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现场直播:2010年城市观点论坛成都行(上)
作者:     时间: 2010-03-31 08:57:19    来源: [ 观点地产网 ]

走过六载辉煌的城市观点论坛,将以“西部第一城”成都作为2010年的首发之站,揭开城市观点论坛全年精彩征程的大幕。观点地产网作为论坛官方网站,对会议进行独家全程网络直播。

  以下是3月31日2010年城市观点论坛成都行直播实录

  现场直播:2010年城市观点论坛成都行(下)

  主持人:尊敬的各位来宾,朋友们,大家好!欢迎大家来到2010年城市观点论坛成都行现场!

  “从博鳌到城市,从思想到观点”城市观点论坛依托于观点地产新媒体创立并主办的著名房地产思想论坛——博鳌房地产论坛,自从2005年创办以来,先后走进南京、济南、四川、广州、西安、三亚、武汉、大连、深圳、青岛、郑州、长沙、沈阳、呼和浩特、哈尔滨、重庆等十几个省市,并于2008年开始,岁末定点在广州举办年度论坛。

  历经六年,“城市观点论坛”纵横中国,跨越大江南北,掀起了一次又一次的思想浪潮,不断引发地产话语风暴,并致力于通过对中国城市发展进程、房地产建设进行多角度的深入探讨和剖析,共同寻找城市与地产动力发展的创新思路。

主持人

成都

现场

  今天,城市观点论坛正式登录“西部第一城成都”,将是我们在新的一年反思中国地产的时机。在这里,西部发行量最大的强势主流媒体《成都商报》,与中国首张都市类财经日报、2008—2009年成长性最快的新锐财经媒体《每日经济新闻》与观点地产新媒体强强联合,邀请各位共同探讨“新经济下2010年房地产新趋势”。

  接下来,请允许我代表本次论坛主办方观点地产新媒体、成都商报、每日经济新闻暨2010城市观点论坛成都行合作伙伴“山东省文登市人民政府”、“世豪广场”、“金科地产”、“花样年集团”、“深圳市星彦地产顾问有限公司”欢迎各位朋友的到来和莅临!谢谢!

  下面给大家介绍一下今天到场的嘉宾,他们是:

  中房集团理事长、中国企业联合会执行副会长孟晓苏先生;

  建设部政策研究中心副主任王珏林先生;

  山东省文登市人民政府副市长谭远国先生;

  国务院发展研究中心金融研究所副所长、中国银行业协会首席经济学家巴曙松先生;

  摩根大通中国投资银行副主席兼中国综合公司、企业投融资主席龚方雄先生;

  金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士;

  四川蓝光实业集团有限公司总裁任霞女士;

  成都金怡源房地产开发有限公司董事长殷秋萍女士;

  金科集团副总裁李战洪先生;

  四川置信实业集团董事、副总经理唐名琏先生;

  花样年实业发展成都公司总经理刘宗保先生;

  洲联集团规划景观公司副总经理胡之平先生;

  深圳市星彦地产顾问有限公司董事总经理路莹女士;

  成都商报总编辑陈舒平先生;

  成都商报副总编辑、每日经济新闻执行总编辑雷萍女士;

  观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛秘书长陈诗涛女士,

  欢迎各位嘉宾的到来,有一些嘉宾正在赶来的路上,我们边开会边等,我代表主办方再一次感谢所有的嘉宾以及参与、支持2010城市观点论坛成都行的朋友们。首先请成都商报的总编辑陈舒平先生为我们致辞。有请!

  陈舒平:各位尊敬的来宾,各位朋友们,女士们,先生们,大家上午好!

陈舒平

成都商报总编辑 陈舒平

  非常高兴参加本次观点城市论坛,城市地产论坛成都行的活动,今天我们这里汇聚了经济学者、政府官员、开发商的巨头、建筑规划大师、金融界的人士们,希望对我们中国城市发展进程,房地产建设,进行多角度探讨,以及深入剖析,共同找寻城市与地产的动力与发展思路。在这里我代表《成都商报》,并以我本人的名义对各位的到来,表示我们最诚挚的欢迎!

  创立6年的城市观点论坛登录成都,邀请当下的知名的经济学家、房地产企业家、政府官员、金融界的翘楚、专业人士与成都房地产界的代表们互相交流。就2010年最受关注的宏观经济走势与行业政策,金融策略进行深度剖析,梳理2010年中国房地产全心的趋势,及帮助挖掘出我们成都房地产无尽的潜力。作为积聚最多目光的西部城市之一,成都堪称最具投资价值的中心城市之一,几乎所有的中国品牌房地产企业都进入或者准备进入成都房地产就可以证明这一点。创刊于1994年的《成都商报》是目前中国西部发行量最大的报纸,而且拥有晚报、都市报这一类报纸当中最优化的读者结构,我们连续三年居全国报纸收入的第二名。在晚报都市类的报纸里面我们的广告收入连续三年居第一名。09年我们的广告实刊收入8.8亿元,连续16年保持增长。在这里面,房地产广告占到我们收入的一半以上,超过了全国绝大多数报纸的全年广告收入的总和。应该说这与成都的房地产开发环境、环境进度、开发水平是密不可分的。我们商报如今对房地产行业的关注度,对行业的影响力有目共睹。但是我们仍然在思索着成都乃至成都房地产的创新发展之路,希望能够在国家宏观经济大背景下,与同样探索的中国房地产的前途的精英们,共谋成都乃至全国地产的未来。

  最后,我希望在本次论坛中各位对宜居城市成都,在我们的城市规划、房地产定位发展等方面碰撞出更多的思想火花。在此我真诚的祝愿本次论坛圆满成功,谢谢大家!

  主持人:好!也谢谢陈舒平先生的美好祝福,下面我们请上成都商报副总编辑、每日经济新闻执行总编辑雷萍女士为我们致辞。

  雷萍:尊敬的各位来宾,各位朋友,女士们,先生们,早上好!非常欢迎大家来到美丽的成都,在这个春暖花开的季节里面,我们每日经济新闻,还有《成都商报》观点地产新媒体搭建了这样一个平台,邀请了来自国内知名的学者、政府官员、房地产机构的人士,就房地产开发、城市区域发展的命题用论坛的形式深度的展示出来。在此我代表每日经济新闻,对今天光临这一次论坛的各位嘉宾表示热烈的欢迎和衷心的感谢!并预祝本次论坛能够取得圆满的成功!

雷萍

成都商报副总编辑、每日经济新闻执行总编辑 雷萍

  每日经济新闻是一张年轻的报纸,它04年在上海创刊,08年由《成都商报》重新注册,重新投资注入新生的力量,08年改版,到现在一年半的时间,它从上海出发,迅速的覆盖了北京、深圳、广州、成都、苏州、杭州等这样一些重点的区域,成为一张真正意义上的全国性的财经媒体,也成为08、09年成长型最快的新锐财经媒体,我们这张报纸我们定位为都市类的财经日报,也是面向大众化的财经日报,我们专著公示新闻的报道,我们希望在房地产建设的过程当中,扮演财经媒体应有的角色。在座各位专业的人士我们大家今天聚在一块儿,目的是为了梳理2010年中国房地产的全新趋势,我们希望为在座的各位专业真实提供有前瞻性的思考,“一年之计在于春”。在此衷心的祝愿本次观点论坛成都行能够借助各位专业人士的专业思维,能够看到专业的未来。

  主持人:谢谢雷萍女士,下面我们请成都金怡源房地产开发有限公司董事长殷秋萍女士为我们致辞!有请!

