重庆圆桌对话:全球复苏与中国调控下的房地产

来源: [观点地产网]      时间: 2009-10-21 16:43

  主持人张静:各位来宾,各位朋友们,接下来的论坛我们接下来还有政策部研究中心副主任秦虹女士的演讲。她演讲的题目是新形势下的房地产投资机会,因为秦虹女士的飞机晚点,为了不耽误大家的时间,接下来就马上进入本次2009城市观点论坛重庆行的重庆圆桌对话环节。

  各位来宾2009年金融危机的阴霾似乎已经渐行渐远,中国房地产行业是否已经走向了下一个辉煌?在金九银十并未如期而至的时候,京沪出现了价涨量跌景象、广深却一枝独秀,而作为房地产竞争激烈的城市、作为中国最具特的房地产二线城市,重庆的房地产市场将会进行怎样的调整并持续性发展呢?

  我们请出本次对话的嘉宾,他们是中房集团理事长、中国企业联合会执行副会长孟晓苏;摩根大通中国投资银行副主席兼综合中国公司企业投融资主席龚方雄;阳光100副总裁范小冲;世邦魏理仕中国区副董事柳费国;佛山市法恩洁具有限公司事业部总经理严邦平;中国奥园地产集团股份有限公司(重庆奥园)总经理颜清;重庆协信控股(集团)有限公司战略管理总监冷捷;永安信金融服务机构董事长乔志杰先生。现在我们就开始今天的圆桌对话。

对话现场

对话现场

  各位来宾,各位朋友们,我们今天在这里进行的是2009城市观点论坛重庆行的活动,这个论坛来到重庆,此时此刻比较应景,因为重庆房地产市场刚刚才迎来和送走了咱们重庆的2009秋季房交会而在本次房交会当中我们得出了这样几个数据,四天活动各类房屋共成交9923套,成交面积为95.25万平方米,增加28.71%,成交金额是40.1亿元,增长64.66%,商品住宅建筑面积成交均价为每平方米4878元,比去年上涨了每平方米1021元,也比重庆9月成交均价有所上涨。这个数据完了之后,这段时间,重庆的房地产市场和各个房地产商们大会小会都在讨论这几个数据,今天在台上就有几位已经参与了我们房交会的地产商,首先我们金科的李老师您先讲一下您参加这次房交会作为金科有些什么样的战果?

  李战洪:重庆房地产和其他城市金九银十有一个明显不同的区别,在其他的城市,大多都是出现了价升量跌这样一个趋势,但是重庆还是量价齐飞。刚刚我们范总也说了城市化率的问题,这里面反应出来,这种情况在2009年重庆第二次出现,第一次出现是春节过后重庆第一个率先启动了中国2009的连续在全国排名第一,到了后面其他城市跟上来的时候,到了金九银十的时候大家已经感觉到疲软的时候,重庆这个时候又是量价齐飞,这里面反应出来第一个是城市化率的问题,重庆现在城市化率是在48%左右,和其他城市80%还有很大的距离,所以重庆的空间还相当大。第二个重庆有中国最最低的房价,重庆的房价和重庆这座城市应有的地位远远不能适应。第三个中国房地产发展有一个周期性的规律,就是说第一波启动是92年以广深为代表的珠三角率先启动了中国第一波房地产行情,第二波是以上海为代表的长三角地区在97年启动的,第三波是以北京为代表的环渤海地区启动了第三波行情,现在这波是以重庆为代表的第四波房地产启动周期。

李战洪

李战洪

  主持人张静:刚刚李总提到了我们今天这样一个话题,其他城市都是价涨量跌,重庆不管是价格还是量都有所提升,作为重庆地产人来讲是非常高兴得。今天我们有来自北京的,还有来自香港的各位专家,对我们房交会的数据不知道您有什么样的一个看法呢?

  孟晓苏:我得祝贺重庆的房交会取得这么好的成果,祝贺各位企业家。这也应该说是重庆的居民是拿货币选票投了启动经济的赞成票。房地产先行启动,这样相关行业才能够启动,如果房地产汽车这些消费行业不能启动的话,其他行业他们也难以启动。说到金九银十,不光是重庆卖得好,而且我知道的天津也卖得不错,也走出了一轮金九的行情,很多二线城市同样。所以说金九银十不在了,恐怕也主要指的是一线城市吧。所以现在对金九银十诸多争论,我看我们更关注市场实际走势,而不去争论这个概念。今年年初到现在,特别是三月份以来到现在,房地产市场卖得这么好,这说明中国在启动内需方面,在房地产市场方面已经取得了明显的成效,由此我们可以由信心的说今年的中国经济已经是复苏了。

孟晓苏

  主持人:这样就对于之前有些专家所说的今年的金九银十已经是铜九铁十来了一个推翻。不知道外来的专家们到底是怎么看待重庆的房地产市场的呢?

