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2004博鳌房地产论坛精英对话下半场
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-27 18:00:15    来源: [ 观点地产网 ]

  主持人:接下来是我们地产精英对话及博鳌论剑的环节,对话嘉宾王石、冼笃信、任志强、李思廉、孙宏斌。嘉宾主持有刘晓光,有请各位。

  主持人:夜已经深了,今天晚上吃饭的时候,刘晓光先生在吃饭的时候提了一个意见就是"博鳌论剑"看不到"剑",他说实际上没有真正意义上的对话,缺乏思维激荡、刀光剑影,我的理解可能是很多来宾是胸中有"剑",只是口中不说,所以今晚最主要的任务就是要把他们的胸中的"剑气"逼出来,刘晓光先生是始作俑者,我把话语权交给他。

  刘晓光:我是主持人,我有权利了。我们简单一点,大家今天挺累的,我们今天做两件事,第一件事你们每一个人讲一讲在宏观调控下你们最难受的事是什么,你们的对策是什么。简单讲,一个人三分钟就够了,第二件事就是给大家一些对话的时间互动一下,因为论剑论剑,论中有剑,剑中有论。你不论、不互动的话,光他们几人讲,那也意思不大了。诸位,你们再听一遍,你们感到最难受的是什么,如果有,你的对策是什么?

  主持人:先从孙宏斌开始,在今天上午的发言中,有人认为你非常难受。

  孙宏斌:我想要是说难受是有的,但是非常难受肯定不是。其实要是最难受的还是钱,这个不用说了。对策嘛,没什么好办法,还是以前的办法,合作、(房子)快点卖、筹资、再建。今年的目标努力,肯定可以实现。今年宏观调控,我们一直在调我们的目标,今年要达到100个亿,我们最后一轮调到最保守的销售回款是120个亿。

  王石:我加一句话吧,我认为这是吹牛。

  刘晓光:你说的回款是什么意思,我听不太懂。

  孙宏斌:回款就是收到的钱。

  刘晓光:就是你没交房子,你把钱先收到了。

  孙宏斌:有交了的,也有没有交的。只要是收到了钱(就是回款)。

  刘晓光:李总你认为最难受的事的什么?你想的对策是什么?简单一点。

  李思廉:我想了很久,没有什么难受的事,一点也没有。

  刘晓光:那么你有什么对策呢?

  李思廉:对策呀,好像没什么难受的。我补充一下,我们主要还是在广州做,据我们的理解就是广州提早在用地方面已经比较严格,所以我们也比较习惯了,所以好像也没什么难受的事。

  刘晓光:大家注意呀,这种企业没有什么难受之处。

  旁白:已经麻木不仁了。

  刘晓光:我想它运作的一定是不错了,一定是比较健康的。我觉得他们在北京已经过了最难受的那一段。现在开始大量销售了。任志强说说吧。

  任志强:企业最难的永远是预想的目标和自己的能力之间的结合点,找不好的话,可能就冒出去了。那么宏观调控下最难的就是你如何在宏观调控下不但不缩进去还能长出来,企业的管理者最主要是你在任何条件下的决策适合当时的游戏环境,如果这个你处理不好的话,可能就出现问题。

  刘晓光:我看你的难受之处是你把粮票给别人,你还有没有了?

  任志强:93年的时候6月29日的时候,我和潘石屹签了合同。我知道6月23日朱榕基发表了讲话,就是要宏观调控,要缩紧银根,要釜底抽薪。今年也同样,关键时候我把地卖给潘石屹就行了。

  刘晓光:那你把地卖了,你还有什么呢?什么也没了,你还要干什么,你有什么对策。

  任志强:王石上午说了一句话,手里有一大把银子,想干什么都能干,如果你手里地也没了,银子也没有,那你可能什么也干不成了。我们现在收购了东直门80万平米,可能虽然还有一点的官司要处理,但是我们从来就是最善于处理官司问题。过去卖给潘石屹的项目也是打了6年的官司,然后我们就把它处理完了以后,我就把它卖给潘石屹就行了。所以这次也一样,我们认为我们有能力把官司处理完。今年我们估计开工100万平米没什么大问题,现在差不多60万,我们新的目标再开发十几二十多万应该问题不大,胡葆森今天说过一句话宏观调控时弓不要拉的太满,到顺利的时候弓可以拉满些,剑可以射得远一点,我们可以说老的经过多次宏观调控的企业都要有这样的想法,在宏观调控面前要比较适合地安排自己的节奏,这个节奏安排得比较合适的话,你就不会出现大的问题。金融危机的时候,很多企业跨了,包括百富勤,并不是这个企业很差,法国人仍然用一个很高的价格去收购它,是因为它最关键的时候现金流接不上,短了一口气,所以它就没有生存的余地,只能把自己卖掉。如果你的弓不是拉得太满的时候,你可能仍然有余地去继续喘过这口气后,长得更高更好。

  刘晓光:任志强好样的,倒卖完粮票后还有60多万平米开发着,又接着开发80万平米,感觉十分爽,就是慢了点。这说明什么呢,说明他手中有些东西,如果没有东西,他就不是地产商了,那他就成了"倒爷"了。