  殷秋萍:尊敬的各位来宾,大家好!

  非常荣幸能够作为2010成都观点论坛战略合作单位,首先请允许我代表成都市金怡源房地产开发有限公司,对各位领导、学者、专家的支持和参与表示衷心的感谢!

殷秋萍

成都金怡源房地产开发有限公司董事长 殷秋萍

  2009年在历史罕见的全球金融风暴的攻击下,中国的金融发展面临严峻的考验。为此中央出台的一系列的政策,中国经济得以反弹,今年随着经济的持续利好表现,中国经济有望回苏,不久前召开的中央经济工作会,进一步明确了将城镇化作为中国未来的发展趋势,使得整体支撑中国房地产的基本要素获得进一步的加强,在新一轮城市化周期当中,房地产业特别是住宅业的发展,仍然是新一轮周期当中重要的动力源之一,为加快城乡一体化的进程市委市政府提出要将成都建设成为“世界现代田园城市”,这一概念的提出为房地产的市场转型提出了新的机遇和挑战,对于任何一个具有社会责任感的地产商,如何做出具有田园特色的作品?成都金怡源房地产开发有限公司将身体力行,通过正在开发的项目来体现,我们将为成都提供更加宜人的环境,打造一个跨时代的作品,我们要让世人看到,成都变的更加美丽,我相信2010年的房地产仍将保持活跃,商业地产开发将会更加精彩,最后预祝本次论坛成功举行,谢谢大家!

  主持人:谢谢殷秋萍女士,接下来我们将请上观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛秘书长陈诗涛女士为我们致辞。

  陈诗涛:尊敬的各位来宾,上午好!

  城市观点论坛六年了,几乎走遍中国所有省份。06年曾经在青城山下都江堰举办,08年我们在博鳌论坛上为汶川捐款,2010年我们回到成都,5年,成都真的变化太大,已经成为中国最适宜居住的城市之一。

  观点地产新媒体也携观点地产网、观点杂志、博鳌房地产论坛、城市观点论坛及年度论坛与成都一样度过中国房地产的黄金十年并持续向前发展。今年夏季,我们也将在博鳌庆祝我们的博鳌房地产论坛十年,以期待共同见证未来的第二个黄金十年。

陈诗涛

观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛秘书长 陈诗涛

  不过,26日银监会又出新措施了,虽然有学者认为开发商根本不惧怕调控,因为我们地方政府心会软,但是,如果政策、资本、土地各种收紧的措施一旦叠加,效应还是会显现吧?为此,我们特别请来孟总、王主任、谭市长、巴所长、龚主席、杜博士来为大家全面分析一下2010年宏观经济形势及房地产市场及趋势,相信无论是台上嘉宾还是出席论坛的所有与会来宾都可以很好互动起来,共同探讨、群策群智。包括我们大家可以看看我们文登市的地块,看是否可以从会上顺带捎走几百亩?

  最后,感谢支持我们论坛的文登市政府、金科地产、世豪广场、花样年集团、星彦地产。感谢所有出席论坛的新老企业及媒体朋友们,因为大家的参与,论坛得以成功召开!预祝我们论坛精彩不断,更祝福所有与会者2010年好运连连!

  主持人:谢谢陈诗涛女士!也感谢所有的致辞嘉宾以及美好的祝福,下面我们将正式开始本次论坛的议程,本次成都行论坛的主题是新经济下2010年房地产新趋势,首先开始的是我们演讲的环节,在今天上午我们将由中房集团理事长、中国企业联合会执行副会长孟晓苏先生;建设部政策研究中心副主任王珏林先生;国务院发展研究中心金融研究所副所长、中国银行业协会首席经济学家巴曙松先生;山东省文登市人民政府副市长谭远国先生;金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士;摩根大通中国投资银行副主席兼中国综合公司企业投融资主席龚方雄等嘉宾为我们奉上非常精彩的主题演讲。在主题演讲环节,我们还将搭配一位特约评论员,也就是每一位演讲嘉宾配一位特约评论员与之对话和问答。下面我就开始第一论的演讲。首先请建设部政策研究中心副主任王珏林先生,有请王先生上台就坐。

  下面我们请中房集团理事长、中国企业联合会执行副会长孟晓苏先生。孟先生演讲的题目是“构建住房制度上的公平正义”。

  孟晓苏:各位同行,各位媒体的朋友们,大家上午好!

  要参加城市观点论坛,就要谈观点,今天我为大家带来这么一个观点,就是学习温总理讲话的体会,构建住房制度上的公平正义。最近温总理在谈到中国经济社会发展的时候,讲了这么一句话,对我们国家的发展,不仅是要搞好经济建设,而且要推动社会的公平正义,公平正义比太阳还要有光辉。回顾我们房地产业发展的三十年,和住房制度改革的10年,我们的成果都是可以用公平正义来衡量,而我们目前存在的问题也是在这个方面做的还不够,我从四个方面来谈。

  第一个是住房商品化,实施住房改革使得用市场力量来改变住房条件,然后谈谈农民问题和税收问题。

孟晓苏

中房集团理事长、中国企业联合会执行副会长 孟晓苏

  商品化无疑是推动了目前中国人改善住房条件的根本动力,而在中国房地产发展之前是什么情况呢?是人均居住面积比见过初期还要小,平均是3.7平方米,会长曾经谈过,当时的蜗居才是真正的蜗居,而温总理也谈到5口人住了9平方米的房子,房地产是邓小平同志1980年的重要的谈话,而这一次谈话的次年年初就由建设部组建了中房,中房的责任就是推动中国的住房开发和发展,在中国房地产的起步阶段,正是由于我们共同来和当时的国家建设部一起起草的住房制度改革的设计方案,这个设计方案当中,我是课题组组长。在96年我们提出要把房地产业作为国民经济的主导产业和支柱产业,这个观点已经被全社会所接受了。最近的10多年以来,杨会长和我们很多人,不断的向国家提出发展房地产业,发展住房商品化的一系列的建议,这些建议很多都很快的被采纳了。包括在住房金融方面,几乎所有的建议都是由我们房地产业人士提出的,包括住房抵押贷款、抵押贷款保险、REITS,都是由我们提出的,这一年我们所有的房地产人士为了改善居住条件,积极的推动了住房商品化,在80年代的时候,中房一家占了房地产开发的20%,全国的房地产业还没有发展起来,这以后,全国的房地产业从90年代开始,经过三轮的发展,发展到60多家。这张图片是我们所做的一些努力,我们在全国200多个城市有开发,在北京、上海这些城市都有60多个项目,这些房85%都是普通老百姓居住的商品房,我们秉持着高品质低价位、高品质中价位的理念,把房屋价格上涨的空间更多的留给居住,我们不主张房屋卖高价。你看这些北京、上海的热点地区,我们卖的房子,当时都是六七千块钱一平米,而现在都已经增值到了2.5万,2.8万,3万至4万乃至5万一平米,住房商品化不仅使老百姓住上的商品房,而且使居民的财富不断的增值,现在住房资产也占了市民家庭财富的主要部分,正是由于住房商品化改变了过去单纯的福利分配的方法,使得市场经济进入了房地产业,所以居住住房显著的改善,这也实现了温总理在人大会上所讲的,使人民生活的更加尊严。

