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现场直播:2010年城市观点论坛成都行(下)
作者:     时间: 2010-03-31 11:25:39    来源: [ 观点地产网 ]

走过六载辉煌的城市观点论坛,将以“西部第一城”成都作为2010年的首发之站,揭开城市观点论坛全年精彩征程的大幕。观点地产网作为论坛官方网站,对会议进行独家全程网络直播。

  以下是3月31日2010年城市观点论坛成都行直播实录

  现场直播:2010年城市观点论坛成都行(上)

  主持人:都说自己的家乡好!成都也是一座来了就不想离开的城市,所以请谭先生和到场的嘉宾也慢慢感受成都的美丽。下面进行第五场演讲,首先请出我们的特约评论员刘宗保,接下来演讲的是摩根大通中国投资银行副主席兼中国综合公司、企业投融资主席龚方雄先生,有请上台!

  龚方雄:主办方给我的是20分钟,但是我11点半有一个电话会,所以我11点25必须结束,所以我现在只有15分钟,我只讲10分钟,留5分钟提问。首先主持人对我的介绍说我今年的观点说是只能投资房地产股票,不要投资房地产。这个观点是有偏颇的,不是全面的反映我的观点,我的观点是这样的,房地产的价格经过去年大幅上升以后,今年的升幅即使不调控也不会大涨,但是相对来讲,房地产股票的投资价值应该来讲还是不错的,因为股票调整很多,但是房价并没有调整,如果投资者在两者进行选择的话,我觉得今年在房地产股票投资的价值比地产好,不是不要投资房地产,这个问题大家要分清楚。

龚方雄

摩根大通中国投资银行副主席兼中国综合公司、企业投融资主席龚方雄先生

  第二今天讲的是融资的问题,房地产融资的市场条件,市场环境和各式各样的融资的选择,这个讲一讲,今天就不多谈我对房地产价格的看法,最近我也讲的很多,关键是我们的基本层面,城市化格局,还有房地产本身在调控过程当中的反映和影响,所以从资本市场的角度来看,为什么我认为今年房地产股票的投资价值会比房地产本身好呢,因为房地产股票在高位很多调整了30%—40%,资本市场的宏观反映比实体市场好的多,最近尤其是两会以后,我的观点就是说很多宏观的不确定性在两会以后会逐渐的消退,宏观的不确定性让这个市场更稳健,最近的市场也是这样,两会以后北京的房价成交量还有很多大城市的房价和成交量也出现了大幅度的报复性上升,所以政府干预房地产的政策效果是适得其反,就是因为供应量上不来,这一次调整跟历次不同的是跟经济适用房和廉租房的建设如果能够成功当然好但是从房地产调控的角度来讲,国内是收紧对房地产的融资,对房地产不管是发债也好,贷款也好,还有房地产信托融资的用途,最近也有收紧的趋势,所以说整体的融资环境,我们房地产开发商在国内今年他们会比去年相对来讲,从正式的资本市场,或者是银行渠道的融资要好的多。但是境外的情况完全不太一样,大家知道境外的资本市场非常的活跃,美联储、欧洲、日本等几个主要经济体系方向是非常清晰的,不像我们这边宏观不确定性这么多,他们很明确,低息不加息的政策会维持相当长的时间,而且我一直讲了,危机对资本市场的影响,因为希腊债务水平的危机,和银行引发的系统性的风险是非常非常小的。但是他所预示的是各过政府从财政上面的紧缩、退缩可能不得不做,就是未来会增加税收,减少支出,代价是未来的经济增长可能会放缓,各国央行在这个情况下不敢加息,作货币政策方面就继续保持宽松的环境,这就是为什么美国、欧洲,其他成熟市场的股市都连创20个月的新高,但是中国的资本市场,还有一些新兴市场受到的影响比较大,就是宏观政策的不确定性,所以资本市场今年是相当活跃的,第一季度的融资规模不管是IP0也好,发债也好,整个市场的融资规模在第一季度创出了过去四五年的新高,所以境外融资是非常非常活跃的。

  现在来看,从中国房地产开发商融资选择来讲,我们认为也是在境外比境内要好一些。为什么呢?我们不但要考虑整体经用对房地产融资的流动性,境外的融资比较充裕,流动性充裕的环境会存在,国外发高息债也好,还是短债也好,接受度都非常高,中国在境外上市的企业,发高息债成本都比较低,如果把人民币可能升值的幅度考虑进去,融资可能比境内还低,像境内,很多信托融资,对很多开发商来讲,是13—15%左右,但是境外,现在高息融资的成本,也节不过是12、13%,如果是上市工资,以可短债的形式融资的话,相对的利息就会更低,境外的融资成本是鲱低的,只有5—6%。所以从整个今年的市场环境来讲,由于境内和境外宏观环境的不一样,尤其宏观政策环境不一样,宏观政策的不确定性非常低,尤其是对房地产的宏观政策相对更高,尤其是对房地产融资的不明确还要收紧,所以我们也会担心,调控一方面是增加资本金的要求,同时又收紧融资的环境,同时在卖地方面可能又更加谨慎,而且渲染这种政策环境的话,成交量前一段时间也是稍微淡了一会儿,而整个房地产开发商未来开发的速度和战略会采取相对谨慎、保守的战略,所以未来的供应量会下降,但是另一方面需求不降,反而会加速,你看我们最近所谈论的是一方面房地产要冷却,另一方面城市化的进程要加快,然后我们也讨论到各个地方基本上都有一个区域发展的战略,要放松甚取消户籍制度,所以需求是会加速的,现在问题是房地产的供应,在宏观调控下是会增加还是减少,这个问题只等问政府了是各地方政府的经济适用房、廉租房能不能上来。所以我们认为从基本形势的判断来看,国内房价下跌的可能性不大,最多就是成交量暂时性的放缓,然后需求方采取一种暂时性的观望的态度,但是如果最后发现供应量并没有上来,需求城市化进程计划加快,同时我讲一点,我们中国的投资者仍然缺乏有效的投资渠道的话,这些钱仍然不可避免的会流入房地产。我经常在市场讲一个观点,就是中国市场是泡沫,但是你要看中国的股市,就是01年2300点,现在才3000点,就是涨了不到50%,有什么泡沫可言,但是同时巴西涨了7倍,俄罗斯涨了6倍,但是中国有一个投资产品,有一个品牌是涨了很多倍的,在过去十年,是什么呢?就是房地产。土地的价格房地产过去十年九年是翻了四五倍的,这是可以跟巴西、俄罗斯、印度媲美的。原因在哪里呢?就是资源的稀缺性,再看一下就是经济成长带来的资源性,巴西、俄罗斯都是资源,而作中国土地是及其稀缺的,而且在城市化的进程当中,人均可耕地还在继续下降,如果投资者有其他的投资渠道,比如在全球范围内进行投资布局,这样的话应该来讲最好的投资渠道不是中国的房地产,在国内如果你要选择股票和房地产,房地产股票的投资价值,可能比房地产本身还要大一些,因为今年房地产上升的空间不会太大,但是长期来讲,不一定是这个观点了,长期就是刚刚我讲的,宏观、微观,国际上的资本市场,国内的资本市场,各方面的环境条件综合性的情况,我就讲到这里。谢谢大家!

