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圆桌对话:2010年房地产市场变革中的民营化力量
作者:     时间: 2010-04-15 12:37:43    来源: [ 观点地产网 ]

  主持人:大家可以感受得到,刚才几位在做主题演讲的时候,大家都听得非常认真,他们所讲的都是我们继续了解的信息,那接下来就是我们在论坛当中,更加能有思想火花碰撞的环节,那就是圆桌对话,接下来会邀请我们的嘉宾参加圆桌对话。那么我们刚才说过了接下来是一个圆桌对话的环节,虽然说2009年我们的房地产经历了一个波折,这时候更多的看到了我很多的义军突出,我们这里关注到了宝龙地产、禹洲地产、中骏置业、明发地产等一批上市房地产企业有了很好的表现同时还有很多酝酿上市的企业。那在高房价的刺激下,政府对房地产的调控政策将会更加的严苛,那我们的福建房地产如何突破销量市场和资本市场,取得自己想要取得的更加有益的成绩呢,这就是今天我们要和大家进行论坛的主题,2010年房地产市场变革中的民营化力量,我们现在就要有请出参加我们今天圆桌对话的嘉宾:

  建设部政策研究中心副主任王珏林先生;金科集团副总裁李战洪先生;北京科技大学经济管理学院教授、博导,前国资委研究中心宏观战略部部长赵晓先生;摩根大通中国投资银行副主席兼中国综合公司企业投融资主席龚方雄先生;福晟集团董事长总裁潘伟明先生;金融分析家清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士;三盛地产集团总经理程璇女士;融信集团总经理林峻岭先生;世邦魏理仕投资物业部资深董事钟德尧先生;中庚集团执行总裁黄海雄先生;恒亿集团董事局主席、总裁郭建平先生。

  相信通过各位的对话,可以取得更大的发展。我们各位的嘉宾已经就坐,那接下来要把主持交给我们的王珏林先生和李战洪先生,请他们两位为我们主持圆桌对话。

  王珏林:我做主持,李总插话。咱们请诸位嘉宾有三点希望。一是观点清晰,第二语言简洁,第三时间限制两分钟。还得给大家一个提问时间。现在就开始,对话应该说比较精彩,第一个咱们问一下赵晓教授,他是观点一直比较新颖,想问一下今年的房地产形势的判断,现在不是调控政策,对福州区的影响。

王珏林

建设部政策研究中心副主任王珏林先生

  赵晓:谢谢王主任。我有一次讲了,今年会出现先抑后扬,现在我想再加一个先抑后扬再抑,因为今年交易的量有回落,而且新一轮的调控也已经箭在弦上,所以今年会现抑后扬再抑。

赵晓

北京科技大学经济管理学院教授、博导,前国资委研究中心宏观战略部部长赵晓

  王珏林:那李总呢?

  李战洪:我先回答问题,后我接着带一个问题问一下龚总,现在其实是在玩平衡术,所有的政策出台都是在玩平衡术,就是你解决了民生的问题,你可能带来金融上的一些问题,怎么说呢,就是说你往之民生这条路解决了太过,这是一个刚性需求。你解决了之后,有一个很大的误解,就把改善性需求忽略了,所以你要选择低端的解决民生的问题,但是同时也可能带来金融的问题,就会给金融带来比如说像美国的次贷危机的二次探底,你过分的打压房地产,和保护市场的发展,这个是同样的重要,这是我的观点。

  王珏林:李总没有回答完我的问题,那对福州的影响到底是什么呢?

  李战洪:我认为对福州的影响不会太大。我有一个观点,上海、广州、北京、深圳,它得病了,好象有感冒,跟城市化进程水平不是一个状态,而福州是再一个状态,所以影响不大。

李战洪

金科集团副总裁李战洪

  王珏林:你认为是影响不大。下边请问咱们三盛地产的程总,刚才赵晓教授谈了,他的观点很明确,就是国退民进,现在的题目是国进民退,福建的民营企业的生存发展道路是什么?

