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2003博鳌房地产论坛精英对话上半场
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-27 18:01:53    来源: [ 观点地产网 ]

  主持人:我们第一场的嘉宾是刘晓光、任志强、凌克、张元端,欢迎各位就坐。

  主持人:在整个2003年的上半年,整个中国的房地产界都被一个数字所困扰,这个数字就是像美国人对911数额一样敏感,这个数额是121,也就是央行的121文件,央行121文件出来后引起了整个房地产界的轩然大波,整个争论不休我现在想问一问我们在座的三位地产大老看到这个文件以后的第一感觉是什么?任总你先来。

  任志强:121之前,从97年开始一共下了9个文件,121之前应该是,121和195的差别在于对施工企业,按揭贷款做了一点点的限制,别的基本上在195都有,除非大家没引起重视,我第一个反应就是如果央行这个文件能变成实施细则而且变成真正能实行的话房地产就差不多了。

  主持人:差不多什么?

  任志强:差不多没了,上个月的16号银行家杂志还有一些报社媒体,银行家和房地产商的对话,在坐的潘石屹还有一些人了参加了会话,我们听完后央行的人也在,很多局长,各分行的行长,大部分行都过去了,工、农、商、反正大部分银行都去了,好像没人说中央行会出席,这是潘石屹说了,大部分人认为核心内容就是提出一个警报,原来的飞英市的市长夏宾主持的会议,货币政策委员会的秘书长最后讲的结束语,可能都认为提出一个信号,希望大家会更认真考虑房子过热的问题,今天潘石屹的手机上收到一个信息,央行今天宣布从9月21号开始上交提高各银行上交央行的储备金,从6%提到7%,最后实际结果我不知道,但是如大量提高储金后一定会对各银行,不管是否执行121号文件,都会对执行重大的影响,因储备金上调时一定会减少所有银行的信贷比和流量,也说明央行不执行121号文件可能也会用别的办法来限制和防止过热。

  主持人:看到这个文件时我们在做很多地产投资和不投资的决策,我们第一个印象就是选不定,这些投资先压一压,看一看再说,所以对我们影响很大,马上第一个反应,这个情况很严重,但是多分析一下之后,我们觉得还是问题不大,像我们公司还是基本上执行谨慎的财务政策,对我们基本上影响也不是很大,所以最后决定这些投资该投的还是投,今天早上会长做了一个非常好宏观的分析,我觉得说得非常好,其实现在地产是否过热,其实不至于过热。

  主持人:就说你借了钱比例不高是吧?

  主持人:你看这个比例多少叫高还是多少叫不高,首先要定义,你认为多少叫高哟?多少叫不高呢?

  主持人:按照你们行业的标准是什么?

  主持人;香港的公司25%的资产负债率,中国的公司90%的都有,90%也不一定完全算高,要看看他资产的质量。所以今天早上这个会长做了一个非常好的宏观市场,产业的宏观分析,我觉得地产这个世道不至于就是过热,我觉得不宜做太大的调整,毕竟对GDP的贡献是非常大的,如果即使要做一些调整,我觉得应该更多用宏观的方法和经济的方法,比如银行可用贷款的利率,可用按揭的成数来做一些调整,但是我同时也希望各个地产商自身还是要把自己的资产负债率的因素还是要考虑,不能说一个亿的净资产就做三十个亿的总资产。资产负债率过高的话还是有一些风险,所以自己我们自身要考虑到我们自身长期的偿债能力和短期的偿债。

  主持人:刘总,刚才任总谈到对121文件的反应是房地产没了,据我们从有些消息渠道说刘总听说这个反应说是121文件好像还持比较肯定的态度?是否反应是有了,一个喊叫好,一个叫糟,这两个分歧何在,为何有不同的立场和观察的方法?