  龚方雄:我觉得重庆的房地产市场是中国的二、三线城市房地产市场未来前景的一个非常非常典型的一个代表。首先,大家知道,推动中国房地产市场长远成长的一个主要的动力就是城市化的进程和工业化的进程。城市化的进程整个过程应该来讲是沿海一线城市引领,现在在中国已经进入所谓的中富和小康阶段过了以后,城市化的进程的演进应该主要是在二、三线城市里面来推开。刚刚前面嘉宾也讲到,重庆的城市化率相对这个城市的规模和发展程度,以及他是一个直辖市的地位,跟其他的直辖市和一线城市相比还有很大的差距。这就是为什么重庆能够维持价量齐升的情况,在其他的一线城市确实出现了价升量跌的现象。重庆的价量齐升的现象实际上在很多二、三线城市都是存在的。所以这是一个城市化进程的一个结果。我经常跟投资者,跟市场讲的一句话就是,实际上大家想象一下,如果中国每一年的全国平均的城市化率都向上提升1-5个百分点左右的话,这是过去十年中国城市化进程的一个平均的速度,那么现在全国的城市化率是45%左右,就是所有人口当中大概45%是城市人口,有55%的农村人口,我们是13亿人口,每年城市化率提高1-1.5个百分点,相当于我们每年有1500-2000万人口进城,成为城市居民。那么这1500-2000万人口,集中来看,他是为了境外投资者要理解中国这么庞大的城市化规模给中国房地产开发商带来的机会和中国经济成长带来的动力,那相当于中国每一年都要建一座像纽约、伦敦或者是东京这样的城市。每一年都要建一个这样的城市,你想中国开发商对整个经济成长的贡献有多大。但是这是一个形象的比喻,这1500-2000万人口是分散在全国各个城镇的,但是他主要分散在哪里,他就分散在重庆这样的二、三线城市的典型的代表,尤其是重庆,在全国领先实施所谓城乡一体化的这种试验,这个在我们看来,从中期和长期来讲会极快的加速城市化的进程,长远来讲一定是利好重庆的整体的地价和楼价的。谢谢。

龚方雄

龚方雄

  主持人:大家都为我们分析了重庆量价齐升到底是什么一些原因,我相信真正参与进来我们重庆的房地产商们,包括阳光100,中国奥园相信你们的感受应该更深一些,你们认为重庆出现这样的现象还有一些什么原因呢?

  范小冲:我们到这儿很多年了。明显的感觉到现在重庆的城市的地位和城市的价值得到了一个非常大的提升,直辖十年重庆真是发生了非常大的变化。今天刚刚大家说的,不管你是从过去的四川的一个城市现在变成了我们的直辖市,现在好象也确定了重庆为西部的金融中心,这个国务院也批准了,之后还要建两江新区,重庆整个城市地位和他的价值大大提升。第二个,我感觉就是重庆应该说管理者是懂行,对经济很多地方都调反的时候我们重庆没有调反,在我们遇到危机的时候很多地方都不知所措的时候,重庆也是有条不紊。所以你可以看到重庆至少在房地产的管理方面,我觉得是懂行的,政府来管理这个是懂行的。所以对市场,我想不仅仅是一个金九银十的问题,实际上重庆会是一个持续的健康的长久的一个可持续的发展过程。所以我们并不感觉好象只是一个金九银十我们就高兴了。我们相信重庆他会是一个可以持续的,而且也是中国房地产可能最早反转,可以真正走向一个牛市的这么一个重庆。所以我们也相信我们在重庆未来的发展也会更好。

范小冲

范小冲

  冷捷:第一点赞同李战洪先生对于重庆市场的判断,第二,刚才包括龚总和范总也都谈到了对重庆目前城市地位的看法,我非常赞同我们重庆前几年地价和房价的严重低估也使当时重庆的城市地位没有被全国所认识。所以今年以来的一系列的对于重庆城市地位的重视和一系列举措,城市地位决定了房价和地价,这个目前表现得比较充分。第三点我谈谈在类似的场合我比较明显的感受,今年上半年,在4月份的时候,我在华东参加全国房地产百强的发布会,当时4月份的时候正选择一个春光明媚的千岛湖,但是与会同仁谈得更多的是如何走出阴霾,那个时候春光明媚,但是心情却非常阴暗,大家谈的是怎么降价,怎么赶紧渡过这个危机,在今年上半年的时候大家真没有看到很多苗头。那么现在到了重庆,虽然外面看起来秋风箫瑟,但是大家内心里是一片阳光,都觉得未来市场非常好。像这种类似的房地产相关的论坛,在今年5月份的时候在上海召开了一个世界金融投资中国的这么一个论坛,当时邀请的金融机构当中知名机构很多,但是到位的很少,但是今天我们看到了摩根大通的龚总的到场,包括乔总,我们也体会到了金融机构和投资者目前对房地产市场的这么一个看好。包括刚才各位演讲,实际上也赋予了更多的信心。我谈谈我们公司对目前市场的一个判断以及协信集团目前的一些姿态。本身和龙湖、金科一样,协信也是在全国地产竞争比较激烈的地方当学生已经做了15年的房地产开发了,到今年上半年被评为全国房地产百强企业的第50强,我们认为我们小学生阶段已经过了,咱们要上中学了,应该在龙湖和金科两位先行者的良好的示范带头效应下,我们也采取了比较进取的姿态,目前在全国的三个经济圈,包括环渤海经济圈和长三角经济圈和珠三角经济圈也正在获取和推动下一步合作的机会,同时也借这个机会表明一下协信集团的姿态,协信一直以来倡导的是协作诚信,同时也希望借今天这个平台交到朋友,能够有机会实现战略层面合作的一些对话。谢谢。

冷捷

冷捷

  主持人张:感谢冷总在做广告一样。我们之前听到一种说法,重庆的房地产市场对房地产商来说就是一个黄埔军校,刚刚我们重庆本土的已经走出去了,也有大量的在走进来,中国奥园的颜总,相信您也很大的感受吧?

