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陈淮:房地产公共政策的制定与解读
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-27 17:40:05    来源: [ ]

  由观点地产机构、第一财经日报、全国工商联房地产商会、搜狐网、焦点房地产网联合主办的2008年博鳌房地产论坛于6月13日-16日在海南博鳌召开,本届年会的主题为“改革三十年大变局下中国房地产新契机”。观点地产网作为博鳌房地产论坛官方网站,对会议进行独家全程网络直播。

  以下为6月15日上午建设部政策研究中心主任陈淮的演讲实录

  陈淮:大家对金融行业都非常感兴趣,特别是关于公共政策。我们金融和房地产如何规避、封三、配合,也有很多值得理解的地方。今天上午的议题是房地产公共政策的制定与解读,现在有很多的说法,世界上很多国家都一样,实际上包含三个政策,其中一个是公共政策就是我们今天讲的主题,没有一个国家例外。宏观政策是调整短期相对规范的经济运行基本状况的政策,它只是看增减衣服的政策,今天天气变冷了加衣服,今天暴晒减衣服,这样一种经济政策。

  宏观政策管不到长远发展的事,打个通俗的比方,这三个政策是什么关系呢,你们家过日子也需要三个政策,第一个政策叫产业政策,一般你们家的资源往儿子身上堆积,指望进来比你更有出息,给他上名校、请家教、喝好的牛奶,以保证长远的发展利益,这叫产业政策,怎么提高工艺技术设备水平、调整产业内控、实行产业化、促进产业竞争、提高国际竞争力,这是产业政策。你是你们家收入的支柱,但长远看你们家有更好的提升得靠你儿子,光有这种政策行不行,人吃五谷杂粮能不生病吗?人老了还需要赡养,这些都需要安排,这是你们家的公共政策。光有这个政策行不行,还不成,天天不看天气预报,今天下大雨你儿子感冒生病了,老请病假能考上清华大学吗,你得随着锻炼身体、注意健康,这是你们家的宏观政策。需要三个政策合理才能保证国民经济发展、国民福利的最大化和公共利益、长远利益、私人利益、短期利益合理协调。

  我们刚才说有三个政策,所以说穷人住房子的问题不是归宏观政策的事,它是归公共政策管的事。国务院去年发布的24号文件就是有关住房公共政策中的一个文件,它的名字就叫《解决低收入群体住房困难的若干意见》,其中分别讲到的重点是扩大廉租房覆盖范围,把廉租房的覆盖范围从特困群体扩大到困难群体,从最低收入阶层扩大到低收入阶层,对这部分阶层是不要钱或基本不要钱,这不是宏观政策管的事,我们想把宏观政策一调整,我们认为财政政策也好、税收政策也好、货币政策也好一调整就能力保证群众住房。我们先解释一下公共政策是做什么的?再解决一下公共政策是怎么来的?公共政策的发展过程也是人类文明进步的台阶,人类文明进步中包含公共政策,公共政策有一个住房保障,像救援救灾、社会稳定、维护法律都是公共政策工作应有的部分,推进社会公平、维护资源优化、保护社会发展的长远利益、公共利益的政策都是公共政策,公共政策发展过程中,包括发达国家在内也是上个世纪的后50年才形成体系。

  美国人喜欢讲人权,什么叫人权?人人是不是享有平等、追求幸福的权利,这叫人权。它包含的人类文明进步的意义是非常巨大的,北美殖民地遗留下来的王权、神权的反抗,什么叫平等呢,就是王权在封建制度下的社会身份差别,市场发展要求否定了一切差别,人们的交往是通过和社会、市场的交易分工来实现的,不管你个子高、个子矮,黑人还是白人,美女还是丑女,只取决于有没有质的差别、量的差别,以货币衡量造成价格优劣,120块钱卖给你,115块钱就不卖给你,这样市场经济的原则才能贯彻到一个角度。所以否定贵族打破王权统治是当时社会发展的客观急需,人人客观平等了。

  人人追求幸福的权利还值得说吗?这太值得说了,这又有故事了,大家生活中、经验中、和社会打交道中得到的信息是,几乎所有的宗教在原始状态下都告诉人们活着没多少劲,这辈子受苦受难就行了,还要安心受苦受难,争取死后进入天堂或下辈子多积点德,几乎所有的宗教就告诉大家这样的信息、这样的理念、这样的人生哲学。而人权观重要一点有追求幸福的权利恰好是对抗的武器,说要追求现实幸福,追求现实幸福是一种乐、是一种善,你想追求房子、追求漂亮的事都是好的想法,是善,你有权利追求,那不是一种罪恶,这是社会的进步。