  刘晓光:首先更正先多媒体登着说刘晓光说很好,百无一害,我没说过这话,当时我在香港,第一个听到这个消息后很麻烦了,为仲裁条款?大势对中国房地产上市的公司很不利,这是我的第一反应,但我想来讲,我对媒体说四条,第一条肯定将来有利于规范我想肯定是对的,不能太急地刹车,不行一刀切,第二来讲中国的地区结构都不一样,将来可能还有一些区别,第三个我提出来保护中小企业的利益,因中小企业的融资最难,好不容易融资你把它切断了,将来可能会出现难尾盘,可能会造成或者房地产的价格上升,因供应量减少了,或者房地产被砸下来,我对这四个观点千万不要砸下来就是为什么呢?三个代表,人民群众现在都有房了,都是私有财产者,如新房的价格砸下来了,旧房的价格肯定会下来,所以我发表四个观点,我绝没有说很好,百利无一害。我想来讲在中国房地产在现在这个阶段我的观点是健康的,特别像北京,我在露研时我一路露沿北京,第一控制量3.5,我们是把600多万平米跟2亿7千万平米的总存量房来对比,按美国的计算方法并不高,第二个来讲去年确实卖了1600平方米,等于欧洲的开发量,是事实,第三个来讲我们现在只有12%的人购买了商品房,我说还早着了,不要轻易的说房地产热了还是不热了,要看结构,要看地区的情况,所以121号文件我想对每个地产商的情况不是很一样,对我们来讲可能不会影响很大。

  主持人:你刚才谈到121文件可能令很多中小企业更加难受,对于你们这样的大个的,是不是更好一点?

  刘晓光:你不能幸灾乐祸对吧?我想对于我们来讲可能会好一些,但我从一个经济学家的角度来看,我觉得更应该保护这些竞争环境,美国西部的一些地产商做两套别墅也是地产商,一样能活,让每一个房地产商能生存下去应该是公平的,如果垄断了将来价格肯定会上升的,我觉得可能会产生其实的比如腐败,我觉得不应该这样,中国应该创造一个更宽松的竞争环境,不光是房地产,包括水、垃圾、燃气、供电都应该打破这种垄断,使中国企业更加有干事业创事业的环境。

  任志强:他刚才提这个问题就是我们的官员或银行的一种想法,就是希望把的小面目大的流量,其实谁是大,刘晓光敢说自己是大的,我们要跟世界五百强相比是小儿科,潘石屹当时也说把小的动量,我说当时你起家也是五百万,你就是小得不能再小,不能说你长大了就把别人都灭了,哪个孩子不是从娘胎里,从一个卵子开始长大的,认为管大的可以发展起来时说市场会好是一个严重的错误。美国虽有五百强,有很多大企业,但70%的经济是靠中小企业支撑的,如没有中小企业大型一定完蛋,如果森林没有小树去保护大树,大树直接面临风时一定会首先会毁掉直倒,中国过去的的中有企业概念实际上就是大企业概念,因为没有比他更小的企业了,个体户在所有国有企业面前都是最小,但最后中国经济的发展靠中小企业的发展而带动或非工经济的发展带动中国改革二十年取得的成果,假定小的灭掉了,或不规范实力不太够的灭掉以后,最后中国的结果就是……,所以121文件给我第一的反应就是如果我们的政府我们的央行都这样认识问题的话,中国的房地产是没什么希望,如这种认识被扭转的话很有可能用另外一种方法去调节有可能过热过高的问题,而最后合理的解决这个市场的平稳过渡,而让市场可以长远或更长远一些的发展下去。

  主持人:我想问一下台下的潘石屹,你说过这样的话吗?要把他们小的给灭掉?

  潘石屹:说过了吧?以后不要问,我说的都是实话,肯定他有这种疑问。

  主持人:那我们现在听一下主管部门建设部的系统,他们在看到央行这个文件的时候,或者是不是很早就知道这个事情?听说建设部好像没参与这个文件的制定是吧?

  张元端:我也听他们讲的,因我现在不领工资了,听他们说,我觉得这个央行可能是初衷可能是从瓜分他的风险,或者是增加收益,比如是利率提高了等等,但他的初衷是这样的,他的结果起到对房地产调控的问题,初衷可能没有意识到调控房地产,结果坏了,你这个是对整个房地产是进行调整,可能初衷和实际效果不太一样。

  主持人:当时你的第一反应是什么?