  颜清:中国奥园地产集团是07年进入了重庆,通过我们在重庆项目的表现,我对重庆的房地产发展是充满信心。我个人的预测,我认为3-5年内整个重庆还会处在一个高速的发展。因为除了刚才很多嘉宾提到的市场的沉积后面的原因以外,我还补充一点,就是我们重庆的消费者跟其他城市的消费者也有一个质的不一样。就是敢于消费,大胆消费,这个观念就是非常好,一旦不保守。另外还是要赞扬我们的政府,因为重庆的政府的确在房地产的发展方面做了大量的工作,特别房交会,每一届的房交会都带来一个巨大的质跟量方面的增长,特别最近的秋交会,就拿中国奥园重庆项目的表现来讲,也是超出我们的所料,四天的时间成交了9千多万。所以我个人认为,我觉得按照目前发展势头来讲,我认为重庆是很有机会的,特别作为二线城市的一个代表,也作为一个目前来讲成交量在全国的排名来讲,他会继续的扮演好二线城市的一个龙头的角色。未来,我认为在重庆的发展方面,将对高端物业发展的一种趋势,因为目前重庆房地产发展还处于一个刚性需求,满足于刚性需求的一种产品的表现,未来来讲可能会在整个社区的保障方面更加完成一个舒适性和高端化的进程。包括刚才世邦魏理仕的老总说的话,我非常赞同,就是我们重庆的高端物业现在还是处于一个刚刚起步的阶段,未来很多年以后,未来这几年我认为高端物业的发展方面还会处于一个大幅的增长,这也是满足城市发展的一个需要。

颜清

颜清

  主持人:我们从颜总的讲话当中听到的是感动,他说要感谢,其实是他们做得很努力了,但是他说要感谢我们的消费者,感谢我们的政府。其实秋交会给到我们不仅仅是一点点惊喜,不仅看到了金九银十,其实从这几天二手房的数据来看也是相当的喜人。刚刚也说到了消费者,既然这么火爆,那接下来的房价会不会涨呢?接下来到底要不要买房呢?

  孟晓苏:这是一个大家都关心的问题。去年,在这个时候,面对着媒体问我,代表老百姓问我,说该不该买房,当时我给大家说该出手时就出手。不光是我劝大家买,成思危副委员长,也是研究房地产的学者他也劝大家买。他说如果大家都不去买房,那么我们的经济怎么能起来呢?他从另一个角度劝大家买房。不少人听了我们就买房了,所以现在怎么样呢?都增值了。特别是今年2、3月份最低的时候打折打得很大,现在有的几个月就增值了百分之多少。有的人就不听我们的,他就不买房,他就听那个谁谁谁的,问题是谁谁谁说你不要买房,他自己买没买呢?他自己去买房了,还不止买了一套。这种连自己的话都不相信的专家,他给你说你都信?说明在这段时间大家都看到了因为供不应求造成的房价上涨。那么现在我们正面对这样着这样一个情况,现在开发企业他不急着卖房子,因为他房子卖差不多了,他资金链不紧张了,我前段时间问一个企业,他说剩下房子不多了,有的小区500套房子,他已经卖了490套了,还剩10套了,他就不急着卖了,他留着吊房价。如果他一下子把这个房价涨2000块钱一个平米,这小区490套业主都高兴了。而现在主动权都在业主手里,就是二手房。现在供不应求的市场现在就成了一个卖方市场了,光把剩下的少量的余房赶出来,说你敢不卖,这个不解决大问题,最主要问题这个时候就是要加大投资,增加供应量。第一就是要增加土地的供应,从目前来看,从各地纷纷出现地王的情况来看,按原有的土地制度解决不了供应量问题,去年讲了农民土地的流转,现在很多地方在搞城中村改造,有些地方把全部的收益都给了农民,这等于变相的就落实了三中全会的效果。第三就是多释放一些土地,我们中房在80年代我们占了20%的全国开发量,现在很多小区旧了,我们想释放出来搞旧城区改造。第二资金,资金由融资机构帮助,现在又有保险公司允许投资不动产的法律生效了,下一步会不会我们搞保险的拿出钱来投呢?当然我不希望乱投,我希望是做成一些金融产品,包括乔总和龚总做一些PE这些进入到房地产领域。现在很多行业外的国企进来投资拍地王引起我们业内人士的反感,但是反过来想一想这些国企现在不投资房地产,他投资什么呢?不要忘记了历史上正是一波一波的行业外进入,才使得我们房地产业有了今天。比如很有名气的中原、保利原来都不是搞房地产的,他也是国企,包括万科在92年以前是干别的,后来进入房地产了。这就形成一个有意思的事情,中华方兴来拍,那块地原来是化工厂的,因为化工厂不需要这么多了,为什么中华方兴拿钱来搞房地产呢?是因为化工产品进口出口都不好,他拿钱转向房地产了。所以前一天我跟潘石屹在对话节目中说,人家连人带枪都转向房地产了,小潘我们作为房地产企业家,咱们没输,咱们不是赢了吗,又一批大企业产生。从土地和投资以外,还需要加大投入多建廉租房,因为廉租房有十年没有建了,解决中低收入家庭的困难,而在建廉租房方面企业也可以帮上一把,特别是通过信托可以汇集资金建设廉租房,这样我们就可以保障供应量的增加,希望构造一个买方市场,买方市场条件下房价才能平稳,才不至于过快上涨。这是我们对新一年的预期,我认为未来中国房地产业面对一个新的发展期,这个发展期起码有五年时间,要增大投入解决社会的需要。而且通过房地产投资拉动相关产业,推动国民经济的健康持续发展。

  主持人:谢谢孟总。龚总刚刚一直在说明天的股市还会上涨的,您对房价明天的走势会怎么看呢?

