2009博鳌房地产论坛_复苏与改变中的房地产新未来
现场直播:2009城市观点论坛重庆行(上)

  由观点地产新媒体主办的“2009城市观点论坛重庆行”于今日(10月21日)下午在重庆隆重开幕。

  >> 点击进入:现场直播:2009城市观点论坛重庆行(下)

  本次论坛官方网站观点地产网对论坛进行全程网络直播,以下是直播实录。

论坛现场

论坛现场

论坛现场

论坛现场

  主持人:亲爱的各位来宾,各位朋友们,大家下午好!欢迎各位来到重庆,来到“2009城市观点论坛重庆行”的活动现场!我是张静,非常荣幸能够担当今天下午这个论坛的主持人,与各位朋友相聚在这里。

  从博鳌到城市,从思想到观点,源自于中国著名思想性论坛博鳌房地产论坛的城市观点论坛已经举办五年,行走中国近二十个城市。城市观点论坛以地产开发、建筑规划、城市发展为主体,邀请政府官员、地产专业人士、传媒精英对中国城市发展进程、房地产建设进行多角度的深入探讨和剖析,共同寻找城市与房地产动力发展的创新思路。

主持人张静

主持人张静

  我们刚刚度过了被称之为“最长黄金周”的国庆假期,但传统的金九银十仿佛并没有出现。与此同时,在香港IPO市场也传来了投资者不再看好内地房地产上市的声音,这是否预示着未来的地产走势将有更多的不确定性。席卷全球的金融海啸再次证明发展与创新的重要。而房地产业应对全球性的危机与挑战的方法就是学习,这就是为什么我们要连续五年举办城市观点论坛中国行的意义。

  2009城市观点论坛重庆行,今天在美丽的山城重庆举行,我们将在这个热情的城市去感受中国房地产市场的火热。我们希望通过这样的一次交流,大家可以分享经验,让我们在感受到重庆独特的城市魅力的同时,也帮助我们更多的房地产企业找到发展模式,共同推进中国城市化的进程。是的,今天我们来到了魅力重庆,我们将一起共议“全球复苏与中国调控下的房地产”。

  请允许我代表本次论坛主办方观点地产新媒体、重庆时报及2009城市观点论坛全程协办单位——法恩莎卫浴.瓷砖、重庆行战略合作单位,—金科实业(集团)有限公司、专业顾问——世邦魏理仕及各支持单位。欢迎朋友的到来!

   接下来请允许我介绍一下今天到场的嘉宾,他们是:

  孟晓苏 中房集团理事长、中国企业联合会执行副会长,

  秦 虹 建设部政策研究中心副主任,秦女士现在正在赶来的路上,等一会儿就会来到我们论坛当中。

  龚方雄 摩根大通中国投资银行副主席,兼中国综合公司企业投融资主席,

  祝惇若 世邦魏理仕中国区资深董事总经理

  章 琳 重庆市渝中区委员会区委常委,

  范小冲 阳光100集团常务副总裁,

  严邦平 佛山市法恩洁具有限公司事业部总经理,

  李战洪 重庆市金科实业(集团)有限公司副总裁,

  吴子剑 重庆财信房地产开发有限公司总经理,

  颜 清 中国奥运地产集团股份有限公司重庆奥园总经理,

  李 杰 重庆市祥弘实业集团有限公司董事长,

  乔志杰 永安信金融服务机构董事长,

  曾 涛 重庆时报编委总编辑助理,

  陈诗涛 观点地产新媒体出品人,博鳌房地产论坛秘书长。

  欢迎各位嘉宾的到来。本次论坛还获得了众多重庆实力企业的参与,也得到了咱们重庆本地的以及全国的媒体同行的积极参与。我代表主办方再次的感谢所有的嘉宾以及参与支持2009城市观点论坛重庆行的朋友们。欢迎大家。

  各位朋友们,下面我们有请主办方及协办单位的相关负责人致辞。首先有请的是重庆时报编委总编辑助理曾涛先生为我们致辞。有请。

  曾涛:大家下午好。各位来宾,首先我代表主办方对大家的光临表示热烈欢迎!重庆时报与观点地产联合主办的2009城市观点论坛重庆行其主要的意义,我们认为是他真正的发挥出传媒的价值,聚集言论、传播思想,一座城市,一个行业如果没有自己的思想,没有自己的观点,那是很可怕的。

曾涛 

曾涛

  没有思想,没有观点的城市其文化土壤是贫瘠的,没有思想没有观点的行业其市场价值是无序的,事实上作为中国最年轻的直辖市重庆,他正以积极健康的姿态出现在人们面前。房地产作为其代表行业,多年来一直以健康增长的态势令全国的同行羡慕。但是我们回首2008年10月份全球经济一片哀嚎,全国近20个城市掀起救市浪潮,直到10月22日财政部、央行联合国税总局出台一系列的救市政策,以及通过一套套组合拳才为09年的市场奠定了稳定的基础。时隔一年,全球乃至中国的实体经济稍稍露出复苏的迹象,但二次房贷开始全面紧缩,特别是8月份以来,由上海、北京、深圳开始的交易量变化或将引领新一轮的成交量的下降。此时,重庆市长黄奇帆提出了重庆未来调控房价的新的目标,那就是普通家庭6.5年的收入买一套房。重庆的房地产行业是否已经率先走进了新调控时代?

  主持人:谢谢曾涛先生的致辞。从曾先生的致辞当中亲切的感受到重庆媒体为重庆房地产发展鼓与呼的热情。接下来有请观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛秘书长陈诗涛女士为我们致辞。

  陈诗涛:尊敬的各位领导,各位来宾和各位媒体的朋友下午好!

  来到美丽的山城重庆,虽然这是城市观点论坛五年以来第一次走进这个近代史上的传奇之城,但仍然强烈感觉到与2006年相比,重庆的房地产真的是发展得越来越好。因为记忆中3年前入住这里的时候,四周还比较冷清,但是今天走出去,新的各色楼盘林立,看到一番房地产欣欣向荣之景象。

陈诗涛

陈诗涛

  观点地产新媒体旗下有观点地产网、《观点》杂志、博鳌房地产论坛及城市观点论坛。城市观点论坛自2005年创立以来,连续走过了中国二十多个城市,2010年我们还将继续举办下去。

  进入十月,国内房地产热点话题应该是“北京上海一线城市量跌价升”,而我刚从广州过来,广州深圳却是一遍红火。据说重庆前两日结束的房交会上展示的重庆房地产形势却很喜人。而看到众多外资及上市品牌企业纷纷进军重庆,我们大概可以从中看到重庆地产缤纷的未来。

  不过,我记得8月底在与陈启宗先生探讨下半年中国房地产趋势的时候,他说房企应该要警觉了。当国内经济整体转暖时,房地产就会进行调整。果然,不到两个月,可能大家都感觉到了房地产又将进入到一个新的调整周期,其中一个突出现象就是10月开始几家去香港进行IPO的内地房企规模都开始下调,而恒盛上市首日就遭遇严重破发。市场好象在转变,新的周期已经正悄然来临,也许这个周期与前几次的不一样。那么这个周期又是什么?新的调控及未来房地产新的趋势究竟会怎样?

  他山之石可以攻玉,为此,今天我们特别请来孟晓苏先生、秦虹主任及龚方雄、祝惇若等诸多各界精英领袖现场讲解,相信通过一个下午的脑力激荡,我们所有与会者都会有所收获,会有更多对未来坚定的信心!

