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2005博鳌房地产论坛精英对话下半场
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-27 17:55:20    来源: [ 观点地产网 ]

  主持人:非常感谢。接下来进行今天晚上精英对话第下半场。有请顾云昌、李伏安、孙勇、倪建达、张在东、黎明楷、陈淮。媒体主持是莫春、张文豪。嘉宾主持钟伟。

  莫春(媒体主持):介绍一下今天精英对话的各位嘉宾。

  钟伟(嘉宾主持):从我的角度,我定的演讲题目"房地产发展过程中的金融支撑",这个题目一看就令人觉得面目可憎,所以我远远没有像刚才那场有人性化,既然如此,我们不如话题尖锐一些,我原来想上半场各位嘉宾能够打架,那是好事,但是那恰恰是在小资的脉脉温情中度过,那么我们这里希望能够掐架。我曾经说过一段话,在整个房地产行业现在充满争议,有的学者站出来说说房地产开发商都是骗子,有人说房地产产业处于有史以来最大泡沫崩溃的前夜,总之房地产开发商里外不是人,就是这样的角色定位。在整个链条中房地产开发商被作为蟑螂一样的角色拽出来,但是我们知道如果厨房里如果有蟑螂,肯定不是一只,那么问题是我们有没有勇气拉开柜门,看一下从房地产开发的整个链条,有多少蟑螂,他们是蟑螂吗?他们是我们应该谴责的对象吗?还是我们应该平心静气的去观察,去让这个行业有一个健康成长的轨迹呢?我想更多的问题,是不是能够从价值增值链条开始。第一个问题,因为金融问题,我想抛给李伏安主任。有人说房地产行业已经劫持了中国银行业,劫持了中国经济作为其人质,有这样的事吗?您能说一下现在中国银行业在多大程度上被房地产业绑架了呢?现在的坏帐率有多少呢?

  李伏安:中国经济的发展,尤其是改革开放这么多年来,尤其是近十年的发展,主要是靠银行来支持,所以要说劫持的话,不只是房地产业,而是整个中国的经济都劫持了中国银行,有的行业劫持的更厉害,甚至是打劫性质的。这个大家都可以看到,银行这么多不良资产,当然银行管理有责任,但是更多是经济体制转轨过程中的原因。相对来说,房地产行业是一个新兴的阶段,银行转过来支持房地产业,是刚刚转过来,还没有完全转过来。但是知道公认的看法,房地产是银行业中的好资产,应该说这一二年,如果说有一点泡沫迹象的话,但是现在银行真正的贷款是在涨之前就贷出去了。上半场主持人说自己的房屋开始涨了,房屋稍微收缩一下,泡沫行为稍微少一些,总体来说在房地产还是好的。未来银行不可避免还是要支持房地产,但是是在能够承担的条件下支持。大家以不同的方式承担不同的风险,满足房地产业不同的资金需求,这应该是我们今后要考虑的问题。

  莫春(媒体主持):我们的话题要尖锐起来,还有另外一个问题,要提给顾秘书长,现在很多人对宏观调控的期待,它会将宏观调控和房价的下跌画等号,就是认为经过宏观调控房价要下跌。从我们的情况来看,像我们今天下午宣布的焦点十大新闻,也可以看出来从去年起,35个城市房价都是在大幅度的上涨,宏观调控之后房价的涨幅回落。我们想问一个问题,房价的下跌是不是一个真实的谎言?