  任志强:有时候当"倒爷"能把钱赚到兜里,也是好样的。

  刘晓光:王总。

  王石:我上午该说的我也说了,但你说我难受什么,我一般不太喜欢用"最"这个字。我已经说了,我一般不太爱参加论坛的,但是还是来参加了,这叫难受。为什么呢,关键是我下面说的话,我为什么不参加论坛,我不参加论坛主要两个理由,实际上99年我已辞去总经理的职务,现在万科整个是一个团队在管理,像这样一个论坛,万科当然积极参加,但我希望是万科以郁亮为首的董事、总经理这个班子或者下面的副手出来参加,这样让我们万科的团队能得以亮相,而不是我登完山,再到这个论坛上又演讲又领奖的,这就给社会上造成一个错觉,就觉得第一王石在万科还非常重要,第二王石他虚荣心非常强,你说他去登山吧,下来领奖他去了,工作他不干。这是第一个我不来的理由,不是说我万科拒绝这些论坛。第二我说句老实话,论坛上去讲就是要讲平衡,叫来讲顾左右而言他,你说什么还要说个平衡,但我这个人又心直口快,所以在论坛上你真正来了,你又不能畅所欲言,所以这是我主要不愿意在论坛上的两个理由,我现在更多的时间到高校MBA班随便讲,随便点企业,你就没有什么顾及。但在这种场合就会有顾及,你们要一讲,媒体他就给你报道出来了。再一个我最不喜欢打交道的就是脸皮非常厚,就是睁着眼说瞎话,在中国的现状当中最要不得的事情,我们更加强调阳光下的健康竞争,而不是睁着眼睛说瞎话,这是我内心要说的话。

  刘晓光:王石先生,万科现在做得非常好,大家让你来,可能希望和你接触接触,交流交流。但是王石刚才说得对,包括我一样,我的总裁是唐军,他们做得很好,应该让他们来,他们来了,你说我们还来不来?我说也能来,为什么呢,因为是和大家交流,这是真正的思想飞翔的场所,是一个真正的思想信息技术的交流,我觉得有好处。但是他说的第二个问题确实是论剑论剑,而不能只论斧,难受呀,怎么办?通过我们改革的形式来做,我希望分三个层次,第一个是论剑,第二个是将来要建立一个大的圆桌会议的制度,比如说50人一个圆桌,大家能尽量的勾通、对话,互相的来切磋,第三是将来做到一个生意的平台就更有意思了,比如里昂证券,500个房间把床一拆,然后一天29个会的房间,需求者、供求者一一对应,一个一个的谈,他有收获就走了,没有白买飞机票。

  冼笃信:坐在我身边的都是房地产行业的巨人,我是一个在93年宏观调控以后,走下坡路的海南发展商。今天受邀来参加这个会议,大家认识我的可能会说冼笃信还在,不认识我的,会说冼笃信是谁?我是88年最早在三亚从事整片开发的房地产商,然后运气不佳,后来我把总长1.2公里的一大片烂海滩搞完,我的土地地价是两三百万一亩。在92、93年我进一步扩展,和省级的两个银行合作,和几个金融投资公司联手合作成立了几家开发商,当时我们开发土地最多的时候接近8000亩,号称为海南的大地主。然后94年海南省建设厅通过的评比排名,我们排在第四名,最大的是环岛,第二是珠江,第三是港澳,第四是腾龙。通过宏观调控以后,我们开始走下坡,因为我们94年还排在第三,不但不把土地抛掉,还把我的土地收购回来,犯了个重大的错误。整个宏观调控对我的感触最深,通过各方面的调整,我们现在的现状是去年由政府成立了一个控股公司,有一家上市公司,还有一家新加坡公司一起进来投资,政府委托我们搞几个项目,是最近的一个镇的改造,委托我们统一开发,统一设计、统一招商,统一管理。还有准备老城改造大的项目,这个项目我们已经工作了半年。政府又委托代表政府来开发,组建了这么一个公司,我相信五年后就是建立一个新的王国来。

  刘晓光:他的教育听到了没有?人家卖的时候他来买,人家买的时候他来卖,错了。他有教训,但是我想他现在还是有实力的。第一主持人,我想还是把时间留给大家吧,会议就一两天的时间,他们也很快就走,逮住他们赶紧问。

  听众:我是深圳商报的记者,我想问顺驰的孙先生,刚才你也承认了你缺钱,你缺多少钱?如果让你向在座的几位的嘉宾借钱,你会找谁借钱?

  孙宏斌:做房地产缺钱也不太丢人。因为为什么缺钱?可能我们在做八个项目的时候,我们就非常从容,做了九个项目非常吃力。你要问我现在缺多少钱,我可以告诉我现在一分钱不缺。如果缺钱的话,你要去想办法,刚才说了你不可能有什么好的办法,还是那些办法,你想完做平了以后,就不缺钱了。我什么时候最缺钱,是6月份以前,我们在全国各地去年拿了一些地,但都没有开盘,到了6月份的时候,去年拿的地陆续都开盘了,像南京、苏州、

  北京、上海陆续开盘了,开盘之后资金压力也小了,我们其它的资金来源也解决了。我们现在有六、七笔信贷资金,最近银行贷款也难了,难了也不是贷不着了,从5月份开始,我们贷的款贷大概是10笔。然后是信托资金,过去这一周时间里我们发了一笔"顺驰临海"的1个亿的信托,供不应求,大户没买到,散户就买完了。我们也很缺钱,但我们有什么解决办法呢?没有好的办法,还是把项目快点卖,能早点开盘,按照我们的计划开了,我们再向银行借钱也借到了,信托也有了。原来的合作伙伴再支持一点,也有支持了,七月份的时候我们的资金的缺口1亿1千万,我们的合作伙伴给了我们拆了短期的三个月的1亿1,7、8月份我们没有资金缺口了,也就是说我们现在没有资金缺口,就不需要向在座的谁借钱了。