  最后感谢我们重庆时报、金科集团和一直支持我们的法恩莎卫浴!感谢所有与会来宾及媒体朋友!谢谢大家。

  主持人:谢谢陈总的致辞。其实作为重庆的一个地产人,我很想代表重庆房地产市场感谢观点地产,因为城市观点论坛已经举办五年了,今天终于来到了重庆,也因为给了我们重庆房地产市场这样一个机会,来了这么多的经济学家、专家来共同为我们重庆的房地产市场把脉寻找在2010年我们的房地产市场到底该怎么走。所以我建议我们大家感谢一下观点地产。

  主办方致辞就正式结束。接下来我们将进入今天重庆行论坛的演讲议程。我们知道经历了2008年房地产全行业周期的调整,2009年房地产业将何去何从,我们的产业政策制定会往哪个方向发展,我们今天的演讲议程将包含以下几个主题和内容,第一就是中国当前的房地产政策解析,第二房地产融资潮和投资新机会解读,第三2010年重庆房地产趋势预测和重庆企业的发展,第四城市观点论坛重庆行圆桌,我们将举行招待晚宴,界时欢迎今天所有的参与者能够留下来共进晚宴。

  本次重庆行论坛我们将分别请出中房集团理事长孟晓苏先生以及摩根大通中国投资银行副主席兼中国综合公司企业投融资主席龚方雄先生,佛山市法恩洁具有限公司大客户经理周贇先生,世邦魏理仕中国区资深董事总经理祝悙若先生和金科集团有限公司董事长黄红云先生为我们演讲。本次除了有正规的演讲环节之外,我们还安排有一个观点答问环节,嘉宾在演讲过程当中,我们会请一个特约的评论员上台来为我们嘉宾进行互动。我们今天来了这么多媒体,不仅有重庆本土的,也有来自全国各地的媒体,请大家珍惜这样一个机会,您也可以为台上演讲的嘉宾提问。接下来首先有请今天第一场演讲的特约评论员上台,她是北京正略钧策企业管理咨询有限公司合伙人吴小燕女士。

  马上请出我们今天第一场的主题演讲嘉宾,有请中房集团理事长,中国企业联合会执行副会长孟晓苏先生上台。孟总演讲的题目是地方土地财政和税制改革。

  孟晓苏:各位业界同仁,各位媒体的朋友,大家下午好!很高兴再来重庆参加房地产论坛,我记得去年这个时候我到这里来参加论坛,是由重庆市委市政府主办的,薄熙来书记、王鸿举市长和黄奇帆常务副市长都出席了会议。在去年那样一个房地产低迷的时刻,重庆市带头由市里来推动房地产业,当时我讲的题目是中国房地产的投资机会,时隔一年我们看到这个机会确实在全国包括在重庆出现了。

 孟晓苏

孟晓苏

  这次观点的负责人跟我讲,要我谈物业税。物业税最早是在2003年,是由中房公司向国务院提出来的,是由当时的副总理把我们叫到国务院做了汇报。征收物业税这个建议也为地方政府依赖土地财政问题和农村土地合理流转问题开辟了新的思路。在去年6月份,观点组织的房地产论坛我重申了我多年的观点,应当允许农村土地的流转。去年10月份,就制定了关于允许农村集体经营型建设用地转让土地使用权的这样一个重大决定,今年8月份我又在观点组织的博鳌房地产论坛上提出来,用物业税来取代土地财政。现在来看物业税这个观点热烈的议论,而且已经在认真的研究,新的管理层要求深化房地产税制改革,研究开征物业税。

  我们需要研究物业税的实施应该说可以解决地方政府过渡依赖土地财政的问题。那么他和房地产的税制改革是紧密联系的。我谈这么五个方面,第一个方面现实问题,土地财政已经充分的显现了他的落后性。从今年年初以来,我们看到中国房地产市场再次呈现了一个旺销的景象,到了9月份,我们看到商品房的销售面积同比上涨了44.8%,而销售额同比增长了73.4%,到了9月份我们房地产销售额就超过了历史上最高年度销售额,最高是2007年的2.6万亿,而到现在9月份的销售额已经达到了2.75万亿。在房地产旺销的同时又出现了地王现象,为什么今年地王现象重申,和土地供应量严重不足有关系,我们独家拍卖制度造成了地价升高。就是只由政府一家来拍卖土地。我们从这个现象中可以看到,一方面是各个村落都有可能提供城市的增量土地,但是一方面各个机构却不能够向农村来收购他的集体建设用地,只能够通过政府来征用然后再去拍卖。政府用垄断权进行了土地的集约经营,利用这个垄断权赚取的土地差价却在两头造成不良后果,一头是城市的高地价,一头是迟缓供应,宪法规定的是国家为了公共利益需要配置耕地,但是土地管理法却是把任何单位要想建设,都规定为要由国家征地才能建设,连经营性的建设用地也必须要征用,所以这种廉价征用,高价拍卖形成的土地差价已经形成了地方政府的土地财政,他一年的收益就相当于历史上所有农产品的剪刀差。这种低价征地,高价拍卖的做法已经引发了农村群众的不满。很多地方一亩地征用也就是10万、20万,但是拍出去价格可就惊人了,几百万。这又引发了农村群众的不满。

  我多次提出来要改革这种征地制度,要改变建设用地渠道单一的情况。我们都知道,现在我们建设保障性住房,特别是廉租房,土地出让金的10%要求被用做廉租房,他可以解决城市住房困难户的问题,但是土地出让金是从农民拿来的土地差价,我们就感觉到这件事情并不这么美好了,利用这个差价能创造社会公平吗?为什么地方政府热衷于从土地差价中获益呢?地方政府转为亏空状态,持续到今年已经是每年12000多亿,靠什么来补贴,就靠土地,他虽然可以补贴地方财政,却陷入了一种错误的制度设计。我们看到这些土地差价款,都是从征用农民的土地中获取的。到了2008年,由于土地大量的流拍,所以地方政府财政收入锐减,我们知道很多地方土地出让金和房地产税费占到地方政府财政的46%,这种以地生财的方式也不利用18亿亩土地的使用。现在需要完善一个税制设计,既然农村的土地可以流转了,中间差价没有了,地方政府的财政亏空怎么解决呢?

  第二好事难成。物业税和地税本来不是什么新东西,是世界各国,多数国家都实行的一种财产税,带美国、加拿大地方政府75%的税收都来自物业税和地税,而他们一般是按照物业评估值的1%-3%来征收的,有的地方还要征收地税,新加坡他的税率是4%,但是他的评估值是可以折半来计算的。香港就是连最穷的老百姓,只要你有产权房,就要交差饷,这个是地税、物业税的一个基本含义,就是你这个土地不管是租的还是买的,你使用周边的道路、环境,还有很多公职人员为你服务,还有军队人员为你驻守边疆,保卫安全,这些都是要交费的。我们现在房地产税制存在交易环境税负重,交易环境税费过重显然对居民买卖房屋活动和对房地产市场是不利的。当时我们没有征收物业税的条件,而现在通过这么多年的房改和商品房的发展,现在老百姓有房的已经达到86%的家庭,不少居民有了第二套,第三套甚至更多的房屋,具备了征收物业税的条件,而开征物业税也有利于社会公平,现在在住房持有上已经显现了比较大的差距,有些高收入者他们占了大量房屋土地资源,通过征收物业税不仅可以促进资源节约,还可以调整不同社会群体在资源占用上的公平关系。而物业税征用以后,他转移支付主要用于贫困户的保障性住房建设,这样有利于减少贫富差距,构建和谐社会。他是这么一个好的税种。但是这么一个好税种,已经呼唤了六年了,尽管把这个税率一降再降,我们目前设置的是0.3%-0.8%,居民还是不愿意。有些专家说不是给居民减少房屋流转税吗,居民说我们的流转税早就交完了啊。所以现在舆论对开征物业税有种种议论,董藩教授说了这么一句话,住宅物业税十年也出不来。

  第三设立一个新税种需要细心的设计,并循序渐进。怎么样启动物业税呢?第一步,商业房地产本身就在征用土地使用税和房地产税,房地产是有产权的,土地是没有的,是租用的,那么现在在商业房地产上已经实行这个税,而且实行了多年了。实行这个税制平移,两个一合并就变成了物业税了。第二步,从小产权房起征物业税,因为小产权房本身没有交过土地出让金,小产权房我们不是不鼓励吗,小产权房的税率也不宜太低,因为他本身没有交过土地出让金,而更多没有买小产权的居民也会觉得心里很平衡。第三步就是对高档住房和豪宅征收物业税,有钱人多交税,多承担社会责任,这个是一种社会公平。征收物业税是一种调控措施,我们看到现在很多媒体在说房地产过热了,又要调控了,我认为出台其他的打压消费的措施是不可行的,但是如果适当的时候,比如说明年甚至后年出台物业税,分年度走,首先解决商业物业,然后一步步走,这样有可能会对房地产市场的过热起到一个抑制作用。当然批评开发商捂盘,我们在美国开发的房子我们卖了是由物业者交税,如果我们不卖,是由我们交税。那么是不是要对居民的某一个平方米范围之内的基本住房实行免税呢?也是可以考虑。如果要这样一步步的走的话,物业税在中国逐渐实行,就可以取代土地财政,我们经过计算,大致和目前的土地财政能够达到等额。