  房地产的发展还拉动了相关的产业,带动了国民经济,去年为什么我们经济顺利的保八成功呢?主导产业实业类的企业还没有启动,股市还低迷,外需还在减退,但是由于内需的发展,特别是住房、汽车这两个产业的带动,使得中国经济带头走出了经济低谷。最近的问题是商品房价格上涨过快,所以遏制房价过快上涨,又成了一些地方的主题,不光是媒体的主题,也成为一些重要会议的主题。我们分析房价上涨的原因主要是两个,一个是供应紧缺,一个是结构失衡,和供应紧缺,目前市场启动,而我们的开发投资,特别是土地购置还是增长过慢甚至是负增长,在这个时候限制土地供应,包括商品房供应暂停都会限制市场的发展,我们会不会在面临房价上涨的时候,在面临供不应求造成房价上涨之前,采取紧缩银根,采取紧缩降压的政策,重新走上05、06年那时候错误的老路呢,现在值得分析。理性的说未来20年房价上涨的压力仍然很大,所以我们现在需要做的就是要增加供应量,包括加大供地,加大投资,政府加大建设。

  第二点就是谈谈完善保障体系,用政府调节了扶持弱势群体,这是我们的一个重要的环节,在房改之初,我们已经设立了完善住房供应体系的目标,而我和梁会长我们在当时的建议当中,就明确的提出来,政府要承担建立住房保障体系的责任,用财政的转移支付来扣减这样一个保障体系,但是在长达九年的时间理念,主管部门忽略了保障房的建设,缺乏经济适用房,廉租房,使得弱势群体的收入水平离高涨的房价越来越远,这本来是政府公共服务职能的不到位,却不误导为房地产企业的责任,造成了本来该租房住的年轻人,不得不去买房,就成的房奴,在这个市场下,解决住房保障的问题,甚至在一段时间内成了解决人们的议论目标,建小户型等这样的可笑论题在很长的时间占领了我们的媒体舆论。这样的情况在07年开始改变,国务院要推动住房保障体系建设,在前年第一项就是加快住房安居保障工程,政府投资4000亿来建设住房保障用房,而最近又加快推进棚户区的改造,三到五年完成。但是想法、目标明确了,措施却没有跟上,去年全国的廉租房建设出师不利,完成政务不足一半,其中重要的原因就是地方财政的配套不足,中央财政出了500亿元,地方财政却没有出足。怎么样来推动保障性房屋的建设呢?怎么解决地方政府财力的缺乏呢?正是因为保障性住房缺乏,所以又在推动了现在的房价快速上涨,今年的问题又出来了,本来中央政府一年投资500亿,但是今年财政部宣布减少了今年的保障住房支出预算,降到376亿,如果地方财政还是不足的话,那么今年的任务和三年的任务怎么完成呢?我们房地产业人士早在07年就提出建议,引进民间基金,用REITS来扩大房地产投资的能力,因为现在金融有大量的资金放在银行,国务院要求开展REITS试点,而我们现在盼望着REITS试点能够早日进行,现在已经一年多了,还没有见到成效。

  第三个需要的就是要支持扭转,用合理制度来维护农民群众的利益,这是建立公平正义的一个重要的方面,而往往是被我们城里人忽略的一个方面,我在05年就建议进行征地制度的改革,因为现有的制度是政府一家来征用农民的土地来卖给单位,而这种单一的购买者就容易造成紊乱,而政府从中获取巨额差价的做法已经日益引起了农民群众的不满。现在很多地方政府把土地差价作为财政,已经成了很多地方政府财政的一部分,这也引起了农民群众的反抗,农民群众反抗之一就是自己建小产权房卖给城里人,现在小产权房已经占了相当的比例,相当于大产权房的一半了,在大街上如果走着3个孩子,就有一个是违法超生的,你能怎么处理尽管政府一再提醒小产权房不受保护,但是中低收入家庭其还是在买,就是因为小产权房便宜,你说违法,我说法律要体现人民的意志,现在人民的意志已经被中央的文件所体现,中央在08年10月份召开三中全会,确定了保持土地承包关系不变,对农民要补贴,而特别强调农村的建设用地,是经营性的建设用地可以规范的转让土地使用权,而这种使用权的转让和国有土地享有同等的权益。它使得农民的宅基地用来建设卖给城里的人的产权房有合理的依据,而且中央要抓紧完善相关法律法规的制度,现在讲宅基地不允许用于商品房的开发已经是过时的,因为宅基地本来就是建设用地,为什么不能用于房地产开发呢,现在文件又明确,宅基地整理之后的集约土地仍然归农民,北京人大常委主任讲出了一个城市居民可以获得宅基地这个观点,被不少人笑话,说你怎么把农民的观点放到城市了,但是我们想想,这个观点很也道理,其实不需要给城里的居民分配宅基地只有要求承认他们取得的农村宅基地合法就是了。谈到宅基地,我们全国土地还是不够用的,建设面积在农村,相当于城市的五倍面积,大量的征地,就出现了空心村、空心镇,农民需要换房用二元的思维落解决这个问题是解决不了的,只能换一个思维方式,这就是我在三年前提出的,让农民带着地票进城,因为宅基地占的都是好地,现在中央明确要放宽中央城市的户籍限制使得农民进城更加成为一个潮流,一号文件再一次更肯定了农民进城也要帮助解决农民住房保障体系,农民进城是我们真正的城市化,将是影响全世界两件事情之一。我们的目标是要让农民平等的参加和共享改革发展的成果。


  最后一个问题谈谈税种改革,用新的税种就是物业税来构建社会公平,现在的物业税最早是由中房公司向国务院建立的,当时在国务院的常务会上,当时是被叫过去,当着总理和副总理汇报了开征物业税的设想,而我们中国目前已经具备了开征物业税的条件,因为以前很多人没有个人财产,现在绝大部分老百姓已经有了住房资产,再加上现在社会收入差距拉大,有人住大房,有人住小房,有人有很多套房,有人没有房,征物业税就可以保持社会公平,包括我们现在的整体思想,是向高收入主征税还是向农民群众索取呢?我们现在的城市每年都需要很大量的维护费用,这些费用很多是来自土地差价,这个虽然是弥补了财政,但是却陷入了一个错误的制度设计,就是从穷人身上去收钱,去补贴更加富裕的群体,就是城里人,而且也不利于守住18亿亩耕地红线,实际上物业税将为地方政府提供长期的税源,源源不断的税源,现在开征物业税阻力重重,不赞成物业税的声音很多,网民都赞成,因为网民很多没有房子,很多有房子的人不愿意开征物业税,房子多的一方面是富人,一方面是干部阶层。我一直在呼吁开征物业税,在观点论坛上,前年开始我就提出了从小产权开征物业税,前年提出来用物业税取代财政,对物业税的本质讲的越来越清楚了,现在国家紧锣密鼓的讨论物业税的的研究,怎么样开征物业税呢。我具体的建议一些办法,叫“四步走”,第一是商业地产实行税制平抑,这样就可以建立起物业税,第二步从小产权起征物业税,这是解决小产权房的唯一的好办法,因为小产权房没有交过税,而且是标准税率。小产权房的持有者也能接受,全社会也能接受,第三就是从高档房和豪宅开始征物业税,这个也按国际标准,最近重庆市的试点我是支持。第四是向普通居民住房征收物业税,是不是对基础住房不征呢,我不主张,因为很难区别,但是要让大家知道,这个物业税的转移支付主要是优惠他们,虽然经济适用房也交了物业税,但是经济适用房里面享受的优惠是由物业税所构成的,所以总体上低收入所得高于交税。如何来减少征收物业税的阻力呢,我做提一个建议,本来我主张征收物业税应当按照房屋评估值,但是现在考虑到老干部的阻力太大,我们不得不对利益阶层有一些让步,这样才能推动改革,一些老干部的房子现在价值几百万了,但是他们当时购买十多二十万,让他们按照这个来交税,他们就不会反对了,但是如果流转一次,就让新购买者按照新的价格来交税,这样让有房的人交税,让房子大的人多交税,房子小的人少交税,没有房的人由此住上廉租房。我们现在的社会还存在很多不公平的现象,我们需要更多的关注穷人,关注弱势群体,所以在住房制度上应该努力的构建公平正义,我讲完了,谢谢大家!

