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巴曙松:2006中国房地产政策从金融角度的解读
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-27 17:31:35    来源: [ ]

  巴曙松:谢谢。在进行演讲之前,我先进行一下评论。昨天,我唯一的选择就是看潘石屹的书,有一篇印象特别深,说我们现在的房地产市场有点象安徒生式的童话,像皇帝和小孩的故事,他以赞美的口吻说小孩多好呀。现在的问题是,大家都以不同的方式当皇帝了,没有小孩。这篇文章中讲的是受惊吓的小孩,一个谨慎的小孩,一个试图以聪明的方式讲真话的小孩。这是我做的第一个评论。潘石屹讲得非常精彩,我听了以后,很受感动。

  对后面几位学者的讲话,因为我们作为政府的研究人员,当然代表个人,强调实际的研究和出台的有很大的距离。我在做研究的时候,牢记格勒说的话,评价一个经济学家的水准高低,就看对政府出台政策批评的激烈程度。因为政府任何出台都是经过多次的研究,都有深层的思考。刚才有人说,2006年的房地产热完全取决于政府如何理解,如果这个判断是真的话,这是非常危险的情况,因为到今天,政府对市场都进行宏观调控。

  再比如,希望达到很多人住上好房子,这个善良的愿望非常好,我当时在想:小坏事都是小坏人干的,大坏事往往是抱着好心干的。所以,谁更了解自己的决策,我想就是涉及这个问题。

  最后,现在感觉学者有被舆论报道、有被计划和地产相关表态娱乐化的倾向。

  剩下时间我讲的是房地产是中国经济目前运行比较良好的晴雨表,也是中国体制改革晴雨表。有人说股市是中国经济的晴雨表,其实不是。房地产行业寄予中国的经济的光荣和梦想。1870年中国一直都是巨大的经济体。今天是刚刚转世,现在处于这样一个大的背景下。

  我想讲的第一个,是很多房地产界的朋友问,金融政策变化的意义,前期可以理解去年,又是房子、银行和房地产捆得过紧,导致银行风险。包括有些学者讲,挟持了银行等。其实房地产表现了非常灵活的适应性。2005年底,房地产行业来自银行的贷款占到40.3%,今年一季度到现在,因为银行积极的贷款发放,大概58%左右,实际上已经低于金融学界60%的合理水平,如果仅仅是因为这个原因调控的话,目标已经达到了。

  在中国特定的条件下,现在的宏观调控的情况是,观察宏观经济,是外汇储备,中国已经成为最大的外汇储备出口国。这是宏观政策里面相对维持一个汇率较低的波动。中央银行每买进一美元的外汇储备要投入八元的人民币。目前的趋势来看,还会持续,前一阶段宏观调控,有很多国家像拉美它的银行最终因为成本太高而承担不了。之后就转为第二阶段,让商业银行成为贷款部,就是定向发行。房地产行业也存在宏观调控成本很重要的产业,是为出口部门承担的。因为中国导致出口增长非常快,从宏观调控的工具来看,利率、信贷行业来看,我的理解就是第一阶段主要是防止银行资金过分集中在房地产行业,第二阶段房地产行业承担了中国目前特定经济情况下宏观调控的成本。

  既然说,房地产行业是中国经济的晴雨表,实际上以它这个镜子可以照出,他反映出中国经济存在的很多深层次的问题,这个问题不能仅仅追究房地产行业上面,还有很多背后的原因。比如说第一个收入差距,社会收入差距扩大、城乡收入差距过大这个现实。很简单的问题,房价涨得那么高,还有人买,高价房子谁在买?北京的19000的开盘,是谁在买。一方面中低收入阶层买不起房,另一方面,高端房子在上升。再比如城乡差距,为什么北京、上海这几个地方,房价会涨,包括三亚。

  是不是也反映出城乡差距在加大,比如说北京,全国40%左右的优质教育资源在北京,全国人民花钱建设北京,如果在农村建一条路,让农民集资。

  第一,反映了地方政府在承担解决住房问题的缺位。我个人观察,美国的房地产市场,之所以发展比较平稳,一个标志性的事件是1934年美国颁布的《全国住房法》解决中低收入住房中,政府的责任。给房地产建设中留出空间。而香港被视为全球最自由的东方之珠,43%-46%的房子变化由政府拥有,用来解决中低收入的住房问题。这个目标不是长江实业、李嘉诚承担的,如果让他们承担的话,香港的房地产商不会有世界一流的竞争力。所以要把房地产本身的问题和房地产反映出来的问题分开来看

  第二,反应中国经济的特点。全世界的经济简化说两种:一种是新加坡、中国台湾、中国香港,对国际市场依赖很大。第二种是像美国、欧洲。他们的差距是什么呢?他们对国际市场的依赖程度比较低。他的进出口依存度并不高,大概20%的样子。但是,他的进出口程度,比浅盘经济的国家程度还要高,这是现实的。所以我查了一个数字,2003-2005年美国房子价格平均上升39%,西班牙平均上升128%,莫斯科市中心的平均房价是7257美元/平方米,2005年外国投资德国的资金超过本土投资的62%,这里当然经过有关方面的果断、有力的调控。如果从中长期来看,什么可以改变,什么不能改变?最后积极规律是可以改变的。

  第三点,1、针对下一步发展趋势是,最关键的是上帝归上帝,改造归改造,如果非要评价"国六条",是明确政府对中低收入阶层住房问题应该承担责任。只有明确政府对中低收入承担责任,才能为房地产行业留出空间,才能真正在中国出现本土的长江实业。2、金融行业本身的变革也很重要,像贷款。一方面中国房地产行业,银行特别担心它的大起大落。因为社会对银行贷款的依赖度非常高,04年的贷款开始回落,05、06年开始上升,06年二月份全国猛增44.1%,北京猛增63.9%。本身加剧了这个行业的波动,本身成为风险的制造者。金融机构在这里还有一个学习和观察的过程。

  3、房地产行业,今天主题是转型,转型的重点是金融的转型。在不规范的时候,可以进行一些不光明的操作。但是现在透明了,为什么今天可以听到呼声?第二个融资模式从单一向多项进行转型。第三要有多元化的投资趋向。要给他提供多样化的渠道,要和房地产比较起来,必须有竞争力和更加安全。

  最后总结,第一,非常高兴看到潘石屹先生的演讲和和我所看到的书中,受到惊吓的小孩和没有保持他一贯直言的作风。就像"皇帝的新衣"故事中指出皇帝没穿衣服的那个小孩,只是这个小孩今天还不够勇敢,他没有直接指出皇帝没穿新衣,而是说皇帝穿衣服了,但是衣服是透明的。希望他下次房地论坛还保持以前的作风。

  另外,讲到房地产是我讲到的上述的问题,这是我的结论。谢谢大家!

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