  任志强:我有不同的看法,就是开发商在开一个项目之前,先把你的资金安排好的,不在于有没有钱,但是你要有个财务计划,比如说我知道从银行能拿到多少钱,从合作伙伴那里拿到多少钱,我把我的土地或者房屋销售出去后我能拿多少钱,这个计划一定不是七个锅盖去盖十个锅,今天倒到这,明天倒到那,来回折腾,这个缺钱和那个缺钱是两回事。再一个缺钱,钱是怎么来的,一定有合理的资金成本,如果你是说缺钱的时候,我用当铺的方法,你也不缺钱了,但是你缺的是你经营的成果,你可能缺少经营成本的作用的计算问题,比如说王石是我的董事,刘晓光是我的股东,潘石屹是我的合作伙伴,我拿了东直门,潘石屹马上跟我说你要是缺钱的话,我买你两个楼座,那我事先就要做个工作安排,我应该知道潘石屹的钱是我的后备军,我如果需要做的话,他可以给我钱。那么这时候我缺钱,我也敢做,因为这时候我有比较好的财务安排,必要的时候这些人都可以给我钱,即使银行不给我,我也有钱支付应交的地价或是其它应交的各种费用。我也有时间及时准备,因为他答应给我钱,这样在宏观调控下才不会出现问题。否则一旦有链条断了线以后,你就会出问题。你说我能不能发基金,我一定能发基金,我前前后后在市场上发了三次债券,最大的一笔是一亿七仟二百五十万美元,说明市场信任我,我随时可以发一个信托,但是他的成本比你从银行上取的成本要高得多得多,现在信托大概10个点,我从银行取是4.9个点。

  刘晓光:这么说你从来没有七个锅盖盖十个锅的时候?

  任志强:我基本上没有,王石是我的董事,你知道,我们在上市的时候是先融资后买的项目,我们是先签的合资合同,我知道我们有钱要进来,我们才去签通县的项目,通常先知道上面有个信息要宏观调控,我赶紧把地卖了,先把钱拿到。现在潘石屹给我钱,我还没有动呢。这个需要7.8个亿,我一次性就可以付清。就是说你事先有一个财务安排很重要,不在于你的钱是否在你兜里,哪怕在银行或是合作伙伴的兜里,但是你要有一个财务安排,而不是说你临时需要钱,才去想办法把钱拿回来,我觉得是不可取的。开发商最好是先有财务安排再说你去干什么最好。第一是没有钱别做这事,第二个没有人别做这事,第三没利润也别做这事,我想柳传志当时说这三句话可能对任何一个企业都是一样,没有这三个条件,即使是一块肥肉,也不要沾它。因为你一旦沾上了,回头的麻烦事可能将自己的老本都赔光了,这样不是在做地产或是做企业,而是一种投机行为。但是最不能这样做的是地产商,地产商不能有投机行为,过去的日子好做,可能大家投机都赚了钱,但是今年宏观调控,日子不那么好过了,你再用投机的方法可能就输得很惨,像冼先生可能就是因为在这个时候出现这样的情况。有钱人会在这段时间把所有钱变成地,因为知道未来的土地供应会减少,土地会升值,可能他还有其它的资金安排,或者说在紧急的情况下,他有预留资金顶上去,不行的话自己做也可以。反过来就会出现问题,因为这资金链一旦出问题的时候,你永远不会在市场上或

  资本市场上获得信任,那个时候就不会有合作伙伴给你支持,王石也不会当我的董事,刘晓光也不会当我的合作伙伴。

  刘晓光:这是资本市场的无情,资金市场的无情。

  孙宏斌:任总说得很好,做任何一件事的时候一定要有个资金安排。现在是什么情况呢,我们在去年做事的时候也有个资金安排,是一定要有资金安排的。如果没有的话,你就不可能去做这事了。但现在情况变了,宏观调控变了,贷款确实比以前难了,而且速度慢了。比如说开发商贷款按揭贷款也慢了,销售也有影响,我们长三角的销售影响最大,其它地区也有一些影响。我们原先计划在南京、苏州、上海差别都大一些,为什么长三角影响大,是因这长三角是经济最发达、最有活力的地方,调控的话这些地方肯定影响最大,就好比.com一样,调控的话一定影响美国,不会影响到尼泊尔,所以说销售也有影响。

  刘晓光:你的意思是我们北京是尼泊尔。(笑)

  孙宏斌:我的意思是说形势发生变了,我们今天坐在一块研究的就是宏观变化以后你如何应对?原来都有个计划,现在形势变了,你就要随着变,我明天的发言题目是"把每一次变化当成机会",变化一定是有利有弊的,它影响你过去的计划了,影响你资金计划了,也影响你的开发计划了,影响你很多的东西,但是一定是有利有弊的。怎么把弊变为利,需要做大量的工作,我们现在就是在做这些工作。通过宏观调控我们也知道,调整确实很难,但是我想每个地方必须都有安排,我们面临的问题是形势已经变化了,今年上半年我们在天津的销售额回款是34个亿,去年是40个亿,今年上半年比去年业务量大了很多,但是今年天津的贷款量是比去年增了1个亿,去年我们安排天津贷款增量是15个亿左右,我们上半年在天津还了贷款33.8个亿,贷出大约是34.8个亿,所以现在比原来难,所以我们现在研究的是变化后我们怎么办,如果没有变化的话,我想就没有这么难。

  冼笃信:很多银行贷富不贷穷的,我是这样走过来的,我原来在最红的时候,打个电话给银行,几千万就到手,上亿从来没有到银行办过手续,从接受错误以后,房地产这边你不但是投资进去了,你当时不要说收不回成本,就连回到成本的三分之一都收不到,那时候你就别指望银行贷款。有些项目,你投资进去了,房子没盖完,你还在继续投资进去盖完,盖完就压死,土地差点钱就可以办证,你又把钱拿去办证,办出来又压死,我是这样走过来的,我当时掌握了这么大的土地,如果当时卖我的土地的话,我想10点的利润是不在话下的,但最终我走到今天这个样子。我不能怪宏观调控,应该怪自己,当时马蔚华,就是我们以前的人民银行的行长,现在是招商银行行长,几次要求我尽快把资产处理掉,宏观调控的时间会很长,资金会大量的往岛外调,然后你的市场就麻烦。我不但不听,还要收购我股东的东西过来。最终造成这样的后果,包括上市的事,我当时有这么多钱在手里,上市就分分钟的事。

  刘晓光:当时你是不是晕了?