  程璇:我很赞成赵博士的三转,我们更赞成转地跟转战,我们现在都去拿一线城市周边的或者国企没盯上的,转战我们现在都是在二、三线的城市。比如说福建泉州的一个南安镇里头,我们有一个项目,我们之前从一千八开始销售,现在房价已经到五千多了,就形成了周边所有的城市,只要他想买房有钱的跟刚性需求想结婚的,一定是买我们的产品。包括福建的建设厅也把它作为我们的示范模式。那另外一个转生就是更重要的要注重产品的研究,只要把产品做好了,实际上消费者不会去看国企央企还是民企。对他们来说,好的产品他们才买单,不好的产品不管什么企都没用,所以我觉得民企一定要把转生给做好,而且有很多像我们的龚主席跟我们的美女博士也提到,很多基金业会关注我们做的好的民营企业,他们也会跟我们一起发展,所以只要把我们自己做好了,就别去担心他们。

程璇

三盛地产集团总经理程璇

  王珏林:说得很清楚。就是我们的企业到处都有我们发展的机会,不一定是大城市,包括我们中小城市,第二个只要我们产品好,我们就有生机。就这个问题还请咱们世邦的钟董事长来谈谈你的观点和看法。

  钟德尧:我从一个境外的房地产人士去看中国,当然我在中国这一块,我过去十年都是在国内工作的,现在从喜鹊的资本来说,刚才我讲过每天都会产生一些私募基金,其实在我工作范围内已经有很多私募基金在中国找案子,只是以前他们可能跟已经事的公司谈合作。所以我觉得刚才杜博士跟龚主席提出来的资金跟房地产接轨,我想这不是不能借助的。我想的合作的基础在哪里,可能是在项目层面,而不是在海啸之前,公司上市之前作为一些口外的债券投资。在我的工作范围,我发现很多境外私募基金很多去找一些有名气的开发商,或者说做得很好的开发商,不管是上市还是不上市,在一个项目里头,当然原先的开发商要带着一些资金过来,其实整个私募基金在出盘来说,都是交个开发商为主,只是在董事局上有一些公司治理的要求,所以整个情况是光明的,整个房地产市场是好的,这个对口的情况就是需要考虑怎么把它做的更完善,过去房地产做的特别火爆的时候,房地产开发商特别亮丽,现在如果真的是让小小利,大家都双赢的局面,我相信房地产商肯定能拿到资本。

钟德尧

世邦魏理仕投资物业部资深董事钟德尧

  王珏林:下面再问一下摩根的龚主席,请问你刚才你谈了很多关于我们国家中国房地产市场的一个趋势问题,现在问你一个问题。现在2010年,我国中国和福建的房企的融资渠道要怎么解决,我们不想听信托、基金这种,这个是未来的。那我们想可能下一步不管是银监会、包括银行、包括在一些政策可能对开发企业,对融资方面有一些限制,从苗头上可以看出来了,那在这方面在银行有所限制的情况下,我们开发企业还有什么更好的融资渠道呢?

  龚方雄:应该来讲还是有很多的,我觉得从政策上来讲,我们开发商应该多做一些跟政府的沟通和疏导工作,因为我们的目的是要增加供应量,如果再国内不断的紧缩对开发商的融资环境的话,结果是适得其反,供应量减少了,未来的房价可能会涨得更快,怎么样增加供应量,这一定要跟政府沟通。但是从现实的角度来讲,确实我们可能会面临一个比较艰难的融资环境,银行贷款可能标准也会缩紧,对土地资本金的要求可能也会提高,对土地购置的时间周转资金也会缩短,我们房企如果要想在国内A股上市,或者已经A股上市的公司,要实现在融资,可能也会受到一些限制,因为我们政府担心房地产开发商融资越容易,那地价是不是会被抢的越高,是这么一种担心。

龚方雄

摩根大通中国投资银行副主席兼中国综合公司企业投融资主席龚方雄

  这个确实是一个自相矛盾,对房地产开发商比较艰难的环境,已经现实的融资环境,应该来讲还是去海外,去香港上市,那么香港上市现在国外流动性确实非常强,大家知道最近一段时间,只要国内有什么政策出台,有什么收紧房地产的风声谣传,国内房地产的股票会跌很多,但是最近你发现香港的房地产开发商,就是大陆在香港上市房地产开发的股票,是涨了不少,最近涨了10%到20%左右,这个趋势能跟国内房地产在两会以后,又出现回温,成交量上升甚至价格保障的情况,在香港房地产的股票里面是有反映的,也就是说国外的投资受国内政策的影响,国外的投资还是看中国房地产趋势的发展比较多一些。从这个融资结构来讲,比如说在境外上市,比如说可以选择传境外结构,也可以做一个H股的形式,但是这两种形式,再融资的效率和再融资的灵活性都应该比A股的市场强,因为相对来讲受的监管制约要小一点,香港的资本市场还是相对比较开放的资本市场,比较自由的市场。所以你如果想通过上市来融资,上市并不仅仅是上市圈一笔钱,上市的主要目的是要搭建一个为企业未来可持续发展的融资平台,但是上市也要有一个过程。

