几年上海、杭州供应量不断的增加,但是房价还是不断的上升,供应和需求的赛跑,供应是赛不过需求的。

  我们要使市场回归理性,归根到底就是要建立一个供和求基本平衡的市场,这是国务院所说的,供求总量基本平衡,实际上已经造就一个供大于求,最起码略大于求的市场,这样的市场才能够真正达到我们调控的目标,现在国八条就是从两个方面来达到供求基本平衡的目标。培育一个健康的市场、一个好的市场,现在因为供不应求,我们应该将它调控成供大于求,我认为供大于求的市场在今天的市场经济下才是生态化的市场,如何造成生态化的市场,关键在于供应,关键在于土地的供应,关键在于我们过旺需求、虚假需求的抑制。这是一个方面。

  生态化的市场是一个自由竞争的市场,是一个优胜劣汰的市场,我想行业的许多问题会随着市场的生态化,才能得到更多的解决,否则如果我们仍然是一个供不应求的市场,刚才说的问题,包括结构性的问题,都很难解决。但是这个生态化市场中,我们在抑制虚假虚空的同时,必须将有效需求充分的调动起来,保护好、引导好、发挥好,我想这是中央政治局会议中仍然使用的三句话,房地产市场仍然一样,我们打压在虚假需求的同时,必须将真实需求保护好,因为房地产是支柱产业,离开了支柱产业中国的经济恐怕就有问题。就像我昨天说的一样,这话不是我的原话,是经济学家的话,宏观调控成也房地产,败也房地产。很清楚,中国宏观经济发展很快,房地产也立下汗马功劳,如果房地产一旦真实需求也被打压下去,对宏观经济也是一个灾难。

  另外一个好的市场,除了生态化之外,除了有效需求旺之外,还有就是我们要讨论一下投资价值实现的主要途径问题。房地产是消费品,又是投资品,谁都抹杀不了,不因为今天打压了投资需求,人们就不投资了,明天一看投资也好,投机也好,仍然有收益,投资和投机本身是联系在一起的,仍然会投入,中国这个市场主要是靠资产的增值来实现投资收益的,而好的市场应该是通过收益的增加,通过投资收益来实现他的投资房地产的目标。现在我们缺乏这样的途径,而国外是通过信托基金的方式来投资房地产,这避免了陈淮博士刚才说的一些风险问题,解决了老百姓投资途径、房地产的融资渠道问题,现在我们是堵,将资金堵在房地产市场之外,将老百姓的资金堵在房地产市场之外,开发商没有钱就到国外引进基金,如果引进国内的基金,老百姓可以投资国内的信托基金,实现老百姓的投资声音,为什么现在这样的生意让老外做,中国人不做呢?我们缺乏投资渠道。我们现在要么是一铺养三代,要么投资房地产将价格炒高,一个成熟的房地产成也金融,败也金融。

  培育一个好市场,当然中国的土地供应不可能像国外一样放开,因为我们必须要严格的保护耕地,但是要造成供求的平衡,土地不充足的供应,又会造成供不应求,所以保护耕地和市场的健康有矛盾。怎么办?必须解决好这个问题,现在我们不能浪费土地、乱批土地,又要保护市场的健康发展,我们要盘活土地,98年批的土地,真正用于开发的只有一半,还有一半闲置。所以我们要保持持续健康发展的态势,一个是资金融资渠道必须拓宽,第二土地供应要保证,特别是存量土地的盘活,一定要加大力度,这一点责任在政府,开发商要配合。这是我讲的一点,关于好市场的我的一个看法。

  第二点好产品,开发商开发的产品贡献给社会,我们的产品好不好,应该说这几年产品的品质有很大的提升,在座有专门搞绿色住宅的,对社会作出了贡献,但是应该说我们这几年产品品质提升的速度不快,问题不少。建设部现在公布现在已经盖的房子,真正建成的住宅只有1%,新盖的只有5%,中国是世界上最大的建筑浪费国,浪费在我们各种资源的消耗很大,中国是全世界房屋建造最大的国家,一个北京就赛过欧共体,如此盖的房子都是耗用了很多能源,造成环境污染,这个问题已经非常严重的摆在我们面前。这样的情况下,我觉得作为我们这个行业,是整个建筑活动的龙头活动。在卖方市场的情况下,绿色不绿色都可以卖掉,所以在这样的情况下,要营造绿色住宅,也必须要有一个好的市场,好的市场太重要了。当然这不是一码事,产品是产品,市场是市场,我们应该有社会责任感、历史责任感来面对我们所生产的产品。