  冼笃信:当时不但是晕了,没现在这么成熟,借了这么多的钱,可能重组不了,上面又许多人来管理,很复杂,银行的,证券公司的轮番来做我的工作,我就是不肯上,如果上市的话,肯定不是像今天了。你本身看不到这么远,也判断不到。十年前的宏观调控和现在的不一样,有几个不好的因素,第一个开发商都是刚刚起步的,第二个中国的购买力很差,买不起那房子,海南十年前的宏观调控连一套房子也卖不掉,以前300元每平方米的房也卖过。今天同样是宏观调控,海南的房地产销售势头还是很旺,大量的游客进来买房。我是感受最深的一个房地产开发商,我现在重新起步,再也不会犯以前那种错误,人就是错过了就不会重来的。

  刘晓光:所以说经历了寒冬的人才知道太阳的温暖。

  听众:我来自苏州,我想问顺驰的孙先生,你在苏州某湖畔有一个项目,从5月份开始销售,销售情况比较差,另外上海青浦和奉贤有两个项目,听说销售情况也不理想,这对你今年要完成120亿的销售金额,是不是有很大阻力,我想请你给我一个真实的回答?

  孙宏斌:我想解释一下,去年我们在调整,长三角我们有四个项目已经在开盘,有两个项目在开盘,去年安排有30个亿的销售额,后来情况变好后调整到34至36个亿,根据现在南京、苏州、上海的销售的情况把今年的目标调到21个亿。为什么说长三角影响最大呢,天津影响不大,北京的"顺驰领海"卖得也特别好,我们南京项目开盘的时候,卖的是102套,这个数据是我知道的,原来我们希望卖得更好,卖到两三百套,上个月南京的回款大约是5000多万,苏州的情况是我们原来期望值比较好,希望一开盘能买一二百套,实际上开盘的时候,开盘的几天卖了70多套,后来的情况一直不太好。

  刘晓光:是不是按揭的问题。

  孙宏斌:不是,就是市场的问题,昨天他们告诉我说苏州前天卖了10套,明显苏州的市场在向前走。我想说苏州市场的问题在哪?问题就在于老百姓持币观望,需求一定是有的,但是百姓一直保持观望,因为媒体上说房价要进入拐点了,要降了。在天津、苏州、北京、南京都遇到这样一个问题,就是在苏州我们认为小房子卖的比较快,因为那里打工的人比较多,但是后来大房子卖得快,贵的卖得快。天津也是,天津8000多元每平方,300多平方的房子一两天就卖完了。为什么贵房子卖的快?就是因为卖贵房子的有钱人他有判断,他知道房子没有降价的空间,卖便宜房子的人等着降价,其实降不了。

  刘晓光:你说的意思是,有钱人不怕宏观调控。

  孙宏斌:因为他知道宏观调控房价不会降下来,没有降价空间,没钱人听说报纸上要降,他说认为要降,但实际上降的是涨幅,长三角房价降的是涨幅,没有降房价,这实际上持币待购。我们对苏州,对长三角是有百分之百的信心的,我们现在把长三角的目标调到21个亿后,我们希望在10月份的时间,还能往上调一些。我们已经在调整了,这个数确实是苏州情况最好的。南京的情况,我们一共有240套房子,第一批销售后可能现在只剩余几十套,现在不多了。第二批销售会在这个月中或月底出来。市场不好,但是没有影响到我们现金流量,为什么呢,是因为在4月27号的时候,我们中午跟摩根士丹尼签约,我们公司领导团队就去香港,下午的时候我接到三个银行给我打的电话,说上面说这个月所有的贷款全部停,在香港的时候,我们开了一个紧急的会议,从现在开始坚决地把所有拿到的土地全部停了,5月3-5日我们开了三天会,把所有拿的土地都停了,5月15-16日时我们开了600多人大会,还是坚决要把土地停了,不买地的时候,所有的现金流就好一点了,我们最难受的是什么时候?是6月份以前,全国所有的地方都要向天津要钱,但是到了6月份,所有的地方都开盘了,我们的压力小了非常多,最起码不找天津要钱了。

  听众:这个问题想再说一下,现在是开始销售了,有一定的回款,但是接下来你要建筑费用要付,包括其它的配套费用都要付,那你怎么应付这些接踵而来的费用?包括还有上海的销售情况也不理想,据我所知?

  刘晓光:明天孙总有个发言,我们把问题理理都问问他。今天还有其他几位,我想他们都大伙对对话,互动互动。

  听众:那么第一个问题谈谈宏观调控对房价有什么影响,第二个问题大家谈的宏观调控对房价的影响主要是针对住宅这块的,那么这些宏观调控对商业地产有什么影响,特别是这两年商业地产发展特别快,尤其是这次宏观调控之后全国很多的ShoppingMall会有什么大的影响,能不能请在座的嘉宾都分析一下呢?

