祝惇若:重庆高端物业市场仍处起步阶段

来源: [观点地产网]      时间: 2009-10-21 15:56

  祝惇若:我保证不需要20分钟。我今天演讲的题目是重庆房地产发展和他的高端物业。首先跟大家分享一下一些关于重庆房地产的一些数据,我们新出版的2009房地产专题报告,这个调查的结果出乎我们的意料,重庆在全国15个被调查城市的综合排名仅次于北京上海之后,尽管重庆的办公楼市场和商业市场排名比较靠后,但是住宅市场名列第一。这对重庆排名的拉伸起了很大的作用,之所以能够排名第三,我们认为对重庆房地产发展有几个不可忽略的突出优势。这个排名是我们公司研究综合考虑的房地产投资,基础设施的投资,人口,非常复杂的,有很多参数考虑综合得出来的。

祝惇若

祝惇若

  首先看看重庆房地产市场住宅数量容量巨大。从这个城市的常住人口来看有2800多万,是全国最大的一个城市,将重庆和其他的城市做一个比较的话,我们可以看到整个重庆的规模与北京上海等特大城市相当,但是重庆城市化率目前只有50%,远远低于一线城市上海、北京、广州、深圳80%的水平,所以重庆未来城市化发展的空间是非常巨大的。

  从这个图上我们可以看出住宅销售量反映了重庆市场在全国所处的位置,以及过去三年总的住宅销售量,过去三年住宅总的销售量来看重庆的规模和上海差不多,上海是全国的第一位,他的经济地位,他的国际性,但是我们也很惊讶的看到重庆在过去三年总共的销售也是8546万平方米,仅次于上海,上海大约是8800万。我们可以看到由于过去三年的销售很大程度提升了整个重庆房地产市场在全国的位置。

  可持续成长能力。重庆市场不仅容量大,还具有较好的可持续成长能力,这个体现在本地居民的房价支付能力上面。根据重庆市政府的统计,重庆的年人均可支配收入几乎6倍住宅的平均房地产均价,如果是用这项指标作为参考,可以说重庆是在中国主要的一、二线城市中购房负担是最轻的。所以我们看到重庆是非常幸运的,北京、深圳、杭州是在购房负担是最重的。

  再看一下地价占房价的比例。我们研究重庆的地价占房价的15%,和其他城市相比他也是最低的。这对房地产市场保持合理的增长,以及推动市场长期可持续的稳定发展都有好处。

  供求关系方面。这是一个至关重要的因素,在过去三年呈现一个比较理想的,这也有利于住宅市场的可持续发展。重庆另外一个优势就是他的宏观经济环境,这为房地产发展提供了可靠的大环境,这表现为重庆GDP总量在二线城市处于前列,属于经济增长很快的城市,与沿海城市相比,金融危机对重庆的产业造成的影响几乎非常小。2008年重庆市房地产市场受到外部环境的影响逐步显现,开发投资增速放缓,需求观望情绪浓厚,房地产市场进入了一个调整期。自2000年以来重庆房地产开发投资增速首次下滑20%以下,这里面也一个黄色的点,我们可以看到重庆的房地产开发总量和增速在全国范围内还是处于相对稳定的城市之一。与此比较,重庆的投资规模相对于全国很多城市都出现了负增长,比如像深圳、北京、宁波、成都都是在这个线以下的。

  我们再看看2009年以来的变化,大家都知道住宅销售出现反弹,销售面积基本上是逐月上升,成交价格也是稳中有升,这里可以看到,全国、西部、以及重庆的三个比较,这是来自重庆市统计局的公报,销售的回暖也是开发商资金逐步充裕,开发商在2009年投资逐步回稳,在9月份公布的最新报告中,前8个月投资同比增长达到16.9%,这个增速已经超过了2008年全年的水平。说明重庆市场在投资方面已经逐步摆脱了2008年金融危机的影响,开发商和投资商都看好重庆市场的未来走向。