  主持人:谢谢,我看王先生一边听一边记,我想肯定有很多的问题要问。

  王珏林:我的意见“一评二问”。“一评”就是孟总发言从来是有思想的,有思想有内容有观点有见解,今天给我们带来的这个又是一个新的观点,讲的是从制度上解决公平正义的问题,我觉得他讲的这个抓住了我国住房制度改革的核心,就是要制度上解决市场经济上的公平,住房交易中的公平和住房分配中的公平,这是我的“一评”。“二问”,问是请问孟总如何使我们的企业在市场竞争当中得到公平,请答。

  孟晓苏:市场机制本来就是一个公平的起点,如果没有一个公平的构架,很多企业都不会得到发展,在市场经济当中有不少企业被淘汰,也有一些企业从市场竞争当中胜出,我认为这就是公平,让优势企业能够存在能够发展,为社会生产更加成本低廉,更加优质的产品,而那些劣势企业淘汰也是一种公平,当是淘汰企业的职工要妥善安置也是一种社会责任。

  主持人:谢谢两位公平友好的问答。我们请孟先生到台下稍作休息,接下来由王珏林先生带来第二轮的演讲。我们首先请长第二场的特约评论员,金科李战洪先生。

  2009年中国房地产是走了一个“V字型”,政策也如此,年初的刺激到年底的调控,有人说在中国你只要读懂了中国的房地产经济,就读懂了中国的经济,下面我们就有请建设部政策研究中心副主任王珏林先生带来的演讲,题目是对我国房地产市场的政策和形势得分析。有请!

  王珏林:大家好!今天主要利用这一点时间,讲一讲对房地产市场的政策和形势。现在就开始,第一个就是高房价引发的新一轮调控,先看图表(PPT),这是08年房价的情况,这是09年房价的情况,差别是非常之大。这是我们投资的情况,绿的是投资情况,红的是销售情况,都是上升趋势,这是全国大中城市房价99年到现在的变化情况,下面是它的示意图。可以说,中国住房房价一直呈上升态势,从来没有降过,而08年更是大幅度上升,大家从图表上看大幅度上升。所以各个城市可能不一样,上升不一样,刚才咱们看的图表是属于国家统计局的,上升7.8。要从有的城市看绝不是这个数字,我刚接到信息,北京市的北四环已经4.6、东四环4.2,这跟08年相比,可能上升的不止一倍,所以市场确实发展的比较快。

王珏林

建设部政策研究中心副主任 王珏林

  从下面两点我做一个简单的分析:第一个从指标看市场,也就是说我们09年和08年相比,市场发生了极大的变化的。第二从每个月,也就是环比看市场,也是每个月尤其是09年的下半年,按国家统计局的指标,每个月上升1个百分点以上,上升的幅度也比较大。从现象看市场,现在看,因为我从08年就房地产市场比较低迷的时候就观察企业有没有变化,但是没有看见,而且从09年以后到现在,房地产企业增加的速度比较快,所以我归纳成企业进入市场的多,出去的少,基本上没有出去。再一个企业,我到更多的地方,更多的城市,包括西部城市,我问一些开发企业,我说你们现在盈利什么,亏损的情况,但是告诉我只有一句话,我没有赔的只有赚的,只有赚的多少的问题。第三点是现在买房的多,卖的少。所以这是两个方面看市场。这是我讲的第一点。第二,市场虽然好,问题不少,问题比较突出,这也是调控的主要原因,主要的原因是房价涨幅太快,大家都清楚,不管什么价格,你超过了一定的指标以后,大家都接受不了,比如说我们的房价涨得那么快,还有我们的房价虽高,市场虽好,但是市场有很大的不稳定因素,第三点土地竞争过于激烈,大家知道09年地王很多,第四个就是投机性的购房比例过大,所以尤其从一些热点城市看,比如说北京、上海等一线城市看,基本上子投资推动了房价上涨。就是外地购房推动了房价上涨,四个方面。看看北京09年销售的情况不稳定吧,再看看土地去年的增幅情况,从三季度统计的增幅情况,上海增加142,南京增加212,天津增加146,高房价带动的后果是什么呢,一个是房价只能越涨越高,开始膨胀,第二点资产必然形成泡沫,房价高了以后,大家知道现在确实有一些城市存在泡沫,第三点抑制消费,有就是说高房价带动的是什么?更多的消费者已经远离了这个市场,过去有很多家庭想买房想看房子,想做房的梦,现在不想做了,也没有办法看了,因为价格太高了,北京四环外买一个普通商品房100平米,400万,我不知道有多少家庭一生能赚到400万,所以更多的消费者远离这个市场了。第二问题的原因,主要是政策带动力不太强,四项政策。为什么这么讲呢,因为世界经济刚刚见缓,世界的发达国家房地产还处于低迷,而我国的房地产市场却超过了所有人的预期,原因就是我国的政策发挥的作用太大,第一个政策是投资政策,因为我们的投资政策,现在投资主要是以基础设施为重点,以民生为重点,所以这样对我们整个房地产业,不管是修机场、修铁路、修高速或者修地铁,甚至修学校、修医院、修体育设施、文艺设施,都能带动一个区域或者是一条线的房地产。第二个方面就是消费政策,就是住房消费力度明显,大家都清楚,房地产是最大的消费产业,由于08年房地产的不景气,带来了更多行业的不景气,不管行业包括我们的金融部分都出现了问题,所以钢铁协会、建行、包括装修协会好多都请我去,问房地产市场怎么办,说你们不好,我们也好不了,所以这个问题根源就是我们没有买到的东西。