  我在许多场合讲过一个故事,美国有一个地球研究所所长,叫波朗,94年写过一篇文章,题目叫《谁来养活中国》,他认为中国现在这种消费结构、生产结构、增长方式,未来中国不能养活自己,因为要大量进口粮食,会造成全世界的粮食恐慌,消费大量的资源,造成全世界的资源恐慌,94年写的文章,没有得到国内的重视,相反受到批判,现在这位波朗先生被我们聘过来,这个问题被重视起来。到2030年,中国人均GDP按照现在的增长速度,可以达到现在美国3.88万美元的水平,中国消耗粮食相当于现在全世界的三分之二,到了那个时候世界又会怎样,粮食会怎样,钢铁会怎样,汽车会怎样,能源会怎样。但是我曾经2030年的到来,但是又有人告诉我,如果按照现在中国的经济增长方式,高投入高排放低效率,要达到美国人现在的生活水平,需要消耗的资源是三个地球,可惜人类只有一个地球,也就是说按照我们现在这样的增长方式,达到美国人的生活水平,是永远不可能的,多悲哀。所以我们必须从自身做起,因为我们的建造活动,据专家预测,房屋建造使用过程中消耗的能源相当于全社会能源消耗的30%,生产过程相当于能源消耗的16.7%,相当于我们消耗46.7%。我们从现在开始应该节能省地,大力发展绿色建筑。

  绿色建筑有三个含义,第一是既舒适又健康,第二又要节约能源和资源,第三还要减少对环境的污染。这三项达到了才是建筑,我们在建造的过程中能不能遵循这三个要素去做呢,我觉得应该这样做。但是我发现我们在追求品质的过程中,大力的精力用在外表,外立面、外环境,内在的品质注重的比较少。现在有人开始注重了,但是相对于卖点还在于外表,而绿色建筑恰恰是要我们更加注重自身的品质,在追求温度、湿度、空气新鲜度的同时,要做到节能,要做到省地,我们的房子越盖越大,越来越空旷,昨天樊纲教授说三百平米,其实不是说他不应该,但是说实在话,一个家庭两三个人用不了那么多。我们毕竟是一个资源短缺的国家,我们人口众多,我们的产品来引导社会的发展方向,我觉得这是我们当前的责任。

  这次的主题,大家可能最关心是市场,但是希望各位将我们的产品问题也凸现出来。房地产人们寄予了太多的希望,中央政府希望通过房地产拉动经济增长,建立和谐社会,地方政府希望房地产能够成为第二财政,成为自己业绩的一种表现。开发商希望通过房地产能够利润大大的风险小小的。包括媒体在内,我们都希望房地产兴旺,因为大家都在里面可以得到各自的一份,而我们的消费者,我们的服务对象,所希望的是买得起、住得好。我想将所有的目标都应该归结在一起,我们应该为现在的老百姓建设易居和宜居的环境,使各种不同的人都各得其所,你住三百平米别墅照住,但是安居房、廉租房也得提供。我们搞好绿色建筑,是为了下一代的易居和宜居,得出我们的努力。

  时间的关系,我们就讲到这里。谢谢大家。

  主持人:非常感谢顾会长给我们带来健康楼市的理念。

  现场提问:两个问题。我注意到您讲话中说到政府要保护真实的需求抑制虚假的需求,也就是遏制炒房,政府是不是应该高屋建瓴,调控利用银行贷款的炒房,而不是利用自有资金的炒房?这个观点正确不正确,请顾老师批评指正。第二个问题,政府现在调控房地产是从两个方面下手,明明是想踩急刹车,想得到良性的效果,请问能不能达到?