  龚方雄:房价应该来讲,我们认为从3000点看起,股市在未来3-9个月至少有20%的上升空间,我们认为短期房价可能会水平走过一段时间,未来,中长期来看,我一直有一种观点,我以前说了这种观点以后也遭到了各种各样的议论和批评,但是我仍然坚持这种观点,就是说中国的国情来讲,长期房价每年以5%-10%的速度上涨应该都是很正常。因为我们国家过去30年的平均GDP的增长是9.8%,这是真实成长,如果把通货膨胀算进去,我们国家民意GDP的成长每年有10%-15%,所以这种情况下房价以年均速度5%-10%的速度增长应该视为正常的。

  孟晓苏:咱们最近十年房价平均每年上涨5.95%。

  龚方雄:对,所以说并不高。我刚刚想补充的是大家可能会感觉最近房价涨得比较多,但是大家没有想到我们国家对房地产的调控从06年和07年初就开始,06年、07年初开始,房地产宏观调控以后,这几年房价基本上没有涨,遭遇金融风暴的袭击以后房价还跌了10%-15%左右,所以最近从底部的反弹感觉是比较强,但是这几年的平均增长并不高。所以我们有这种预期,就是未来相当长的时间内,我们房地产的价格每年会以年均速度5%-10%的速度上升,有的年份可能涨得多一点,有的年份可能不涨,可能会停滞,但是趋势要把握好。我刚刚讲演的时候有一个很重要的话就是说对于自用者来讲,如果你不是房地产行业的专家,不要去对房地产市场的价格来进行踩点,因为如果你想做这个,很有可能做不到,因为他趋势实际上是站在你这一边的。

  主持人:虽然一线城市出现了量跌价涨,有供需方面的原因,那二线城市我们也看到房交会的数据,成交均价每平方米4878元,重庆的房价一直都是比较健康的,那么您认为现在二线城市现在反弹起来的房价是健康的吗?

  孟晓苏:最近一段时间市场健康发展,这和前一段时间市场的大起大落就不一样了。2007年过分的过快上涨和2008年的打压造成的萎缩,这是一个不正常的状态。现在应当说房地产业已经平稳增长,而且进入到一个新的发展期的开始。我们每一个发展期大致上是五年时间,而上一个发展期,由于我们业界主动的建议,国务院主动的调控,使得上一个发展期延续了九年时间,可见人为的努力是可以延长发展期和尽量降低低落期对经济所造成的损害。我们面对这么样一个新的增长,应当说这对中国目前面对金融风暴,金融海啸和外需减退而内需在增长来说是一件好事从这个意义上说,各位房地产企业家我们也承担着拉动相关产业和带动国民经济走出低谷和尽快发展这样一个责任。未来我觉得如果前三十年我们主要是靠三架马车拉动,而最初一个十年还是靠大进大出的话,那么未来我们中国的经济要更多的依靠内需,而内需是什么,我们国家已经正确的把最主要的内需锁定在最终消费,特别是住房、汽车等最终消费。看起来在未来的发展中,房地产的发展是肯定的,在这个发展中我们大家都会迎来新的机会。

  主持人:接下来我们就要来推断一下或者预测一下2010年重庆房地产的趋势了。首先请世邦魏理仕的柳董来说一下,从刚刚你们公布的数据当中,你们对2010年重庆房地产市场的趋势有什么样的推断?

  柳费国:今天听了这么多,我发现两个关健词,第一个关健词是城市化,第二个关健词是涨,我们世邦魏理仕对重庆做了一个比较严谨的分析,重庆目前城市化率是在5-8年要达到70%,那么核心区的人口增长大概在500万左右,这是一个非常大的机遇和挑战,快速城市化带来了人口的聚集,经济结构的调整,产业的转型以及生活方式的改变。这是大家都忽略了的,所以今天我在这里也是我们另外一个数据,我们现在重庆每年的投资大概在1000亿,在未来四年大概每年会增长20%,达到1200亿,也就是四年要突破6千亿,也就是针对目前的宜居重庆。刚刚你讲的物业管理公司,这是一个误解,我们现在不再单纯研究土地属性,我们在研究土地属性的时候针对资本来研究,不同的资本对于不同的产业,这样我们才能把一个全球资源的本地化来跟区域政府,区域经济的快速发展来互动。

柳费国

柳费国

  第二个就是说我们个人在各个城市,我是在这里比较呼吁,我是觉得这么快速城市化的时候,一个城市的城市机理和文脉,在座的都是开发商,你们都在不经意的改变这座城市的面貌和历史,我觉得这个非常重要。上海的一个领导前一段跟我聊的时候,你觉得上海哪个区的商业最好,我说静安区,7.6平方公里,为什么?上海发展百年,不管哪个党执政的时候,这个区域的城市尺度,街道尺度没有变,街道名称没有变,一个城市商业的文化形成是有历史的,所以我希望重庆是一个有独特地域文化和商业文化的城市,所以我希望商业快速发展的时候,主商业街道发展成以后,那些后街文化,重庆有一些特点,这些后街文化如何体现,这是今天放在这里大家可以来探讨的。

  主持人:谢谢大家为我们重庆未来房地产市场的一个预测。

  颜清:我补充一点,对明年重庆房地产的预测,房价方面我认为最起码有15%左右的增长,但是成交量可能会比今年有一定的缩减,但是也不会多,估计是10%左右。因为在楼价增长的同时,因为他的提高相对来讲成交量方面也会同时带来一定的缩减,这个也是必然的一个规律,包括郊县的过来在主城区置业的拉动,但是我个人认为未来几年都会呈现一个比较高的价格增长趋势。在成交量方面,我认为在这一、两年重庆的成交量是非常惊人的,但是这个惊人的成交量也不可能这样永远下去,他必定会因为价格的提升和门槛的提升过程里面会逐步的减少,但是减少在最近这几年我估计数量也不会太大,不会像一线城市一样,一下子可能就跌了30%或者50%的成交量,这个可能在重庆未来这几年可能不太会出现。

  主持人:下面我们进入论坛的第二个环节。我们看到今年房地产企业的上市热潮是一个避不开的话题,今天在座的就正好有两家上市公司,奥园,还有金科,还有正在为上市积极准备的阳光100,还有龙湖、恒大大家都是非常期待的,不知道各位对当下蓬勃的资本市场与IPO潮有什么样的看法?

