城市观点论坛中国行_2009年度论坛 - 不确定经济走势下的房地产
戴德梁行:北京2009年第四季度市场分析

  .迫于市场压力,很多项目对租金略做调整,甲级写字楼的平均租金环比下降0.6%,至每月每平方米147.1元(US$21.5);全市空置率也由上季度的20.2%下降至本季度的19.9%。

  .商铺市场继续平稳发展,租金和空置率保持稳定。

  .高端住宅租赁市场略有回暖,租金由上季度的每月每平方米137.2元(US$20.1)升至本季度的每月每平方米138.6元(US$20.3)。销售市场方面,高端住宅售价环比上涨了2.47%,至每平方米31,389元(US$4,657)。

  .大宗投资成交方面,国内企业投资需求不减。土地市场方面,“地王”频现,掀起又一轮土地竞拍热潮。

  

  经济概览

  .2009年第3季度,北京经济已经走出谷底,稳步回升。截止到第3季度末,全市国民生产总值达8,161.4亿元(US$1,194.9亿),比去年同期增长9.5%(表一)。

  .其中,第三产业实现增加值6,010.9亿元(US$880亿),同比增长10.7%。从第三产业的运行态势来看,前三季度对GDP增长的贡献率达到81.7%,对全市经济的平稳运行发挥了重要作用。

  写字楼市场

  .本季度,欧美汇大厦的入市,为市场增加了25,000平方米的供应。全市甲级写字楼市场的总存量增至616万平方米;2009年全年的新增供应量也因而达到81.2万平方米(表二)。

  .虽然上一季度出现了租金上扬的态势,但鉴于市场总体供应依然较大,业主在租金要价方面仍保持比较谨慎的态度。2009年第4季度的甲级写字楼市场没有出现大幅波动,表现基本平稳。全市平均租金环比下降0.6%,至每月每平方米147.1元(US$21.5)。空置率则由上季度的20.2%下降至本季度的19.9%,环比下降了0.3个百分点(表二)。

  .与上季度相比,甲级写字楼销售价格指数基本持平,由上季度的每平方米31,726元(US$4,645)上升至每平方米31,808元(US$4,657)(图一)。

  .纵观2009年全年,总体吸纳量仅有34.3万平方米,不足2008年吸纳水平的一半。影响这种局面出现的最重要的两个因素,一是2008至2009年供应量巨大;二是受金融危机影响,外资客户需求大幅下降(图二)。

  .而到了2010年,我们预计全市的甲级写字楼仍有将近100万平方米的新增供应。在这种严峻的局面下,如果外资客户需求不出现复苏,内资需求将对写字楼市场产生至关重要的作用。

  市场活动

  .渣打银行租赁环球金融中心10,000平方米。

  .竞天公诚律师事务所租用华贸中心3,000平方米。

  .中融集团租用泰康国际大厦2,300平方米。

  商铺市场

  .2009年1月至10月,北京消费品市场持续活跃。全市社会消费品零售总额为4,328.6亿元(US$633.8亿),同比增长15.1%(图三)。

  .总体而言,全市商铺平均租金与上季度持平,基本没有变化。但是对于个别成熟项目而言,一旦有新铺位出现可供租赁,租金即会有明显上涨,且报价与实际成交价格相差无几(表三)。

  .从2009全年来看,奢侈消费品开店计划有所放缓,而快速时尚类品牌则大举扩张,在北京的门店数量急速增加,而且很多新店都分布在刚刚入市的项目里。这些品牌一般都会承租较大面积,无疑可以帮助这些业主减轻不少租赁压力。但从另一个角度来看,项目定位相似,品牌雷同,如何吸引消费者前来购物,成为项目今后运营的一个重要问题。

  .2010年,我们预计将有140余万平方米的新增供应。考虑到这些新供应都将分散在在各个不同区域,应该不会对某一商圈产生特别大的冲击。预计明年的租金水平将会保持稳中有升的态势。

  主要数据–租赁市场

  

  

  住宅市场

  .从整体平均数字来看,2009年第4季度的高档住宅租赁市场依旧表现平淡。全市平均租金维持在每月每平方米138.6元(US$20.3),仅比上季度增长1%。空置率则没有变化,仍为23.9%(表七)。