  主持人:谢谢龚方雄先生,因为龚先生说11点半有一个电话会议,所以请刘先生提一个尖锐而简短的问题。

  刘宗保:因为刚才龚先生讲了,目前在海外市场发债、融资比较好的机会,我们花样年集团也是去年在香港上市的,我想请问一下龚先生,海外市场关注中国的在还海外有融资平台的公司,公司也有很多,他们会关注哪些公司,具有哪些指数比较好的会选择给你来融资。

  龚方雄:这个问题非常好!国外投资看国内的房地产开发商,主要注重几个重要方面,我觉得三个方面。第一个是土地储备的数量和质量。然后获得土地储备的价格。这一点资本市场非常非常看重,因为土地是稀缺资源,未来获得土地的成本会越来越高,所以说你现有的土地储备是不充分足够这是资本市场极其看重的。第二点就是看你的土地储备的分布,因为中国未来一段时间的发展,可能跟过去十年房地产市场的发展有一个不太一样的主轴,未来一旦城市化进程的重点和我们区域发展的重点是在二三线城市,而不是一线城市,所以说我觉得如果在二三线城市的一些蓝筹企业,在资本商场上会得到更多的关注,因为这是中国下一阶段城市化进程的主轴,第三就是开发能力。假如说你没有足够的土地储备的话,但是你如果有一种非常强的开发能力,不管再以什么价格拿地总能盈利,而且盈利性也比较高,香港也有很多这样的公司,他不是说叫囤地,他就是靠经营开发,他什么价格拿到的土地,很快的周转过来,这个关键是管理团队,管理是公司的品牌价值。这三个方面。

  主持人:接下来进行我们本次演讲的第六场,首先我们还是请上评论员唐名琏先生上场。接下来给大家奉上演讲的是金融分析家清华大学经济管理学员博士杜丽虹女士,她的题目是“地产差异化,不确定波动周期中企业经营”。

  杜丽虹:今天上午我前几个嘉宾都是讨论比较宏观的问题,我就不讲宏观方面的问题了,我讲讲微观企业的问题。昨天来到成都也听说我们成都也卖到每平米4万的房子,所以今天其实想讲讲地产企业现在整体的高端化趋势,以及在这个过程当中的风险控制问题。尽管官方数据显示,土地价格在房价当中的占比是23%,但是地价成本的上升是不口否认的事实,北京每平米的土地交易价格已经达到1万元,今年两会之后又出了几个地王,所以今年一季度的交易价格会更高,像上海和深圳都超过了每平米1.5万,杭州是达到2万元,所以高地价迫使更多的开发企业,或者转战二线城市或者重新定位。另外在取消七折优惠利率的情况下,北京买一套住宅,收入30%,30年贷款的情况下,约占家庭收入的140%,深圳是18%,也就是普通大众是根本买不起房的,投资性需求已经成了这些城市的购房主力,这有就推动了许久的高端化。而且从历史的数据来看,繁荣期高端住宅的蓄积是更大的,这也就吸引了更多的开发企业进入了市场,但是高端住宅和大众化的住宅,本质上是两种金融属性完全不同的产业,因为高端住宅对经济周期更敏感,而且在低谷当中的周转速度是更大的,所以本质上是要求企业更保守的。

杜丽虹

金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士

  所以看一下欧美高端的地产企业托尔托尔,这是一家美国最大的高端地产的开发商,我在以前的论坛当中有提到过这一家美国企业,这家企业在任意的年份和时点都要保证自己如果第二天就发生市场转折,都能够从容的应对,所以这家企业的权益资本占了50%,长期债是30%,而且银行债只有20%,而且几乎不使用短期贷款,它的负债水平是美国的规模化开发商追求量的开发商的一半。英国的最大的高端地产商,它就更加的保守了,它的银行贷款只有16万英镑,基本上等于零。而当时英国的三大地产公司的净负债都是50%以上,平均来看这家公司的负债率只有规模化开发商的十分之一,为什么他们要更加保守呢,因为他们更敏感。以美国的次贷危机为例,以09年的住宅销量比08年下降了15%,单套住宅下降了65%,单套价格15万美元以下的,降低了50%,这样在以上的住宅,在09年的时候,销量占比是从40%下降到20%,及时剔除到平均售价的下降的因素的话,30万平米以上的住宅,在总成交量的占比下降了10个百分点。日本就更加典型,这张图是日本的一个地价指数的图,从81年到91年繁荣期间,日本六大城市的最高地价是上涨50%,而同期地价的涨幅是225%,但是91—01年,高端地价的降幅更大,最高指数是下降了84%,而六城的平均降幅是56%,所以高端住宅对经济周期是更加敏感的。