  李战洪:我代表重庆本土企业金科说一下,重庆本土开发商和其他的城市有一个最大的区别,区别在哪里呢,比如说在成都,他对本地开发商的认同度就赶不到重庆对本地开发商的认同度。比如金科、龙湖。重庆的开发商的确是很厚道,他们每一分的销售额,每一们钱的利润都是用手用脚扎扎实实做出来。他们的能力在哪些方面,第一个扎扎实实做产品,把产品品质做得很好,第二个把钱投到园林上面去,第三是做服务,做客户服务,重庆的开发商的物业服务在全国都是遥遥领先的,而且还很可怜的收着很低很低的物业管理费,提供着最好的优质服务。重庆的开发商真的很可爱,也很爱护消费者,但是他们的确是太费力了,他们的能力已经具备了超越其他城市开发商的开发能力包括服务能力,产品能力,但是他们的不足是在资本市场上面这一块一直是重庆开发商的一个不足。他还不会利用资本市场这个杠杆来让企业快速的发展。所以一直到了去年、今年开始,金科、龙湖,包括隆鑫现在大家都在碰撞,现在在资本市场拓展渠道,希望自己的企业,希望重庆的企业能够走向全国,把重庆的优质的产品、服务和园林奉献给全国。所以重庆开发商要发展,上市融资这条途径是一个主要的选择。

  主持人:上市融资是一个最主要的选择,相信这方面永安信金融服务机构的乔董应该是很有经验跟大家分享的?

  乔志杰:我首先是非常反对这一说法,叫IPO潮,这个对IPO就是不太专业的讲法。因为作为房地产行业本来就是一个投资运营型行业,他不是传统理解的过程,这样一个企业如果你不能和资本接轨的话,换句话讲我们可能是一个厨师,但是我不会掌勺,因为我没有工具。实际上上市是房地产企业在发展过程当中你所从事的这个行业必须掌握的一个工具。不过我想顺便强调的是,这是你应该去掌握的一个工具,他不是一个你自己要去变成的工具。这也是我今天上午在接触一个企业讨论的时候说我们要整体上市了,这我本人是坚决反对的,你应该是通过你的一个投资集团控股公司,然后去让你合理的,优秀的一些资产做一个平台去上市。也就是讲我更希望重庆企业家告诉我这样一句话,我们控股了一个地产上市公司,我并不太希望听到我是一家地产上市公司,这可能是我们多年以来地产上市的一个误区,所以说我们的地产这么多年以来人们首先是对他的本质有一个误区认识。所以对他的上市反而认为去讨论应该和不应该,这就跟医生应不应该有手术刀一样是无聊的。他其实是一个必然的。但是最近为什么09年之后又出现了一些上市的快速的推进呢,这个和我们前几年的压制是有关系的,也就是他是一个弹簧的概念,我们每年平均上30家,可能就不会这样,但是如果连续两到三年基本上没有上市,包括香港IPO和中国IPO,基本上地产由于市场因素,因为地产市场不好,那投资人就对这一行业没有兴趣,那你募集资金的量必然就会稀少,在这种情况下暂停上市这种策略我觉得是正确的,加上一定的政策限制。所以说我们这个阶段上得少了。

乔志杰

乔志杰

  现在我们放开了,地产好了,我们投资又回来了,我今天听到龚总一直在对地产有充分的一个看好,但是实际上07年中国住交会的时候,我记得那时候包括我们摩根斯坦利和高盛异口同声说中国地产我们是不看好的,所以那个时候我们就没有办法,我们怎么去上市呢?我们没有战略投资者。所以我认为他没有潮的概念,这是一个对前两年欠帐的一个还帐过程,剥削金科的上市也不是今天讨论的,其实我跟黄董也是07年就在策划上市的事情,为什么他放到今年才动呢?因为前两年不方便动。所以不是人们发疯了今年都一起动,所以刚才大家更多讨论的房价,因为今天在座的都是开发商,我想为开发商如果再说两句话的话,我真切的希望开发商其实你在关注市场的时候,你在关注重庆未来走势的时候,我更希望你关注一下你自身未来应付市场的能力,而这种能力我本人认为是一种金融的能力。就是你投资和融资的能力,当你拥有了优秀的投资能力的时候,市场好坏你都不会投错,当你拥有了优秀的融资能力的时候,任何时候你都不会失措。所以我们更多的去关注市场,其实我发现开发商真正出问题,不完全是市场,有时候是自身的一种投资的水平,你不该买的地你非要去买,你不该上的项目你非要去上。第二面对优秀资源的时候你不具备一种再融资的能力,就是未来市场连续要涨三十年,如果你不关注你自身的能力,我们的地产已经放开了,重庆政府相当的支持产业基金的发展,我们为什么不去思考、发起、设立或者加入一些地产基金这样的工具呢?现在政策也都开放了,我们重庆是一个高楼大厦林立的地方,商业地产是中国最发达的三大城市之一,那我们为什么不去思考,把我们的资产通过证券化流动起来。这也是真的应该去思考的,新的发展,新的金融趋势,然后去思考未来中国的地产除了房价的变化,除了我们量的变化,其实中国地产有一个非常大的变化,那就是说09年以后的中国地产,金融的能力将成为地产的核心竞争力。如果你没有这个核心竞争力,我觉得再好的市场跟你也没有关系,那就是他们这些上市公司的事了,为什么方兴一下拿几十块地,那就是因为人家有钱了。最后的话我想就重庆说一句话,大家都在谈我们重庆作为二线城市,其实我在这里大胆的做一个预测和肯定的讲,中国未来真正在世界上称得上大都会的北京、上海、重庆。所以我肯定的认为,我现在开始划分重庆城市地域的时候我都认为一线城市重庆是应该进入的,换句话讲他是一个发展最滞后的中国一线城市,同时也是最有发展潜力的中国一线城市。我每天基本飞一个城市,我非常的清楚,重庆他的城市地位应该是进入一线城市。其他的省会中心城市和一些沿海经济发达城市共同构成二线,但是重庆可能没有二线,重庆直接万州涪陵就进入三线,我在这里讲很快,所以说重庆人民是幸福的。你们是中国在世界上真正能够站得起来的国际大都会,我一直认为就是北京、上海、重庆。所以祝福你们。