  刘晓光:任志强你回答一下价格问题,房价问题你回答回答。

  任志强:房价问题,我没有权利说这个话,我只能看到统计报表。6月份统计报表告诉我们的是土地价格增长是11.7,房价增长是10.4,土地的价格高于房价升涨,这在全世界都不太可能,因为土地价格提高到一定的程度以后,房价一定要高于土地增长,它总要赚钱,不赚钱房地产商还投什么。今天上午打出来表格中有一个显著的特点,第一是土地供应量大幅度减少,第二是新开工量大幅度减少,这两个下降的幅度在上午的表中是很明显的,这两个如果是下降的话,后期的供应量一定是减少的,而我们的需求是固定存在的,当供应量减少时,房价一定会上涨。刚才那位先生问了商业地产,我不知道别人的商业地产是怎样的,如果我要做商业地产的话,我不会去散卖,我可能会统一租给大的公司或是企业,我把租约卖掉,或是租约抵押到银行去换来钱。现在银都就是把沃尔玛引进来,统统租给沃尔玛,而不是像大连万达那样,不是把其中最差的一部份租给沃尔玛,然后把最好的一部份卖了。这种商业可能不太好最后整体去对一个基金进行销售。现在我有四个基金在排队,就是因为沃尔玛的租约是能够被认可的,银行也可以换成钱,银行认可沃尔玛的现金流,因为他有担保,用沃尔玛的现金流转化为现金,实际上可能比我们的房子直接卖了赚到的还多一些,就是说换回来的现金流还多些。因为我是一个15年的合约,把15年的租约一下贴现以后得到的钱比我们房子卖了的现金流得还要大,这样的商业地产可能是最好做的,即可以直接变现,又可以把它变成现金流去抵押,然后用租约换回来的现金干别的事,我想商业地产最终要走到这样的模式才行。在北京我们下面的分公司准备把一个法国的商业租约卖了,卖了的结果大概给对方留的是税后的12%的利润,对方就

  很痛快准备签约了,现在只是律师在起草法律文本。也就是说当你有一个较长租约的商业房地产,一般的情况下你可能会获得你所需要的现金,只要有这个租约,你随时都会变现。我想慢慢可能会成为境外基金或是持有物业的大量境外基金在国内重点寻找的对象,而好的租约不管是在银行还是其他地方一定可以变成现金,那么你的商业地产可能就没有什么风险了。但是这种大的"Mall"一定是上百家上千家,比如说北京的一家,原样的英国佬的图纸,做了一个将近50万平方米的建筑,最后"Mall"租的不错,就在楼上又加了两层,加了大约12万平米,我担心的是这个楼会不会塌了,因为英国人在几十年前做设计的时候,一定不会在上面再加一层楼,运量和人流量会加得非常大,还有货物运营量,我想安全性应该是发展商首先要考虑的,而不是因为你要获利再在上面加一层,所以我比较担心这种大"Mall"会出现一些问题。

  刘晓光:你不能说别人不好,

  任志强:大家也不知道那个是谁的?

  刘晓光:王总你对价格问题怎样看?

  王石:两点:一点从统计数字上看,土地价格在上升,价格在上升,但是中国的市场东南西北的差异非常大,所以就一个区域来讲也不同。比如说这次宏观调控,刚才孙先生讲整个长三角是明显地受影响,应该影响最大的是长三角,但也不平衡,应该是上海、浙江和江苏的部分城市压力会比较大,我相信价格不仅仅是上升的速率会非常慢,甚至浙江或某些城市价格下降的可能性是有的。但就其它一些地区来说,它的房地产周期东南西北不一样,很多地方还存在上升的空间。

  刘晓光:李总怎么看呢,这些价格问题对我们商人很关键。

  李思廉:我们每个月大概卖700多套房子,最近的反映应该是短期以内由于供应量紧张了一下,房价还是稍往上涨了一些,但是如果宏观调控整体的影响太大的话,大家都赚不到钱,很现实楼房的价格不会往上涨。

  刘晓光:媒体要注意了,媒体你不能宣传拐点要出现了,我说这不现实。

  主持人:媒体也是反映你们的话语,媒体没有自己的声音,是客观的记录,是你们中的部份人老是说拐点。

  任志强:不是吧,我们从来就是被你们娱乐化了,所以你们就故意地说这个、那个的,影响我们,好让我们朝那走。(笑)

  主持人:是你们中的一部份人在影响你们。

  刘晓光:第一是土地价格在上涨,第二是开发的数量在减少,第三是开发商的量在减少,价格不上升才奇怪呢!肯定会上升的。如果你老宣传拐点,那肯定就下降了。

  主持人:如果老是宣传拐点的话,对我们媒体也是非常不利的,因为房地产广告在我们这里也是一个相当大的量。(鼓掌)

  刘晓光:刚才说商业房地产,我现在说几句。第一在一个城市中量太大了是有问题的,我感觉我们北京88-93年出现一些问题,陈希同要建100个,后来一下子做起来了,赔了五年,后来好了一点,所以量是一定要控制的。第二个我建议我们地产商有地产的时候最好有用户,有长期的租金,有租约,然后你再开工定制,或者你真正找到大用户以后再做,轻意地开发很大量,我觉得有问题。诸位还有什么问题?

  主持人:商业地产我再补充一点就是现在我看到统计数据全国ShoppingMall有200多个,占用的资金是1000多亿,80%是银行款,现在国家已经在调控ShoppingMall这块,听上午嘉宾讲的国外的风险基金对商业基本是不愿意来投资的,这种形势商业怎么去应对这样的宏观调控?