  张元端:我上午讲了我的观点,房地产业对国民经济贡献比较大,如果房地产由于某种原因影响国民经济的发展,我看这是个大事情,。

  主持人:从一些信息得知,好像有些人的观点可能会长的观点不太一致,国务院发展中心有一个博士就举了一个比如,这个比如可能很尖锐而且不是很恰当,他认为央行121文件是一个什么样的东西,以前很多房地产开发是小偷,到央行偷东西,现在央行出了一个文件,不让你们偷了,所以这个东西不知几位地产界的精英怎样看?

  主持人:我觉得是一种诬蔑,第一个我要问他,他是否懂地产,第二他干过地方没有,他知道地产商的辛酸,他知道地产的运作规律,正是因不懂这些规律所以可能会制定一些不懂规律的东西,我就觉得显得很可悲,为什么可悲,中国的一些经济政策没经过企业的验证或者企业家的共同验证,或一种听证,他也可以制定出来,所以企业没办法,所以我说这是中国长期以来以来的表现,我觉得中国的商人很可怜,中国的企业家很可怜。

  主持人:请问刘总认为像这样整个行业的深沉或影响很大的政策应采取一种什么样的程度或怎样制定危急。

  凌克:我简单说一下,我们绝是小偷,我们是银行的衣食父母,这是一个。第二要看看银行的贷款结构,现在只是开发性贷款和消费性贷款就是按揭贷款大致上在全国是一比四,比例是很少的,不可怕,按揭性的贷款大大超过开发性贷款,第二个要知道有些小城市的银行不贷款给房地产企业,他贷款给谁啊?他贷款给工业企业那些小县城,小的一些地级市里面,他把他贷给其他小的工业企业,风险更大。

  任志强:刚才提了两个问题,第一个问题是国务院计委博士,好像搞工业经济研究。用汽车理论和房地产理论合并起来认为可能危险,如现在汽车大幅度降价,选买车的人为何不付按揭贷款是因为车降价,所以他原来买车按揭贷款还没还完就已经退款了,房子同样如果在大幅度降价的情况下,变得负资产一定会不还按揭贷款,一定会造成银行的按揭风险,像现在这个情况一样,变成负资产,我们觉得这次结果就是一些政府已开始逐步建议集团或企业与政府之间形成对话,我说张会长都去参加国务院10号文件的讨论。如没有121号文件的话可能不会请我们去参加对新的国务院10号文件的讨论,恰恰是因为这样一个对话机制才有可能被限制起来,我们已经接到通知,高法将出台一个有关土地争议的司法解释,已开始邀请房地产界的人员去参加座谈。也就是说,在上一次司法解释出台前没有请有关的运动员们去参加推测,或者上一届的司法解释。这一次已经建立这样的机制,起码高法在出新的司法解释特别是关于地产的司法解释前会邀请房地产商去参与司法解释的制定,或说新的文件出台前建议一个相互沟通的关系,我觉得121号到目前为止,取得一个最大的成果,不管文件是否改,而是企业与政府制定政策,决策人之间建议一种沟通或者是一种反馈。我相信新出台的文件可能和原来的文件可能相差50%,那么,这50%靠什么?就靠我们的地产商通过不断反馈意见建立沟通和关系,使政府能听到我们站在一线的人的声音或我们对问题的看法,对国家政策的制定或新的政策出台的考虑会换一种思路,或会用更适合市场经营的办法的解决,我想这种计划机制建议可能会对今后所有文件出台都开一个个好的先例,以后我们的市场经济会逐渐形成对话机制,使我们的政策出台更附合市场的要求。

  主持人:你的意识是高法吸取央行的教训是吧,所以它变进步了?

  任志强:我不能那么说,因它的司法解释出台以央行之前,而上一次的司法解释也引起的大量的争议,包括我们也和北京高法的厅长

  讨论这个问题,最后他们认为我们说得有理,他们也在反映说最高的解释不适合于他们的一些操作。这种问题实际上是出现在121号文件前,通过这一新的政府可以看出来,报业集团产生关于某某人被收留,被打死以后就造成了一个新的殊荣法的出台,这就是早先例的一个对话机制,此后,因高法的前一个司法解释包括后来的121号文件,包括国务院的将出台的10号文件,这些对话机制的建立,我认为都应该是最好,因我刚才说16号的时候,银行家组织银行和地产商之间的对话,实际上是对制定细则和银行如何看待现在地产形势包括今后如执行自己的细则是一种沟通和对话,因为毕竟还没有细则出台。