  主持人:谢谢乔总。您刚刚也给下面的开发商准备投融资的开发商有了更多的建议,您是比较赞成大家去借壳?

  乔志杰:这是一个误区。我说的是当你的地产板块要上市的时候,你在地板这个上面要有自己的一个控股公司,而且上市不要说倾其所有,把所有东西全部都卖出去,其实我们是一个过渡性的,我们要去控制一个上市公司,但是我们不要把自己变成一个上市公司,这是一个技术问题,其实开发商应该能够听懂。像阳光100,我就愿意阳光100控股下面有一个专门做上市的,我是讲这样一个意思。

  主持人:相信开发商都听懂了。龚总您对这方面有什么建议呢?

  龚方雄:摩根大通银行为我们国内的企业,尤其是房地产开发商开创性的在证券市场做了一些融资性的工作,我们不但做了今年在香港第一笔恒生地产上市,我们也给碧桂园融入了高息贷,这个在今年来讲是开创性的一项工作。因为现在资本市场状况就是说上市公司的融资渠道在逐渐的打开,这其中包括增发,包括配股,包括高息债,这就是我刚刚非常同意前面讲的那位嘉宾,他觉得地产开发商一定要跟上市公司资本市场这个平台衔接起来。因为地产开发商是一个资本密集型的一个行业,这个平台不衔接的话,很难成长。而且从市场今年的经历来看也是,市场氛围的改善,然后融资渠道的改善,他是先向上市的地产开发商打开的,非上市的地产开发商他在资本市场上融资相对来讲还是比较困难。我们也一直在讲做一些开创性的一些工作,我可以讲一点,你可以看一下香港的经验,国际的经验,刚刚那位嘉宾也讲到了,我只是支持一下,我以前也讲过这个观点,真正能够非常长期性的不断的成长,成为这个行业龙头的地产开发商,往往都是上市公司,而且上市以后他的成长往往是飞跃性。至于为什么是这样呢,前段时间,我们争论我们的地王出现的一个原因,地王出现的原因很多人就说这是国企搞的,国企之所以有这个能力,国企和民企之间的区别就是他的资金成本不一样。但是这个也未必,如果是上市公司的话,大家知道地产股从底部在香港很多股票都反弹了大概十几倍,地产股票价格和地产市道,就是真正低价的价格往往是同步性、共轨性,这个周期性的同步性非常强。假如说你是一个上市公司,假如在市场非常旺的时候你想去拿地,那时候你的股价往往也是比较高的,所以他可以做一个自然的对冲。在旺市的时候你想拿地,你就通过上市公司这个平台去增资扩股,因为那个时候你股价比较高,相对资金成本也比较低,你也能做得起,假如你这个时候你一家非上市公司,这个融资渠道对你来讲,就是地价比较高的情况下,同时地价比较高的时候往往是经济比较旺的时候,那个时候往往是经济比较旺的时候,那个时候你再去通过债权拿地,那就往往做反。如果你是一个上市公司他有一个对冲的效果,如果世道不好,地价也比较低,那时候股价也比较低,我那时候随时配股去拿地,都不亏。这个就是上市公司和非上市公司在资金成本上,拿地这个时点,这是一个根本性的区别。所以为什么说上市公司他飞跃性的成长往往比非上市公司要有很多很多的优越性,而且上市公司融资渠道非常宽。非上市公司,我刚刚讲的这些高息债也好,可转债也好,股权融资也好,衍生产品也好,这些东西对非上市公司来讲都是鞭长莫及的事情。所以这一点非常非常重要。我就从资本市场的角度来强调这一点,支持一下前面这位嘉宾的观点,我非常认同。因为我这种观点以前也经常讲。所以资本市场和地产开发商要融合在一起。谢谢大家。

  主持人:真是经验之谈。相信这会儿我们下面准备要上市的房地产商们可能坐不住了,接下来给大家一些互动的时间。

  乔志杰:如果大家有什么关于融资方面的,金融解决方面的,上市等等方面还有什么问题,我觉得这个时间是可以自由给大家的,大家可以提出一些问题,然后我们的嘉宾我相信都会很热情的去回答大家。

  主持人:范总,你们阳光100现在也在积极的准备上市了,您认为自己的企业最能够打动国内外投资者的到底是什么?