  作中国也是这样,尽管长期来看,高端住宅的波动是更大,不是更小的。从09年到10年的下降周期里面,从全国来看,普通住宅的价格指数是从113.5下降到98.2,而高端住宅是96.2,而别墅是95。销量方面的差异更加明显,在08年的时候,全国的住宅销售是下降了17%,其中经济适用房的销售金额是上升了14%,但是高端住宅的销售金额是下降了37%,像上海整体的销售金额下降40%,别墅和高档公寓是下降48%,在广州就更明显,整体的销售金额是下降25%,高端住宅下降79%,所以说世界各国的经验都表明,高端住宅相对于普通住宅,价格都有更明显的波动性,因为相当部分是投资需求,而投资需求在各个市场,因此在经济低谷当中,高端住宅受到的冲击也必然更大,普通住宅价格下降的时候,还可以通过刚性需求的启动来缓解冲击。

  高端的另外一个重点是通常来说周转性更慢,这个是跟开发的特性,开发周期和销售周期,一般的情况都会更慢一些,还以刚才提到的美国的托尔公司为例,它在平常的时候,周转的速度比规模化开发商满30%左右,次贷危机当中他的存量资产比的上年初的总资产,是较06年下降了72%,降了0.27倍,美国销量第一的开发商是下降了62%,降了0.46倍,这就意味着托尔公司需要多储备19%的金融资源,具体到国内,目前从上市公司来看,最优秀的高端地产商在繁荣期的存量周转率是0.5到0.6,低谷的时候是08年的时期是下降0.2—0.3倍。从中取出到必须的运营支出和承诺的土地款支出,很多高端企业的短期借债空间是0,在长期贷款中间,如果危机延续到第二年的话,在剔除必要的因素款支出和营销款支出,它的债能力是10%及所以高端定位的地产企业长期负债应控制在10—20%的水平。在这样的一个负债率约束下,最优秀的高端地产企业,在不考虑股权融资的情况下,靠内部的现金流的周转和债务扩张的话,每年资产的最增速是20%左右,再看规模化企业,在国内比较典型的是万科、保利这一类的企业,国内最优秀的规模化企业繁荣期的速度是0.9—1,低谷是0.4—0.5倍,大概有10—20%的短期负债空间,20—30%的长期负债空间,在不考虑股权融资的情况下,内部资金和债务增长,每年的资产最大增速是30—40%,无论是负债约束还是极限的增长速度方面,规模化企业都要显著高于高端地产企业,这两者的差异会带来什么样的后果呢?我们举一个例子,假设一家地产企业,总资本金200亿,计划在高端项目上投入50亿,根据本身的周转和特性的话,这50亿能够撬动高端资产规模100亿,但是以规模化企业原有的极限负债率来测算,资产规模可以达到167亿,这就意味着规模化企业向高端化延伸的时候,如果还保持原来的财务原则和资本结构,将在高但项目上超速增长50%以上,而且在低谷产生一个巨大的资金缺口。而且更糟糕的是,繁荣其高端项目的旺盛需求掩盖了这种资本金的缺口。如果才能规避这个风险呢?由于时间关系,我简单的介绍两家英国的地产公司叫分品牌安全底线策略。

  一家叫柿子公司,是英国三大地产商,它在历史上主要是通过外部收购来扩张,收购也会带来一些新问题,在01年的时候,他收购了一家大型地产公司Beazer,这个公司旗下除了生产普通的大中华企业之外,在英国还有一个普通的高端住宅CharlelChuch,他收购当年的售价是行业平均水平的2.6倍,他的土地成本是柿子公司土地本的3.5倍,这跟国内比较像,就是高端地产企业他的土地储备的成本高,而且在售价当中的占比也是比较高的。收购Beazer之后,注销了开发大众化品牌,而且决定保持CharlelChuch高端品牌,而实现对CharlelChuch高端市场的扩展,为此,公司在原来北部和南部的基础上,进行了两个品牌分布,就是大众化的柿子和高端产品。在06点的时候,他又收购了另外一家地产公司叫Webtbury,成为当时英国最大的地产企业,这个公司的主品牌都是大众化定位,但是有没有柿子的知名度高,就是注销了主品牌,将大部分项目整合进入了柿子品牌,将高端的的整合到CharlelChuch,结果成交量大量上升,占比从4—到13%,收购Webtbury不仅开拓了高端的市场,而且还和英国政府合作开发经济刑住房,占比是8.4%,其实英国的房价经过连续多年的上涨,已经超过了多数人的支付能力的时候,柿子决定将产品线两级拓展,一方面是高端品牌分享市场,另一方面拓展地段品牌,应付市场可能的危机。所以柿子保持了Beazer下的一个市场,就是一个现场组装的标准化组装,它的好处是降低建造成本,而且还能用低碳的现场柱状落吸引政府的支持,这和现在流行的低碳经济是一致的。

  截至06年底的时候,柿子已经有三个品牌分布了。到07年的时候,英国地产市场开始出现衰退的迹象,那么核心品牌和高端品牌的销量,分下降了8和13%,但是高端房屋是逆势增长了40%,08年在金融危机的冲击下,核心品牌的销量下降了46%,高端品牌的销量下降了34%,而经济性产品的销量是上升了22%。结果到08年年底的时候,高端品牌CharlelChuch在总交付量的占比是16%,经济住房的占比是23%。那我们看到,柿子的这种分品牌的策略,一方面通过差异化定义保持高端品牌的形象,另一方面是有利于收购当中的整合,在收购的刚才当啊中像CharlelChuch这一类的优势品牌会被保留,借此拓展新的产品线,而一些重复的品牌就被合并主要,通过资产整合来降低管理成本,而集团在保持品牌独立的基础上,集中力量保持少数技术品牌,并通过不同品牌的配置,来提升整体的产品线的结构,在适当的时机增加或者是减少对高端品牌的投入比例和规模。但是这种资源调配如缺乏财务纪律的话,就会演变成更大的灾难。这里就不得不提到BerkeleyGroup公司,BerkeleyGroup就是品牌的高度自治和严谨的财务控制相结合。BerkeleyGroup旗下有10多个品牌,旗下每一个品牌和每一个地区分布都有经营商的高度自治权,包括独立的土地储备等等,总部将这种灵活性市委核心优势之一,但是在经营高度自治的同时,BerkeleyGroup在总部风险严谨的财务控制,为了控制子公司经理人过渡膨胀的野心,BerkeleyGroup为每一个子公司分配权益金,并且设定严格的负债约束,通过负债来控制扩张速度,另外也不是收入、利润扩张速度为核心指标,而是以核心资本率为指标,这也就是说你使用高负债,并不会提高投入资本的回报率,那么在这样一个结构下,BerkeleyGroup就成为英国驾驭地产危机最成功的企业,BerkeleyGroup在90年代初的地产危机当中重新入市,地价收入很多品牌,BerkeleyGroup现在很多品牌都是那一时期收获的。04—06年的繁荣期,也是控制在低水平,而且加速资产变现,所以本轮金融危机来临之时,BerkeleyGroup是最安全的企业。