  主持人:现在还有什么问题,第一个难受在哪,就是房地产商有没有商会,有没有商人利益的保护,谁代表他们来沟通,我觉得没有,这是我们国家的现实。第二个,一个重要的宏观调控政策出台时,应该先对市场进行调查,应该对这些企业进行听证或对话的机制。第三个,西方国家做房地产,他也有大起大落时,他们调整房地产到底有了什么样的政策和法律,我们应该看一看,经过充分论证后再出台这些东西,这样对中国经济可能会更加健康的发展可能更加有利,我的观点是地产是中国最大的产业。涉及到13亿人民的利益,每人买一平米就是13亿平米,非常大的一个产业,而衍生带动42个产业,在这么大的产业举动下要非常慎重。另外下午我也说了,你们咱们地产商也不行,提一个问题,提一个矛盾,咱们能不能系统起来,政策上怎么办,我们将来也系统的组织起来,我们提出我们的建议和看法,我们的利益要求,这样对宏观政策制定和调整非常有好处。

  主持人:121文件到现在是一个什么状态,房地产在实际操作中有没有感受到121文件的力量?

  任志强:那你可能是下头人,我们上头人可能都有自己融资工具,如他是景外上市的,可能都自己有强大的资本可以支撑握得更多贷款,实际上对威胁最大的中小企业的东西。到目前为止121号文件据说也没有哪个行下的细则,也没有哪个行真正按照执行了,但在深圳南方有一些地方,长缓了一些贷款,这可能是比较现实,因为当时参加我们会的时候,也有南方的一些像广州的人民银行的一些领导,他们有些会放慢自己的速度,不管怎么说,我想所有开发企业不能把所有的都调在银行的身上,一定要用各种各样融资方式解决自己的实际问题。从今年的实际情况来看,银行贷款只有1488亿是房地产的,所以央行认为对这个文件的出台只是以房地产为龙头,而对全国经济调整增长提出一个警告,都是面对房地产的,所以还是有差别。像美国作为房地产三大法宝之一的分区制法,这就是房地产商提出来通过议会各洲变成政治当选而实行的一个地产股,实际上是房产规划,这个已有120年的历史。我们中国可能刚进入市场经济逐渐会建立起由商会或行业的立足体出台而建立的法律,所以对121提出的反驳意见并不是代表我们,只是代表我们房地产商的一种意见,更广泛的购买人的受益群体和整个市场发展的情况,我想这个更多的人会体会到如果地产商,尤其是很多各界地产商遇到问题说可随时说我不干,或者说我暂时决定不投资,决定不投资可能也是最好的方式,但是最终受害的不是我们的地产商,反而是想买房或解决自己住房的老百姓,或想通过住房问题从穷变成富的这一批更广泛的受益人群。

  主持人:对我的影响就是上市等于是忽然变化了,国际资本家怎么样看中国的地产,怎么看中国的企业,影响巨大,我的暗盘是18%,第二天出来这个东西,一下子就很麻烦了,对中国的房地产市场形象,对中国投资房地产影响巨大。

  主持人:我们下面的听众有什么问题?

  嘉宾:请问任总,刚才刘总说一个代表开发商的声音,我记得你是住宅产业商会的轮度主席对吧,好像曾经代表住宅产业商会向上面有关部门提出的一个意见,这个意见有没有什么答复?还是央行根本懒得理你们?