  顾云昌:今天下午让我宣读博鳌共识的时候,第一句话就是房价是一个说不清楚道不明白的问题,的确房价问题是牵动着大家的心,因为开发商的财务问题和房价有关系,牵动了老百姓的钱包,牵动了各级政府的财政,所以这个问题非常的敏感。这一次的宏观调控很清楚是因为房价上涨过快,目的是为了稳定住房的价格。我觉得应该在稳定上做文章。现在社会的普遍理解,包括在座的媒体,我看过不少媒体,而且是主流媒体都是这么写的,房价什么时候下降,我们买得起房子,我们期待着这一天。而且有人说房价上涨是几个主角共同策划的阴谋,其中有政府、开发商、银行,他的题目是谁在策划中国楼市的阴谋,就是将房价弄高了,我觉得这是偏激,这是我讲的客气。中国的房价,我可能讲的时间稍微长一些,在03年之前,中国的房价是相当稳定的,平均涨幅是3.5%。当然有的城市已经开始涨的比较快,房价涨的快的时候,是从04年开始,突然上涨15.2%,所以两会期间代表说了,房地产涨幅太快,相对我们人均可支配收入也确实是高了,在这样的前提下,由于几个城市,沿海地区的城市连续三四年已经涨的很快,全国有15.2%的上涨幅度,房价上涨很快。在这样的背景下出台了国八条。对老百姓来说,没有哪一个老百姓希望房价往上涨,中央出台政策我认为就是稳定价格,有两种稳定发,一个是涨幅放缓,第二是房价下降。但是现在社会大多数的舆论认为房价会下降,这就是造成现在市场观望的主要原因。其结果如何呢?今天上午我还在跟人讨论这个问题,我个人现在的感觉,今年全国平均房价肯定涨幅低于去年,不会超过15.2%。现在是10.1%,按照这样的态势发展下去,到年底肯定是在一位数,不是二位数,有可能是6%、7%、8%,所以我认为稳定房价的目标,在全国肯定能够实现。但是也不排除一些热点城市房价会在原有的基础上下跌,全国房价是肯定稳定的,降到0以下这种可能性我现在看不出来。但是由于中国楼市具体的差异性,有的地方可能是要降到零以下,有的地方涨幅放缓,有的地方可能涨幅要比去年高,这些都是可能的。前几年有的城市房价还在连续跌,希望能够涨一点,这也是稳定房价。这是我的理解。我认为国八条不是打压楼市,或者打压房价上涨,而是打压房价上涨过快。谢谢。

  张文豪(媒体主持):今天在座的对话嘉宾里有一个很显著的特点,上海派在里面占了相当一部分,包括顾会长都是上海人。开发商作为一个方面在绷着,购房者也是在绷者,我想请问两位老总,第一你所在的企业,是不是在绷者?如果这种状态继续下去,能够绷到什么时候?什么时候能够绷不住?三个问题。谢谢。

  倪建达:各位专家、各位同行,还有各位媒体的朋友,现在全国都有一个说法,国八条是因为上海"生病"了,所以出台的。在这个意义上,上海的同行给各位遭罪了,非常的对不起。但是国八条对每一个发展商都是感同身受,现在我们讨论房价,讨论我们房地产业,其实没有单独的来看这个行业。比如说刚才有一个议题,说房地产业绑架了银行业,如果说银行业我们不去绑架它,或者不跟它勾搭,它又能勾搭上谁呢?现在银行有很多钱,我一点也不担心我们这个行业,我相信我们这个行业经过两轮比较大的调整,在座的各位,每年博鳌论剑的时候还会神采奕奕的走上讲坛,还是中国最幸运的商人,还是我还是很担心中国银行业将向何处去?上海的地产大家都知道,特别是03年下半年,应该说涨的特别快,我也觉得不是今天说这个话,在网上也可以查到我三年之前说的一些观点,我觉得上海的房地产涨的太快了,没有一个城市、没有一个社会可以支撑很久。但是作为业内人士来说,赚钱了总是高兴的,所以希望他长一些。但是我认为这一轮的调整是势在必然的,是必须调整的,今年不调整明年也会调整,明年不调整后年也会调整,调整的越晚我们付出的代价越高,我认为这一轮的调整非常棒。但是站在我们企业来说,总体还是比较轻松的,该买地的时候买地,在该卖房的时候卖了房,现在有土地慢慢开,等三五年我想我们也是没有地了。在座有同行比较轻松,但是也有绷的比较紧,这一轮对我们的挑战就是怎样整合行业内资源的问题,中小开发商可能会走联合之路,这对我们来说是有融资创新、金融创新的工具在里面。在国外房地产跟金融业的关系是非常棒的,我们是银行借了钱给我们,一旦不好就是我们绑架了他们,其实我们真正好的时候,他们追着我们,特别是张总说的现在都可以拿到很多钱,这是一个市场行为,不存在说他们支持这个行业,或者说这个行业非要银行业支持,这是相互之间的需要,也是市场的要求,从这个概念范围来说,我相信以后银行业还会跟我们这个行业走的很近,现在不是不想跟我们走的很近,而是害怕政治的压力。其实从市场的角度来说,他还一直跟我们抛眉眼,只要我们坚持住,他就要找我们的。