  开发商的信心恢复也是表现在土地的交易上面,前八个月土地成交金额同比增长超过50%,全国知名的开发商如万科、保利这些开发商都在重庆大量购置土地。

  高端物业可以说是机遇与挑战并存。受重庆整体市场逐步回暖的带动,2009年三季度重庆高档住宅销售情况较去年同期明显好转,根据我们世邦魏理仕的监测,三季度高档住宅销售同比上涨,达到人民币每平方米8420元。我们世邦魏理仕公司内部的数据采样的标准是我们对重庆高档住宅物业的定义是每平方米7千元。高档物业的平均租金也是连续三个季度上涨,从近期市场的活跃程度我们也可以看出重庆高档住宅市场保持平稳的态势。市中心、稀缺地段由具有良好背景的开发商开发高档住宅受到购房者的青睐,本地购买者仍然是重庆市场的主流。存量和未来的供应高档住宅,这里主要是指每平方米7千以上的,未来高档住宅规模有逐步扩大的趋势,尤其从2010年我们可以看到有大量的入市,2010年以后也是有大量的供应,这里主要是高档公寓和别墅。

  在全国来看,这15个城市中重庆高档住宅的租金和售价处于比较低的位置。我们认为随着重庆的城市进一步建设开放,我们对其租金和发展潜力是非常有信心的。这是重庆优质写字楼的租金,重庆优质写字楼的市场,尤其是甲级写字楼从去年年底受到全球经济变化的影响,市场需求相对下降,以跨国公司为代表的外来需求对新设或者扩大办公室表现出谨慎的态度,而国内企业相对受影响比较小,对写字楼的需求起到一定的支撑作用。到今年三季度,需求逐步平稳,以小面积需求为主。平均租金是止跌回升的,环比上升了0.2%。优质写字楼售价同样止跌回升,环比上涨了3%,空置率也上升了0.3%。

  再来看一下优质写字楼的供应量,我们预计在未来几年供应将逐步增加,供应高峰在2012年,届时写字楼的竞争将逐步加剧,但由于新建项目的品质较高,所带来的高价和国内对购买写字楼的逐步需求,进有助于缓解租金和售价所面临的市场压力。

  我们从对15个城市的调查来看,我们认为天津和重庆是最具有潜力。首先天津有他的地理优势吸引了许多欧美大的银行,比如汇丰、花旗、渣打。重庆作为中西部最重要的城市,经济不断发展,良好的投资环境,较低的办公成本也吸引了大量的外资,根据我们的统计,06年以来重庆甲级写字楼的供应量为零,这为市场的发展提供了巨大的空间。重庆的租金和售价水平在全国始终处于比较低的水平,甚至还不如一些二线城市。这里我想强调一下,作为甲级写字楼的最大客户,银行和金融机构的发展是一个城市发展潜力的主要指标,外资机构都在积极进入中国的内地市场,上海、北京等一线城市不再是这些外资银行唯一的选择,他们为了抢先建立强大的客户基础,那么二、三线城市成为他们扩张的一个重要部分。而国内银行,国内的金融机构也都是从原来的一级写字楼搬到了顶级写字楼,这些都将成为重庆写字楼市场增长的动力。

  最后我们看一下优质的零售商业物业。2009年三季度重庆零售市场表现出稳定增长的态势,全市社会商品零售总额增长接近20%,部分国际国内知名品牌还是有条不紊在重庆进行着扩张,但总体上商家对新开店的店数表现出谨慎的态度,重庆多点式的商圈结构,为优质商业提供了良好的市场环境。新增外来品牌,如大洋百货这些都取得了较好的市场效果。由于三季度为传统的零售淡季,优质商业的租金小幅度下降,环比下降0.7%,整个市场的空置率与二季度基本上持平,在4.9%-5%之间。由于经济危机的影响,一些原来计划开业的优质项目都被推迟了,因此可以预计优质零售物业的租金还将保持在高位,空置率保持在较低的水平,尤其是中心城区。