  范小冲:可能是我们的品牌和我们的战略,和我们未来的可给这些股东投资人未来可持续的盈利的能力。刚才我非常同意龚总的意见,就是公司发展,特别是地产公司上市是非常重要的,我们没有上市你会发现你的融资的渠道就相对比较窄,你可能只能靠股东,然后靠合作伙伴,靠销售,或者你通过更高的一些成本来融资。刚才乔总说的一点我也非常同意,也非常深有感触,我们如果做IPO,做上市,实际上他是你的企业发展到一个阶段一个必经阶段,他不是你的最终目的,也不是你的目标。07年的时候当时大家有很多企业都是为了上市而上市,资本市场根据他的估值说他储备了更多的土地,你这个公司的价值和估值就会很高,所以很多企业玩命去囤地,囤到了可能几十年后开发都不一定有人去买的地,最后遇到08年的资本市场崩溃的时候,市场突然发生骤变的时候,你会发现他就会非常非常困难。企业你要有你的品牌,你的能力和你的战略,不能够因为上市而发生改变,不能因为投其所好,然后你就去改变你自己。这样最后有可能就会被遗失。现在很多企业在危机中大家看着还是这个企业,实际上他的股权结构包括债务本身的危机实际上是非常严重的,包括现在有些企业现在也是不得不必须折价来上市,有些上市实际上还是为了还旧债。所以我们想真正上市是为了你的企业,是帮助你的企业未来可持续良性的增长,这个是最终的目的,而不是为了上市而上市。

  乔志杰:关于上市我再补充这样一个观点,我们接触了无数的地产商,上市最大的障碍在哪里,认为自己小,认为自己不成熟,认为上市非常的复杂,这是通常我们接触过的开发商最大的说法。一说乔总我们这么小的企业上什么市啊,说上市是不是很复杂。这是三个主要障碍。我想在这个地方说明一下,可能关于小,关于规模可能有一个误区,我们上市是讲一些条件的,但是我想说的是上市准备并不需要任何条件,你在任何时候,任何情况下,任何一个规模的状况下,你都可以进入上市的准备期。其实这是一种意识,他就不单纯是一个工作了,我们为什么有的企业发展速度很快,就像我们有一些优秀的公司,可能我们河南人民都会奇怪说突然怎么冒出来一个兴源,其实当人们在使劲做开发的时候,他突然一下在美国上市了。所以关于规模的问题,其实大家要记住,上市准备真的不需要任何条件,只要你从事地产开发,你就应该有这种意识,应该做这种准备。另外大家关于复杂的问题,其实当你们经历一次上市,就像你要去买一块地做一个项目一样,他就是一个标准程序化的步骤,你走完了就行了。所以在这一点,我想给大家提一个醒,做准备不需要做什么准备。这是我想补充的一点。

  主持人:我们在台上有四位开发商,现在只有协信还没有表达出来要上市的这样一个准备,不知道冷总有没有这方面的信息可以发布一下?

  冷捷:协信一直以来要成为公众的房地产公司,第一我们是为公众服务的,就是从服务层面是在公众的,第二最终也会争取成为一个上市公司,这也是我们的一个愿景。当然从07年以来我们也在有条不紊的在做准备,在推动一些准备工作,但是由于07、08年市场情况也有些变化,包括发行不到一周或者发行过两天就破发的状况也存在,所以我们一直以来比较谨慎,比较低调的推动这个事情,刚才乔总也做了很多的一些解释工作,接下来我们也会跟相关的金融辅导机构也会做更多的深入的交流沟通。

  柳费国:我们接触过非常多的上市企业做评估,很多以为我们不大就上不了,以为别人关注你的土地储备,其实并不是,他可能更关心你的品牌,你的商业模式,这可能是他更关注的,而且这个过程就像乔总讲的他是有章可循的。而且未来重庆房地产行业他利用社会资本和境外资本的能力也是衡量这个市场是否成熟,是否有能力再次跨越提升的一个重要指标。在座各位我觉得都是积极的推动者,我相信重庆可以做得非常好。

  主持人:各位朋友,各位来宾,在这里要跟大家说一下,就是我们的秦主任她已经下了飞机了,因为路途上面有点塞车,她刚刚已经发来短信,所以我们论坛进行到5点55分,如果那个时候秦主任都还没有到的话,就希望大家在今天晚宴的时候能够进行聊天。我们看到在中国房地产发展当中重庆是比较特殊的,重庆是百家争鸣,兼容并包,很多大企业也是纷纷进入到重庆市场,而龙湖、金科等大企业也在不断的向全国进发,那么重庆本土企业将如何成长与发展呢?

  严邦平:非常感谢。今天在这里就我这一家是属于房地产市场的布品类的供应商。我觉得房地产跟布品类的企业之间的交流与合作我觉得是我们提供给消费者更好的居住环境和生活方式的一个非常重要的产品。作为房地产企业给我们规划了好的地块,好的环境,好的户型,好的绿化,但是真正我们的消费者,他的生活居住长时间的空间是在室内,真正在室内你所用的设备,你的装修,你的设计是不是满足了消费者越来越高的生活质量的要求,或者说整个经济水平,生活水平发展以后他的整个生活方式的改变,我觉得这是非常重要的。所以我们非常希望,为什么我们来参加这样一个论坛,这样一个会议,或者说争取这样一个机会,跟我们房地产企业有更多的交流和学习的机会,就是希望我们的房地产企业能够重视他的布品类,你怎么给消费者提供一个真正好的室内环境。法恩莎作为卫浴和瓷砖的生产企业,在大陆市场有十年的时间,这连续的十年时间,每年的增长速度都在30%-60%之间,现在在全国有1500多个专卖店,我们直接以意大利的设计,意大利的设备,整个产品的功能和款式风格都是与现代国际上时尚前沿的简欧式的,我们希望给消费者提供非常好的非常舒适的环境,通过这个来满足对消费者生活品质的需求。