  孙勇:今年跟房地产的关系,实际上大家都很清楚,我个人的体会,所有的产业都是经济的表象。大家所关注的房地产,实际上产业是一个表象。金融跟房地产很要好,我想今后也是这样。宏观调控我的意见主要不是打压房地产,或者打压房价,也不是说要将房价维护在什么样的水准,我认为宏观调控实际上还是规范房地产,使房地产能够建立一个比较持续发展规范运作,构建良好的秩序。我认为宏观调控对房地产企业,对消费者,对整个市场,都是有很积极的因素,有很积极的方面。从我们企业来说,我们也经历了两次宏观调控了,这次还会害怕吗?我们再这一轮的房地产中,大家也可以看到,实际上是银行也好,整个的金融市场也好,是对房地产规范要求,而不是说我跟你怎样怎样,我们的体会这次宏观调控的手段还是不错的,这次宏观调控拿捏的很好。从我们企业来说,资金链还是没有什么问题。现在大家都知道,银行要四证办齐,只要规范运作,该给钱的还是给钱。原来是有很多流动资金的贷款,现在改为项目贷款,所有的运转都是非常不错,非常正常。我们原来计划有几个楼盘,该什么时候销售的我们还是什么时候销售,我们不会硬撑,该怎么走就怎么走,请各位放心。价格的问题大家很关心,我们也关心,消费者也关心,一定会根据市场的情况做一些调整,所谓调整,如果说今年开盘的价格,一定跟上半年不同,今年开盘的价格也跟去年不同。我想没有什么问题吧。张文豪(媒体主持):刚才听两位上海的老总谈了,应该说新政出台之后,开发商的压力在他们身上并没有看到,现在企业不单没有发展的问题,而且趁着这个时机,还要拣拣便宜。尽管感到轻松,当然各个企业的故事不一样,我记得您在一次访谈中也提过,假设市场的情况有一个负面的预期,一个是降低成本,另外就是对利润的看法要比较正确。我就想在这里问张在东,锋尚跟别人的东西不一样,科技零能耗,从科技的角度来说这是很好的卖点,从其他的方面来说,比如说价格预期不是太好的情况下,给您的楼盘、您的项目带来一些很正面的影响。请张总谈一谈。

  张在东:我说一说我的观点,其实锋尚这样的企业,我认为今天再调控三倍,我也不怕。为什么?我现在提供的产品,市场供应量只有我,我这个房子太好了,房地产市场我们都知道是一个区域市场,我在南京做这个项目,每套房子均价350万,很多人认为现在宏观调控,为什么你的房价还这么高,因为我的供应量有限,就像当年我在北京卖房,很多人朋友托过来,先说一句话,张总只要不含税就可以了,我们不要求打折。南京我们现在做的是北京锋尚升级版,有人说升级版什么概念,就是比北京锋尚很多地方又有提升了,其实我应该参加上一场的会,就是讲怎么使生活好,住锋尚就是好。我自己就住在锋尚,因为我想我们大家同行,这么多人,从天南海北飞过来,我们作这里讲话,一定不能讲假话,我一讲真话,很多人就说我不谦虚,真的没有办法。你想我那个房子,南京锋尚户均二千平米的绿地,他每口都是呼吸新鲜空气,包括屋里、卧室、客厅。瑞典的一个专家给我测过,这样的人比每天呼吸污浊空气,最少要多活五年以上,一辈子就是多活一年也是高兴的,我这个定位定的很清楚,我这块地是拍卖来的,是特别好的一个地块。回过头来我还是想讲一讲我对房价的看法,最近我都让专家给我算算命,下一步怎样,我也是咨询了很多,一直在思考这个问题。思考完我得出的结论,这次宏观调控非常好,非常及时,好像这有点说大话。为什么?作为北京发展商,都涨的有点脸红了,这次宏观调控打的非常准,就好像点对点发射导弹一样,就像我们南斯拉夫大使馆被打了一样,一个不行,再来一个国八条。我真的希望上海的同行,不可能掉以轻心,国务院还要再采取进一步的措施调整房价,你不服,他再来一个。所以我想现在这个问题,我是希望媒体朋友将这个问题看清楚了,不要看表面现象。现在搞的人心惶惶,都是观望的状态,刚才我为什么说是点对点的打的非常准呢,现在包括南京的房价,都应该跟这次没有关系,南京本身的房价是有一些增长,刚才顾秘书长也说了,但是那是稳定的增长,它不是说降价,而是增幅保持稳定。所以从这个角度来说,希望媒体以正视听,前面说的全国都在闹房价,很多人都在观望,。