  第四考验智商。第一个难题就是小产权,小产权问题已经产生了多年,现在尽管是限制,但是老百姓还是要去购买,小产权房目前占了很大的比例了,在全国已经相当于大产权房面积的50%了。这个孩子已经生出来了,你不可能再把他掐死。你说他违法,其实是我们立法不到位,是法律没有按照人民的意志进行修改和完善。所以不能够光是批评其违法,有人说办手续不玩了吗,也可以,但是如果采取允许农村建设用地流转的办法,允许征收物业税这样就能走向一个正常的轨道。再一个现在城市农村本身是农民的一个创造,农民用城中村参与了城市的发展,而且农民从城中村里面得到的收益也不少。比如深圳,深圳城中村的住房面积已经占深圳住房面积的将近一半了,很多打工妹就住在这里。他弥补了地方政府多年没有建廉租房的不足。如果有了物业税就不必将这些农村建设用地征为,你可以不必一次性变为70年,然后就不能日后再按照高额来征税了。

  按照中央的三中全会的规定,今后这种土地是和国有土地可以享有平等权益的,如果能够和国有土地享有平等权益,请问未来是租地70年大产权房值钱,还是使用期永久的属于集体的小产权房值钱呢?在国外就是后者这种土地就更值钱。所以房子值钱不是坏事,房屋越增值,物业税收就越多,政府就得到了源源不断的财源。

  最后一条,推动转变。到底是从高收入者收税,还是从低收入者那儿敛财呢?如果税收体制设计失当,就会引发动乱甚至革命,过去英国人就是不适当的向北美群众征税,结果遭到了反抗,英国政府来镇压,北美殖民地就拿起枪来向自己的祖国打响了第一枪,经过12年就建立了美国。英国人在大笨钟底下说我们就是在这里丢掉了美国。我们这个历史上税制不公这种情况引发人民反抗的比比皆是。我们中国农民热爱土地,但是在国民党反动派的统治之下他们得不到土地,共产党领导人民革命,我们众多的农民聚集到我们身旁是因为我们实行的土地改革,广大农民得到了土地,他们就踊跃的参战来保护自己的胜利果实。一些老将军给我们讲国民党军队哪儿是我们打败的,是人民群众打败的。后来我们党又把土地的集体又再次承包给了农民,现在人民公社还并没有把土地都集中到国有,也就是集中到了集体,而现有的征地制度,由于城市化不可阻挡,现有的法规和征地制度就是又一次从农村手里收地的通知书。中央明确了农民的土地是有充分又有保障的土地承包权,稳定承包关系长期不变。我们中国宪法也早已规定土地是实行两种供应制,国家土地属于国家所有,而农村土地他是集体所有。所以我们的税收制度应当是更加合理,从过去向农村收取的土地差价转到向城市的居民征收物业税,让拥有豪宅和多处住宅的多交税,房屋价格低的少交税,无房户不交税,当然可以用这些税收转移支付来建设廉租房。我们的任务是要推动房地产的税制改革,完善中国的社会制度。构建一个和谐社会。我讲的内容完了。谢谢大家!

  主持人:谢谢孟总精彩的演讲。请留步。我们刚刚特约评论员在上面听得非常认真,接下来有请特约评论员向孟总提问。

  吴小燕:关于我们的物业税的问题应该说是最近的一个热门话题,不管是说在前一阵子博鳌论坛上以及在这次两会过程中,都是相关代表争论的焦点话题。首先非常感谢孟总刚才给我们做了这样一个精彩的演讲。在座的以房地产企业居多,这也是在座关心的一个问题,我们知道自94年税制改革以后,地方政府为了解决地方财政收入这样一个压力,所以就目前来看,可以说土地财政已经成了最主要的收入来源,当然就产生了刚才孟总谈到的一方面产生了失地农民的问题,另一方面也大力的推动了整个房价的飙升。当然在这个过程中,孟总也谈到作为物业税可能是解决这个问题的一个很好的方式或者方法之一,但是我们也意识到,在物业税这个概念提出来这么长的时间里,物业税如何去推行,以及在推行过程中,我们还面临着一系列问题,比如说现在大家纷纷在争论的如何对我们的物业进行一个技术评估,以及新老物业如何来进行分门别类的平衡,到目前为止关于物业税目前我们只是在商业地产这一块空转。我想请问一下就孟总来看,刚才您也提出来了,如果物业税要推行的话,您提出了四个不同,可能物业税的推行业内有些说法,说十年都不会有实质性的动作,孟总认为物业税这块大概是什么样的一个时间可能会更深切的影响到我们整个房地产行业的运作?

  第二个问题是刚才孟总也提到了,在这个过程中很重要的一个突破口是小产权,我对于小产权的定义,我更愿意把他定义为山寨版的经济适用房,因为首先小产权房价格相对比较便宜,从一个意义上来讲他的存在是合情,但是不合法。现在孟总提出来物业税可以作为解决小产权房的很有效的手段,那么重庆作为城乡统筹的一块先行地,实际上在重庆也一直在推行地票流转的制度,孟总认为我们的小产权房的发展和我们地票流转之间会是一个相辅相成的关系呢?还是会相应的有一些相对的冲突?

  孟晓苏:小燕刚刚发表了一个很好的讲演。其实我认为物业税目前不是一个如何实施的问题,而是一个要不要实施的问题。至于如何进行税制的设计,我们有的是聪明人,而且可以逐渐的完善。要不要征收物业税主要还是考虑地方政府要不要收入,收入不够的话怎么办呢,咱们这些年就走了一条歪路,就是稀里糊涂的征地卖地,这条路已经走到头了,不能再走下去了,再走下去就会影响到我们和农民群众的关系,影响到共产党的地位。所以我们现在有这个智慧要推出一些财产税,社会上有一批人他们付得起税,有些人房子有很多套也引发了很多不满。至于小产权和地票也好这个都是我多年来的一种愿望,我在前年最早提出来让农民带着地票进城,所以重庆带头把这个地票拿了出来这真是一件好事,可喜可贺,毕竟我们提的是观点,而重庆在这里扎扎实实向前走了一步。我认为一个社会要不断的从不尽合理,走向更加合理,这是我们每一个人的目标,也是执政党的目标。如果我们能够把制度设计得尽可能的尽善尽美,追求尽可能的完美,这样就能够构建和谐社会,同时又能够合理的让社会各个方面来进行负担。在这方面全世界都有了成功的经验,而我们为什么不去学呢。所以我认为在未来几年都应当通过智慧来逐渐的解决。

孟晓苏观点答问

孟晓苏观点答问

  吴小燕:我想接下来把我们宝贵的时间留给我们在座的房地产界的朋友。

  主持人:今天孟总讲的是物业税方面的问题,刚刚您也说到这个问题有很多其他的专家持不同的观点。在台下的孟总的老同学,我们的龚总有持有不同的观点。

  龚方雄:我等一下会就另一个问题发表我的观点。孟总我们私下确实也讨论过,您刚刚其实讲得非常全面,其实物业税的征收的法理基础是一个非常重要的问题。我们国家虽然大家对房屋有所有权,但是对土地并没有所有权,那么税之所以称之为税,是政府对不属于自己的东西,对属于老百姓或者经济实体本身所有的东西进行的一种征收,那叫税。在土地所有权不属于民众,仍然是政府的情况下,实际上这个税从某种程度上,比如说在开发商拿地,在老百姓用钱买房子的过程中,某种程度上已经支付了这个税,我们的土地使用权又是70年。

龚方雄

龚方雄

  所以说如果在没有土地使用权的情况下,征收土地税和房产税这个有没有一定的法理基础,这个问题值得探讨。这个问题也非常复杂,从国际上来讲美国大部分的房子是有土地使用权的,所以他的房产税,物业税就比较高,在香港,在英国他的土地实际上是属于皇家或者属于政府,他对政府征的税不叫土地税,他实际上是一种费,非常非常低,大概每年只有百分之零点几。从这种体制上来论证这个问题的话,我觉得还有很多值得探讨的地方。同时这个税本身能不能推得出来,可行性的方面也有很多问题值得探讨。至于从法理上和可行性的探讨双方面都要来做的话,我们实实在在对这个问题做一个判断的话,这个税确实您认为,您是这个税的倡导者,您认为在未来的十年能不能推得出?