  实际上我们对于它这个策略的一个提炼,我就成为分品牌的财务安全底线策略,也就是总部分为高端产品,大众化产品,经济住房各自的特点,分别进行约束,经济品牌是刚性的需求,所以有相对宽松的政策,每一个品牌以资深的资本金为基础,而地区分布则在这种负债率约束的基础上,确定自己的产品线组合,这一个利润率扩张速度权衡的过程,如果选择了更多的高端项目,会提高利润率但是高端品牌对资本金会有更大的占有额,扩张速度会更慢。权衡的结果就是如果企业确实想实现产重心的上升,那就要在高端的项目上进行上升,高端化的步伐越快,整体的财务杠杆就越低,所以这因能够自动的实现财务结构均衡和财务的控制。作为一个新型的市场国家,我们面临着挑战,也给了地产企业更多的套利周期机会,实际上BerkeleyGroup也在总部层面保留了适当了金融资源,具体保留多少,取决于管理层对未来周期的判断,如果是频繁波动,那套利的机会更多,分布的收缩与总部的周期机会把握是最佳的选择,反之如果是一个长期的时机,这个时候放手分布扩张就是最佳的选择。

  最后小结一下,流动性推动的地价的上涨和投资人对高端住宅的旺盛需求,这些都吸引了越带越多的企业向高端化转型,但是高端的周期性更高,低谷中更慢,所以通常高端的都是保守的财务策略,如果不保证当前的财务结构,那就意味着在高端的25%的超速扩张,而且高端项目扩张越快,高端的比重越高,潜在的风险就越大,如何避险失衡与失控呢,这里面提到分品牌的财务安全策略,就是地产企业细化到产品线的策略,根据每一类产品的特性来分类约束,在此基础上进行利润率扩张速度的权衡。随后想说一句,如果从经济学家的角度讲,常常是关注总量和长期,这时候短期的波动常常会被作为干扰因素过滤的,从这个角度说,就是我们现在常常提到的城市化进程也好,货币化进程也好确实会推动长期房价的上涨,但是对于企业,对于我们在座的这些地产企业的老板们,却不能够忽视短期的波动风险,因为一次的短期波动,可能是知名的打击,可能根本没有机会去分享长期房价的上涨,所以如何在不确定和高波动的环境当中谋求生存和发展才是最重要的。谢谢大家!

  主持人:非常谢谢年轻的美女博士!

  唐名琏:无论是进入高端市场或者是大众化市场,无论是短期也好长期也好,对房地产企业我想我们都有一个总体的目的,或者是本能追求利润最大化。我要问的问题是2009年很多的房地产企业老笑的很灿烂,可能今年不会遇到这样一个政策助推的背景了,如果我们还是要坚持利润最大化,我们会不会透支了企业的未来的发展的空间,对这个问题请我们杜博士做一个说明。

  杜丽虹:利润最大化是对企业永远正确的说法,但是利润最大还是长期利润的最大化,如果我们从股票上来分析一家公司价值的话,我们强调的是一个贴现价值,就是把未来的赚到的钱贴在现在才是平均赚到的钱,如果对于一个公司来说,如果一个公司的股东只赚了09年一年的暴利,你赚的钱也不是很多,所以无论是股东也好对于企业的管理层来说也好,真正的利润最大化,首先是以这个企业长期可持续的生存为前提条件的,所以我一直觉得地产企业,其实你宁可采取相对饱受的财务策略,可能会错过一年或者几年的繁荣期的高利润,可能分享不是那么充分,但是中国有一句话“留得青山在不怕没柴烧”属于你这个企业还存在的,你长期的收入会超过你一年赚的暴利企业价值。

  主持人:谢谢杜博士,以及唐名琏先生,在股市上也有一句话,比的不是谁赚的最快,而是谁活的最长。今天论坛的演讲部分就结束了,再一次感谢我们的演讲嘉特约宾和员评论给我们贡献的思想大餐。

  接下将进行城市观点论坛的保留节目—“圆桌对话”,2009年房地产取得了史无前例的成功,也充满的争议,2010年中国经济和房地产都产业面临着全新的形势,在宏观经济逐渐恢复的背景房地产调控政策却日益严厉,行业似乎也在高房价与国进民退的喧嚣中迷失。

  对中国经济而言况言,房地产的不言而喻,我们相信无论前路艰难黔南,在行业的共同之努力也,有能够所有的渡过和考验危机因此以此更加成熟,今天所以我们相约,齐聚成具成并广九各界精英和广邀业界翘楚,共同探经济趋2010年房地产新趋势及2010年成都国际城南南的发展趋而势,正是就是成都行论坛的主题,也是我们今天的重目,也是我,我们这一次论坛的主题,下面介绍圆桌对话原作的主持嘉宾著名经济学家、国务院发展中心金融研究所副长巴曙松先生,另外就是金科集团副总裁李先生先生,中房集团理事长、中国企业联合会执行副会长孟晓苏、建设部政策研究中心副主任王珏林先生,金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士、成都商报副总经理、房地产事业部主任审,先生、四川蓝光实业集团有限公司总裁总裁任霞、成都金怡源房地产开发有限公司董事长事长殷秋萍女士、四川置信集团董事、副总经理经理唐名琏、洲联集团规划景观公司副总经理胡之平、深圳市星彦地产顾问有限公司成都分公司总经理张猛先生。