  任志强:住宅产业商会实际上有两份报告,一份报告是给了统案布五局上报中央;另一份报告是直接交到胡锦涛手里。里面重点提出的三个问题,不仅是121号文件,一个是对非工经济的发展受到很大影响,除了在房地产行业有非工经济以外,其他行业也涉及到非工经济,而央行政策对非工经济的发展有重要的影响。第二个是我们在商会时提出一个重要观点就是建立对话机制,在一个政策出台时,不要随便改变游戏规则而改变人们的预期,这对市场影响是最巨大,对投入者也是影响巨大的,对消费者影响也是巨大,因购买房屋是一个长期的投资行为,这种预期的变化会对整个市场产生巨大的影响。第三个方面就是121号文件的一些做法不适合于在全国范围里用统一的方法一刀切,因各地区的差异很有,有的地区房地产刚刚开始,有的地区可能已经有过剩了,或有的地区发展得非常好,本来就供不应求,所以建议不要用用一刀切的方法来解决全国性的问题。目前看,央行没有下达细则,确实是不想采用一刀切的方式,希望各商业银行根据各地的不同情况来决定各自的政策,如提出大户型的问题或高档房的问题等。央行实际上把一些操作会理留给商业银行,让商业银行去解决一些问题,我们提出这三点意见到目前为止已经有明确的反馈,一个是中央政府加强与企业界的沟通,一个是游戏规则改变时,尽可能有一个预选的告知和有一个更详尽的分析,一个可能在是全国范围内不会用一刀切的方式来解释同一个问题,而是用不同的方法解决不是地区的个性问题,另外一个是对中小企业或对非工经济的发展不要采制止的态度,我想估计在8月底、9月初之间国务院10号文件会出台,而10号文件出台会对现有的政策给予一个更加明确的态度,希望对房地产要持续健康发展这是肯定的,要加强消费信贷也是肯定的,扩大二级市场和扩大房地产市场化程度也是肯定的,如按照这个意见出台,可能宏观控制不会再以房地产为主而进行的一种调控,而是对全国经济和宏观整体发展来进行控制的一种方法,房地产就不会独受其害,而有更宽广的发展余地。

  主持人:我们现在整个市场会有什么样新的举措,会不会对这个造成影响,迫着我们在市场上有一些无论在资本市场还是现实上会有一些创新的东西出来?

  凌克:其实121文件还没有实施的细则,还不能说它对市场产生非常大的影响,或对产业产生很大的影响,关于一个公司到底怎样管理投融资的问题,没有121文件也应该想,有了也应该想。

  主持人:就是你的企业作为A股,就是在房地产商角解禁后四个上市公司之一,有什么心得。

  凌克:我早上也说过,第一希望多几家地产商上市,怎样上市呢?两点,第一,公司的历史一定要非常清晰,第二,公司管理要规范,法人致力结构要做好,我想做到这两点,我们的地产公司各个效益都很好,完全可以上得去,不管是国外的还是中国的A股也就是一年的时间就上去了,所以我希望大家还是多进取,多努力,多上几家。

  主持人:凌先生是在国内上市,刘晓光董事长是在海外上市,我记得当时同时排队有好几家,最后只是看到你那边,你有什么秘诀?

  刘晓光:我没什么秘诀,我还倒霉,应该2002年9月上,下来后两块七,多拿十多亿,二十五亿左右,一年以后变成十来亿,为什么呢?我们的审批代价太大,时间太长。我们这次上市,第一个要相要上市起码你自己历史过往业绩比较好,三年的,前两年的,前一年的。第二个,从国际角度来讲要附合国际上市公司上市通常语言这种东西,比如经济让你上,你上不上,不上你上不了,土地储备要有,有没有,没有你也上不去,未来收益有没有,没有你也上不去。第三条来还是对国际资本比较熟,经营经理想什么,他希望你什么,你怎么去录演,怎么去讲。第四个未来的东西要做好,我们上市为什么?很多人问我几个很尖锐问题,第一个你有没有股,我说没有,没有不相信你,我说我暂时没有,以后我们再构造。第二个问题就是你能干多长时间,这个我不敢说,但我只能说我能干,没问题。第三个比较大的问题,你为什么要上市,因为你并不缺钱,我说肯定是我们自找苦吃,第一个想接受一个国法法律的研究,第二想做一个安全性的治理平台,第三个,想信息更加透明,第四个,想不断地从国际投资通道拿钱来用,这只是第一笔钱,以后还有来日方长,所以我们国内的很多企业可能具备了国外上市的条件,现在应该认真扎实的内功,因一旦你进入资本市场以后,你的资金肯定会更宽,如果光光依靠的银行贷款确实有问题,我也同意林总的观点,什么叫负债率高,什么叫负债率低,按理说50左右比较合理,手上有50%,但只要有最好的投资品,我看80%也不算高,你是一个破投资品,百分之零你也高,你也没有。

  主持人:刚才刘总资金经理问他一个非常尖锐的的问题,就是有没有股份,拿多少钱,我们知道任总年薪在地产界是比较高,但有一个问题,刘总你没有股份,拿了钱估计也多了,但你怎么对这些资产负责,对公司负责,对投资者负责?另外一个,你允许你下面管理公司总裁能拿到像任总拿的那样,你心里有没有不平衡?