  另外年初出台一些促进住房消费的政策,所以消费政策带动力也非常强。第三货币政策,宽松的货币政策,使我们开发企业不差钱了。从几个方面可以看:一个是土地转让金可以延缓,通过申请可以延缓;第二银行贷款不受项目的限制;第三销售见好。这样从各方面看,开发企业的资金,贷款资金,筹措资金都比较大,所以现在地王颇足也是这个原因。第四个是调控政策过于宽松,一个市场好不等于健康,问题不解决可能就干预了市场的正常发展,市场的矛盾和问题没有及时得到解决,所以也助长了市场的膨胀之风。比如说,社会流动资金过于集中,大家都知道,现在房地产市场好,土地竞争激烈,其中一个根本原因就是社会流动资金过于集中在这个市场上,我过于集中土地竞争上,带来的是什么呢?带来的土地竞争归更加激烈。第二点至于工业为核心的主流产业的发展,因为我们国家要发展,还是要靠工业化的没有发展,要实现城镇化、现代化解决就业的问题,如果没有主流的产业,没有我们的工业化就不可能实现。所以我们更多的资金,不管银行的企业资金如果都转移到消费市场,房地产市场上来,那么肯定制约我们工业企业的发展。第三点抬高地价房价,第四点扰乱市场没有办法管理。解决办法怎么办呢?有问题要解决,怎么办呢就是我们现在大家观望的还是政策继续,所以市场看政策,政府看政策,消费者都在看政策的变化,所以保持政府的连续性和稳定性非常的重要。它可以稳定预期,稳定大家的预期,比如说我们土地,必须是买地开发,所以现在的买地绝不仅仅是现在为了开发,而有的是为了以后开发,有的是为了以后转让,这样把市场的土地矛盾就突出出来了,土地供应不足就显现出来了,所以要稳定政策的连续性和稳定性,所以要稳定预期。第二个方面就是重点问题要解决,不管现在出现囤地现象,囤房现象,交易行为的不规范,市场管理的不公平,市场秩序的不公平,都是影响我们稳定市场。第三点加大供应量,抑制房价,后面我会讲的,如果没有供应量的满足,想抑制房价那是不可能的。所以要加大供应量。第四点市场规范是为了维护权益,创造公平。现在我们所说的,由于市场的不规范,所以企业竞争不公平,由于市场的不规范,消费者消费存在着不公平,所以我们要建立一个规范的市场,为了满足刚才孟总所说的公平。第三点政策不管是原先国务院研究的四条,还是国土资源部的四条,还是总理的政府工作报告,主要还是集中在中办《十一条》,我也归纳成几个方面:一明确了二套房贷款首付比例不低于40%,这个是在文件之前大家争议很多,猜测很多,这个已经明确了。第二点太多出让综合瓶颈评定办法比较难,现在招拍挂已经是比较公平的办法了,这个问题探索解决起来确实比较难。第三点两个差别化,就是加大差别化信贷资金力度,第二点实施差别化的住房诉求政策,这是这一次政策的一创新点。以前没有提出过,以前全部是一刀切。第三点是加强三个管理:一是土地供应管理;二是房地产市场秩序管理;三是交易资金监督管理。这是主要的《十一条》。主要体现两个方面:一是加大供给。就是增加保障房的建设,保障型住房建设。二是增加中小户型住房建设的比例,二是培育二手房和中介市场,从市场的供应方面增加,第二个是从加强管理方面,就是土地管理,第二是房屋管理,第三是市场管理,第四是交易管理。都是管理方面,一个是供应,一个是管理。

  政策能不能到位,效果能不能显现大家可能都在猜疑,因为以前很多政策都没有执行到位,所以关键的三点,执行不执行到位,关键在这三点,一是要有政策,政策要配套,不管是部门的还是地方的,都按照国务院的要求来出台政策。第二要执行力到位,就是说话要算数,不能说了不算,那你政策就是没有用的。第三供应量要增大,如果比如说北京,现在政策都很好,北京也出了十一条,按照中办《十一条》,但是执行力也到位了,加入也执行很严格,但是市场短缺供应量土地政策调什么,我就不知道你调什么了。所以这三点是解决我们政策效果的关键。

  最后一点,大家想谈谈今年和以后房地产发展的情况,第一就是调控政策,有人讲,但是难以阻止市场的发展,第二个就是经济发展能力决定市场的关键,下面简单的看一些图表(PPT),你看经济,一直保持较快平稳发展。时间关系大家看一遍就行了,看外汇储备。第二点是消费能力,就是银行的存款余额,在不断的上升,他必定要释放,尤其是要是释放在我们这个市场上。投资水平不减,投资后劲显现,为什么这么说,因为四万亿,包括地方的30万亿投资是分两年进行的,09年投资就是一半左右,还有一半在今年投资。另外09年的投资,现在的效果开始逐步的显现出来,所以说这个方面不减,对于我们房地产市场发展,还会往前走。第四点支柱产业地位不会转变,确实在现阶段,现在的发展阶段,房地产业,房地产市场对我国经济发展、城市发展、城市化的推进起到了很大的作用。因为它直接带动力非常强,20多个产业,坚决带动了50个以上的产业,现在用一句话结束我今天的发言“房地产业是国民经济的重要支柱产业,对于拉动钢铁、建材、家居等产业举足轻重,对于金融业的稳定发展至关重要,对于推动居民消费结构升级,改善民生具有重要作用。所以说,这一次调控是把房地产里面的癌症剔出去,保持房地产健康稳定的发展”。谢谢大家!

  主持人:谢谢王珏林先生。李战洪先生听的很认真,相比有问题要问。

  李战洪:王主任从政策方面对土地、供应量、高房价、市场的规范等等进行了主题发言,听了收获很大,我这里想请问一下王主任一个问题。我们一直说城市化决定了房地产向上的一个大趋势,政策一直在影响我们过程中的波段,我想问我们在业内,包括开发商这边,经常说的一句话,就是政府经常以保护民生的名义搭房地产的车提高税费,作为住建部研究房地产政策的王主任,我想政府在这里面应该有哪些所为?因为房地产一拉高一定是以税费来控制,光靠税费来控制行不行?这样造成每一个调控的机会,房价就好象弹簧一下,弹的更高,这种情况政府应该怎么办?

成都

金科集团副总裁 李战洪

  王珏林:提的问题很尖锐,第一个要懂得市场,现在可以说我们国家房地产市场还处于初级发展阶段,市场还不全面,还不完善,还在建立和完善之中。第二点是对市场中的房价政府干预不了,从来也没有干预。但是政府调整市场的手段是三样,是土地、经营、税收的规划,用这种手段调整是属于按照市场的规律来调整,没有违背市场的规律。第三点房价越调越高,是原先我们的政策执行不到位,只有政策执行到位,而且从各种措施来解决市场供应的问题,我相信房价不会越来越高,会平稳发展。

  李战洪:再问一个问题,我一直认为商品房是解决售的问题,政府廉租房是解决租的问题,房地产市场应该是两个方面的市场组成,销售商品房的问题是由开发商完成,租按的问题是政府来完成,政府在这一块是不是不尽职?

  王珏林:你的理解有误差,市场只有一个市场,就是商品房市场,住房保障不是市场,是政府行政行为,市场很明确是这个交易公平,就是买卖公平,谁都可以买卖,住房保障是有条件的,不能算做市场,所以误解两个市场部是一个市场。如果要看市场,我就允许去住保障房去了。而且保障房和商品房房地产企业可以做,但是政府在商品房里面提出前置条件这是政府允许的,因为你买地是有标准的,在这里面你给我配套多少经济适用房,多少保障性的住房,另外规划也有你的容积率是多少,你的企业是根据这些条件来得到这片土地,计算你的利润,如果在这以后,买地以后,政府再干预你了这是违反合同。

  李战洪:还有一个,台下提上来的请问,开征物业税之后对房价有什么影响?