  最后我想强调的一点,就是要追求资金和资本来源的多元化,就是要充分的跟私募基金也好,国内国外的人民币基金外币基金,还要充分的应用一些行业开发基金,这些是可以由房地产开发商自己来发,前一段时间也有很多成功的例子。这个也可以说是要加强跟政府的沟通,因为有一种趋势,比如说前一段信托基金加入房地产,趋势比较明显,但是现在对信托基金进入房地产大概也有收紧的趋势,可能以前信托基金可能可以作为一个拉力资金的基本金,但是现在不行,那现在要讲多种融资渠道,讲海外与境内的融资结合,但是更重要的是要加强跟政府的沟通,政府方面和开发上根本的利益是一致的,利益就是中国房地产市场的健康发展,和增加这个市场的有效供应,如果有效供应做上来了,价格就会平稳上升,而不会爆发性的上涨。

  潘伟明:我认为福建的企业,现在出外发展也很多,当然福州的机会也很多,厦门的机会也很多,但是我认为中国的房地产企业家,有机遇上是一个很好的机遇,几千年来都没有这么好的机会发展房地产,大家一个就像做大做强,那就要往外发展,如果要往外发展,那一线城市可能就不适合一般的企业,因为刚才谈到了国进民退,那二、三线城市,我认为还是要有选择的进入的。一个中部是可以考虑的,包括长沙、武汉、合肥等都可以考虑,还是中地价位还是比较低的,就是说它可能在全国的平均价位上,如果省会城市,中部城市在平均价位以下,全国七十各大城市,现在土地平均价是三千多,武汉那边才一千多,那像西部尤其成都这一块,大家看地震这么惨,成都的楼价还是没掉下去,那如果没地震,那成都的楼价是怎么样,除非政府不要西部,要西部,成都就是西部的龙头。所以从战略来说,你前十年、二十年的房地产是东部最好做,那东部发展到一定的程度,就往中部和西部,或者是三线城市山东的文登什么的,就是说房地产企业也不一定都要往一线城市跑,可以往二线、三线,但是有一个选择,就是每个企业自己的实际情况,就是你可以拿多少资金去往外发展,不是说要放一炮就走,可能有十年、二十年,那我们这种企业,就可以在十年二十年作大作强,可能每个城市做到以后就扎实一点。

潘伟明

福晟集团董事长总裁潘伟明

  王珏林:谢谢啊。我们向二、三线向西部发展,到处都有黄金可以拿,那下面请中庚集团的黄总,谈谈你的高见。

  王珏林:指出我们要上市,但是我们不是都有那条件,我们只能争取,那杜博士呢?

  杜丽虹:我基本上同意龚主席的观念,现在的渠道就是境外的融资,包括境外的上市和境外债券的融资,另外一个在境内因为债券性的包括信托类的资金渠道,都受到了限制。所以现在以这种权益性的方式进行的私募基金确实受到了欢迎。其实从2005年以来,地产及私募的基金就经常有,以前是外币的,现在有人民币的,只是说这种合作在以往,就像世邦的钟德尧先生也说过,但是现在暴露出了一些问题,所以地产企业更愿意跟金融机构建立一种长期的合作关系,所以这也是大家在探索的一种新的模式,总体上来说,融资渠道应该只是两类,一个是境外,一个是在境内寻求更广泛的权益类的合作。

杜丽虹

金融分析家清华大学经济管理学院博士杜丽虹

  主持人:杜博士谈的就是除了国外融资和上市以外,还要和银行搞好关系,但政策却是一致的,资金吃紧,融资吃紧以后,我们想听融信集团的林总,还就这个问题给我们出点高见。

  林峻岭:几位专家已经对房地产的资金来源做了一个全方位的评价。那以我们民营企业来说,目前和短期内的还是和杜博士说的,还是要搞好银行关系,以银行融资渠道为主,同时我们还考虑一些股权融资,短期行为的股权融资做一点补充,那我觉得更多的可能下一步刚才龚主席也说到这一点,下一步企业真的要从持续的,可持续的发展,就要拓宽多渠道的融资平台,目前我们民营企业资金的融资平台,应该还是非常初期的一个阶段。那么对福州的民营企业,大家考虑的是上市的渠道,希望通过上市能够有一个更长期的可持续发展的平台。

林俊岭

融信集团总经理林峻岭

  王珏林:大家应该都有所收获,确实融资是我们企业发展最基础性、最关键的。那更有效的方法就是我们自转起来,快速转动得到银行的认可和诚信、长期的合作,另外也可以互相帮助、共同发展。最后一个问题请三位老总回答一下,就是我们福建企业将来要跨区域发展,我们向哪个方向发展,我们做好哪些准备,第一个请潘总来回答一下。