  钟伟(嘉宾主持):对不起打断一下,以正视听我觉得有一个好机会,国八条的始作俑者,很重要的一个人物就在台上坐着。咱们要问这个问题很关键。第一个问题,隔空点穴点到上海,第二个问题,国八条下去是不是希望将房价砍去一半或者30%,还有就是国八条什么时候该收手就收手?我想陈淮博士最有说服力。陈淮:我想了三天三夜,就想了二十分钟的演讲,今天说了明天就没有话说了。刚才钟博士说到上海的字眼,30%、50%、暴利这个字眼,在我们的政策里没有,你让我解释什么?政策里没有的东西,你让我讨论什么。

  莫春(媒体主持):前不久,陈博士接受记者采访时问还会出台什么政策,陈博士回答说我不知道,我只知道不出台什么政策。关于外资,我们今天下午也有一场关于外资和资金困境的主题对话,但是现在我们在会下也聊过,这次宏观调控之下,不光是买房人在观望,很多外资的机构,或者是一些基金也在观望,应该说是观望中的中国房地产。请问香港的黎总,您在香港知道更多外资的情况吗?给我们介绍一下。

  黎明楷:这段时间应该说是外资基金进入中国市场比较好的时间,现在他们感觉到机会来了,我感觉他们的态度,长远来说是看好中国房地产市场的,对于这次宏观调控,应该是肯定的。最近我看到他们是比较积极的在寻求投资的机会,这是好的方面。

  莫春(媒体主持):今天的对话还是希望有更多的互动环节。在座各位来宾,非常好的机会,经济学者,各地的开发商企业,还有政府的代表,包括陈淮博士都在,有什么样的问题都可以提出来。

  周忻:刚才参加了第一场还是意尤未尽,按照道理,我应该跟张在东博士换一个角色,他讲他的锋尚生态,我讲开发商在新的形势下定好销售价格,专业就对口了。刚才听了之后,我还是将矛头指向张在东先生,因为刚才张在东先生刚才说了穴头点到上海,我不敢苟同。我们在全国13个城市都有点,而且应该说都做的不错,这次宏观调控下来,我们明显的感觉长三角的影响是最大的,特别是南京,南京交易量萎缩的速度大于上海,这是第一点,第二点,南京整个价格下降跌的速度快于上海,这是有数据可以做证明的,但是张在东先生可以证明,刚才我在下面已经跟他沟通过,好的品质、好的理念、稀缺的产品,能够让人多活五年的产品,一定有人来买,如果没有人来买,金丰易居来帮你买。但是整个上海,长三角的影响的确是比较大的。我想问在座的各位,为什么刚才谈的过程中,我们在座上面的开发商都是中国最优秀的开发企业,所以他们一定回答的问题,在这次宏观调控中是不会有问题的。我想问的一个问题,在平时我这两个月下来非常迷惑的事,每天要面对不同的开发商,有大的开发商,有外资开发商,有中小型的开发商,也有刚刚开始学做的开发商,这些开发商在整个房地产这次宏观调控中,他们会怎样?他们的命运将会是怎样?我相信一点,坚信一点,在上面坐的像倪总、孙总,包括张总这样的开发企业,一定会在这样的宏观调控中是受益者。我想请问的问题是,其他中小型开发商的结果会是怎样?

