孟晓苏:地方土地财政与房地产税制改革

来源: [观点地产网]      时间: 2009-10-21 14:50

  孟晓苏:

  各位业界同仁,各位媒体的朋友,大家下午好!很高兴再来重庆参加房地产论坛,我记得去年这个时候我到这里来参加论坛,是由重庆市委市政府主办的,薄熙来书记、王鸿举市长和黄奇帆常务副市长都出席了会议。在去年那样一个房地产低迷的时刻,重庆市带头由市里来推动房地产业,当时我讲的题目是中国房地产的投资机会,时隔一年我们看到这个机会确实在全国包括在重庆出现了。

孟晓苏

  

  

  这次观点的负责人跟我讲,要我谈物业税。物业税最早是在2003年,是由中房公司向国务院提出来的,是由当时的副总理把我们叫到国务院做了汇报。征收物业税这个建议也为地方政府依赖土地财政问题和农村土地合理流转问题开辟了新的思路。在去年6月份,观点组织的房地产论坛上我重申了我当年的观点,应当允许农村土地的流转。去年10月份,就制定了关于允许农村集体经营型建设用地转让土地使用权的这样一个重大决定,今年8月份我又在观点组织的博鳌房地产论坛上提出来,用物业税来取代土地财政。现在来看物业税已经形成热烈的议论,而且已经在认真的研究,新的管理层要求深化房地产税制改革,研究开征物业税。

  我们需要研究物业税的实施应该说可以解决地方政府过度依赖土地财政的问题,那么和房地产的税制改革是紧密联系的。我谈五个方面,第一个方面现实问题,土地财政已经充分的显现了他的落后性。从今年年初以来,我们看到中国房地产市场再次呈现了一个旺销的景象,到了9月份,我们看到商品房的销售面积同比上涨了44.8%,而销售额同比增长了73.4%,到了9月份我们房地产销售额就超过了历史上最高年度销售额,最高是2007年的2.6万亿,而到现在9月份的销售额已经达到了2.75万亿。在房地产旺销的同时又出现了地王现象,为什么今年地王现象重生?这和土地供应量严重不足有关系,我们独家拍卖制度造成了地价升高,就是只由政府一家来拍卖土地。

  我们从这个现象中可以看到,一方面是各个村落都有可能提供城市的增量土地,但是一方面各个机构却不能够向农村来收购他的集体建设用地,只能够通过政府来征用然后再去拍卖。政府用垄断权进行了土地的集约经营,利用这个垄断权赚取的土地差价却在两头造成不良后果,一头是城市的高地价,一头是迟缓供应,宪法规定的是国家为了公共利益需要配置耕地,但是土地管理法却是把任何单位要想建设,都规定为要由国家征地才能建设,连经营性的建设用地也必须要征用,所以这种廉价征用,高价拍卖形成的土地差价已经形成了地方政府的土地财政,他一年的收益就相当于历史上所有农产品的剪刀差。这种低价征地,高价拍卖的做法已经引发了农村群众的不满。很多地方一亩地征用也就是10万、20万,但是拍出去价格可就惊人了,几百万。这又引发了农村群众的不满。

  我多次提出来要改革这种征地制度,要改变建设用地渠道单一的情况。我们都知道,现在我们建设保障性住房,特别是廉租房,土地出让金的10%要求被用做廉租房,他可以解决城市住房困难户的问题,但是土地出让金是从农民拿来的土地差价,我们就感觉到这件事情并不这么美好了,利用这个差价能创造社会公平吗?为什么地方政府热衷于从土地差价中获益呢?地方政府转为亏空状态,持续到今年已经是每年12000多亿,靠什么来补贴,就靠土地,他虽然可以补贴地方财政,却陷入了一种错误的制度设计。我们看到这些土地差价款,都是从征用农民的土地中获取的。到了2008年,由于土地大量的流拍,所以地方政府财政收入锐减,我们知道很多地方土地出让金和房地产税费占到地方政府财政的46%,这种以地生财的方式也不利用18亿亩土地的使用。现在需要完善一个税制设计,既然农村的土地可以流转了,中间差价没有了,地方政府的财政亏空怎么解决呢?