  潘伟明:我认为福建的企业,现在出外发展也很多,当然福州的机会也很多,厦门的机会也很多,但是我认为中国的房地产企业家,有机遇上是一个很好的机遇,几千年来都没有这么好的机会发展房地产,大家一个就像做大做强,那就要往外发展,如果要往外发展,那一线城市可能就不适合一般的企业,因为刚才谈到了国进民退,那二、三线城市,我认为还是要有选择的进入的。一个中部是可以考虑的,包括长沙、武汉、合肥等都可以考虑,还是中地价位还是比较低的,就是说它可能在全国的平均价位上,如果省会城市,中部城市在平均价位以下,全国七十各大城市,现在土地平均价是三千多,武汉那边才一千多,那像西部尤其成都这一块,大家看地震这么惨,成都的楼价还是没掉下去,那如果没地震,那成都的楼价是怎么样,除非政府不要西部,要西部,成都就是西部的龙头。所以从战略来说,你前十年、二十年的房地产是东部最好做,那东部发展到一定的程度,就往中部和西部,或者是三线城市山东的文登什么的,就是说房地产企业也不一定都要往一线城市跑,可以往二线、三线,但是有一个选择,就是每个企业自己的实际情况,就是你可以拿多少资金去往外发展,不是说要放一炮就走,可能有十年、二十年,那我们这种企业,就可以在十年二十年作大作强,可能每个城市做到以后就扎实一点。

  王珏林:谢谢啊。我们向二、三线向西部发展,到处都有黄金可以拿,那下面请中庚集团的黄总,谈谈你的高见。

  黄海雄:我是很赞成福晟的意见。去年地价跟楼价知道上涨还是比较快的。我们前一阵子省委书记孙春兰和黄省长也对福州的土地调研做了一个定位。认为福州市是城在山中、水在城中,两江四岸是一个很宜居的城市,那作为福建本土的开发商,这几年都在福建福州做强作大的同时,在立足我们福建的同时,也在向外适度因地制宜的扩展,针对福州目前的土地供应量比较小,地价房价上涨速度也比较快的同时,基本上我是很赞成刚才我们潘总的意见,还是选择二、三线城市有一些比较好的发展的潜力,投资环境金融环境也比较好,做一下这方面的拓展。比如说我们做工程的,在去年底或者今年初,我们在西部调研考察,也准备在西部一两个城市里面进一步的发展,我就谈这些,谢谢主持人。

中庚集团执行总裁黄海雄先生

  王珏林:谢谢,前两位的意见基本是一致的。那郭总,我们确位在哪里呢,做一些什么项目最好呢?

  郭建平:谈一个整个福建的企业,福建本土进程很厉害,土地供应量有限,包括一到三月份,我们福州、厦门、龙岩几个地方都频频出现地标,可以说基本我们这几年拿的地都没有利润空间,都等着过几年涨价,那逼着我们往外扩张,那就要选择二、三线城市,特别是一些环境比较好的,也会带着东部地区有一些好的开发理念,特别是现在提倡一些城市综合题,还有一些我们投产业结构也在调整,特别是在我们重点一些乡镇当中,往这方面的发展方向。总体来说,我们走出去的话,都是考虑到适合我们自己发展,特别是一些土地有优惠的,有一些优惠政策的,城市有发展的,像我们文登市长这么重视的,我们到一个城市跟政府的服务意识也很关键。所以我一直很希望出省,市长亲自带队来了,估计我们福建的企业也会马上组织考察队过去。

 

恒亿集团董事局主席、总裁郭建平

  王珏林:郭总更直截了当,就是什么呢,一个是政府欢迎的,土地资源多的,像文登他就有意向了。不管做是么项目,只要能赚钱就行。最后咱们请李总,你用简单三句话概括一下,我们的开发企业应该注意什么?

  李战洪:房屋过快的上涨会带来民生问题,过快的下降会带来金融的问题,也里面要找一个平衡点。这个平衡点的寻找很难也很重要,所以我们要和政府、银行、包括消费者、开发商四为一体,共同让房地产市场要有裤穿。未来在房地产开发中,也就是龚总说的已经进入了第二个阶段,进入了成熟的房地产阶段,在这个阶段,一二三四线城市的协调发展,变得尤为重要,我就讲这两点。