  倪建达:其实企业最终的竞争不是大小之别,而是一个企业内在文化的积淀。如果说要调整的话,最早死掉大家比较认同的是国有企业应该先死掉,我觉得大家也出一口气,谁让政府出台这样的政策,让国有企业都受难,国有企业早点死。其实一个国有企业能不能活下去,或者活的好不好,关键是这个企业的文化,我相信这一轮的宏观调控,对我们每个企业来提升自己的核心竞争力,来形成自己独特的文化,来真正的把握市场,是一种考验。我认为这次的宏观调控,我刚才说是很及时的,发展商在前几年已经开始不太研究产品,这是一个很危险的东西。我认为这次调控最起码大家可以静下心来研究产品,研究市场真正需要什么。这一轮的调控,如果说有难以过关的企业,我认为这些企业不是今天被淘汰,以后也被会淘汰,那就是这次淘汰之后别人不会说你是狗熊,为什么?因为大家觉得形势不好你才会被淘汰,如果说没有调控你被淘汰了,那真的死的很难看。如果这一轮被淘汰掉,我认为死的也很壮烈,不要紧,生存下来的同行和企业家,会给大家处理好后面的事。谢谢。

  张在东:这个问题太严肃了,你穿着代理公司十万套房子的外衣,张嘴就是数据,好像这就是变成一个标准答案了。我在南京有半年的时间了,正好赶上从国八条开始,这段时间我接触了很多这样的发展商,而且跟他们也建立了朋友的感情。今天我也想给他们说一说话。南京再怎么说长三角地区,也不是上海和杭州,原来他就没有涨的那么高,而且涨的时间很短,相当于前年涨的猛了一些,但是又没有太猛,实际上那个房价并不是说出现了很大的泡沫,而且南京没有那么多炒房的人,不像上海石化公司天天在那儿倒腾房子,南京没有那么多的炒家,有泡沫或者说投机行为,确实占的比重很小。这样一来的话,你说长三角地区的话,当然长三角地区就是以上海和杭州为主了,南京的话并没有跟他们一个级别,不是一个重灾区,如果媒体说出去,更加会加重老百姓持币待购的心态。需求是存在的,并不是说国家发个文件需求就消失了,尤其是半年又攒下了一批客户,所以我们判断,过去我们说卖房子是金九银十,在这个时候是卖房子最好的季节,很多南京的房地产都认为这个时间大家可能观望的心态会更冷静了,都以为要降价,但是看了半年也没有太大的动作,特别是今天,樊纲教授、聂梅生会长、顾秘书长说的,我更清楚了,我这次跑过来,就是想听听他们怎么看待房价的问题。国家也不是希望说将全国的房价都砸下来,像香港变成多少人负资产,我想不是这次宏观调控的目的,只是说高出来的这部分,真的应该打压一下,否则的话今天不打压什么时候打压?早晚要出大事的。大家不可以将除了上海、杭州这些地区的老百姓也在那儿观望,我想那是不正常的心态,我们发展商都希望能够尽早的结束,回归正常,面对现实,再往下这么观望下去,其实耽误了你们的用房,可能好房子也买不到了。发展商什么时候绷不住劲了,买房人等着房子结婚呢,不能说不结婚啊,所以大家同意九、十月份市场出现回暖的房地产商鼓励鼓励。

  张文豪(媒体主持):刚才张总有一个担心,很不幸您的这个担心,在两分钟之前已经被传播出去了,我们两天的活动都在三大主流网站直播。有很多人都关心这个问题,有没有后续政策的出台,有没有一定的答案,有传说不会有后续政策的出台,但是有没有并不是以人的主观愿望为转移的。这个市场在出现了一种什么局面的情况下,会再出台后续的政策。