  第二好事难成。物业税和地税本来不是什么新东西,是世界各国,多数国家都实行的一种财产税,带美国、加拿大地方政府75%的税收都来自物业税和地税,而他们一般是按照物业评估值的1%-3%来征收的,有的地方还要征收地税,新加坡他的税率是4%,但是他的评估值是可以折半来计算的。香港就是连最穷的老百姓,只要你有产权房,就要交差饷,这个是地税、物业税的一个基本含义,就是你这个土地不管是租的还是买的,你使用周边的道路、环境,还有很多公职人员为你服务,还有军队人员为你驻守边疆,保卫安全,这些都是要交费的。我们现在房地产税制存在交易环境税负重,交易环境税费过重显然对居民买卖房屋活动和对房地产市场是不利的。当时我们没有征收物业税的条件,而现在通过这么多年的房改和商品房的发展,现在老百姓有房的已经达到86%的家庭,不少居民有了第二套,第三套甚至更多的房屋,具备了征收物业税的条件,而开征物业税也有利于社会公平,现在在住房持有上已经显现了比较大的差距,有些高收入者他们占了大量房屋土地资源,通过征收物业税不仅可以促进资源节约,还可以调整不同社会群体在资源占用上的公平关系。而物业税征用以后,他转移支付主要用于贫困户的保障性住房建设,这样有利于减少贫富差距,构建和谐社会。他是这么一个好的税种。但是这么一个好税种,已经呼唤了六年了,尽管把这个税率一降再降,我们目前设置的是0.3%-0.8%,居民还是不愿意。有些专家说不是给居民减少房屋流转税吗,居民说我们的流转税早就交完了啊。所以现在舆论对开征物业税有种种议论,董藩教授说了这么一句话,住宅物业税十年也出不来。

  第三设立一个新税种需要细心的设计,并循序渐进。怎么样启动物业税呢?第一步,商业房地产本身就在征用土地使用税和房地产税,房地产是有产权的,土地是没有的,是租用的,那么现在在商业房地产上已经实行这个税,而且实行了多年了。实行这个税制平移,两个一合并就变成了物业税了。第二步,从小产权房起征物业税,因为小产权房本身没有交过土地出让金,小产权房我们不是不鼓励吗,小产权房的税率也不宜太低,因为他本身没有交过土地出让金,而更多没有买小产权的居民也会觉得心里很平衡。第三步就是对高档住房和豪宅征收物业税,有钱人多交税,多承担社会责任,这个是一种社会公平。征收物业税是一种调控措施,我们看到现在很多媒体在说房地产过热了,又要调控了,我认为出台其他的打压消费的措施是不可行的,但是如果适当的时候,比如说明年甚至后年出台物业税,分年度走,首先解决商业物业,然后一步步走,这样有可能会对房地产市场的过热起到一个抑制作用。当然批评开发商捂盘,我们在美国开发的房子我们卖了是由物业者交税,如果我们不卖,是由我们交税。那么是不是要对居民的某一个平方米范围之内的基本住房实行免税呢?也是可以考虑。如果要这样一步步的走的话,物业税在中国逐渐实行,就可以取代土地财政,我们经过计算,大致和目前的土地财政能够达到等额。

  第四考验智商。第一个难题就是小产权,小产权问题已经产生了多年,现在尽管是限制,但是老百姓还是要去购买,小产权房目前占了很大的比例了,在全国已经相当于大产权房面积的50%了。这个孩子已经生出来了,你不可能再把他掐死。你说他违法,其实是我们立法不到位,是法律没有按照人民的意志进行修改和完善。所以不能够光是批评其违法,有人说办手续不玩了吗,也可以,但是如果采取允许农村建设用地流转的办法,允许征收物业税这样就能走向一个正常的轨道。再一个现在城市农村本身是农民的一个创造,农民用城中村参与了城市的发展,而且农民从城中村里面得到的收益也不少。比如深圳,深圳城中村的住房面积已经占深圳住房面积的将近一半了,很多打工妹就住在这里。他弥补了地方政府多年没有建廉租房的不足。如果有了物业税就不必将这些农村建设用地征为,你可以不必一次性变为70年,然后就不能日后再按照高额来征税了。

  按照中央的三中全会的规定,今后这种土地是和国有土地可以享有平等权益的,如果能够和国有土地享有平等权益,请问未来是租地70年大产权房值钱,还是使用期永久的属于集体的小产权房值钱呢?在国外就是后者这种土地就更值钱。所以房子值钱不是坏事,房屋越增值,物业税收就越多,政府就得到了源源不断的财源。