  王珏林:物业税是发达国家调控房地产市场的一个非常好的手段。用税收调整,它可以调整市场,实际上用税收调整市场的变化情况的各方面,那些房子收税高,哪些房子收税低,确实是一个好办法,但是我们国家之间还有差异,所以我们先试点再推广。

  主持人:谢谢两位。我们请王先生到台下稍作休息,接下来由巴曙松先生带来第三轮的演讲。我们首先请长第三场的特约评论员,金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士。

  巴曙松先生的演讲题目是“退出与刺激 后危机时代的中国机会”

  巴曙松:谢谢主持人。很高兴到成都参加我们观点这一次会议。前面几个嘉宾讲的让我非常有收获,特别是刚才的对话非常的精彩。李总的这个问题也问的是,我们的政府的主管部门有一个特点叫“敢错不认错”,我们讲的建廉租房,建公租房,已经这样了,你非要让他认错。看领导怎么做了,你心里明白就行了,你不能追着说让他代表主管部门说我错了,以前该我建的没有建,让大家买房子。我想谈几点看法,供大家参考,因为我昨天刚刚从香港调研了几个地产商回来。香港的这几个大的地产商,在国内的参与程度目前为止都不是太高,我看了香港几个大地产商,来自内地的利润最高的就是20%,现在想进入国内市场,他们对国内的判断,我想去调研调研为什么说这个时候开始想进入市场呢?有的可能多北京、上海、深圳开发一些偏高端的综合应用的这些方面的产品。我想开始有一点非常有趣,几个地产商的高管说发现国内的地产商朋友,花很大的力气在媒体各个方面来论证房价还要涨,我早上起来还看到任总昨天写的博客,房价要继续上涨的N个理由。实际上作为开发商来说,特别是国内业态的开发商,就是一个加工制造业,买地、买砖头、贷款、盖起来、卖。实际上这个房价大幅上涨,对这个业态的行业的人来说很有意思,你很快的把东西消耗了,很快把自己未来的增长空间减少了,这个涨的快实际上对我们的地产商,也就是我们手里拿有土地,商业地产我们只买一小部分住宅,很奇怪,我们国内的地产商就是搞住宅建设类的地产商,偏偏还说房价要涨,而且要大涨,作为旁观者提问,我昨天晚上提的问,刚刚还在想,我把问题也提给大家,大家可以反思,在座很多地产界的朋友,对于我们的业态来说,真正有利的环境是什么呢?就是和地价差不多的吻合涨幅,对自己来说其实是更有利的一个环境。所以我们有的时候,从我们自己谈的话题里面跳出来,想一想,旁观者心里也有一定的道理。我这25分钟过了5分。我得严格守时,待会请杜博士评论,为什么我们地产商说天天房价要涨。我想谈两点。

巴曙松

国务院发展研究中心金融研究所副所长、中国银行业协会首席经济学家 巴曙松

  第一个就是对当前政策的走向,第二个就是我想谈谈城镇化,我们国家政策选择的策略,对我们国家房地产业态版图的一个影响。第一个宏观一点,第二个行业一点。实际上全球在09年掌握宏观政策方向都是比较同步的,等一下龚方雄主席还要给大家讲。也是有史以来全国各国第一次联手大规模的经济刺激,到了2010年之后,09年大家如果做房地产投资,股市投资,理论上想想政策方向很好把握,就是一个方向,就是加速,到了2010年不太好把握了,开始分化了,我看澳大利亚加息加了三次了。俄罗斯、匈牙利减息,美国的失业率还是很高,但是在缩小,欧洲情况在恶化。所以中国在这个环境里面,在讨论政策,今年又出了一个题目叫退出,就是09年的政策刺激很难持续。REITS是外国人用的,中国领导人用的词要文雅一些,叫正常化。在08、09年底的中央经济工作会议部署2010年的任务的时候,有很重要的一句话,就是2010年的宏观政策有一个非常重要的基调,就是从2009年的非常时期的非常的政策,要平稳的过渡到正常时期的正常政策,所以叫“正常化”,为什么呢?从各方的预测来看,2010年的增长实际上是非常正常的,大概9%左右的增长,再高也高不到哪儿去,这一点证券市场看的很清楚,有一个原来做公募很有名的现在去做私募去了,就是结构性的板块性的行业性的政策,刚刚主持人说温总理紧锁眉头,就是今年是非常复杂的一年,就是这个原因,因为温总理把各种复杂的原因都想到了,没有什么大机会,就是机构性的机会,就是很温和的一年,正常化的一年。

  “正常化”我们说在09年的政策有几个是不正常的呢,是超常规的呢,就是针对这几块来正常化而已,那么想大家经常说中国09年积极的财政政策,适度宽松的货币政策,从严格的规范意义来说,从教科书里说,09年的货币政策未必很宽松啊。货币政策你看央行的基础货币投放,09年投放的比08年还少,09年投放了50多亿,08年投放了8000多亿,你说财政政策很积极,也不是很积极。4万亿你面投资1.1万亿,09年4800亿,2010年大概5000多亿,分到09年的投资到了4季度还剩2000多亿没有用,有什么积极的。所以真正导致巨大变化的和超常规的实际上三大块。第一地方政府投融资平台带动了城市化基础设施建设。第二信贷高速增长,9.59万亿,第三房地产出乎意料的大幅上涨。这三块在应对09年金融危机里面发挥了巨大的积极作用,这一点毫无疑问谁也不能否认。但是既然2010年我们的政策任务是要要正常化,这三块也要正常化。现在我们看的政策调控只要是一点,就是针对这三块来讲的。

  投融资平台在规范,因为地方政府目前,银行感觉到有风险,国际市场,现在中国这一块的担心,我倒觉得问题不是很大,往往被夸大了。我看很多分析师说,中国某一些地方相当于迪拜,这个对中国地区不太了解,中国的地区市政府和国外的发达地区的政府不样,我们有固定税收收入,转移,各种政策多了,再一个我说,你不要担心这个问题,只有一个可能,就是投融资平台出现大的问题,只有一个可能是什么呢?就是中国的各个地方的土地价格暴跌50%。如果有可能,那你就担心吧,如果没有可能你就不要担心。为什么?我们银行在给贷款的时候,我是一家上市银行的独立董事,这个银行有七个投融资平台,为什么还敢做呢我找最好的地做抵押,然后跟我关系很好的估值师给我估的很便宜,然后再打一个对折,这还有什么好担心的。投融资平台下一步再继续扩张规范化,市场化。第二个规范的就是信贷,去年9.56万亿,增长的太多了,我们中国30年到现在信贷投放的增长和一季的增长之间,和物价有非常稳定的关系,09年信贷放那么多,所以10年这7.5万亿怎么算的呢,回到我们长期的信贷货币政策执行的经验值,就是GDP的增长加上物价,加上三到五个点的空间,就是属于宽松的部分,9%左右的经济增长,3%左右的物价再留三到五个点,就是7.5万亿,所以这些逻辑。为什么现在在信贷正常化方面,还强调一点值得大家关注的,就是说从现在应对经济波折周期的情况来看,07年是见底回落,07年的6.1是底部,这个底部开始大幅度上升,到今年1、2季度还会大幅度上升,所以一二季度是高的,三四季度是稳的。所以先高后稳。一二季度很可能就过10%,11%的增长,大家担心物价,现在的信贷分布怎么安排呢,这些领导就想,你看去年信贷投放531,四个季度的分布,你看去年说是信贷宽松,你如果在一季度没有贷款道路钱,二季没有贷到钱,三、四季度就不容易贷到钱。投放很不均衡,所以领导觉得投放均衡一点我们过去是在4321的水平,今年压力比较大,把一季度再压一点,所以大趋势就便成了3322,这个布局大致的看下来是什么呢?一季度跟去年历史同期比,应该是信贷最紧的时期,第二个判断地三月份的信贷投放,对二季度的信贷投放有很大的影响,为什么呢?你想啊,一二月份已经投了不少了,一月份是多少?1.2、1.3万亿,二月7000亿,三月份如果再一个7000亿,你全年的7.5万亿的30%就超过了。所以月份的信贷没有出很大的意外,一季度很可能就是紧缩最强的季度,如果三季度超越的话,有可能会延续到二季度。我想讲的意思是大家正常化,房地产也是在正常化,去年这样的年份,也不能指望每年都出现。所以这些大的地产公司,我觉得它也有一个好的心态,就是宁愿把两年加起来做一个平均,这还是历史上比较高的时期,所以第一点宏观政策在10年很大的任务是正常化,我们房地产市场也因一个正常化的任务,我们回想一下我们在一个正常的年份在怎么经营,怎么开发,怎么赚钱,改掉这个心态了,不能照着09年的这种状态,这个很难碰到。书上用的词叫“百年一遇”,如果真想再碰到就再等一百年,第一个房地产市场也要正常化。