  主持人:你们提的问题特别尖锐,我真想好好回答,第一,我们上市本来设计60%左右,但当地政府申批下来耽误一个月,可是我们的审计已经快过期了,六月份已经回来了。第二个问题,从年薪角度我跟任总没法比,我们的年薪比较低,大概几十万块钱,将来我的总裁拿得比我高两倍,三倍,四倍,五倍,我没意见,因我毕竟是一个干部,我想来讲大家好多不理解我,外国人不理解我,你干什么呢?很多民营企业家跟我说你们是被阉割的企业家,没有财产收入权,我想中国的现实就是这样,如都有财产权你干吗?我看不是,很多人也奇怪,说晓光你们是房地产的个体房,我说为什么?他说你们干国家的活像干自己的活一样,我想可能是一种精致,另外我们创业有8年了,对企业有浓厚的感情,带着6千多名职工,以后我们为那点钱,甩开那个事业、职工,可能是教育太长的时候,觉得还是有一种责任感,当然企业家光讲责任感也没用,还得讲激情,还得讲价值兑现,我想随着宏观环境的改革和调整将来这个问题可以会解决。

  主持人:你会步任总的后尘这样做吗?

  刘晓光:跟他一样,怎么做法,他现在又回来了。任总等于是一个新的股份制企业,我希望任志强把职工股和管理股继续扩大,作为我们的股东更有帮助。

  主持人:刘总讲的主要是为了事业,海外资金经理听得懂吗?他们相吗?

  刘晓光:反正让我给说的说通了,大家想一想现在怎么办,因我们几百亿的企业,如管理者MBO买A股很有钱,我在首创集团所有改革企业最高250万股,我们规定首创每一个企业的改制,我们都要参肌,不管好坏企业,主要是没钱,我是最高的250万股,不是因250万股多和少的问题,你没这个能力,按照道理讲也是新的方法和方制不齐全,三个上市公司来讲我们也准买上市自己的股票,这将来都是一个问题。

  主持人:看看我们台下参与者有没有跟我们嘉宾沟通的?

  嘉宾:我是北京珠光房地产公司的销售总监李波,仅代表中小企业,在座的各位大宛,一直在谈融资上市,我觉得121文件出台,大家也认为给中小企业一个致命的打击,作为一个销售总监我都要去业务员了解客户的需求,121文件出台没有这个调查,这是可悲的,但是,另外一个可悲的是听不到房地产界的声音。在做我做了十年房地产销售时有一种想法就是几个项目联合起来,但一直没有成果,能不能这些大宛组织一下,让政府,让金融界听到房地产的声音,让房地产有自己的力量,谢谢。