  刘晓光:你说的不对,国外对商场的投资并不是不愿意,关键看你的容量,看你的租金回报,看你的用户。现在很多人在北京都在谈,比如说法国人、英国人希望要你4个商场,每个商场大约是3万、4万平方米,他要看你的租金流量,按照他的设计,还有把地点要求得非常严。所以你的城市的容量、地点我觉得不能太大,这将来可能有问题。

  任志强:我不知道你的200多个是从哪里统计来的,我们通常说40个中心城市或者说35个在中型城市,200个意味着一个城市有五个大型Mall,是不是平均下来我们40个城市都能有5个Mall,我觉得你200多个都是在图上画的,还没有到实际投的时候,更不可能有银行贷款堆在这200个Mall里。

  主持人:很多的地方一个ShoppingMall是40万平方米的,像东莞3、4个这个大型的ShoppingMall,城市容量肯定是消化不了的。

  任志强:40万平方米就意味着什么?我们北京的一个就是60万平方米,就一个Mall,大Mall少于40平方米就不叫Mall。

  陈基强:我看我们博鳌论剑我们下面轻的"弓剑"射这些高手是打不了火花的,我们应该请高手论一下,因为今天早上听王总跟任总他们演讲的观点完全不一样,因为一个讲单做住宅地产,一个说商业地产绝对能的。晚上刚刚才知道,王石还是任总公司的董事,我不知道你们在董事会定公司策略的时候,是跟万科那一套呢,还是跟华远这一套,到底是哪个时间跟一套,还是谁说的算呢?

  王石:这个实际上很简单,任先生讲的是历史,并不是现状,他说的是在华润下面北京置地的时候,我是董事,我现在还是,但是北京置地改成华润置地了,我现在是华润置地的董事,并不是任先生的董事。我觉得你刚才说得很有意思,实际上不是一个矛盾,只是一个风格,只是经营角度不一样,正是因为这些风格、经营角度才使任先生把北京置地从华远拉出去,自己来做新华远,现在变成华远,这才是完全体现任先生自己的风格。所以有时候在市场上来讲,风格不是一个错对的问题,是一个角度的问题,风格不同,都可以赚钱。但是很多来讲,如果整个商业的原则在操作上把握错误就可能赔钱,在原则上我们和任先生没有什么冲突的,在各种场合讨论的是一样的。但是不排除这种可能,比如对宏观调控的看法,它的偏进程度等,可能对这些看法有些差异。但是你是经营Mall,你是经营商业地产,你还是经营住宅,它是不同公司的选择,比如任先生原来在历史上是我的大股东,正因为我不能履行他的一些意见所以他就自己做。还有一种可能,他选择我把你王石开了,我要把你万科也贯彻我任先生东西,他是一个选择,他做了这个选择不是开了我,他和华润来谈,这样很友好的分手。所以虽然现在不是这个关系,我们在商场还是朋友,经营规模上还是大家相互促进来开拓这个市场。

  陈基强:为什么我问这个问题呢,其实我在上一年,大概知道你们万科本来想在黄浦区拿一个项目,有一个想法是说,你们是一个上市公司,在融资方面可以把部份的商铺保留,类似新鸿基的长期投资,假如我没有记错的话,比较早期的万科、新鸿基也是一个学习的象征,新鸿基上市的股票为什么还这么坚挺?因为他们有非常大量的收入,今天早上任总也说过香港有些公司,大约40%-60%是靠商业或者是他们把住宅卖掉,把商业配套留下来做长期收租以达到一个租金收入去维持的,对于上市公司一般融资成本相对比较低,但是又需要长期稳定的收入去支持每年的现金……

  王石:我觉得你是正在学习MBA的学生。相当一段时间是拿万科和新鸿基做比较,但是不能从理论到理论,如果理论到理论,可能理论上是通的,但实际结果可能就是荒谬的,比如说我们说一个房地产成熟不成熟当然看他的租金的比例是多少,一个优良土地储备,再一个是租金的收入的比例,这是抵抗周期时租金,可能他签十年、二十年的,它受的周期影响比较小,但是不要忘记了新鸿基的资产规模是多少呢,我告诉你一下,我们一谈呢就应该谈它的净资产,有偿资产规模意义不是很大,比如孟晓苏要谈中房资产的话,他给你谈五六百个亿,净资产来说,可能就7、8个亿,从这个角度来看这个公司风险大了,新鸿基的净资产有多少呢?一千三百亿。万科的净资产多少呢?可以说在上市房地产中净资产是比较多的有56个亿。你说人家新鸿基怎么做,我万科就怎么做,那我前两年就趴下去了。你不要这样去谈,这样谈没什么意义的。我就告诉你万科现在还是像新鸿基,但我们不是向他学习,如果他的收租物业有多少,我们学习他整个房地产开发的流程,整个对消费者的经营理念。比如说新鸿基成立的叫"新地会",万科成立了个"万科会",现在包括中国的很多的房地产同行,他们也成立了相应的他们的消费者会,更多的是说对消费者的服务理念。如果经营模型来说,万科基本上比较靠近美国的PortHuron公司,这家公司的模式,万科可效仿的是第一这家公司美国50个洲当中在24个洲进行开发万科类似的住宅就是开发了就卖,这个公司是连续53年盈利,现在净资产回报是18%,万科目前的净资产回报只是做到12%,我们认为按照这样的模式做,对股东的回报我们还可以做到的13、14%。我们再来说新鸿基,新鸿基净资产回报是多少?是3.5%,也就是经营的资金回报效率来说,万科是新鸿基的4倍,按这样来反算万科净资产100万相当于新鸿基的400万,从这点说,我们虽然有这

  么大的差距,这样差距就不像原来说的1/10的差距,很多方面来讲,你不要跟我来讲IBM的1+1=2,这个不是应该你来教育我的,而是我来教育你。

  任志强:我拿华润做个例子,因为那时王石是董事,我们在香港上市的时候面对投资者就提出华润置地要用40%固定资产回报,就是靠租金收租的物业,所以华威大厦没有卖,华南大厦没有卖,西单文化广场没有卖,这就是按照我们当初上市对股东的承诺提出的要求,所以我做商业地产的兴趣比王石更浓厚,也就是那个时候的上市公司提出来的。我们在97年开始实现了大型物业以后,实际上我们的利润是下降了,因为那时候我的净资产比他多,我在境外连续融资将近5个亿美元以后,比他十年融资的量还要多。