严邦平

严邦平

  我觉得在全国来讲都是非常好的这样一个大的形势,当我们在近处看不清楚一个画面的时候,你往后面退开你会看得非常清晰,整个中国改革开放连续三十年的高速发展,到现在为止我们城市化率是非常低的,按照1%多一些的发展速度的话,每年城市人口会增加1500-2000万,然后现在中央在和谐社会建设,新农村的城镇化建设也会有非常大的市场空间,所以我们作为布品类的企业,我们对整个国家大的经济发展是非常有信心。就在我们07、08年整个金融危机的背景之下,我们现在同时在生产和建设,我们广东南雄800亩的生产基地,江西景德镇2000多亩的生产基地在建设,加上我们原来的生产规模,我们现在企业所具备的生产工业用的土地有5500多亩,这个在全国,特别是我们作为卫浴跟陶瓷瓷砖这样小的行业来讲,这样的规模是绝无仅有。所以我们现在企业的品牌跟企业的生产规模,以及产品质量,产品产能的保证能力在全国都是属一属二的。我们特别希望在精装房成为一种趋势的情况之下,我们希望将来有更多的机会跟我们在座的各位地产商有很好的合作。现在各个地产商在精装房建设上是持什么样的观点,我自己一个普通的消费者来讲,我觉得精装房可能是未来的一个趋势,我在佛山买了一个房子,我买了两年以后才进去住,我买了房子马上就装修进去住,他有至少3-5年时间居住环境都是非常糟糕的,而且在装修过程当中可能给这个楼盘的结构,比如卫生间的防水各方面会造成影响,周边的绿化非常漂亮,但是一到装修你的隔壁邻居有装修的话,噪音粉尘就非常严重。所以作为一个消费者,真正到后期他会慢慢的体会到希望能够买到直接拎包就可以住的房子,就是能够给他们提供非常方便的房子,能够有一个很好的居住环境。所以现在在广州、在深圳,在青岛,80%以上都是精装房。相信这样的发展趋势,在全国其他的城市和二线城市也会发展的比例越来越高。所以我们看到重庆这几年的房地产业的发展是非常的迅速,而且我们对重庆确实是抱有非常大的希望,我们最近在红星美凯龙有两个店,各地的主要市场都有我们的专卖店,我觉得重庆的房地产发展非常的快速,我们也希望有机会能够跟重庆的房地产商或者是外面到重庆来开发的房地产企业有合作的机会。谢谢大家!

  主持人:谢谢严总这么看好咱们重庆的房地产市场。其实更多的时候咱们的配套服务商感觉像乙方,更多的时候是要服务于我们的甲方,刚刚您在谈话当中也是为我们的开发商提出了更多的建议。接下来还要请我们远道而来的嘉宾,同样的也要为我们重庆的本土企业以后的发展方向多指几条路?

  孟晓苏:房地产金融大家都关注,大家都从横向讲,我从纵向讲一讲,我在92年开始做房地产的时候,那时候没有什么别的渠道,就是银行借款。那时候还严格限制房地产,这以后从抵押贷款、保险也提倡了,而在房地产开发方面,除了上市以外有没有别的,像信托,像PE,这些都是。但是现在这些新的产品,他并没有为人们所认识,目前我们正在努力的推出。不光是房地产业需要,金融业也需要,我现在已经是一个保险公司的董事长了,我现在发愁的是钱太多怎么办,所以PE、信托这都是需要的。所以我认为,我们都面对着一个非常广阔的房地产销售市场,同时我们也需要努力通过金融创新,不光把我们自己的力量壮大,也能够帮助社会资金找到通过房地产而快速增值,安全保值这样一个道路。

  主持人:龚总,有什么建议呢?

  龚方雄:我觉得我刚刚讲的上市这个事情,一般来讲,房地产开发商我觉得面临了三方面的问题,三方面的问题都可以通过资金面来解决。中国是一个非常非常特别的一个经济体系,不但有房地产开发商、消费者、还有政府,地方政府和中央政府又不太一样,我们地方政府的角色更多的像一个大企业的董事长的角色,因为从政府的角度来讲,他应该来讲只是服务而不是趋利,而中国地方政府趋利性是非常强的,那么刚才范总讲了作为一个企业来讲,一个品牌,一个战略,那么第一怎么拿地的战略,这个跟地方政府非常有关系,再一个就是怎么做品牌和服务,但是拿地到形成品牌,这两端都缺不了资本市场。所以说从整个市场发展和产业发展的角度来讲,我觉得孟总提出了一个非常好的理念,就是,理想的状态就是有各种各样的融资渠道,上市只是一种。但是各种各样的融资渠道从融资者的角度来讲他都关注一个所谓的退出机制,不管是投资产业链如何发达,那么他的退出机制是怎么样,会决定你这个企业的融资能力,所以我们还是要强调一点,品牌也好,战略也好,战略你是顾及起点还是顾及终点,资金面是起到整个决定性的作用。如果把刚刚讲的这些结合重庆来讲,全国范围内房地产开发企业的融资渠道仍然不畅,重庆能不能从整个城市化进程相对还处在低位的情况下杀出一条血路来,能够通过企业界,地方政府和市场的结合,把融资产业链做得更丰富一些,把整个的房地产开发资金,看看能不能从这方面来做出一些新的探索,发挥我们市场初级阶段,应该来讲很多事情在成熟的市场反而不好做,因为大家已经循规蹈矩,已经有固定的套路。在我们这个城市可能他有他的创新的基础,我讲的意思就是说我们不要太顾及我们现在还处在二、三线城市的定位,也许企业和政府携手能做更多的事情。谢谢大家。

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