  王珏林:现在时间紧张,请大家只提问三个问题。

  提问:各位嘉宾,你们好!我其实是有一个困扰着自己,因为我们现在更多的是关注像80后,像现在年轻一代人置业的问题,因为我本身也从事房地产行业,所以我想对房价这个问题,想请问一下龚主席跟赵博士,因为我们现在天天看着政府拍地,价格是一天一天往上涨,那房子在形成商品出售之前,它的整个价格体系,包括地块包括房地产企业要经营要交税收,但是到真正消费者要买的时候,除了要扯淡这些成本以外,一样要给国家交相关的税收,那在政府收了这么多钱以后,它对整个社会,比如说新的年轻的一代人,要有这种住房的需求,他们是不是要承担什么样的责任?至于说房价的上涨,单单从供应或者需求上面来看的话,要有很多,有些人可以买好几套,有些人一套房子也买不起,这是很复杂的问题,那作为我们年轻人应该怎么理解它,或者作为我们来讲,是不是说从自己消费的理念要做一些改变,不一定说我现在就要买房子什么样,这样是不是对市场的整个结构或者我们大的环境会有个改善的作用,我想像这样的问题想请问两位专家,听听两位的看法。

  王珏林:我给概括一下,就是这关于80后的住房的问题怎么解决?

  龚方雄:我的回答很简单。就是有钱,事业成功,你买得起房子,或者你也可以让你的父母、你的亲戚朋友支持你买房子。如果你有能力买,那还是应该买,尤其是这个自住的房子。但是我对房地产市场曾经讲过一句话,房地产作为投资品要考虑的东西就多了,投资渠道是不是通常,投资选择是不是多有关系,中国高房价一个主要原因,是中国投资渠道非常非常狭窄,有钱人也不能到海外去投资,在境内的投资渠道很下载,所以我们讲如果房地产开发进入一个基金时代,大家可以选择基金投资的方式,那么将来的供应就会增加。供应一增加,房价就不一定会涨这么快,但是从观念上也要讲一点,年轻人刚从大学出来,你刚才讲的80、90后,我不主张说一出来就一定要拥有房子,其实更重要的工作是要做老丈人的工作,要改变这种文化。就是老丈人嫁女的时候,未来女婿不给他女儿买房子就不嫁女,中国人觉得居者有其屋,这个观念我觉得在很多先进国家在发达城市是不存在的,美国大学生很少说一毕业就要买房子,买不起就社会不公,很多像研究生毕业MBA,要工作五年以上才会买房子,那时候觉得自己工作稳定了,自己也知道喜欢在哪个城市长扎,年轻人喜欢自由,将来还不一定明确的想干什么,他的兴趣还在发掘当中,从人生自由的角度来讲,美国的年轻人就觉得租房子比买房子更好,他们不觉得租房子住是一种耻辱,那中国人觉得不是自己的房子就是一种耻辱,姑娘就不嫁给你,但是在美国就不存在,美国的收入相对比中国便宜得多,但是人家也没有这个观念。有一些人一套房子都没有,有些人好多房子,那你让这些人去买好了,将来赚了赔了是他自己的事。在还没有加息的情况下,存款利息是2.25%,你要不要买房子投资呢?那你就可以琢磨一下了,如果你贷款买房,利率是5%,现在租金是2%的租金回报率,美国很多年轻人,国外很多投资人就有一种观念,如果说现在租金回报率比贷款利率还低,等于是业主补贴把这个房子租给你,那何乐而不为呢?那是赚了,那有什么耻辱的呢?你要愿意买,有些人你有钱,愿意买黄金,黄金是一分钱利息也不给的,也没有任何分红,也有人愿意买,你有钱你去买好了,为什么没有人说我如果买不起LV的包,好多人有好多好多LV的包,很多人有好多钻石,我买不起,那就是社会不公呢?为什么没有这种观念呢?所以这种事情是一个观念问题,房子不是一个普通的商品,房子是一个特殊的商品,是一个特殊的资产。中国的土地是稀缺资源,所以不鼓励所有人所有,如果所有人都所有的话,那房价肯定是还会接着大涨的。

  赵晓:讲三句话,第一句话政府从土地里面拿了很多钱,政府有责任承担一定的住房社会保障,但是不要把希望寄托与住房保障,如果把住房希望寄托与住房保障,就是把你自己的未来也给了政府也给了别人。第二句话就是如果你发现大多数人都买不起房子,那你不用着急,那是总理该着急的事,不是你该着急事。第三句话你赶紧去追龚方雄的女儿,让他做你的老丈人。

  王珏林:好的,因为时间关系,咱们今天的对话到此结束,感谢各位嘉宾。

  主持人:我们也请各位嘉宾留步,留一个合影照,也是为我们城市观点论坛福州行画一个小小的句号。我刚才为什么说画一个小小的句号,因为城市观点论坛还是寄托在博鳌论坛之下,所以我们还是要相约2010年博鳌房地产论坛再见。祝我们远道而来的嘉宾能够一路平安,谢谢大家!

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