  王石:当时华远净资产是36亿,万科是24个亿,比万科大得多。

  任志强:是大得多,那时我还有13亿的股东贷款,所以股东贷款就相当于我的净资产,我有40多个亿。但实际将近投了20个亿在固定资产投资规模上,后来有一部份变现了,还是将近有10个亿押在了固定资产上,连续五年十个亿的平均回报率不到1%,因为那个项目里面有一部份贷款,前几年全部要还贷款,第二国内和国外的固定收租物业的计算方式不一样,我们要先提折旧,提完折旧虽然有了现金,但不能出利润,你要知道你拿回来的钱是不能出利润的,再扣除税以后,最后几年的现金回报是非常非常低的。大概从2003年开始,租金的回报开始上来了,因为加速折旧以后前几年的折旧量很大,后些年折旧量越来越低,从2003年从华润报表可以看出来,原来那些固定资产的物业收租的比例在整个利润中的比例在逐年上升,而且越来越高,但是中间熬了五年。所以你要把固定资产像境外那样变成商业,你又不能及时去银行去变现资金的时候,你的净资产回报率会减少,因为一大堆的资金押在固定资产里,而固定资产提完折扣后很少有利润,这边你要用很少的现金去提供更大净资产的回报率,你会有很多很多的困难,除非你熬很长的时间熬过去。比如说华威大厦用七年的时候把境外的6900万美元贷款全部还完,所以现在开始出利润,而且利润越来越高,他还是最早的合资企业,他还享受国家的政策,这样它这几年收租利润在它总的利率的比例越来越高,去年和今年的报表上明显地看出来是提高了,可是发展商要熬这个过程,可能五年也可能是十年,如果熬不过去怎么办,我们现在融资渠道如果没有完全打开的时候,你的净资产回报率能保持多少,是用租金去保持还是用销售房屋去保持,这就要有一个判断的过程。我刚才说我租给沃尔玛一个30年的租约,我的预期收入是非常高,但可能我还是要把它变现,因为那些现流如果能换回来用于投资,卖房子这部份收益可能会很高。如果不能投入,仅靠租金收益,把所有的折旧者提完了以后,在前几年没有利润,到后几年才能出现利润,这是中国的财务制度和境外的财务制度的很大不同的一个方面,因此没有很多实力的发展商最好不要留太多的商业物业,像潘石屹把商业打散做成小商业一个个去买掉,你也不用去整体经营,不会去考虑它的出租情况,那就是获利最高的条件,我想每个人都要根据自己的独立的情况和当地的适应能力去决定你的商业地产用什么办法最好,而不是说按照某一个模式,什么新鸿基的模式、美国某个公司的模式,你去固定下来,别人成功不一定你也成功,小孩学步也不能这样去学,学完了以后倒霉的是你自己。

  王石:刚才那个提问提得很好,可能我刚才有点过激,我来检讨一下。我想借这个问题谈一下,就是如何一个资金

  流的问题,刚才说的是规模大小,其际上我们中国国家的几大商业银行对房地产进行贷款,无论你做商业地产还是住宅的全部是短期投资,最长是一年,很少是十八个月的,如果是住宅,十八个月是最起码的,往往最多的是六个月、八个月到其展期,一旦宏观调控,这种资金就会出现问题。如果你把这种资金用于固定资产投资会非常麻烦的。我们来谈谈看,为什么中国城市出现了这么多商业地产,有这么多写字楼,我看不出问题的写字楼是哪些。我们来的有没有南宁的发展商,南宁有一个小型的CBD,有些高层非常好看,据说朱榕基去了,也很关注,他问这是什么楼,他们告诉了是财政局、税务局、海关、银行的,朱榕基就非常不高兴,广西我们说是一个扶贫的地区,怎么盖这些楼。这些楼是没有问题的,这些都是衙门,本身都是收钱的部门。如果在上海、北京、广州、深圳大楼盖起来正常的运转的大厦基本上是电信局、通信公司、石油公司、银行、烟草,反正不是这一类型的公司,不论你盖起来的是什么大厦,只要你盖起来了就是你的死期,不信的话深圳可以举一系列例子,最典型的就是赛格大厦,赛格大厦整个把赛格集团拖得"不亦乐乎",如果不信,谁想早死,谁想快死,你就建那个不动产不卖的楼,不信你就试试看。万科的经历来讲,险遭滑铁卢,为什么,我们曾经准备盖一个深圳排第二高的写字楼叫"海神广场",当然有第一楼的叫"地王大厦",万科觉得要和它比没有那个能力,但是有能力开发第二高大厦。地基打了,附楼也出来,但觉得不对,我们觉得是错的,根本没有能力去承受它,就停掉了把它改成深圳一个最高的住宅楼,我们说住宅可能卖。当时改这个楼时整个深圳同行都认为王石死定了,万科死定了,他们认为我把大厦盖起来没问题,结果那个项目没有赚什么钱,但资金回拢了。就是我们实际上要做这种固定收租的收入,一定要非常慎重,但绝不并不等于说这样的商业不能去做,那就是资金的安排需要很高技巧,由于在中国现在一个金融环境下。再一种情况,我们吃午饭谈的,为什么五星级的大酒店一个一个地盖,我原来不明白,现在很简单了,比如说一个酒店6个亿,钱哪里来的?银行来。发展商和建筑公司来说6个亿回扣多少呢,20%就是一亿两仟万,只要建起来,大家能不能赚钱都不重要了,重要的是我一亿两仟万已经到手了,将来酒店经营着,亏钱是银行负担,我呢走人了,这是非常合法的,我不是贪污,我也不是行贿受贿,我是合理的优质承建公司,我来承建的。这一解释就非常清楚了,为什么很多的地方明明不可能赚钱的,五星级的一个一个建,也就像我们的高速公路,我们地方的投资机构为什么要造,一个施工的一个标段的明码标价350万,所以我们可不要轻意在固定资产投资上误入这样一个陷阱。既然我们谈到这个资金问题,我觉得这还不只是一个大小的问题,还有就是在这种环境中,为什么中国就是这样固定的一个一个的项目上。