  最后一条,推动转变。到底是从高收入者收税,还是从低收入者那儿敛财呢?如果税收体制设计失当,就会引发动乱甚至革命,过去英国人就是不适当的向北美群众征税,结果遭到了反抗,英国政府来镇压,北美殖民地就拿起枪来向自己的祖国打响了第一枪,经过12年就建立了美国。英国人在大笨钟底下说我们就是在这里丢掉了美国。我们这个历史上税制不公这种情况引发人民反抗的比比皆是。我们中国农民热爱土地,但是在国民党反动派的统治之下他们得不到土地,共产党领导人民革命,我们众多的农民聚集到我们身旁是因为我们实行的土地改革,广大农民得到了土地,他们就踊跃的参战来保护自己的胜利果实。一些老将军给我们讲国民党军队哪儿是我们打败的,是人民群众打败的。后来我们党又把土地的集体又再次承包给了农民,现在人民公社还并没有把土地都集中到国有,也就是集中到了集体,而现有的征地制度,由于城市化不可阻挡,现有的法规和征地制度就是又一次从农村手里收地的通知书。中央明确了农民的土地是有充分又有保障的土地承包权,稳定承包关系长期不变。我们中国宪法也早已规定土地是实行两种供应制,国家土地属于国家所有,而农村土地他是集体所有。所以我们的税收制度应当是更加合理,从过去向农村收取的土地差价转到向城市的居民征收物业税,让拥有豪宅和多处住宅的多交税,房屋价格低的少交税,无房户不交税,当然可以用这些税收转移支付来建设廉租房。我们的任务是要推动房地产的税制改革,完善中国的社会制度。构建一个和谐社会。我讲的内容完了。谢谢大家!

  主持人:谢谢孟总精彩的演讲。请留步。我们刚刚特约评论员在上面听得非常认真,接下来有请特约评论员向孟总提问。

  吴小燕:关于我们的物业税的问题应该说是最近的一个热门话题,不管是说在前一阵子博鳌论坛上以及在这次两会过程中,都是相关代表争论的焦点话题。首先非常感谢孟总刚才给我们做了这样一个精彩的演讲。在座的以房地产企业居多,这也是在座关心的一个问题,我们知道自94年税制改革以后,地方政府为了解决地方财政收入这样一个压力,所以就目前来看,可以说土地财政已经成了最主要的收入来源,当然就产生了刚才孟总谈到的一方面产生了失地农民的问题,另一方面也大力的推动了整个房价的飙升。当然在这个过程中,孟总也谈到作为物业税可能是解决这个问题的一个很好的方式或者方法之一,但是我们也意识到,在物业税这个概念提出来这么长的时间里,物业税如何去推行,以及在推行过程中,我们还面临着一系列问题,比如说现在大家纷纷在争论的如何对我们的物业进行一个技术评估,以及新老物业如何来进行分门别类的平衡,到目前为止关于物业税目前我们只是在商业地产这一块空转。我想请问一下就孟总来看,刚才您也提出来了,如果物业税要推行的话,您提出了四个不同,可能物业税的推行业内有些说法,说十年都不会有实质性的动作,孟总认为物业税这块大概是什么样的一个时间可能会更深切的影响到我们整个房地产行业的运作?

  第二个问题是刚才孟总也提到了,在这个过程中很重要的一个突破口是小产权,我对于小产权的定义,我更愿意把他定义为山寨版的经济适用房,因为首先小产权房价格相对比较便宜,从一个意义上来讲他的存在是合情,但是不合法。现在孟总提出来物业税可以作为解决小产权房的很有效的手段,那么重庆作为城乡统筹的一块先行地,实际上在重庆也一直在推行地票流转的制度,孟总认为我们的小产权房的发展和我们地票流转之间会是一个相辅相成的关系呢?还是会相应的有一些相对的冲突?

  孟晓苏:小燕刚刚发表了一个很好的讲演。其实我认为物业税目前不是一个如何实施的问题,而是一个要不要实施的问题。至于如何进行税制的设计,我们有的是聪明人,而且可以逐渐的完善。要不要征收物业税主要还是考虑地方政府要不要收入,收入不够的话怎么办呢,咱们这些年就走了一条歪路,就是稀里糊涂的征地卖地,这条路已经走到头了,不能再走下去了,再走下去就会影响到我们和农民群众的关系,影响到共产党的地位。所以我们现在有这个智慧要推出一些财产税,社会上有一批人他们付得起税,有些人房子有很多套也引发了很多不满。至于小产权和地票也好这个都是我多年来的一种愿望,我在前年最早提出来让农民带着地票进城,所以重庆带头把这个地票拿了出来这真是一件好事,可喜可贺,毕竟我们提的是观点,而重庆在这里扎扎实实向前走了一步。我认为一个社会要不断的从不尽合理,走向更加合理,这是我们每一个人的目标,也是执政党的目标。如果我们能够把制度设计得尽可能的尽善尽美,追求尽可能的完美,这样就能够构建和谐社会,同时又能够合理的让社会各个方面来进行负担。在这方面全世界都有了成功的经验,而我们为什么不去学呢。所以我认为在未来几年都应当通过智慧来逐渐的解决。