  巴曙松:今天的嘉宾既有分析师,也有地产商,我想请李总来做主持,他们说一段,我评论一段。本来我和王珏林主任都熟的一个朋友,也请他一起来的,结果说上次到成都来被娱乐了一下,说把房地产商都杀了,房价还要涨,所以被领导批评了,这一次就没有来,今天大家对这一个环节的报道,我会有意的轻松一点儿,娱乐一点,但是报道的时候不要这么娱乐!请李总主持。

  李战洪:我对孟会长提一个问题,去年在海南,还有年底总论坛的时候,我想问孟会长说的物业税,因为中国的区域发展水平不一样,进程不一样,这样的情况是否采取一刀切的方式?分区域分城市?

  孟晓苏:说到物业税,有不少人认为房地产开发商是物业税的反对者,我们房地产企业家大部分还是主张公平正义,这么多年我们主张推动廉租房建设,这些都是我们提倡的。物业税刚刚老李问了,如何实行一个差别化的税率,这是我们开始就考虑到的,我认为至少物业税的实行要有一个差别税率,这个差别税率至少要有一个标准税率和差别税率,无论税率是什么,就是对小产权,对商业物业,对大房子、豪宅,对多套住房的购买者,对炒房的人要实行标准税率,标准税率就是国际税率,在新加坡是按照4%来征收年税,但是新加坡房屋评估值计算为折价一半,打一个折,实际上和美国差不多,是2%,在中国不能不设一个优惠税率,这个是目前主管部门在议论的,3%—1%之间的一个税率,我认为这个能使适用于他们了,低收入家庭,他们有小产权房的对交税有一些不理解,我们让他们认清楚,第一你自己交的税,你从住房优惠总所得是大于你的税负。

  巴曙松:我们台上有十个人,40分钟,一个人讲不到十分钟的实时间,为了观点地产事后出专刊,报道新经济下地产题目,还是我自己来主持,李总这儿开始,您自己先说。你们这儿开始一个人一分钟说我们2010年我们房地产有什么大的趋势,讲完了给现场的朋友来说讲的对还是不对。

  李战洪:现在最近在媒体上出现了中国房地产时间表,拿日本的1985—1991年和中国的比较,我认为是胡扯,拿小日本来套大中国是不对的,第一个中国13亿人,日本3亿人,第二当时1985年的时候的日本的城市化率是76%,中国现在的城市化率才46%,中间差30个点,多少人在城市化?从这个趋势来说,中国城市化决定中国房地产向上的大趋势不会改变,政策只是影响小波段,谢谢!

  巴曙松:北京、上海跟东京的房价差不多,现在我们城市化率45%,他那时候76%,杜博士批驳一下?

  杜丽虹:我自己也算了一下日本的,我和李博士不一样,我认为日本在80年代升值以后房价收入比各方面都应该很高,我算完了以后发现日本最高的时候房价和收入比是10倍,月工收入比最高是50%,现在北京的收入比是30%,月供收入比是142%,即使你说日本的人少,但是地也少,他的国土面积也是我们的几分之一,人是我们的几分之一,国土面积也是我们的几分之一,记住这些因素,我们现在房价相对于人的承受能力已经是日本最高峰的三倍,我看了一下,全球我们通常说高房价的城市,伦敦月供收入比50%,放眼全球能跟北京、上海、杭州这些城市比的只有一个城市,是香港!但是香港平均从90年代以来,平均的月供收入比是150%,现在北京是142%,也就是说即使我们跟香港比,上升的空间也不是很大了,是不是我们像北京、上海、深圳广州这样城市都可以跟香港去比?还不一定,因为香港毕竟是一个国际化的都市,所以我确实觉得这个至少一线城市房价的泡沫是比较大的。

  巴曙松:还有35分钟,时间很紧张,但是我也有主持的特权,我可以“以子之矛攻子之盾”的,你为什么在北京住,你为什么不到成都来,李总刚刚讲的道理是中国的纵深和多层次市场使它还有一定的回旋余地,你到北京住不了,你到其他地方嘛,下一个转换给我们地产商,我观察他们已经在变色了,谢谢杜博士你讲的非常专业。

  胡之平:我开这个会是从另一个层面来谈,现在我跟政府和房地产有直接的关系,作为我们专业的设计人员来讲是从另一个层面来反映现在的房地产整个的走势,09年的时候,所有中国国内的大型房地产企业也好,小型的房地产企业也好,找我们做房地产的设计,去年的量实际上更多的是大型的房地产公司,中国有名的房地产公司,他们在去年的过程中已经把投资的速度放慢了,找我们来就是在研讨,我这个项目是否合适,我这个项目放到三亚合适还是放在一线城市,还是放在二线城市,把这个速度拉长了,在探讨这个项目是否合适,09年年底到2010年年初的时候我们发现,这个房地产商的项目,是源源不断的找我们,无论是大房地产商还是小房地产商都来找我们,更有过从来没有做过房地产的,就觉得房地产这个行业有赚钱的机会,我有钱,我以前是一个企业家,但是我不知道把这些钱投资在哪些地方,我现在就想,我想投资于房地产,你能不能帮我们设计一套房地产,在这个层面看到对房地产市场是看好的,我们从专业的设计角度,我们跟政府做了很多的规划,为成都做了很多的规划。将来房价越来越高,会不会政府出台一些具体的措施,让一线城市的房价有所环节,有可能有这样的结果,但是我们认为二三线城市,将来的房价一定是稳步的上涨。

  巴曙松:过了八分钟,我给你一个建议,建议你编制一下你的周年规划景观房地产指数,这提高的业务多少跟房地产价格波动的关系,大公司找的时候多还是小公司多,还是原来一直做房地产的做,还是捞偏门的多,这个基本上能判断这个地方的泡沫程度。接下来请你讲一讲,从你这个角度看看,2010年房地产的新趋势?