  .然而具体到不同物业类型,可以看出其呈现的不同变化。出租公寓和出租别墅市场方面,需求回暖,租金分别上升了3.3%和6.4%,至每月每平方米105元(US$15.4)和每月每平方米116.5元(US$17.1)。酒店服务式公寓方面,北京雅诗阁来福士中心服务公寓的入市,又为市场带来160余套的供应,空置率因而环比上升了1.3个百分点,至29.8%(表七)。

  .2009第4季度,高档住宅售价依旧呈现增长态势,环比上涨了2.47%,至每平方米32,389元(US$4,742)(图四)。尤其是顺义别墅区,受到区域土地价格急剧抬升的影响,现有项目价格增幅明显,致使区域平均售价环比增长了16.5%,为所有区域里面增幅最高的(图五)。

  .虽然一般说来年初往往由于假期集中,是租赁市场的淡季。但鉴于近期住宅价格居高不下且有越演越烈的趋势,一些持币待购者可能会继续选择一边租房一边观望市场,这些人群将对稳定租赁市场的需求起到一定作用。预计下季度高档住宅租赁市场的租金和空置率将维持稳定。而销售市场方面,预计价格将继续保持增长的趋势。

  

  投资市场

  .2009年第4季度,主要成交数量共计27宗,其中2宗为整栋物业成交。土地成交方面,主要集中在住宅、工业和综合用途的地块(表八)。

  .与上季度相比,本季度的主要成交总额基本持平,为309.7亿元(US$45.5亿)。但从单个交易来看,不难看出北京土地市场在这一季度的狂热表现,出现了多个土地总价高、楼面地价高的成交。例如,大龙地产在顺义别墅区以50.5亿元(US$7.4亿)竞得的低密度住宅用地;以及远洋地产在亦庄以48亿元(US$7亿)竞得的住宅用地。后者的楼面地价甚至远远高于目前在售的住宅项目均价(表九、十)。

  .大宗物业买卖方面,成交依旧来自于内资客户。包括SOHO中国收购位于东三环的嘉盛中心,以及北京华融基础设施建设投资公司收购首都时代广场(表十)。

 

  

  定义

  可出租面积

  可供出租且可立即使用的楼面总面积,其空间可能空置或被占用,且随时可供使用。

  空置率

  可出租面积与楼面总面积之比。

  开发中项目

  由两部分组成:

  1.正在开发中的楼面,即在建或正在按甲级标准全面装修的楼盘。

  2.已获得规划许可/开发许可证、拟在日后兴建的楼盘。

  净吸纳量

  一定时间内楼面总占用面积的变化值,可正可负。

  新供应量

  已投放市场且可立即使用的甲级楼盘面积。“可立即入住”指工程已竣工,即楼盘已获使用许可证(如有需要),或只缺少装修。

  预租售

  竣工前已经租出或售出的开发项目。

  最优租金

  品质优、规格高、地段好的典型建筑/单元在签订良好(即Q可靠)租约下可达到的最高租金。(特别注意:此处是净租金,不包含服务费和税费,以标准租约为准,不包括特定市场的非常规约定)

  租金

  除特别注明外,指租赁交易总额,不包含管理费用和其它支出。

  最优物业回报率

  品质优、规格高、地段好的典型建筑/单元在签订良好(即可靠)租约下可达到的最好(即最低)收益率。(特别注意:此处是净收益,由净收入减去所有不可回收的支出后的值除以采购成本得出,不包含交易费用和税费。)

  一般市场回报率

  年租赁总额与物业资本价值之比。

  存量

  商用与公用两部分中已售出或租出面积和空置面积的总量。

  占用面积

  已被使用的楼面面积,包括下列几项:

  (i)出售/出租给最终使用者的办公室

  (ii)预售/预租给使用者的开发项目

  (iii)自用业主购买永久地权或长期租用地权

  (特别注意:此项包括转租,但不包括续租。)

  空置面积

  即未被使用的楼面面积,可能已售/已租或尚未租售(无论是因为租户暂未使用、正在装修或业主有意空置)。

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