  第二个特别强调的就是城镇化的具体的路径、趋势、政策会对我们房地产这个行业发生非常深刻的影响。从去年底的中央经济工作会议,已经开始把城镇化作为非常重要的一个扩大内需的增长点。对城镇化忽悠最大的我想应该是麦肯锡,麦肯锡关于城镇化的一个报告,最近几年,几乎每年都呼吁,所以我建议地产商的老板可以找找这个报告看一看,麦肯锡关于城市化、中国发展的空间,对全球化的影响都评估,而中国用起来有个原因,一个是09年应对危机里面确实在很多地方通过加速城市化扩大了内需。第二个这些领导人从决策上判断,意识到金融后危机时代,全球经济进入了低增长时期,我们要找自己的路子,所以在中央经济工作会议里面,对城镇化的定位是调整经济结构,扩大内需,扩大内需靠谁呢?以城镇化为依托。最近有一个很重要的会,这是金融市场和房地产界的朋友都应该关注这个会,就是3月3、7日,这个会的题目非常长,他们的题目要向观点学习,多简洁,城市观点论坛,我们这个会的名字叫“省部级主要领导学科学发展观,加快促进经济方式转变高级研讨班”。这个班每年开一次,去年为了应对危机没有开,应该是属于每一年里面最大的一个政策基调的最权威的决策机构。全国只有140人参加,一个省一两个人。我说不重要的开大会,今天我们讨论的问题就不太重要,重要的开小会,特别重要得就不开会了。所以会开的小就重要,四个中央首长都做的重要讲话,这里面对城镇化的部署和思路我觉得特别值得大家关注。关注几个方面:第一就是中国城镇化的路径怎么选?这一点很重要。城镇化的路径是什么意思呢,在经济界有个争论,这个争论一直存在,到底中国这样一个土地稀缺的地方,它该走大城市的道路,还是小城市的道路,走哪一个路径比较好。大城市道路呢,好处是节约用地,高容易率,信息传递快,很多环境污染这些方面治理处理面措施方便,但是生活成本高,我给香港同胞开玩笑,说我们现在香港也堵车了,早上上班,中午一次,晚上下班堵一次,堵三次,我说北京比你们强多了,北京一天堵一次,从早上堵到晚上。小城市道路的好处,就是执行力强,启动起来快,问题是什么呢,建起来之后,有没有经济活动支持或者怎么办。为什么启动起来会非常难呢,我给你一个50万人城市的建设权利,这一片地给你,政策马上就出来了,启动起来快。所以最终可能的道路,现在看来在领导方向有一个初步的确定,就是以大带小。或者说大城市工作小城市生活,这个模式的可能性最大。这个模式与此相伴随的是所谓的公共基础设施,公共服务在城乡配置的均等化,不能把国家财政收的税用来建设基础设施,我们四川人都交了税,为什么把成都建的那么漂亮,成都人开车出去10分钟,农民兄弟出门都难,我们四川人交的税都给成都修路,就是配置均等化这个布局很重要。第二个就是通过城市化的一些不同的战略来促进区别的发展,差距的缩小和区域发展的均衡化,最近我们股市很热门的题材就是发改委预计在哪一个地方有一个产业发展的区域规划,这个地方的股票就涨一通,有网友还做的很精细,中国地图拿出来标一下,哪一个地块,属于这个地块的上市公司区域化之后,哪一个得益最多,就在这个区域标几个公司出来,回复一句话,这个炒的不是股票,是中国地图。这就是通过缩小地区差距,正是政府有意识的引导方向,我们以前每一次经济复苏,都是从沿海传递到中国,再到西部,在到成都的时候,全国已经过热了。该收缩了,所以差距就越来越大,这一次应对危机,很不错。中西部增长速度一直快于沿海地区。这是一个很好的势头。长三角、珠三角还很重要,但是增速可能就不一定有有我们中西部快了。这也是值得我们布局的时候需要关注的,所以在城镇化过程中对房地产影响方面有几个方面值得关注,第一城市化的路径是怎么布局的,第二区域发展格局,第三我们取消户籍制度试点的进展。或者是把农民工变成市民的进展怎么推进,值得关注!时间到了,谢谢大家!

  主持人:谢谢巴曙松先生非常精彩和幽默的演讲,不过巴曙松先生刚刚一上台的时候,说的几句话,不知道博士有没有压力。

  巴曙松:我们可以认错,也改错。

  杜丽虹:巴所长每一次的演讲都很幽默和精辟,我也没有什么尖锐的问题,我想针对巴所长谈到的一个货币和城市的问题,提两个问题,麦肯锡的报告我也看过,他强调美国的发展道路是多中心的国家,美国之所以发展成这样,是因为美国崛起的时候能源是不受约束的,所以可以浪费能源发展成多中心的国家,他认为中国现在崛起的实际是一个全球能源紧缺的时代,所以一定是走一个能源节约的路径,所以他认为中国的城镇化是走向集约型的,所以觉得中国发展最快的城市,未来二十年是超级城市,这些城市的人口增长率是最高的,其次是中型城市,他认为大型城市500—1000万以下和300万以下的小城镇人口是递减趋势的,刚才巴所长提到国家的这样一个区域,城镇的话题和路径一个是以大带小,我理解这个所谓的以大带小其实还是在发展超级城市,只是把超级城市向周边的郊区或者是临近的区域拓展,所以我就想问一下,巴所长您觉得未来中国人口或者是增长最快的城镇到底是哪一类型的城市,是否是超级城市和中型城市,还是其他的选择的路径?