  殷秋萍:我可能没有那么长的眼光,因为在座都是专家,都是老前辈。

  巴曙松:没有专家,只有输家和赢家坐在这儿。

  殷秋萍:都是输家。

  巴曙松:都是输家?

  殷秋萍:都是赢家。我想请教一个问题,我们现在做的事是跟孟老师说的接近一点,如果我们做商业地产的公司,因为成都这个城市我们理解来看应该是中国中西部未来的经济文化中心,我们高新南区又是成都市主导城市化的一个方向,高新南区是从2000年到2010年的建设,大概有一百多家世界五百强的企业入驻,我们也常常想可能未来的成都高新南区会跟上海的浦东有一拼,我所知道的孟老师,巴老师,对我们的发展是非常关心的,经常来做指导,我想听一下你们对高新南区发展速度,发展的方向有什么建议和检测,做一些质指点。

  巴曙松:你讲的非常好,仅仅是住宅不代表房地产的全部,所以我们天天讨论房地产,它的商业业态不能仅仅只是住宅,我们今天坐在上面既有做景观规划的,做研究的,还有商业地产,我们城市缺这个,我看几个大的商业地产,我们建了那么多楼市我们去那儿玩,去哪儿吃饭看电影?你做的是弥补这个空白,一定要多业态,多的形态,这个房地产行业才会更健康,更多元化。

  孟晓苏:成都三面是三山,从地势上讲未来的发展肯定是在南部,未来的成都会有一个南移的趋势。

  任霞:我来自蓝光地产,蓝光一直在成都,刚刚走出一个区域化的这样一个进程,所以对成都的市场,我们从来都非常的看好,而且有坚定的信心,对房地产市场我们各个专家经常在不同的场合都在给大家分析和引导,除了谈到城市化的进程,以及我们未来经济的发展有一个方向,对房地产的市场坚定的信心是看好的,2010年我们期望是一个稳定、持续的市场,而且也应该是一个稳定、持续的市场。谈一个个人观点在房地产市场,对开发商还有投资人,实际上大家有一种心态,把投资和投机的心态放到一个比较平和的位置上的话,我觉得房地产市场还可以走的更远,对开发商而言,在拿地的时候,在做项目的时候,在规划项目利润的时候,大家有一种平和的心态说,投资人是一个持续的受益,像刚刚杜博士讲的,我企业有持续的空间,持续的盈利空间,这样企业才能作为一个百年老店的发展方向,房地产企业如果把投资作为自己做产业的一个发展方向的话,我们认为它是一个健康的发展。实际上在今天我们若干个企业一种投机的心态是非常普遍的,或者说觉得不抓住机会,不在这个机会中获取暴利就是一个失败者,我个人我不赞成这个观点,对房地产的投资人来讲也是如此,如果从投机的角度获取房地产的资源,或者掌握这种资产,和投资的角度去获取房地产的资产和资源结果是不一样的,房地产市场需要房地产的企业和我们投资人一起维护,当然更离不开政府的指导,就维护这个市场的持续、健康、平稳的发展,就可以更加有序!谢谢!

  巴曙松:肯定是属于当地最大的公司,讲话都是老大的口气,各方面都照顾的不错,买房子的人要照顾到,政府也要照顾到,但是大房地产商和小房地产玩法不一样,要平和,别想那么多钱,稳定的慢慢来,这是大房地产商说的。孟总。

  孟晓苏:我认为这个趋势非常的明确,中国的房地产业走出了一轮低谷期,在去年的5、6月份已经进入到一个新的增长期,这个新的增长期是第四次增长期,头两次是五年发展,第三个发展期从98年开始的第三个发展期,由于我们理性的对待,由于中央政府采取了短周期的调控,使得这个发展期延续了9年,到2007年12月份才出现低谷,经历了08年一年到09年的5月份开始起步,经历了一年半的低谷期,如今禁止了发展期,这个发展期有多长呢?调控的好,也可能再一次呈现9年的发展期,为各个企业带来稳定发展的局面,同时也能拉动中国经济的持续增长,在目前这个发展初期,是一个什么特点呢?一个是市场启动,再一个特点就是供应量不足,因为我们刚刚走出的低谷期,目前的房屋产出都是在低谷期拿的地,现在投资量减少,投资量赶不上销售面积和销售额,去年的投资只增长了14、和16%,销售面积增加了42%和75%,这是一个特点。低谷期拿地少,去年拿地是减少了19%,在发展初期,在这一轮发展的初期是一个供不应求的局面,这个局面还有待与实践,这个发展初期,上面的房价是上涨,这是一个明显的特点,这个在今后一段时间会过去,这个需要一段时间,为什么需要时间呢?房子不像大白菜,大白菜种植,一个半月可以收获了,但房子要一年半,盖房子之前拿地又要一年多。现在是不是有泡沫呢?现在泡沫论很多专家的讲的已经够分量了,目前的泡沫论能吸引眼球,但是我认为是一个伪命题,为什么这么说呢?我们目前处在一个发展的初期,这个初期有没有泡沫?我认为还是要用邓小平教导我们的检验整理的唯一标准是实践来检验,多少年前我们就讲有泡沫,为什么讲有泡沫?日本有泡沫我们中国就有泡沫,美国有泡沫我们中国就有泡沫,不用这么判断,我们中国历史上房价从房改以来持续上涨,没有大幅度的下降过,虽然个别城市,个别地区可能有,但总体上房价在上涨,原因在什么?在于我们旺盛的购买力,在于我们供应量不足,如果说空气就像发泡水泥的空气一样,是一个建筑材料,涨起来就不会再下去了,我认为实践检验真理的标准告诉我们,是不是泡沫要看未来会不会破灭,不会破灭的你说它是泡沫,我说他是水泥空心砖,涨起来就不会下降,这个我认为有什么问题解决什么问题,不需要给他下一个什么样的定论,而我们中房历史上盖房子,前一段时间我去一个大城市,那个市长给我讲,我们打压房价打压好久了,他们市长给我讲,我在大学毕业就分到建设局,就是打压房价,你们中房当时的卖价是375块钱一平米的时候,他就负责打压中房的高房价,我说你打压到现在什么结果?他说这个地段旧房子已经到5000块钱了,你看我们的资源就这样被浪费掉了。