  顾云昌:对于自有资金炒房,在现在供不应求的情况下,也会对市场产生影响,至于说怎么样的控制力度,是由银行来控制把握的。我认为当前真实的需求在各地是非常旺盛的,绝大多数炒房是比较少的,真实需求比较旺,从去年公布的数字来看,整个的市场是供不应求的。04年全国土地的开发量少于03年,05年上半年土地开发量少于04年上半年。意思就是说供应的压力仍然很大,所以我认为尽管目前看来是观望,成交量很小,但是观望没有了,需求量迸发出来,市场仍然存在着供不应求的压力。

  现场提问:顾会长,您刚才说到合理的局面应该是供给适当大于需求,这样的情况下房价基本上会呈现下降的态势,事实上基本上房价随着资产的增值和使用价值的增值,应该会呈现持续的涨价态势,是不是适当的需求会大于供给,会有利于这个市场的发展?

  顾云昌:供大于求的情况下不一定是价格下跌,03年之前中国房地产市场是供大于求,上升主要是成本的拉动,品质提升了,价格也上升了,人均可支配收入比较匹配,我认为这样的市场是健康的市场,也就是说我说的房价慢慢涨楼市面面旺。

  现场提问:您刚才说到可持续发展的问题,昨天樊纲教授也说到可持续发展,不过是从经济层面,您是从产品质量层面。在建筑当中的可持续发展,因为盖房子,要盖建筑节能的房子,会加大建筑的成本。另外买高科技的房子,必然会付更多的钱,而且从您的演讲中也可以看出因为房子这样的东西,开发商必须有这样的历史责任感来盖房子,房子会经受很多年的考验,质量是非常重要的问题。您怎样解释投资增加成本和质量之间的矛盾?

  顾云昌:我想搞节能住宅肯定要增加投资,但是增加不会太多,最重要是一次投入还是全寿命的成本来计算,今天增加投资了,可能在五年十年中,将增加的成本全部收回来,今后你就可以享用。应该从整体社会的层面来衡量收入和成本的关系,希望媒体能够做这样的宣传,开发商也做这样的宣传。开发商搞节能和不节能的两个房子,分别是多少钱,节能的效果怎样,明明白白的告诉老百姓。

  我随便讲一个事。最近我到青岛调查,发现青岛有一位房地产开发商提出这样的说法,他们也是刚刚进入房地产行业,他购买随身听说明书有一本,但是我们的房子,这么大的东西,说明书只有薄薄几张。所以我们应该将节能的房子好在什么地方明明白白的告诉消费者。

  现场提问:我是深圳的开发商,另外也是消费者,国家出了国八条,地方政府也出了很多条,确实有点晕头转向。刚才陈淮博士说了一句美国加州控制房地产只采用一条,对房子购买15年不能转让,或者出租的时候租金控制,第二次租金增长的幅度进行控制,非常有效。第一个问题,目前政策出台是不是太多了,这些政策是不是不符合市场经济运作的模式了?在我的印象中,今年的国八条,可能最有效的一条就是控制转让,两年之内你要转让我就要收你全额的营业税,房地产转让很困难,很多投资者不敢进入投资市场,这是非常有效的。这是我作为开发商提的一个问题,这个政策是不是太多?

  第二个问题,我作为一个消费者,去年我再次置业了,如果我不置业,今年再来置业,可能我过去的一年就白干了,现在最关键的问题,在博鳌共识里,顾秘书长也参与了,提出一个问题现在房地产市场兴风作浪,或者说万恶之源,最关键的就是土地。现在市场上应该说是消费者抬高了房价,因为他们进行投资,下一步国家会不会在土地增值方面增加一些政策,比如说房地产转让基本上收不到什么增值税,如果土地方面的问题不解决,我想出在多的政策,房地产政策也是涨涨跌跌。

  顾云昌:我的回答很简单,陈淮博士说了租金的问题,我同意,但是我所知道的世界发达国家调控房地产市场的手段不是那么简单,美国已经九次升息,英国七次升息,其中就是为了控制房地产泡沫。韩国人告诉我房地产升值有一半是被国家征收掉了,可能出台的各个政策不一样,但是归根到底不是那么简单。另外我的观点成败是土地,关键在金融。

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