  孟晓苏:我觉得龚博士讲的这些观点很有道理。我希望在研究物业税的时候要关注到龚博士的这些重要的观点。我讲完了。

  提问:在被征收的群体当中其实有一个特殊的群体,那就是公务员系统,他们获得的住房和普通老百姓以及所谓的富人在获得房子的过程当中有很大的差异化,其实这个问题的解决,就是老百姓能否接受物业税这个税种当中最为核心的问题。而且现在在很多媒体层面上都带回避这样一个问题。那么孟总,从您的角度来看如何来解决这样一个问题?

  孟晓苏:应该说在法律面前人人平等,就像现在的所得税一样,大家都是按照自己的收入额和一定的比例来纳税。但是你刚才谈到关于公务员的问题,我恰恰要说的是为什么我们这些财产税出台慢呢,不光是物业税,物业税他有利于农民,可以减轻农民压力,但是制定法律的不是农民,是谁,是公务员。还有遗产税酝酿了十年没有出来,是谁反对呢,我们现在看到亿万富翁不纳税,现在富二代形成了。确实在世界很多国家都实行遗产税这个是有道理的,我们为什么遗产税就出不来呢?是穷人反对,谁是穷人呢,是原来的那些老干部,他说我们好不容易有了房,他们认为放在下一代再去通过物业税吧,等这些4、50岁的人他们到了老年的时候再去征收遗产税吧,那些搞房地产的,他们有钱,所以现在遗产税也是出不来。但是一个健全的社会不能没有这样的调节税。所以我认为现在是需要呼吁这些税种的时候了,这些税种的建立将会有利于构建和谐社会,让那些无意中现在被伤害的群体能够得到公正的待遇,特别是在税费负担上不要过多的向最穷困的群体倾斜。我们已经免除了全国的农业税,很好。但不要忘记了我们一年从土地差价上所拿到这些地方财政要比农业税要多不知多少倍。所以现在这个土地财政是一个不由自主走上了这么一条道路,是一个不合理的设计,我们需要改变这个设计,改变这种设计也是完善我们中国的社会主义制度的一个重要的方面,我们可以从更高的层次来认识这个问题的深度。

  主持人:谢谢孟总精彩的演讲。接下来有请我们第二位演讲嘉宾,他就是摩根大通中国投资银行副主席兼中国综合公司企业投融资主席龚方雄先生上台。他演讲的题目是房地产企业的融资潮和IPO窗口。

  龚方雄:今天非常高兴有机会到重庆来跟我们地产业的关注者和从业者来做一个交流。今天我的讲演的就是房地产企业IPO和在市场上的融资窗口的探讨。之所以会提出这个问题,我想主办方刚刚在开幕词当中也提到了,最近在香港有很多地产商现在正在排队上市,有些地方开发商上市首日股价就跌破了发行价,最近一段时间有些开发商就不得不缩减在市场上上市融资的规模。这个现象说明一个什么问题?

龚方雄

龚方雄

  我们房地产开发商他的融资窗口在过去一年多的时间,金融风暴爆发以后,实际上都是对地产开发商关闭的,就是说他们已经很长时间没有走向这个窗口,这个窗口也没有向他们打开。好不容易全球金融风暴时已结束,全球经济开始复苏,中国经济复苏的势头也非常强劲,在这种情况下为什么房地产开发商在市场上融资还这么艰难呢?确实值得探讨。我给大家讲我的观点。

  首先,我们觉得目前市场上面临的这种融资困难的一个现象,尤其在香港这个现象,应该来讲是一个相对,而不是一个绝对。应该是一个短暂的,而不是一个长久的一个现象。怎么讲呢?实际上大家也提到我们摩根大通也在8、9月份掌握了一个非常好的窗口,为恒盛地产进行了融资,我们为恒盛地产融资还是非常成功的,当时我们做这单融资的时候市场的氛围和条件都非常好,而且在融资的过程当中,我们同时在香港为三家中资背景的企业做了10亿美金以上的融资,这里面包括恒盛地产,包括盛大广的上市,也包括澳门永利,永利是在澳门经营商业地产,这三个融资规模实际上都是大大超出了以前最初的融资规模的预想。因为8、9月份市场的份额很好,股市反弹非常厉害,所以定价也就比较进取,可能市场在这么进取的定价的环境之下,再一看未来排队上市的房地产商极其多,所以市场出现了一个非常非常短暂的消化不良的现象。

  这对房地产开发商来讲是一个什么样的教训呢?就是这个窗口时开时关,这个时机的把握非常非常重要。这个时机的把握不是一个非常简单的问题,我们之所以能够在很短的时间内,一个月左右,今年香港唯一的三单10亿美金以上的集资都是由我们摩根大通来做的,实际上我们对这种市场的时机把握相对来讲,我觉得从市场的验证角度来讲比较好。而且大家知道今年以来很多首创性的企业融资的业务,实际上都是我们摩根大通来开创的,这一方面印证了摩根大通现在全球来讲是最强的投资银行,各种排名都印证了这一点,而且今年4月份市场环境非常不好的情况下,我们推动了中国忠旺的上市,当时为中资企业融资,在金融风暴肆虐的情况下没有人敢做,开创性的工作是由我们里做,恒盛地产也是今年中国房地产在香港第一次上市,也是我们来做的。我之所以讲这个融资窗口现在仍然是打开的,但是市场环境,投资者的情绪好象有一些变化,这个变化实际上不是对这个产业的前景发生了变化,他只是一个对定价的一个相对的敏感性和短期一个供求关系造成的。因为在未来的几个月里面,还会上市的地产企业太多了。大家都集中在这个窗口里面,所以说市场的容量有限。

  再就是,现在的市场是在预测着明年政策可能会发生的一个转向,所以对房地产市场,大家知道从8、9月份A股市场开始,香港也是这个阶段,房地产市场有一段时间是一直是跑出大势,所以我们认为,从9月末期以来到今年年底其实从上市的角度来讲可能并不是最佳的一个上市的窗口,但是到明年第一季度,明年第二季度,明年甚至全年,我们认为房地产上市窗口一直会开放。怎么讲呢?结合到我们对经济和市场的判断来看。首先经济我刚刚已经讲,全球经济现在处在复苏阶段,中国经济的复苏已经进入了比较成熟的阶段,在这种环境之下,明年中国经济的表现应该会好于今年,尤其是中国盈利的表现会好于今年,这个根本的原因在于,明年增长的动力会发生变化,今年主要是靠四万亿,四万亿集中于国有企业,有一种现象大家一直在热议,就是所谓的国进民退,但是明年这种国进民退的现象会有所改变,因为明年经济成长的动力可能会来自于出口,而不仅仅来自于国家对内需的拉动。今年8%的经济成长率应该来讲是在出口下降20%的情况下取得的,那么明年我们国家的出口在全球经济复苏的背景下,就可能会从20%的下降变为10%的成长,这是一个非常巨大的反转。

  在这种情况下,如果出口能够做到10%的增长,明年中国经济就不是谈保8%的问题,而是有没有可能超过10%的成长,我们认为超过9%以上的成长明年是可以做到的。而且企业的效益会更好,尤其是上市公司的效益,因为这个部分跟民营经济非常有关系。跟非国有经济的表现非常有关系。大家知道今年虽然贷款额巨大,但是很多需要资金的民营企业、中小企业拿不到钱,只要出口回来了,那么企业的自有资金,尤其是非国有企业的自有资金就会改善。所以从这个角度来讲企业的盈利性也好,整个经济的成长效率也好,明年会好于今年。所以整体来看我们对股市的判断,这是我在市场上一直讲的,我们仍然处在一个牛市运行的一个阶段。这个牛市运行的阶段在8月份、9月份市场调整过程中得到了考验。我们觉得这一波股市从新站上3000点应该来讲是一个比较可持续预见的过程。我在6月份就讲过,在未来6个月我们A股市场至少还有20%的上涨空间,6月份我敢讲这个话,就是当时我对全球经济的复苏会好于很多人的预期,全球经济复苏的力度也会好于很多人的预期,所以我们才敢讲这个话,当时市场上氛围还很不确定。现在三个月过去了,股市仍然徘徊在3000点,我们的观点有没有变呢?没有变。6-12月会上升到3600点左右,现在三个月已经过去了,这个观点不变的话,在未来3-9个月我们9股市场至少还有20%的上涨空间。所以在经济越来越好的情况下,股市越来越好的情况下,房地产市场不可能变差,我们认为最近的所谓很多热议的房地产的拐点是否又已经出现了,这个是杞人忧天。