孟晓苏观点答问

孟晓苏观点答问

  吴小燕:我想接下来把我们宝贵的时间留给我们在座的房地产界的朋友。

  主持人:今天孟总讲的是物业税方面的问题,刚刚您也说到这个问题有很多其他的专家持不同的观点。在台下的孟总的老同学,我们的龚总有持有不同的观点。

  龚方雄:我等一下会就另一个问题发表我的观点。孟总我们私下确实也讨论过,您刚刚其实讲得非常全面,其实物业税的征收的法理基础是一个非常重要的问题。我们国家虽然大家对房屋有所有权,但是对土地并没有所有权,那么税之所以称之为税,是政府对不属于自己的东西,对属于老百姓或者经济实体本身所有的东西进行的一种征收,那叫税。在土地所有权不属于民众,仍然是政府的情况下,实际上这个税从某种程度上,比如说在开发商拿地,在老百姓用钱买房子的过程中,某种程度上已经支付了这个税,我们的土地使用权又是70年。

龚方雄

龚方雄

  所以说如果在没有土地使用权的情况下,征收土地税和房产税这个有没有一定的法理基础,这个问题值得探讨。这个问题也非常复杂,从国际上来讲美国大部分的房子是有土地使用权的,所以他的房产税,物业税就比较高,在香港,在英国他的土地实际上是属于皇家或者属于政府,他对政府征的税不叫土地税,他实际上是一种费,非常非常低,大概每年只有百分之零点几。从这种体制上来论证这个问题的话,我觉得还有很多值得探讨的地方。同时这个税本身能不能推得出来,可行性的方面也有很多问题值得探讨。至于从法理上和可行性的探讨双方面都要来做的话,我们实实在在对这个问题做一个判断的话,这个税确实您认为,您是这个税的倡导者,您认为在未来的十年能不能推得出?

  孟晓苏:我觉得龚博士讲的这些观点很有道理。我希望在研究物业税的时候要关注到龚博士的这些重要的观点。我讲完了。

  提问:在被征收的群体当中其实有一个特殊的群体,那就是公务员系统,他们获得的住房和普通老百姓以及所谓的富人在获得房子的过程当中有很大的差异化,其实这个问题的解决,就是老百姓能否接受物业税这个税种当中最为核心的问题。而且现在在很多媒体层面上都带回避这样一个问题。那么孟总,从您的角度来看如何来解决这样一个问题?

  孟晓苏:应该说在法律面前人人平等,就像现在的所得税一样,大家都是按照自己的收入额和一定的比例来纳税。但是你刚才谈到关于公务员的问题,我恰恰要说的是为什么我们这些财产税出台慢呢,不光是物业税,物业税他有利于农民,可以减轻农民压力,但是制定法律的不是农民,是谁,是公务员。还有遗产税酝酿了十年没有出来,是谁反对呢,我们现在看到亿万富翁不纳税,现在富二代形成了。确实在世界很多国家都实行遗产税这个是有道理的,我们为什么遗产税就出不来呢?是穷人反对,谁是穷人呢,是原来的那些老干部,他说我们好不容易有了房,他们认为放在下一代再去通过物业税吧,等这些4、50岁的人他们到了老年的时候再去征收遗产税吧,那些搞房地产的,他们有钱,所以现在遗产税也是出不来。但是一个健全的社会不能没有这样的调节税。所以我认为现在是需要呼吁这些税种的时候了,这些税种的建立将会有利于构建和谐社会,让那些无意中现在被伤害的群体能够得到公正的待遇,特别是在税费负担上不要过多的向最穷困的群体倾斜。我们已经免除了全国的农业税,很好。但不要忘记了我们一年从土地差价上所拿到这些地方财政要比农业税要多不知多少倍。所以现在这个土地财政是一个不由自主走上了这么一条道路,是一个不合理的设计,我们需要改变这个设计,改变这种设计也是完善我们中国的社会主义制度的一个重要的方面,我们可以从更高的层次来认识这个问题的深度。

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