  巴曙松:如果不打压可能到8000了。

  孟晓苏:现在可能到8000了,因为旧房子一拆一建新房子就卖8000了。这个地方的老百姓是有好处的,我们一轮一轮在打压高房价,我们用什么方式才能真正意义的抑制房价过快上涨呢?就是要考虑供求关系,增加供应量,多盖房,而不是像有的人说的少盖房,刚刚龚方雄博士已经说到了,不要每一轮调控都不由自主的一直土地供应,这就加剧了供不应求,就像以前的调控一次,上涨一次,下一轮会不会又缺乏记性,把失败的教训拿出来,再一次紧缩地根,紧缩银根,紧缩地根已经看到了吉象,紧缩银根还要看看,我们来呼吁一下,不要紧缩银根,完了!

  巴曙松:还有18分钟。我记得学经济学的时候,第一堂课书里面就写说会说供给和需求的人也是半个经济学家,我原来以为道理很简单,现在发现也不简单,因为我们的领导老记不住。王主任你说一下。

  王珏林:这一次调控,大家看到了,因为房地产市场有工业和商业住宅,这一次重点是住宅,所以整个大市场应该全面看,另外一个这一次调整的重点是什么呢?一个是增加供应量,一个是解决市场的问题,目的有一个,在调整中稳定发展,就讲这些,谢谢!

  巴曙松:我们部门领导讲的话,你要想找出错误是很不容易的,但是你要执行起来是很难的,我原来在国家部委也发了这样的文,在分行做贷款,既要防止风险,也要积极拓展业务,反正你自己该怎么做怎么做,你讲了两边都讲了,非常对!

  蔡军:我听李总一开始就把话题引偏了,我看主办方给我们的发言材料,是要说一说成都的南部新城在2010年的发展趋势,我看在座的各位专家也远道而来,对成都的情况可能不是太了解,至少没有我这么了解。所以话题都偏到这儿了,都跑到北京了,我接着北京说到成都,巴所长说的,刚刚孟总说到,现在北京四环的房价都到四万,巴所长刚刚说,你为什么非得到北京住呢?不到成都来呢?这是一个很简单的问题,北京的发展机会多,我们的明星、大腕、专家、学者都聚集在北京,成都对他们来说偏了一点儿,成都的房价,一个礼拜前成都有一个楼盘誉峰,大家知道单价破4万,这在成都房产界是一个轰动性的新闻,而且单价4万里面含了1.6万的装修,这个就是很大的事了,成都确实房价很低,但是为什么没有很多的人到成都呢?跟城市的吸引力,竞争力,我不是来住,你说住成都人可以到雅安去,雅安的空气是最好的,你为什么不住雅安呢?因为你工作在成都,用这个眼光来看我们南部新城,现在有高端产业的聚集,有现代服务业的聚集,所以像我们世豪广场,为什么能够在成都这个阶段,能发展这么好,跟城市的吸引力是有关系的。所以我们不能抽象的来看房价,也不能抽象的去看一个地方的居住的价值,跟城市的价值是有关系的,我就讲这么多。

  巴曙松:谢谢,你方向感很好,知道我们该干什么,但是我理解李总一开始就偏了呢,因为这个题目不成为问题,南部已经发展的很好,方向会更好,所以就讨论一点儿全国的问题,包括我们北京的问题,成都没有,发展的还很好,说明就引偏了,你们之间算帐去。

  唐名琏:我来自成都置信,说一个今天没有说的新话题,海南掀起了一股新的房地产热,刚刚文登市的市长在这儿招商引资,也是把他们美好的资源展示到我们面前,什么问题?我们要看到在新经济下面全国都掀起一个旅游热,旅游产业,而房地产依托旅游做的旅游地产可以说是一个很重要的话题。我呼吁我们的政府,呼吁我们的媒体,呼吁我们地产商和我们研究机关密切的关注、关心旅游地产的健康发展,也是我们2010年应该做的一个事。谢谢!

  巴曙松:讲的非常好,因为我们参与讨论海南国际旅游岛方案的时候发现这么一个好的旅游资源建了很多住宅,一年就用一两个月,其他时候空着,分时度假酒店、配套、养老、饮料、保健,这个大家利用的非常充分,提了一个非常大的话题,我建议你们下次再搞一个旅游地产雅安行。

  张猛:我就从营销的角度来谈一下地产的发展。

  巴曙松:或者谈新趋势,或者谈成都城南发展趋势。

  张猛:刚刚谈到一个消息,说很多报道成都现在房价上了四万,主要是高层电梯公寓,这是一个特例,一户带一个游泳池,而且带一个豪华装修,我们认为这个大量的报道有一点误导成都市场了,实际上成都市场现在的价格也就7000左右,我们认为现在成都的市场应该迎来了一个百花齐放的阶段,应该是处于历史上最好的时期,这是一个供销两旺的阶段,但是成都这个市场有一个特点,它周边的客户分散效应不强,跟长三角、珠三角不同,周边没有很多竞争很强的地方,导致西藏、新疆很多客户到成都购房,这个比例大家也清楚,基本上已经到50%。我们就谈到一个城市化进程,从营销的角度来看,我们分析客户的时候,城市化进程不光是农民进城,从成都的外来购房当中,有很多属于移民性购房,因为成都现在的软实力非常强,导致很多边缘的城市到成都来工作、生活,这样就导致成都的外来购买需求非常旺盛,所以我们认为目前成都的市场是非常的良性,谢谢!

  巴曙松:谢谢各位嘉宾!由于时间控制的还不错,我唯一的任务就是控制时间,过去了三十分钟,还有十分钟,我们给现场的朋友提问!