  任志强:房地产组织大概全国性可能有三个,第一个是我们传统的房揭,应该说这次121文件的反驳其中很重要的一步力量就是我们的防线,我和郭云昌专门开了6个城市28个企业座谈会,提供一个汇编的文件,交到国务院。郭云昌当时也是参加讨论会的成员之一。第二个可是商会,商会也有上百家企业,如果你们愿意请诉这些意见实际上可以通过商会,加入到商会里,把中小企业合并成共同一力量,商会第一反应有两个工商联副主席直接参与的商会,组织讨论,然后形成政治文件,通过统安局报到中央去,而且报到财政部,反应了各方的意见。另一个就是我们冯仑作为轮席主席的中央房网,现在也有一百七十多家企业共同参与,我想全世界的商会之所以有力量是因为组织起来,全世纪的中小企业之所以能形成一个对放性是因为组织起来,包括我们南方这次因打火机,明天商会和欧盟进行的作战,反倾销的问题,打火机规格方面的问题打赢了,恰恰是因为所有中小企业愿意组织起来,用商会的名义共同实际自己的愿望或提出自己的,我们这次向中央反映,很重要一个我不但是因为一个地产商,而且商会的轮席主席,所以代表商会名义可以参与一些更多的对话和谈判,如果你的企业要想在市场竞争过程中获得更多的信息,或者向外界传达更多的信息,一定要通过沟通渠道,沟通渠道从现在来看最主要是这三个,已经形成一定规模的社会管理,逐渐会通过团体内部和外部去形成各种的协调力量,比如房揭本来归建设部,他直接向建设部反应这些问题是很正常的,比如,中央房网已经组织自己的团队资金,通过团队资金对一些中小企业和急需资金的企业提供一些实现的帮助。比如说商会这次通过香港商会已经组织一个大概一亿美元的经类基金,也是在商会内部的组织中会形成这样一个基金支持,我想这种类似资金组织会逐渐成为我们地产基金的一个雏形,会通过它逐渐发展成真正的地产基金而形成越来越大的规模。美国或其他国家一些地产基金也是通过这种很小的规模和一个试点型的工作逐渐推广到整个市场中去,现在,中央房网和商会已开始建设正式的基金,同时这个基金已经可以参与运作,大部分中小企业可能都会通过这个基金握得一些起码学会和基金沟通的渠道,会逐渐把我们的视野从局部向更广阔的一些融资渠道去迈进一步。

  张元端:任总是三大组织,我的补充从建设部来讲是两大组织,一个是中国房地产协会,一个是中国房地产研究会,一个学会,一个协会,从建设部的主管,对121文件下来以后,研究会也做了大量的研究工作,有关方面反应了,今天大家问起这个事情,社团组织的能否反应意见,作为中国房地产及住宅研究会,愿意反应各位企业家的方针,特别研究会是研究方针政策的,当然有义务,有责任也有可以反映这些意见,也希望大家积极参加中国房地产研究会。

  嘉宾:杭州房地产市场最近几年涨得非常厉害,像房产、地产比较基本的经济要素,价格上涨这么厉害对经济的发展是一个什么样的后果。中国的房地产发展的模式,世界上有没有从目前发展的趋势来看,接近哪个国家的发展模式,比较相似或者是接近?

  主持人:杭州的问题很奇怪,第一杭州地点好,第二价格不是很正常,我隐约感觉到有股力量,一批投资人在后面,卖地,圈地,炒起来,再走,我的感觉是这样。这样很容易会产生泡沫,我特别希望中国房地产的发展是非常稳健的,包括地区可能有上升的趋势但是非常稳健的,不要大起大落,所以我们隐隐约约感觉到一股很大的资金在后面,实际上在做炒作。