成都 

金融分析家、清华大学经济管理学院博士 杜丽虹

  巴曙松:中国有很多中国的国情,大家认为大城市发展的机会会很多,人口会增长,但是请大家注意,像武汉这样的超级大城市,近年来一直是人口净流出,所以可能中国的这个区域政策,还要配合相应的经济、政策啊来引导,比如说李克强副总理在报告里,他也是我北大的校友,他报告里面强调,说发展的格局从全世界的情况来看,从沿海来发展,劳动力成本高了,沿着内河,沿着高速网络,向内陆转移的趋势,随着这种产业的转移,配合发展是可持续的,你说武汉够大了,怎么还是人口流出呢,所以仅仅是规模还不够,要有实际的活动支持。

  杜丽虹:您认为区域的政策比城市本身的规模更重要。

  巴曙松:应该是像浙江的地方,有一个很重要的现象,就是你看没有哪一个城市发展的特别城市,有影响力,就杭州也那么小,不像其他城市有一个很强辐射力的城市,所以这个城市化的路径从大方向会加速,但是各个地方走什么道路,杭州变成了我们试图影响这个方向,路径不一样的往往是在杭州、宁波生活,自己在小县城生活、工作,这种模式也是存在的。所以我们说最终的变化可能多元化,这个中间存在的机会就是靠地产商自己去把握,如果都那么简单,我们就自己做了,何必给你说呢。

  杜丽虹:但是我还想问一下,您刚才也提到,区域经济,但是实际上我们发改委出台的区域政策,基本上我觉得要画地图的话,把中国都画进去了,我们很多地方都发展起来了,前些年出台了西部发展的政策,成都也是受惠的城市之一,出台的振兴东北的计划,去年又出台了西区的振兴的,基本真这样看来看去,包括现在有新疆的振兴计划,基本上全中国都有区域经济的振兴的计划,所以您到底怎么看?究竟哪一个区域可能是未来是更有发展潜力的区域?

  巴曙松:世界银行在总结中国发展路径和西方国家不一样的时候,怎么总结的呢,就是所有的县域、区域竞争模式,西方首先是私有化,土地并购,然后到城市发展,中国呢,中央政府在北京高瞻远瞩,深谋远虑,把各个地方政府说你们自己弄,然后不同地方之间竞争,广州这样做,上海这样做的,广东这几年发展的不错,其他地方要学习,通过这个区域的竞争,降低各方面的成本。这样就不断的使得各个地方的交易成本越来越低,这就是国内市场的形成,这个框架有道理啊,各个地方都有自己的积极性,找到自己当地的特色,然后去发展,最追效果如何呢,市场会检验。你看其实在众多的战略规划里面,我看市场相应最激烈的海南的国际旅游岛,实际上他提出来七八年了,为什么今年才引起市场的反映呢,中国人这些年赚的钱,该消费了,这个时候我们要发展服务业、旅游业,内部外部的环境才得到市场的认可。很多地方提出来就提出来,没有什么效果,到底结果怎么样,还要看市场的检验。比如说刚刚说的以大带小的模式,实际上很多开发商布局就是这样,从上海出来,到了苏州、无锡就布局了,从北京城区出来,到了香河、顺义去布局了这本来就是他们做的选择。

  主持人:谢谢,下面进行第四场演讲,接下来我们上场演讲的这位嘉宾是山东省文登市人民政府副市长谭远国先生,他演讲的题目是“滨海度假胜地,蓝色产业新城”,山东省文登市优质房地产项目推介。

  谭远国:尊敬的各位领导,各位房地产老总,女士们,先生们,朋友们,大家上午好!能够在美丽富饶的成都与各位相识相交,我非常的高兴!

  在此我代表本次活动的战略合作伙伴山东省文登市政府对莅临本次论坛的领导嘉宾表示热烈的欢迎,对本次主办方和媒体朋友表示热烈的感谢。当前国家提出了新要求,房地产业一马当先,在发展方向上,我认为不仅要重视二线城市,更应该关注三线四线城市,寻求更大的发展机遇,文登总面积1645万平米,人口65万,这是一座海滨城市、旅游城市,我们被评为中国四大长寿之县,我昨天看中央的新闻文登长寿之县被重点报道。同时我们中国的国家环保部生态城正在进行评估,我们文登已经突破了所有的评估,我们将是全国第十四位,同时我们文登是道教圣地,自解放以来文登出了100多位将军,在5.12汶川大地震的时候,我们接待了四川很多的朋友,未来在山东,文登也是制造业发达的新型工业化城市,我们文登有巨大的发展潜力,特别是今年年初,胡锦涛总书记视察的时候,加快打造山东环岛高端产业聚集区,我们是中心区域,山东省将文登市确定为九大核心区之一,并且给予重点扶持,这为文登将来的发展带来了重大的机遇,也为文登的房地产发展带来了重大的机遇,我们文登政府也提出打造“滨海度假胜地,蓝色产业新城”的口号。

谭远国

山东省文登市人民政府副市长 谭远国

  在这儿我认为房地产业不仅要盖好房子,满足居住的要求,更要处理好生态环保的理念,特别是近山近水的自然资源,促进人与资源的和谐共存,文登是中国道教、全真教的发祥地,我们有著名的“昆嵛山”,山上有老子道德经,是国家级的保护文物,我们的规划占地是在3000亩左右,左边投资5个多亿的生态项目开发区,正面是500亩的水库,景色秀美,视野开阔,同时周边有10万亩的瓜果园,是发展休闲养生地产的黄金宝地,周边分布着高规格的温泉,富含矿物质,非常适合发展高端的养生地产,目前有新东阳(音)等企业投资文登开发,我们两处温泉有一处已经获得国家C级景区,另一个是五星级的温泉。现在我们正在寻求开发商力求打造中国温泉度假胜地。文登南部有160公里的海岸线,有一万亩的防护林,这边海水清洁,为了充分发挥这一优势,04年3月,我们启动了滨海新区的建设,规划这边的160平方公里,去年我们山东省批准了120平米的用海面积,达到了280平米,其中还有旅游度假区,主要发展养老度假、服务外包等服务业,我们还有一个30万吨的港口,目前的两个万吨级码头,主要是发展新能源、生物医药等高新技术产业,经过三年发展我们已经投入了28亿个,完成了岛屿供水基础设施的建设,目前正已经完全具备了大规模的发展条件,成为山东省投资热度最高,发展活力最足的地区之一,目前很多大型企业相继落户文登,其中有一些知名企业,在我们南海的岛礁上发展,我们的理念是不求大,不求快,但求美,我们要保护性开发。

  在发展重点上,我认为房地产业不仅要抓住开发建设,还要抓住中国人口老龄化的趋势,加快发展养生,文登作为道教、全真教的发源地,也为文登树立了良好的氛围,我们这里环境优美,我们冬天在0度左右,夏天不超过30度,气侯宜人,有两处国家森林公园,绿化达到46%空气质量优良率达到95%,我们优质的空气天数能够达到170天,空气负氧离子含量高。在文登开发养老房产,不仅可以使老年人长期居住在环境有序的环境当中,还可以进行温泉疗养,文登就是所投资宝地,同时文登又是胶州半岛的中心区域,还有四大市场做后盾,大家知道山东的高速是最发达的,我们这边有两条高速,还有一条国道,我们的机场有北京、上海等多条航班,特别是到韩国首尔34个航班,到首尔45分钟,还有设计时速350公里的城市轻轨铁路破土动工,明年我们到青岛半个小时左右,现在到青岛是两个小时。所以文登将成为1小时生活圈的城市,这对我们文登各方面的发展带来了巨大的机遇,目前青利群岛、山东圣基、义乌金天等企业已经在我市发展,围绕商贸物流业的发展档次和领域,我们在城市的核心区域预留了750亩的土地,这个位置在我们目前开发的两个温泉附近,这个地块我们也请大家来和我们洽谈投资。各位领导,各位朋友,中国的经济回升为房地产业务的发展提供了条件,我们愿于成都和全国各地的房地产企业携手合作,互利共赢,踏遍千山万水,唯有文登最美!借此机会真诚的请各位朋友到文登沐浴度假,享受蓝天白云,阳光沙滩,海浪温泉,也请各位到文登投资兴业共同发展,我们将提供最好的资源,祝各位生活幸福,生意兴隆,财源广进!

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