  提问:我先问一下孟会长,您刚刚说物业税按照购买成本来征收,这样会不会导致一个小区里面同样的户型到时候物业税会差很远?这跟您刚刚讲的公平和正义有一些偏差呢?

  孟晓苏:征物业税已经说了七年了,十个城市进行试点,现在也没有推出,为什么?就是因为没有调整好,你说都是按照成本,就按照购买价来征是不是不公平?就是不公平,有的是商品房购买的,有的是房改房过渡的,本身就不公平,但也是一种公平,虽然房改房虽然便宜,但是用了二十年三十年的工龄来换,但是要知道大道理别管小道理,征物业税是一个大道理,我也想到了,我参加了中国经济改革初期,在八十年代初期的时候我就有幸到国务院,到万里同志身边,直接参与全国农村承包制改革,那时候公平不呢?不公平,为了改革要做一些让步,当时是谁说辛辛苦苦三十年,一夜回到解放前,是谁在阻碍承包制呢?是基层干部,就是村长啊,原来的大队长啊,虽然在那时候的体制下造成的是普遍贫困,但是在普遍贫困的时候,却有这么一个利益集团,他们每天晚上多开一个会就可以多吃一个馍,这个馍就是特点,怎么样让这些人有这个感觉呢?就采取了认可干部分好的,农民分差的,这样就把矛盾化解了,最近我们推进物业税也遇到了一些阻力,怎么办呢?我也主张采取同样的办法,首先我们的目标是要推动改革的进行,物业税征了才能解决大的问题,在小的问题上不要过分的纠缠,好了!讲完了!

  提问:请问一下巴所长今年央行最早会在几月份加息呢?

  巴曙松:请你注意收看成都电视台对我的10分钟采访。

  提问:我想请问巴所长,最近咱们都看过《蜗居》,我想《蜗居》的两个主人公是很有代表性的,毕业于名牌大学,是一个收入比较高的白领,当他们都觉得买不起房子的时候,我们中国的楼市到底是出了什么问题?

  巴曙松:这个应该问房地产商。

  孟晓苏:说起《蜗居》,我跟温总理有同样的感受,我不是一家住9平米,我也是毕业于名牌大学,我跟我太太结婚的时候就在父母家住着,一个八平米的房子,也叫蜗居,巴教授你也蜗居过。

  巴曙松:我住过地下室。

  孟晓苏:是什么改变了我们的蜗居呢?是什么改变了城市大多数人的蜗居呢?是住房商品化,特别是98年以来,推动了住房商品化,改变了大多数人的居住问题,我们对刚刚走出学校校门,像我们当年的名牌大学生一样,我记得我是蜗居了五年,我才有了第一套房子。

  巴曙松:但是你那时候你知道机关会给你分房子,现在的年轻人不知道什么时候有房子。

  观众:现在的年轻人不知道自己这辈子会不会住上新的商品房,现在房价永远比工资涨的快,年轻人不知道自己这辈子能不能住上商品房,这和你当年的蜗居的情况不一样的。

  孟晓苏:按照当年的房改设定的要有廉租房,保障住房,年轻人刚刚大学毕业,应该是享受住房体系的年代,这些年住房建少了所以就不公平了,但是建廉租房,建保障住房需要钱,现在不是说地方财政很有钱,而是很差钱,这个需要几年时间,三年计划当时进行了一年,这个一年的任务完成了一半,我们要慢慢的等着这个计划完成,那时候完成了就能解决现在城里人蜗居的住房了,我认为中国住房保障体系这个任务是一个长期的,是多少年呢?香港新加坡都是用三十年四十年解决的中低收入家庭住房问题,现在中低收入家庭还在抗议,还说不公平。

  巴曙松:等三十年结婚等得及吗?

  孟晓苏:等三年到五年解决这个问题的时候,我想蜗居族就有自己的住房了。

  巴曙松:我有一点,我经常看到各地的领导同志说曾经蜗居过,我心里有点紧促,广东市的领导说我租的房子多好啊,大院的环境我也特别想租的,只是不对外租。有很多经费,但是建了很多广场去了。再一个大企业垄断企业钱那么高,上千亿,每年分5000亿过来,在全国建一些廉租房,公住房有什么问题啊,如果你廉租房有钱赚他也会盖。

  提问:我问一下巴所长,在您看到房地产企业里面,有没有这几年房地产企业有没有倒闭的?我没有看到过,这个问题做房地产的,我们八十年代很多企业起来了,但是到了90年代的时候很多企业又倒下了,但是现在的房地产市场是不是像当时的情况一样?在很红火的时候,很多房地产企业,我知道很多不做房地产的做了房地产,做生产的做了房地产,甚至卖肉的都可能做了房地产。

  巴曙松:你在讽刺雨润地产。

  提问:就是这些企业有共性,像利润高的发展无可厚非的,下一步会不会像80、90年代一样这些企业倒下了,我就害怕我也倒下了,如果我们也倒下,下一次做一个倒下企业的这个论坛,他们是怎么倒下的。

  巴曙松:在海南当年的这些烂尾楼,最后都倒下了好多人,在北海海边的别墅曾经是养猪用的,朱总理当时去视察的时候还是烂尾楼,他说烂尾楼别墅,你看农民在这儿养猪,这个确实是绿色的猪肉,在海边空气也好。现在倒闭的也有,我们全国的房地产开发上不良贷款2.6%,为什么还不了?不良贷款嘛,现在是因为你在成都很安逸!

  提问:会不会因为哪一家企业还不了贷款而倒下呢?我觉得都很好。

  巴曙松:所谓的蜜月期,你看你结婚的蜜月期是多长时间?不太可能那么长时间,我建议见好就收,差不多就玩其他的,这个不是小地产商玩的,你资金实力小,一个地块玩完了就完了,你趁这一波上涨的时候就慢慢的退出来,实在不行,像龚方雄说的,这种打折扣比较低,素质也比较好的公司的股票,花样年之类的,买一个股票他替你打工嘛,你就每年指望他给你分红,你干这些适当的,就这样!谢谢大家!

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