  这是从全国来看重庆的优质零售商业物业是再一个比较合理的水平上面。虽然重庆的市场规模和物业让我们对未来发展空间比较乐观,但是我们也不能忽视这个市场所面临的一些挑战。比如巨大的人口基数提升了城市消费的市场规模,但也受制于收入水平,重庆在消费能力这一项,在15个城市里面一直是排名靠后的,除了目前发展比较成熟的几个商圈之外,整个重庆的商业物业要进一步拓展,并提升档次,还有待于消费能力的进一步提高。另外重庆的写字楼目前与其他城市相比,我们可以看到差距也是比较大的,这表现在重庆在2006-2008年租金增长上面排名靠后,他是负增长。我们从这个图表上来看他排名最后一位。很多重庆现有的一些写字楼的硬件以及服务已经跟不上市场发展的需要。

  总的来说,我们认为重庆的人口规模支撑了其住宅市场的发展空间,住宅市场在2009年逐步恢复,高端物业目前还处于起步阶段,我们世邦魏理仕对重庆非常看好未来的高端市场。最后我想借2分钟的机会跟大家介绍一下世邦魏理仕,世邦魏理仕是一家具有200多年历史的公司,最早是成立于1773年在伦敦,在90年代和美国一个公司合并,这个公司叫世邦,所以叫世邦魏理仕,这里可以看到我们的一些排名,全球的地产经纪,我们是唯一一家进入财富500强的企业,我们的营业收入是我们最强的竞争对手的2.5倍。这是我们品牌的一些荣誉以及我们在市场上的地位。连续三年获得商业周刊50强中最佳公司的殊荣,连续八年获得全球品牌提名,财富500强企业,我们公司是在去年6月份进入了重庆市场,现在在重庆已经设立了分公司,主要是能够为我们的客户、房地产发展商以及政府提供全方位服务。我们主要的服务对象是政府、产业及资本。我这里顺便介绍一下我们成都分公司总经理林文强先生。我今天演讲到这里。谢谢大家。

  主持人:谢谢今天祝总给我们带来的关于房地产市场的研究报告。世邦魏理仕是全球最大的商业地产服务公司?

  祝惇若:对不起,我想纠正一下,世邦魏理仕不是物业管理公司。

  主持人:您是2008年10月15日世邦魏理仕重庆分公司成立是吧,到现在应该一年了,不知道这一年当中是怎么为我们重庆的地产服务的呢?在接下来又有些什么样的计划?

  祝惇若:我们的公司在去年10月份成立了,也是一个比较新的,重庆是我们在整个中国12个城市分公司中是最后成立的一个。因为我们过去几年一直在致力于扩张我们的服务品牌,由于今年上半年整个大的环境的影响,我们今年放慢了步伐。去年我们开设了沈阳和重庆的分公司,在进入重庆市场之后,我们的业务发展一直是在稳步朝前,我们最后一个分公司从规模来讲肯定是不如我们在其他城市建立的,尤其是在上海、北京一线城市建立的规模,我们在全国是一个品牌,是几大城市一起为重庆当地政府、发展商以及企业的投资商在提供房地产的服务,我们的服务主要是四大块,物业管理在我们内部称作资产管理,包括购物中心管理,设备设施管理,是我们四大牌之一的一个内容。另外就是大家经常看到我们叫代理服务,可能看到我们代理某一个住宅的销售,一个高档住宅的租赁,然后是写字楼的租赁,可能有的是我们在商业地产方面也是非常活跃的。另外两块,一块是我们叫咨询策划,主要是在重庆,在整个四川西部我们已经做了很多项目,包括为发展商的整个策略上面定位,怎么样的发展,其实我们重庆的分公司的业务不单单是在重庆,还包括延伸到昆明以及其他周边的城市。我们最后一块就是投资,地产投资的一个咨询策划。这主要是我们的业务。

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