  李思廉:因为第一次参会,大多数朋友我还是第一次认识,在大会现场也有十分有趣的事情,我左边的孙先生都比较多的记者围攻他,我们也在不同报道上看到一些关于顺驰的消息,我想只要孙先生能够解释一下你说今年有120多个亿要回收,我想有一间公司能在一年内回收120个亿,就是说每个月能够回收10多个亿,是非常强大的现金流,不应该出现有资金短缺的问题。我估计如果一年有120多亿,可能是我跟万科加起来一年的现金回收还要多,只要孙总把它列出来告诉媒体,我想他们是非常高兴的,以后都不会再问了。因为这个是很清楚的,只要解释清楚,大家都非常开心。因为中国有一家,我估计是第一家房地产行业年销售额超过100亿的公司,我们同行,我们同业都非常高兴,这是第一点,第二我跟王总也是第一次见面,他刚才讲了做商业地产的危险,恰恰我们公司今年大举进军商业地产,我们40万平方米的商业同时动工,没有意外的情况下2006年下半年8月份可以完成,都是在广州珠江新城,都是广州CBD地区,我希望大会再次邀请我和王总来,大家再对话一次。我知道王总刚才讲的是非常准确有道理的,但是我们作为一个企业也有这个勇气去挑战这个难度。

  主持人:好,今天时间差不多了,孙总再补充一些。

  孙宏斌:我想就刚才李总说的而言,其实大家一直关注今年的100亿能不能完成,确实宏观调控我们一直在学习,我们现在一直说做100亿,其实去年我们定的目标是155亿,后来到3、4月份时,我们把目标调到189亿,现在调到120亿,我们是根据销售情况一直在调整,有一点我可以特别准确的说,上半年在天津34亿回款已经完成了,到了7月份已经超过了40个亿,8月份加外地肯定是10多个亿,在这三、四、五月份的时候都有7个亿,六月份稍微有所下降,我们说难,为什么呢,因为我们买的地的确多了一点,所以老付钱。

  刘晓光:孙总,我说你做一个准备,倒底是一二三四五……

  孙宏斌:我不想准备,我没想说服任何人,当时袁一泓去年采访我的时候说一百亿怎么怎么的,我就说我犯不着跟你说,就一年的时间很短,等到现在已经过了七个月,还有五个月,等着看吧。(鼓掌)其实刚才说的商业地产和住宅这一块,我想说任总和王总说的非常对。其实我们也做了许多商业地产,但我们判断非常简单,就一个我们判断我们商业地产的变现性,变现性是什么意思,我们定义了一下,不管你做的商业地产、写字楼还是住宅,可变现性一定好,一个原则一个标准,也就是说当你的价格变动的时候,你的销售量增没增加,现在我们做的产品,你降300块,能多卖30套,降600块钱,就能多卖60套,产品对价格特别敏感,它的变现性一定非常好,按照这样做的话,要选的话就选住宅了。商业地产拆成小的便宜的卖了,所以我们说,我们就只有一个原则,你做的产品一定是可变现性特别好,可变现性的一个标准就是看你的销售量和你的价格是不是敏感的,你的价格一变,销售量就增加,这就是可变性好,我们做的产品都是这样。我们公司什么是固定资产,手机、汽车是固定资产,其它全部都是租的。为什么?就是让我们所有的资产可变现性都好,所有的资产都在经营中,因为我们是做商业地产也不是太少,也将近100万平米了,就是不管你做什么样的地产,就一个原则可变现性好,关键就是销售量和价格的关系,价格一变销售量就增长。

  听众:我是海南的一个小企业,在贷款上遇到困难了,有一些铺面和一些别墅现在不贷给我了,按揭也按揭不了了,各位前辈估计一下这种情况多长时间能过去?

  听众:我是苏州的开发商,今天刘总定义的题目为"难受"。其实说不难受是假的,如果说不难受就只能说是习惯逆来顺受了。我的意思是说,我们在博鳌论坛,谈一些事情的同时,我们有没有考虑到比如象美国的商会对美国的政策会有一定的影响力,因为只有专业的行业协会才能对这个行业的发展有最好的评价的资格,我觉得我们在一起除了相互之间切磋一些管理和技艺,以及如何在这种条件下去度过这种风险的同时,我们是否还应该联合起来有自己的一些声音,就像今天的球赛一样,我们不能够因为一两个边裁或是主裁他看错了球,判定了一个不合理的结果,我们就去接受它,我们是否可以在博鳌能够形成某种机制。我这个问题是想问任志强先生,是否由某一位先生来领军发出自己的微弱的声音。

  任志强:5月9日我参加了和曾培炎副总理的会,会上曾培炎副总理提出现有的宏观调控还不够,下一步将要出台的是严格控制消费信贷,会上可能除了我之外没有一个发展商敢说话,是我在会上说完了,会下谢家瑾又专门让我把汪洋拉住,专门跟他说你千万不能出消费信贷的调控政策,所以你们现在很幸运没有出宏观调控消费信贷的政策。

  主持人:我们今天的大会非常的感谢刘晓光先生。

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