  现在大家知道房地产开发商的业绩基本上在头7个月全年的任务都已经完成了,现在房地产开发实际上是待价而沽,他不机遇卖盘,所以成交量的下跌是一个非常非常技术性的问题。而且从市场来讲,大家知道为什么前段时间A股市场还有香港市场房地产股会调整那么多呢?有两个原因。一个就是由于成交量下降引发的是不是房地产市场又出现了拐点的争论。现在我觉得大家的共识已经明确了,这个应该不是拐点,所以最近几天房地产股反弹得非常好,第二就是市场对流动性,对未来的政策走向要做出一个判断,要做出一个提前的消化。这个我们觉得从现在到年底也会进展得差不多七七八八,到明年如果政策上真正开始调整,真正开始加息的时候,对房地产开发商的影响,尤其是对股票市场的影响不会这么大,市场永远是提前消化的。当你这个消息真正来临的时候,市场对这个消息就已经消化得差不多了。最重要的是一个流动性问题。首先大家知道我们的贷款流动性常常都是前高后低,今年上半年平均每个月有1万亿左右的贷款,到下半年,每个月只有4、5千亿的贷款,但是从明年一季度开始我们银行贷款又会增加,这是银行体系运作的规律。到明年上半年,尤其是1月份开始,贷款的增速又会增加到8、9千亿的时候,市场又会感觉流动性来了。但是明年第二季度每个季度的贷款规模可能还会比现在要高。所以从这个角度来讲,我们认为明年房地产市场也好,股票市场也好还会有另一波的热潮。所以我刚刚讲这是一个阶段性的现象,而不是一个市场的转市。

  这其中最主要的一点,就是明年假如出现政策上的转向,紧缩的程度会有多大,这一点非常关键。我们认为明年即使政策要紧缩,紧缩的空间会非常有限。原因在哪里呢?原因我本人也一直在强调,这一波全球的经济复苏是由库存调整,重新添加库存所带动的一波周期性反弹。全球经济成长长期的周期性问题并没有解决,美国的经济成长率已经从3%降到2%,未来18个月如果美国经济有接近4%左右的成长的话,到2011年、2012年他的成长率可能又会回到1%左右。这就是为什么各国政府现在都齐声合力来宣导一种理念,现在还不是退市的时机,现在政策还要保持稳定性和连续性,因为各国政府,包括我们市场参与者对这次经济复苏的势头到底能维持多长,心里没有底。所以他不可能明年大规模加息以后,到后年,大后年又出现减息的情况。所以他一直强调政策的稳定性和连续性。所以明年市场所期望的紧缩会非常温和,到这个紧缩真正来临的时候,随着中国经济层面基本面不断的好,市场对紧缩的接受度会非常非常强,所以不会阻挡整个市场上升的空间。

  再就是流动性相对充裕的状况会长期存在。低息相对充裕的状况,利息相对充裕的状况会长期存在,如果存在这种状况,有一种现象就是所有的纸币都会出现贬值。前段时间商品资源类的股票上涨很快,国际油价现在也回到80美金,黄金突破了1000美金,美金出现了相对的走软,走贬的只是针对一些高息货币。这个是有原因的。因为现在欧元也好,美金也好,日元也好,所有的主要货币利息都很低,所以现在金融市场对基金的套息盘,不像以前日元利息为零,你就去买美金,买欧元,买英镑,现在大家的利息都很低,你去做空一种货币,那个息差套得并不多,所以一般不会出现日元连续不断的前一段时间在金融风暴之前从80贬到140这种情况,美金会贬值,但是他会继续温和性的贬值,那么对高息货币,比如澳元会贬值多得多一点。但是由于所有主要货币利息都很低,而且各国央行还强调不轻言退市,所以利息这么低的情况下,如果大家想借美元,想借货币,买什么呢?是买实体资产,买有形资产。所有纸币都要贬值,在这种情况下有形资产,实体资产就会增值,所以黄金、资源、商品、土地。所以在全球纸币还要不断贬值的情况下,而且通货膨胀在实体经济中很难出现的情况下,什么东西会增值呢?土地、黄金、资源、商品这些东西会增值。所以这个趋势非常明显。所以我们绝对不同意最近所谓的融资窗口的讨论,最近所谓成交量的讨论就预示中国房地产已经出现拐点,我们觉得这个拐点还远远没有到来,因为这还是一个比较漫长的一个复苏周期的一个开始。而不是一个结束。我就讲到这里。谢谢大家。

  主持人:谢谢龚总。马上进行我们观点问答时间。我们知道龚总是投行大颚,您更多的是做的企业上市的事情,那么作为一个股民,这几天地产股持续上涨的原因是什么?你也说到这几天地产股的上涨您用的是反弹这样一个词,那到底是反弹还是反转?我是一个普通老百姓,我现在有一点闲钱,您是建议我买房产还是买地产股?

  龚方雄:这些问题都是非常敏感的话题。首先,最后一个问题先回答,手里有钱到底是买股还是买房,这个东西绝对要因人而异,不能有一个泛泛的,如果你有闲钱,之所以称为闲钱,就是没准你有的时候想用他做点什么事,就是他的流动性要好,那么闲钱还是投入在股市要好,如果你要想用钱去买房子的话,我觉得有刚性需求最好,假如你确实想买房自住,买房自住这个需求驱动之下,实际上不要在市场上所谓的路死鸟,因为你是自住的房,房价买了以后暂时的上升和下跌对你关系都不大,但是我一直强调的一个观点就是中国的土地价格长期一定是一个上升的。中国上升的通道非常非常明显,在有上升通道的情况下,他有一定周期性的波动,但是你踩点踩得不好,你会发现下一轮周期的底点比上一轮周期的高点房价还要贵,因为他土地价值一直是上升的,我想问问在座的各位,这一轮房价调下来很快,全球金融风暴,从下降到上升恢复周期很快,有多少人在周期的底部买到了房子?在这个周期的底部就是去年12月份的时候他的楼价是不是比五年前,十年前还高很多?第三个问题大家知道楼市在各个城市里面他的价位基本上已经回到甚至贴近历史的最高水平,但是我们的股市最高点是6千多点,那么现在只有3千点,所以股市只回去了一半,楼价已经回到了历史高位。所以长期来讲,你说投资股市好,还是投资房市好?这个问题就不需要我来回答,大家自己回答。刚刚第二个问题,房价我刚刚用的是反弹而不是反转,实际上我的观点是反转早已经发生了,我在去年第四季度的时候就讲我们的楼市房市经济见底论,我们从1月份大力推两个板块,一个是房地产一个汽车,在金融风暴最热闹的时候,我们推的主要两个板块就是房地产和汽车,所以说我为什么用反弹这个词呢?因为前段时间这个板块有一定的调整,现在又弹上来了,如果说是反转的话实际上早就已经发生了,所以我还是延续我刚刚的话,这是一个好几年的牛市,应该来讲不会轻易的结束。结合重庆的情况来讲我觉得重庆楼价相对来讲还是比较低的。

  主持人:今天听了您这番话之后肯定大家回去都要买地产股了。

  观点地产新媒体:龚总您好,我们看到从十一过后到现在有几支上市的股票,比如像宝龙,宝龙是在认购价进行了一个降低,包括认购金额也进行了降低,现在恒大也传出认购金额进行了缩减,这是否意味着上市最佳时机已经过去了?

  龚方雄:我觉得从短期来讲最佳的上市窗口应该是在8、9月份。在未来几个月由于供求关系,很多企业都挤在这个窗口上市,从企业融资的角度来讲,这未必是最佳时机,但是我们觉得明年这个窗口会重新展开。我觉得整体来讲对中国企业,尤其房地产企业上市融资的窗口在这一轮周期当中没有结束,明年仍然是一个非常好的窗口。

  提问:龚总,我们现在的融资渠道相对比较狭窄一些,现在房地产信托这个概念其实在境外62年产生以后到现在都有,国内虽然有些注册公司在注册,但是实施的却很少。就您的观察,房地产信托这个概念,在国内,在重庆这样一个区域什么样的时间点才会真正的展开呢?