  陈淮:这个问题像是问医院的大夫还有药吗?开医院就一定有药方,有药,四月份的时候,冯仑有一个楼盘开盘,在会上我讲了几句话,我说我们的政策储备是非常充分的,而且任何一条政策刀刀见血一剑封喉。这是四月份,或者是三月底。我们的媒体对此一片批驳之声,我说房子是大宗品,如果一年不上涨7%,老百姓是专不了钱的,而且事实上不可能年年涨7%,那是办不到的事。实际上你今天问的问题,早在四个月之前我已经说了,可惜没有人注意到,当你得了感冒,我告诉你天凉了今天可能下雨要多穿点衣服,但是你肯定会想我要上班,肯定是被卖伞的收买了,现在你得感冒了,还问我天凉不凉,我知道也不告诉你。88年我在日本,大兴安岭着了大火,我们都很着急,国外有专家说那片过火林区五年生态也恢复不了,但是五年之后专家去考察,发现这片林区比周围的活跃很多,后来有专家也说敢情森林着火也是自然过程中的一个必要环节。如果不过这次火,生物物种的进化、淘汰、重新建立原来旧的秩序被打破,新的秩序建立起来,生机勃勃,更加活跃,所以还得着一次火。这是一个故事。第二个故事,中国老百姓有一句话,人是铁饭是钢,一顿不吃饿的慌。但是衣服一天不买,中国老百姓现在水平有问题吗,非典的时候我们有三个月女士没有逛街买以上,我看也没有人光着上街的。吃饭以天算,穿衣服以年算,03年温总理召集一个会,说非典给若干产业造成很严重的影响,应该不应该出台政策补,我说不用补,我说老百姓一年这三个月不买,其他九个月也可以找齐。北京宣布非典结束,但是天下暴雨,但是女士们顶着雨,就算是下着刀,我也顶着锅去。三个月没有买以上,但是老百姓衣服的消费还是跟往年差不多。人们需要房子,可以05年买,可以06年买,可以07年买,现在是一个有利购买时机的时候,可以将后三年五年提前释放,造成供不应求。当人们认为经济趋冷的时候,人们就可以推迟消费,我们只能说五到十年这一段,人们买的房子,这不可能省,不管调控不调控,这十年一定买这么多,但是在一年之内不一定的,等的起。我们前不久在上海讨论,有记者问上海有多少年轻人结婚,他们现在都没有钱买房子结婚,我说给你一个数字,二十年前上海年轻人结婚,90%的人没有房子结婚,结完婚不知道在那儿,出去旅游回来家里三代人在一间屋里搭上下铺。二十年后90%的上海年轻人结婚,不管是借还是租还是买,有房子这就是变化。十年前最多有一成年轻人结婚时是自己买的房子,现在我们有三成、四成甚至更多的人,由于双方的父母送首付,自己付月供买房子,这就是变化。我们用十年二十年的周期,年轻人结婚住房的问题,有了这么快的改善,我们正在向更好的方向进发,要求今天晚上睡一觉就实现你的梦想,那办不到的,我们需要一段时间,我们已经走的很快了,今天为什么还没有跑到终点,因为明天的太阳还要升起来。莫春(媒体主持):我们的时间也差不多了,在最后的时间里请各位嘉宾做一个简短观点性的发言。

  李伏安:其实前面几位讲了金融跟房地产的关系,不管是大的房地产商,还是小的房地产商,不管是小开的楼盘还是已开的楼盘,其实银行和消费者找的标准一样,凡是消费者看好的东西,银行也会看好,凡是消费者需要的东西,银行也会支持,包括买地、包括盖房子、包括买房子、包括买二手房,只要买卖的人都觉得有价值,银行可以赚到钱。银行的人也不会比在座的各位笨很多,不会轻易的比套牢。

  孙勇:我们开发商希望中国的老百姓住好一点,我们会努力。

  黎明楷:春夏秋冬都可以过活,多穿衣服少穿衣服而已。

  顾云昌:中国房地产经济,正在实现着陆,我们希望是软着陆,不管是硬着陆还是软着陆,大家都将安全带系好。

  张在东:为建设节能环保和谐发展的零能耗最好的房子,我会继续努力。

  钟伟(嘉宾主持):希望政策多做医生少做杀手,希望房地产开发商多赚慢钱,持久的钱,少赚打一枪就跑的快钱。希望学者能够尽量争取到对中国社会不说有贡献吧,至少要做到对这个社会没有害处这样的角色,我特别希望有一天我醒过来,我能够掏得起钱买一套好的房子。

  倪建达:我觉得中国房地产业已经过了记几年舒心的日子,过几年紧日子,可以丰富我们的人生,跟大家共勉。

  陈淮:中国老百姓拥有住房的日子,刚刚开头,买的着的,别着急。

  莫春(媒体主持):感谢今天精英对话的各位嘉宾,今天我们的对话到此结束。谢谢大家。

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