观点地产网 >

其他 >

>

>

正文

龚方雄:IPO的窗口 房企上市与融资报告
作者:     时间: 2010-03-31 11:47:16    来源: [ 观点地产网 ]

  龚方雄:主办方给我的是20分钟,但是我11点半有一个电话会,所以我11点25必须结束,所以我现在只有15分钟,我只讲10分钟,留5分钟提问。首先主持人对我的介绍说我今年的观点说是只能投资房地产股票,不要投资房地产。这个观点是有偏颇的,不是全面的反映我的观点,我的观点是这样的,房地产的价格经过去年大幅上升以后,今年的升幅即使不调控也不会大涨,但是相对来讲,房地产股票的投资价值应该来讲还是不错的,因为股票调整很多,但是房价并没有调整,如果投资者在两者进行选择的话,我觉得今年在房地产股票投资的价值比地产好,不是不要投资房地产,这个问题大家要分清楚。

龚方雄

  摩根大通中国投资银行副主席兼中国综合公司、企业投融资主席龚方雄先生

  第二今天讲的是融资的问题,房地产融资的市场条件,市场环境和各式各样的融资的选择,这个讲一讲,今天就不多谈我对房地产价格的看法,最近我也讲的很多,关键是我们的基本层面,城市化格局,还有房地产本身在调控过程当中的反映和影响,所以从资本市场的角度来看,为什么我认为今年房地产股票的投资价值会比房地产本身好呢,因为房地产股票在高位很多调整了30%—40%,资本市场的宏观反映比实体市场好的多,最近尤其是两会以后,我的观点就是说很多宏观的不确定性在两会以后会逐渐的消退,宏观的不确定性让这个市场更稳健,最近的市场也是这样,两会以后北京的房价成交量还有很多大城市的房价和成交量也出现了大幅度的报复性上升,所以政府干预房地产的政策效果是适得其反,就是因为供应量上不来,这一次调整跟历次不同的是跟经济适用房和廉租房的建设如果能够成功当然好但是从房地产调控的角度来讲,国内是收紧对房地产的融资,对房地产不管是发债也好,贷款也好,还有房地产信托融资的用途,最近也有收紧的趋势,所以说整体的融资环境,我们房地产开发商在国内今年他们会比去年相对来讲,从正式的资本市场,或者是银行渠道的融资要好的多。但是境外的情况完全不太一样,大家知道境外的资本市场非常的活跃,美联储、欧洲、日本等几个主要经济体系方向是非常清晰的,不像我们这边宏观不确定性这么多,他们很明确,低息不加息的政策会维持相当长的时间,而且我一直讲了,危机对资本市场的影响,因为希腊债务水平的危机,和银行引发的系统性的风险是非常非常小的。但是他所预示的是各过政府从财政上面的紧缩、退缩可能不得不做,就是未来会增加税收,减少支出,代价是未来的经济增长可能会放缓,各国央行在这个情况下不敢加息,作货币政策方面就继续保持宽松的环境,这就是为什么美国、欧洲,其他成熟市场的股市都连创20个月的新高,但是中国的资本市场,还有一些新兴市场受到的影响比较大,就是宏观政策的不确定性,所以资本市场今年是相当活跃的,第一季度的融资规模不管是IP0也好,发债也好,整个市场的融资规模在第一季度创出了过去四五年的新高,所以境外融资是非常非常活跃的。

  现在来看,从中国房地产开发商融资选择来讲,我们认为也是在境外比境内要好一些。为什么呢?我们不但要考虑整体经用对房地产融资的流动性,境外的融资比较充裕,流动性充裕的环境会存在,国外发高息债也好,还是短债也好,接受度都非常高,中国在境外上市的企业,发高息债成本都比较低,如果把人民币可能升值的幅度考虑进去,融资可能比境内还低,像境内,很多信托融资,对很多开发商来讲,是13—15%左右,但是境外,现在高息融资的成本,也节不过是12、13%,如果是上市工资,以可短债的形式融资的话,相对的利息就会更低,境外的融资成本是鲱低的,只有5—6%。所以从整个今年的市场环境来讲,由于境内和境外宏观环境的不一样,尤其宏观政策环境不一样,宏观政策的不确定性非常低,尤其是对房地产的宏观政策相对更高,尤其是对房地产融资的不明确还要收紧,所以我们也会担心,调控一方面是增加资本金的要求,同时又收紧融资的环境,同时在卖地方面可能又更加谨慎,而且渲染这种政策环境的话,成交量前一段时间也是稍微淡了一会儿,而整个房地产开发商未来开发的速度和战略会采取相对谨慎、保守的战略,所以未来的供应量会下降,但是另一方面需求不降,反而会加速,你看我们最近所谈论的是一方面房地产要冷却,另一方面城市化的进程要加快,然后我们也讨论到各个地方基本上都有一个区域发展的战略,要放松甚取消户籍制度,所以需求是会加速的,现在问题是房地产的供应,在宏观调控下是会增加还是减少,这个问题只等问政府了是各地方政府的经济适用房、廉租房能不能上来。所以我们认为从基本形势的判断来看,国内房价下跌的可能性不大,最多就是成交量暂时性的放缓,然后需求方采取一种暂时性的观望的态度,但是如果最后发现供应量并没有上来,需求城市化进程计划加快,同时我讲一点,我们中国的投资者仍然缺乏有效的投资渠道的话,这些钱仍然不可避免的会流入房地产。我经常在市场讲一个观点,就是中国市场是泡沫,但是你要看中国的股市,就是01年2300点,现在才3000点,就是涨了不到50%,有什么泡沫可言,但是同时巴西涨了7倍,俄罗斯涨了6倍,但是中国有一个投资产品,有一个品牌是涨了很多倍的,在过去十年,是什么呢?就是房地产。土地的价格房地产过去十年九年是翻了四五倍的,这是可以跟巴西、俄罗斯、印度媲美的。原因在哪里呢?就是资源的稀缺性,再看一下就是经济成长带来的资源性,巴西、俄罗斯都是资源,而作中国土地是及其稀缺的,而且在城市化的进程当中,人均可耕地还在继续下降,如果投资者有其他的投资渠道,比如在全球范围内进行投资布局,这样的话应该来讲最好的投资渠道不是中国的房地产,在国内如果你要选择股票和房地产,房地产股票的投资价值,可能比房地产本身还要大一些,因为今年房地产上升的空间不会太大,但是长期来讲,不一定是这个观点了,长期就是刚刚我讲的,宏观、微观,国际上的资本市场,国内的资本市场,各方面的环境条件综合性的情况,我就讲到这里。谢谢大家!

24小时热点>>

观点地产网关于本网站版权事宜的声明:

观点地产网刊载此文不代表同意其说法或描述,仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源:观点地产网”字样的所有文字、图片等稿件,版权均属观点地产网所有,本网站有部分文章是由网友自由上传,对于此类文章本站仅提供交流平台,不为其版权负责。如对稿件内容有疑议,或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章,请您速来电020-22375222 或来函ed#guandian.info(发送邮件时请将“#”改为“@”)与观点地产网联系。