提问者

  龚方雄:我觉得房地产企业的融资渠道需要拓宽拓开,这个更多的是政策层面的问题。我们现在关注的是给创新型企业,中小企业,其他非房地产业的中小企业的融资渠道,对房地产企业的融资渠道的打开问题,一直是比较敏感的社会和政治问题。从这个角度来讲,政策的可持续性就很难讲,我觉得这不是一个需要和不需要的问题,这是一个有没有胆量去做的问题。所以这变成一个政策性的问题。所以我们大家在这里探讨的空间有限。

  主持人:由于时间关系,对于龚总的观点答问就到这里。谢谢。因为我们接下来还有很多机会,包括我们还有圆桌以及接下来的晚宴大家有更多的时间可以跟我们专家进行交流。接下来请出我们今天的第三位演讲嘉宾他是佛山市法恩洁具有限公司大客户经理周贇先生。

  周贇:各位房地产的朋友,各位媒体的朋友大家下午好。刚才两位专家从政策和金融方面给大家介绍了很多相关的情况。我现在从法恩莎,从一个做卫浴的层面给大家介绍一下相关的法恩莎的东西。法恩莎进入中国四强已经有十年之久,是将唯美、优雅的洁具产品带给消费者。为了进一步改善和提升整体卫浴空间,我们导入了瓷砖的研发和生产,将为广大消费者缔造更为优质的整体生活空间。法恩莎在品牌塑造过程当中有一个很深刻的体会,就是比消费者想得更多,比消费者更了解自己本身的需求。

  居住文化涉及到与消费者相关的所有因素。法恩莎拥有一个强大的技术团队,每年开发卫浴新产品数十款,同时我们跟房地产开发商合作,与开发商共同设计整体浴室空间,使卫生间占地面积又小,使用又很舒适,还可以提供整体空间的解决方案。法恩莎目前拥有所有的产品型号大家可以看一下,从陶瓷洁具、龙头五金、瓷砖等几大系列的产品。这是我们的1658产品,这是配套的龙头和浴缸,这整套的方案可以解决整个卫生间的需求。

周贇

周贇

  法恩莎的瓷砖有四大系列,凡高、西西啡网,卡尔卡松,华丽金树,抛光砖我们现在有四大系列,渗花砖、库利南系列等等。瓷片我们现在主要是有六个系列。

  法恩莎的产品通过了ISO9000认证,是国家免检企业,产品通过了环保要求认证。下面给大家介绍的就是法恩莎的浴室空间的一个组合,家庭空间的应用主要在卫浴产品的组合,下面整个空间的布置都是使用法恩莎的瓷砖跟法恩莎洁具整体卫浴空间的配置,这是1661,这是1659配套的大型的经济浴缸和地面的瓷砖和墙面,这是1665,这是1630,配套的是一个蒸汽的淋浴房,这是我们最经典的1668。这是我们在宾馆用得比较多的一款产品是1603。这是整体空间的设计方案,这是餐厅使用不同瓷砖的配置方式,这是厨房跟餐厅整体的设计方案,这是卫生间。

  法恩莎目前卫浴跟瓷砖广泛的应用在不同的星级酒店、高档住宅和别墅,法恩莎自进入市场以来深受星级宾馆用户的喜爱,到目前我们已经有湖南华天大酒店,张家界万福温泉国际渡假村等酒店和宾馆采用了法恩莎的卫浴和瓷砖产品。下面给大家展示一下图片。

  法恩莎卫浴产品在房地产企业的使用,我们从2000年开始凭借产品的品质,目前法恩莎已经合作的房地产企业主要有以下几个企业,请看图片。这是我们产品所用的现场的照片。法恩莎在重庆的主要项目有以下几个项目,请看图片。

  目前法恩莎产品在高端装饰上,因为我们产品物美价廉,加上我们优质的服务网络,我们将以优质的产品和完善的服务合理的价格与重庆的房地产开发商共同合作,为广大的消费者提供更好的居住空间。欢迎重庆的房地产开发商到法恩莎参观、考察。给大家提供一个更好的居住环境。谢谢大家!

  主持人:谢谢周贇先生精彩的演讲。法恩莎也是我们房地产配套的一个很好的品牌,今天来了这么多房地产企业,如果对他们产品有意向的话可以跟他们进一步沟通。接下来我们马上请出第四位演讲嘉宾有请世邦魏理仕中国区资深董事总经理祝悙若先生上台演讲。

  祝惇若:我保证不需要20分钟。我今天演讲的题目是重庆房地产发展和他的高端物业。首先跟大家分享一下一些关于重庆房地产的一些数据,我们新出版的2009房地产专题报告,这个调查的结果出乎我们的意料,重庆在全国15个被调查城市的综合排名仅次于北京上海之后,尽管重庆的办公楼市场和商业市场排名比较靠后,但是住宅市场名列第一。这对重庆排名的拉伸起了很大的作用,之所以能够排名第三,我们认为对重庆房地产发展有几个不可忽略的突出优势。这个排名是我们公司研究综合考虑的房地产投资,基础设施的投资,人口,非常复杂的,有很多参数考虑综合得出来的。

祝惇若

祝惇若

  首先看看重庆房地产市场住宅数量容量巨大。从这个城市的常住人口来看有2800多万,是全国最大的一个城市,将重庆和其他的城市做一个比较的话,我们可以看到整个重庆的规模与北京上海等特大城市相当,但是重庆城市化率目前只有50%,远远低于一线城市上海、北京、广州、深圳80%的水平,所以重庆未来城市化发展的空间是非常巨大的。

  从这个图上我们可以看出住宅销售量反映了重庆市场在全国所处的位置,以及过去三年总的住宅销售量,过去三年住宅总的销售量来看重庆的规模和上海差不多,上海是全国的第一位,他的经济地位,他的国际性,但是我们也很惊讶的看到重庆在过去三年总共的销售也是8546万平方米,仅次于上海,上海大约是8800万。我们可以看到由于过去三年的销售很大程度提升了整个重庆房地产市场在全国的位置。

  可持续成长能力。重庆市场不仅容量大,还具有较好的可持续成长能力,这个体现在本地居民的房价支付能力上面。根据重庆市政府的统计,重庆的年人均可支配收入几乎6倍住宅的平均房地产均价,如果是用这项指标作为参考,可以说重庆是在中国主要的一、二线城市中购房负担是最轻的。所以我们看到重庆是非常幸运的,北京、深圳、杭州是在购房负担是最重的。

  再看一下地价占房价的比例。我们研究重庆的地价占房价的15%,和其他城市相比他也是最低的。这对房地产市场保持合理的增长,以及推动市场长期可持续的稳定发展都有好处。

  供求关系方面。这是一个至关重要的因素,在过去三年呈现一个比较理想的,这也有利于住宅市场的可持续发展。重庆另外一个优势就是他的宏观经济环境,这为房地产发展提供了可靠的大环境,这表现为重庆GDP总量在二线城市处于前列,属于经济增长很快的城市,与沿海城市相比,金融危机对重庆的产业造成的影响几乎非常小。2008年重庆市房地产市场受到外部环境的影响逐步显现,开发投资增速放缓,需求观望情绪浓厚,房地产市场进入了一个调整期。自2000年以来重庆房地产开发投资增速首次下滑20%以下,这里面也一个黄色的点,我们可以看到重庆的房地产开发总量和增速在全国范围内还是处于相对稳定的城市之一。与此比较,重庆的投资规模相对于全国很多城市都出现了负增长,比如像深圳、北京、宁波、成都都是在这个线以下的。

  我们再看看2009年以来的变化,大家都知道住宅销售出现反弹,销售面积基本上是逐月上升,成交价格也是稳中有升,这里可以看到,全国、西部、以及重庆的三个比较,这是来自重庆市统计局的公报,销售的回暖也是开发商资金逐步充裕,开发商在2009年投资逐步回稳,在9月份公布的最新报告中,前8个月投资同比增长达到16.9%,这个增速已经超过了2008年全年的水平。说明重庆市场在投资方面已经逐步摆脱了2008年金融危机的影响,开发商和投资商都看好重庆市场的未来走向。