  有了这两条市场经济的原则才能根本建立起来,它不是随便道德观的问题,是社会发展之后大家不断地交易交换。13亿中国人或60亿世界人的梦想是动力源的成分。但是到了20世纪以后美国发现人权不完整了,人人有追求幸福的权利,而且生而平等有追求幸福的权利,问题是就有追求不上幸福的人,怎么办?这两天在台上发言的都是大老板,他们追求到成功和幸福了,那没追求到幸福的人呢?总是有比赛跑在最后的,何况还有众多残疾人和孤寡老人、无家可归的吸毒者、家庭暴力者,他们怎么办?是不是应该流落到街头,这种状态是不是合理的人权状态?在这种情况下就诞生了公共政策,政府行为,政府作为社会利益、公共利益的唯一主要维护者,它的职责之一就是为每一个人提供基本的社会保障。人人生而平等有追求幸福的权利和人人享有基本社会保障的权利加在一块,人权观就平衡完善了。

  奥运会就要开幕了,还有50天,奥运会开幕以后刘翔得第一,是不是奥运会的各种资源都向他堆集,荣誉、鲜花、记者围着他拍照,广告请刘翔代言人。但是跑最后的那个是不是就回家悔悟,躺在场外没人救助,如果这样的话那么下回比赛给刘翔下药的人就多了,利益矛盾就对抗了。

  我们刚才讲到住房保障体系是公共政策的一个组成部分,这个组成部分在各国都受到重视,但也是有一个发展历程。在英国这样一个老牌城市化、工业化最早完成的国家,我到英国考察的时候看到伦敦准备在未来5-7年解决无家可归者的问题;纽约这个城市的低收入者、困难群体在哪儿呢?不是城市低层群体,而是新移民。这点像我们的经济适用房一样(见图),看起来还不如我们的经济适用房,这是在英国;这是美国(见图);这是东京小白领住的房子(见图);这是公寓式中产阶级的住房(见图);这是官邸住宅(见图)。看起来怎么样,和中国东南沿海的小镇一样,实际这是美国纽约市的皇后区(见图)。简单说公共政策是干什么的?我跟大家说了。

  公共政策的住房包含四个组成部分:住房保障第一个保障层次叫做救助型的,廉租房就是救助型的,不要钱,你没有能力解决住房问题,社会政府就给你一套房子,你有权利享有基本住房,这个住房还不是五六十年来的工业住房,必须是配套的,尽管只有50平米那也是配套的,救助救济型的政策。

  第二个层面是援助型的,这是说有点能力但不足,这不足的部分就区别于大了,十成有两成不足这叫不足,十成有八成不足也叫不足,经济适用房是按援助型的政策,经济适用房你也得买,你自己有点能力,一点能力没有不行,不足的部分政府通过各种措施,比如土地出让金、限价、土地优先、限制物业费标准等方式来援助你购买住房,从低端的差一成、二成、七成叫援助,差九成的也叫援助。

  第三个层面叫互助型政策,我们现有公积金就是互助型的政策,公积金和社保中的养老、医疗基金不是一个概念,你缴纳了社保中的医疗保障基金后你一辈子都不得病那个钱都白交了,被得病的人花了;养老金也是一样,你要活到一百岁退休金就给你发到一百岁,如果活到60岁退休金只领了一年就离开了,那也不会再发给你。住房公积金不一样,你一辈子不买房到老的时候可以拿走,上洗脚房、唱卡拉OK你可以拿走,不是别人可以拿走的,因此它是互助型的。谁买房子谁从公积金拿钱,借大家的钱,而且有符合性的政策,很多政策就是互助型的政策。这三个政策救助型、援助型、互助型都有了,衔接上无缝连接还不够、各自功能发挥还不充分,这个功能还需要改进。

  第四个层次是自助型的,自己帮助自己的自助,自己帮助自己还叫政策吗?这也叫政策,这里面的政策很多,比如说住宅储蓄银行、个人住房帐户,它有什么好处了?你往帐户里存钱属于自愿的行为,你可以存到这个帐户里减或免个人所得税,你就享受到政策了。进了这个帐户的钱只有一个出口,你到开发商张总或任志强那儿买房子,鼓励消费,自己想办法调整自己的消费和支出财富结构,提高解决自己住房的能力,这叫自助型政策。公共政策基本包含这四个部分。

  我们2009年博鳌论坛再见,谢谢。

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