  任志强:杭州的情况我不是很了解,但我知道整个上海经济圈里,民间企业的财富非常大,今天下午我们在讨论来说,作为一个城市圈的十万平方米公里一个区域范围内,这个长三角那一块是七千五百多万人口,人口密度是世纪是所有同等类型的面积范围内城市经济销售成果最多的,而产值占了全国的三分之一,民营企业超过地产值的大概杭州有六百多人,这是一个庞大的生产力,而周边的城市化水平也在全国居首位,正更多的人愿意进入到城市,拥有城市的住宅,不管是第二套还是第三套,这个比例是非常大。周边的一些地区和上海的连接程度越来越密切。宁波的房价也和杭州差不多长了好几倍,其中一个重要原因是大概有70%是农民买的房子,因为城市化的过程中政府过钱,让农民进城,对于征用土地时握得的补偿已经够他们买房了,所以房屋变成短缺,杭州到目前为止整个建设部的调查过程中,资助率占得比较高,可能超过85%,有两次调查组去杭州的结果认为杭州没有过热,其中一个很重要的是杭州可供应的土地量太小,逐渐在增加他的土地功能上要建一个新的杭州,所以这个发问比较特殊。周边地区的农民向城里进住或各机关拥有的一些疗养院,什么这个所,那个所,数量都很大。因此,杭州属于一个特殊的情况。如杭州房地产和全世界各地比有没有类似情况,应该说没有,中国人口众多,全世界没一个国家可以比得了。我们现在中国的建设总量已经比世界上所有国家问题都加起来那么多。日本在92年东京的地产产值价格相当于整个美国的地产产值价格,它有一个特殊性存在。而中国强大人口住房的购买率或者说成交率水平很低,是所有国家五十年代以前的水平,差距非常大,也就是如别人有这个房地产,类似于中国房地产发展趋势的话,也是在上一个世纪二十年代三十年代,没历史意义可查,这样大规模的建设,应该说几乎所有的国家都找不到。因为中国有这么多农民需要进城变成市民,这几年城市化的水平促使中国的房地产速度高度发展是不可想象的一个过程。换句话说,中国现在这种生产模式是中国特有的生产生产。一种情况是我们承包率水平还很低,亚洲地区最后一个完成承包水平达到一亿的是在台湾,是在1980年,已经很早了,剩下东南亚地区包括印度这种国家在城市的承包率都比我们国家早8个亿,我们现在是大概两个73,一个73是私有化率73,全世界居于高位,比美国还高,另外一个是承包率是73,这两个水平数,恰恰是世界各国家逆反,大部分国家的承包率水平都很高,到了1比2和1比3。我们中国大概只有深圳是超过一比一点五,广州地区可能也接受一比一点三。全国大部分是百分之零点七三。也就是中国的发展水平还差得很远,要达到人均1比1水平可能非得还要20年,我们现在是81亿平方米的住宅总建筑量,如按73个承包率计算起码还要拆掉24亿平方米,拆掉24亿平方米按现在生产速度要10年,如10年后,现在已经承包率的还要损失百分之十,就是还要拆掉8亿,按现在的水平还需要两年,还不算1300万人口,所以这个距离还差得很远,如按2005年能达到承包率百分之分,城市化率百分之六十水平的话,应该说中国已经很大的奉献,也就是说按现在的生产量计算全世界任何一个国家都比不了,同类的生产模式几乎是在全世界都找不到,全世界也没有这样一个可比的经济参数,因任何一个国家也没这么多的人口。

  主持人:最后问我们三位老总一个问题,三位都已经是这个行业的成功者,你们有没有一个终极目标,如果有的话是什么?凌总。

  凌克:根据会长早上说的几个数据比较和杭州投资客和居住客的比较比较来看杭州并没有过热,应该问题不大。我想投资客如果超过50%就很危险。第二,你说和世界上哪些地方相似?和世界上非常多的地方都很相似。如果你有这种机会,你去查历史的图片,你去看看六十年代的香港,看看六十年代的台北和新加坡,看看五十年代的日本,你会觉得他们比我们现在还差。比我们现在2000年的中国还要差很多,从60年代到80年代,从80年代到2000年,这些国家都发生了翻天覆地的变化。所以我告诉你一个国家的城市化进程和一个国家经济的起飞都是在一代人的手上就完成,现在中国这样一个机会,应该是交给了三十岁的这一代人,应该说是非常大的发展的结果。但我也同意刚才任总讲的意见,现在的中国也不能跟过去的日本去直接的比较,还是有一些特异性。你要说终极的目标,我终极的目的也没跟任何大宛去比,我也不算大宛,所以没和任何大宛去比,他能够生存的时间比较长,这就是我的终极目标。

  任志强:10年以前我可能只有10亿时100亿差不多是我的目标,但5年时间我就超过100亿,100的目标就想定目标200亿,终极目标一定是根据社会经济环境的发展而调整,没人会对现在定一个说我必须在某某年一定要达到这个目标,提前到达了你是不是进行进关,一定不会这样,你会想可能再选一个更高一些的目的,所以人的进步恰恰是在无限的竞争中产生的,特别是人或企业要学会和外界事业的适应,这可能就是终极目标。

  主持人:第一个我确实想做一个亚洲级的商人,第二我想把我很多思想,理念,理想兑现出来,因我要建设一个震憾中国的小城让我来看到,第三个当然希望价值兑现,包括社会价值观兑现,包括其他的兑现。

  主持人:非常感谢我们四位嘉宾,也感谢我们现场的观众。谢谢大家。

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