  开发商的信心恢复也是表现在土地的交易上面,前八个月土地成交金额同比增长超过50%,全国知名的开发商如万科、保利这些开发商都在重庆大量购置土地。

  高端物业可以说是机遇与挑战并存。受重庆整体市场逐步回暖的带动,2009年三季度重庆高档住宅销售情况较去年同期明显好转,根据我们世邦魏理仕的监测,三季度高档住宅销售同比上涨,达到人民币每平方米8420元。我们世邦魏理仕公司内部的数据采样的标准是我们对重庆高档住宅物业的定义是每平方米7千元。高档物业的平均租金也是连续三个季度上涨,从近期市场的活跃程度我们也可以看出重庆高档住宅市场保持平稳的态势。市中心、稀缺地段由具有良好背景的开发商开发高档住宅受到购房者的青睐,本地购买者仍然是重庆市场的主流。存量和未来的供应高档住宅,这里主要是指每平方米7千以上的,未来高档住宅规模有逐步扩大的趋势,尤其从2010年我们可以看到有大量的入市,2010年以后也是有大量的供应,这里主要是高档公寓和别墅。

  在全国来看,这15个城市中重庆高档住宅的租金和售价处于比较低的位置。我们认为随着重庆的城市进一步建设开放,我们对其租金和发展潜力是非常有信心的。这是重庆优质写字楼的租金,重庆优质写字楼的市场,尤其是甲级写字楼从去年年底受到全球经济变化的影响,市场需求相对下降,以跨国公司为代表的外来需求对新设或者扩大办公室表现出谨慎的态度,而国内企业相对受影响比较小,对写字楼的需求起到一定的支撑作用。到今年三季度,需求逐步平稳,以小面积需求为主。平均租金是止跌回升的,环比上升了0.2%。优质写字楼售价同样止跌回升,环比上涨了3%,空置率也上升了0.3%。

  再来看一下优质写字楼的供应量,我们预计在未来几年供应将逐步增加,供应高峰在2012年,届时写字楼的竞争将逐步加剧,但由于新建项目的品质较高,所带来的高价和国内对购买写字楼的逐步需求,进有助于缓解租金和售价所面临的市场压力。

  我们从对15个城市的调查来看,我们认为天津和重庆是最具有潜力。首先天津有他的地理优势吸引了许多欧美大的银行,比如汇丰、花旗、渣打。重庆作为中西部最重要的城市,经济不断发展,良好的投资环境,较低的办公成本也吸引了大量的外资,根据我们的统计,06年以来重庆甲级写字楼的供应量为零,这为市场的发展提供了巨大的空间。重庆的租金和售价水平在全国始终处于比较低的水平,甚至还不如一些二线城市。这里我想强调一下,作为甲级写字楼的最大客户,银行和金融机构的发展是一个城市发展潜力的主要指标,外资机构都在积极进入中国的内地市场,上海、北京等一线城市不再是这些外资银行唯一的选择,他们为了抢先建立强大的客户基础,那么二、三线城市成为他们扩张的一个重要部分。而国内银行,国内的金融机构也都是从原来的一级写字楼搬到了顶级写字楼,这些都将成为重庆写字楼市场增长的动力。

  最后我们看一下优质的零售商业物业。2009年三季度重庆零售市场表现出稳定增长的态势,全市社会商品零售总额增长接近20%,部分国际国内知名品牌还是有条不紊在重庆进行着扩张,但总体上商家对新开店的店数表现出谨慎的态度,重庆多点式的商圈结构,为优质商业提供了良好的市场环境。新增外来品牌,如大洋百货这些都取得了较好的市场效果。由于三季度为传统的零售淡季,优质商业的租金小幅度下降,环比下降0.7%,整个市场的空置率与二季度基本上持平,在4.9%-5%之间。由于经济危机的影响,一些原来计划开业的优质项目都被推迟了,因此可以预计优质零售物业的租金还将保持在高位,空置率保持在较低的水平,尤其是中心城区。

  这是从全国来看重庆的优质零售商业物业是再一个比较合理的水平上面。虽然重庆的市场规模和物业让我们对未来发展空间比较乐观,但是我们也不能忽视这个市场所面临的一些挑战。比如巨大的人口基数提升了城市消费的市场规模,但也受制于收入水平,重庆在消费能力这一项,在15个城市里面一直是排名靠后的,除了目前发展比较成熟的几个商圈之外,整个重庆的商业物业要进一步拓展,并提升档次,还有待于消费能力的进一步提高。另外重庆的写字楼目前与其他城市相比,我们可以看到差距也是比较大的,这表现在重庆在2006-2008年租金增长上面排名靠后,他是负增长。我们从这个图表上来看他排名最后一位。很多重庆现有的一些写字楼的硬件以及服务已经跟不上市场发展的需要。

  总的来说,我们认为重庆的人口规模支撑了其住宅市场的发展空间,住宅市场在2009年逐步恢复,高端物业目前还处于起步阶段,我们世邦魏理仕对重庆非常看好未来的高端市场。最后我想借2分钟的机会跟大家介绍一下世邦魏理仕,世邦魏理仕是一家具有200多年历史的公司,最早是成立于1773年在伦敦,在90年代和美国一个公司合并,这个公司叫世邦,所以叫世邦魏理仕,这里可以看到我们的一些排名,全球的地产经纪,我们是唯一一家进入财富500强的企业,我们的营业收入是我们最强的竞争对手的2.5倍。这是我们品牌的一些荣誉以及我们在市场上的地位。连续三年获得商业周刊50强中最佳公司的殊荣,连续八年获得全球品牌提名,财富500强企业,我们公司是在去年6月份进入了重庆市场,现在在重庆已经设立了分公司,主要是能够为我们的客户、房地产发展商以及政府提供全方位服务。我们主要的服务对象是政府、产业及资本。我这里顺便介绍一下我们成都分公司总经理林文强先生。我今天演讲到这里。谢谢大家。

  主持人:谢谢今天祝总给我们带来的关于房地产市场的研究报告。世邦魏理仕是全球最大的商业地产服务公司?

  祝惇若:对不起,我想纠正一下,世邦魏理仕不是物业管理公司。

  主持人:您是2008年10月15日世邦魏理仕重庆分公司成立是吧,到现在应该一年了,不知道这一年当中是怎么为我们重庆的地产服务的呢?在接下来又有些什么样的计划?

  祝惇若:我们的公司在去年10月份成立了,也是一个比较新的,重庆是我们在整个中国12个城市分公司中是最后成立的一个。因为我们过去几年一直在致力于扩张我们的服务品牌,由于今年上半年整个大的环境的影响,我们今年放慢了步伐。去年我们开设了沈阳和重庆的分公司,在进入重庆市场之后,我们的业务发展一直是在稳步朝前,我们最后一个分公司从规模来讲肯定是不如我们在其他城市建立的,尤其是在上海、北京一线城市建立的规模,我们在全国是一个品牌,是几大城市一起为重庆当地政府、发展商以及企业的投资商在提供房地产的服务,我们的服务主要是四大块,物业管理在我们内部称作资产管理,包括购物中心管理,设备设施管理,是我们四大牌之一的一个内容。另外就是大家经常看到我们叫代理服务,可能看到我们代理某一个住宅的销售,一个高档住宅的租赁,然后是写字楼的租赁,可能有的是我们在商业地产方面也是非常活跃的。另外两块,一块是我们叫咨询策划,主要是在重庆,在整个四川西部我们已经做了很多项目,包括为发展商的整个策略上面定位,怎么样的发展,其实我们重庆的分公司的业务不单单是在重庆,还包括延伸到昆明以及其他周边的城市。我们最后一块就是投资,地产投资的一个咨询策划。这主要是我们的业务。

  主持人:谢谢祝总。今天让我们对世邦魏理仕有了更加深入的了解。今天也来了很多政府和其他的发展商,接下来如果要跟世邦魏理仕有进一步合作的可以下来沟通。下面我们请出今天第五位演讲嘉宾,有请重庆市金科实业集团有限公司副总裁李战洪先生。

  李战洪:谈不上演讲。因为黄董事长今天出差有事,所以我来顶替他来说。我这里有一个想法,我上来,我不想借这个时间来打金科的广告,我就把题目改了,我就不去说金科,因为金科是靠产品来说话和靠物业服务来说话的这样一个企业,我不需要在业内再来重复说一次,我觉得毫无疑义。所以我就把题目改了,我就和大家聊聊一些想法。这次观点地产到重庆来,我们作为主要合作单位,我也是想希望和观点地产合作,让我们这些专家和学者和一些企业家们能够来重庆,多一点时间和大家沟通交流。所以15分钟的时间,现在按照时间的安排已经超过了20分钟,我想争取在10分钟之内说完。

李战洪

李战洪

  我就谈谈自己的一些想法吧。这几天刚好在思考很多问题,我就想把这些思考沉淀下来,把他成为观点也好,然后通过企业战略里面吸取一些教训,指导我们的工作。这段时间查阅了大量的一些资料,也进行了大量的阅读,发现当今世界上房地产的中国地位和美元的世界地位有相呼应,有许多的共性和不同的特制。在市场过程中我们发现,美国的美元狮子正在假装绵羊,中国的房地产绵羊正在扮演着狮子。美元占全球24%的战略储备,他占11%的世界贸易份额,美元他能够改变一切,他可以改变商品的价格和油价,美元波动会影响贸易,他在短期和周期还没有美元的替代品。所以一段时间以来美国的巨额国债可以卖到世界各地,他只需要印美钞,美国就可以坐享中国的鞋袜和欧洲的奢侈品,美元他是世界储备货币的地位,这就是美元的世界地位。这里面我们可以看出来,从1971年开始美元就开始觉得自己有可能崩溃,所以我把他视为忧患意识和风险意识,他这个理由一说就说了三十多年,直到今天美元作为世界储备货币的地位还未被撼动过,他和美国军事上一些明显不同的做法,美元这头狮子他就一直装绵羊,军事上他一直就是强势,他就利用次贷危机,美元甚至让别的国家比自己更惨,他在这次金融危机中,美国始终在动荡中掌握到主动权,掌握到危机的节奏。

  第二个我为什么把中国的房地产比作绵羊,是因为其发展的时间比较短,资本实力不强,行业还不成熟,专业化程度还不高。但是十几年以来一直在装腔作势的做狮子,甚至是狮王。中国房地产这只绵羊多年来扮演狮子,一是因为2008年当中国意识到金融将迎来寒冬的时候,他马上就调整宏观调控的方向,政府第一出手的行业就是房地产,第二个就是中国房地产和中国建筑业对经济增长的贡献率接近20%,增加值占GDP的10%,房地产的投资占固定资产投资比重的25%,房地产贷款余额占商业银行全部贷款余额20%。所以许多地方和政府他采取土地财政,刚刚孟理事长也说了,地方财政中有30%甚至50%以上来自房地产,所以对房地产行业形成了依赖。而且世界银行的调查也显示,每增加100亿的住房资金,将增加120-200亿的住房需求,将带动100-150亿其他商品的销售。正因为如此,所以我把中国房地产比作正在扮演着狮子,其实他还是绵羊。

  为什么美元有他的世界地位,中国的房地产有他的中国地位,刚刚的一组数字可以看出来,中国房地产的确具有国家地位。为什么有中国地位,是因为十几年来房地产行业对支持中国经济增长起着举足轻重的作用。相关的数据,1997-2008年间房地产开发投资对GDP的贡献率由6.32%增加到13%,其增长速度和贡献率在主要行业中排前列,2008年尽管受到宏观经济的下调,但是仍然完成开发投资30580亿,同比增长20.9%,其中商品住宅完成投资22081亿元,同比增长20.6%,远高于GDP增长的速度和其他行业投资增速。所以房地产发展对地方财政的收入和基础建设做出了很大的贡献。在2007年全年土地出让的总收入大约为1.2万亿元,占全国财政的1/4左右,全年经济增长保8引起普遍关注,要实现这个目标房地产功不可没。

  金科在这个里面吸取什么教训,金科的做法就是学习美元,主要是三个方面,美元他能够上升到世界地位,的确他有些优越性和他的优势都是值得研究探讨和学习的。第一我们学习美元的风险控制的能力,他的风险控制是系统性的,专业性的和高端性的,他从1971年开始就提出了风险意识,这正是我们房地产企业所缺失的。因为房地产发展将近20多年来,什么样的企业在里面基本上都能获得成功,在这种情况之下,往往会忽略风险的意识。那么我们金科要学什么,我们要学他的风险控制意识,包括风险控制能力。第二个学美元制度的自我的评估能力,这种自我的评估能力包含他的战略意识,包括自己的企业能力,产品能力,服务能力等等。包括重庆的开发商,的确他的能力在全国是超常,从龙湖、金科全国发展之后,离开重庆这个主战场,一到其他的城市马上就能脱颖而出,其实这里面也是金科、龙湖对自己能力正确评估以后进行的全国化。包括金科今年在重庆以外的城市现在销售已经超过50%以上了。第三个是学美元制度他要体现美国的国家战略,由于美元的霸权地位受到挑战,面对这种挑战竞争时,美国就会不断的制定和修整他的策略,制定有针对性的目标,所以美国制定的美元战略是最值得中国房地产业界去观察学习的,要有战略意识。就这样,我的发言就到此。时间到了。谢谢。

  主持人:谢谢李总的精彩演讲。各位来宾,各位朋友们,今天我们论坛吸引来了很多的媒体,在我们论坛现场就有三个网站在进行同步直播,除了观点地产网之外,还有我们重庆本地的搜狐焦点房地产网以及搜房网都在进行同步的直播,接下来我建议大家用热烈的掌声对他们的支持和认真工作表示衷心的感谢!接下来我们继续请出今天第六位演讲嘉宾有请阳光100集团常务副总裁范小冲先生。

 

  范小冲:我们这次论坛的主人之一在这儿都不给金科做广告,我在这儿更不敢讲阳光100了。今天给我的题目也是说房地产的品牌和战略,我觉得这两点确实非常重要。特别是在这次经过了07、08年大的房地产的和经济的危机,真正考验的实际上不简简单单是市场,不简简单单考验的是每个楼盘,更重要的是考验的每个企业真正的品牌和战略。所以看到危机,不同的企业实际上他采取了不同的措施,不同的企业在这次渡过危机中实际上也跟他的品牌和战略是非常相干的。品牌实际上是非常重要的,我们过去也是每一个项目都叫一个名字,从2000年开始聚焦,开始叫一个名字,实际上这个品牌意识不光是一个名字的问题,他更多的是你这个企业,你的定位是什么,你的目标客户群是什么,你今后想往哪个方向去发展,实际上更多的定位是一个企业找到了一个方向,找到了他今后成长的一个方向和目标。所以如果一个企业,他没有形成他的品牌,没有在客户心目中形成这样一个定位,那他在风浪中就很容易今天刮东风就往东边走,明天挂西风就往西边走。

范小冲

范小冲

  一定要形成品牌的特点和客户心目中的品牌定位。刚才说战略实际上就是一个企业品牌的一个选择和一个方向。刚才李总讲二线城市,金科现在也是从重庆走向了全国,实际上二线城市是中国房地产未来发展最具潜力的地方。我们很多投资者问上海、北京等等,我们告诉他真正中国的未来在二线城市。在一线城市城市化率现在已经达到了80%,他的房地产发展阶段是一个逐渐城市升级的阶段,而二线城市是一个增量阶段,现在城市在不断的升级,特别是这些地方还有非常空缺的市场,还有相对多的土地,而且他的竞争应该来说相对较弱,所以在二线城市实际上他拥有一个更长久的未来,今天这个资本市场已经从过去的只认一线城市的这些一线品牌,现在开始更多的给这些拥有在二线城市开发的这些品牌企业给予更高的价值的认定。

  所以这些二线城市他会是一个未来,特别是像重庆,刚才世邦魏理仕也谈到了,天津等于说是二线城市的领头羊,我们也在重庆六年了,非常感受到了重庆市场快速的成长。再有我们在这次整个危机中我们也感受到了,过去房地产很多都是坐地生财,大家更多的把这个产业,实际上不更多的去研究自己的品牌、能力和产品,开始更多的关注与资本市场,更多关注与在各地囤积土地,因为确实在过去几年,很多年中,很多房地产公司真正的利润来源实际上更多并不来源于他的产品,实际上更来源于他的土地的增值。实际上是土地的地价,靠产品销售变现了。所以土地变成了大家来奔着首富,奔着未来的成长,所以变成了一个大家所公认的这么样一个捷径。实际上在这次危机中大家很多人感受到,大家拥有更多的土地会占有更多的资金。在土地中当然他未必真正给你带来增值,因为今天的土地政策已经发生了改变,过去的挂牌只交定金等等这些可能未来是越来越难了。现在土地要一次性付清,地价也不许分期办证,土地的地价又是征税,你要是闲置不开发也要交占用费,也要收回。所以今后完全靠土地来使房地产增值这条路越来越窄了,所以更多的今天土地资源也是越来越稀缺,更多的企业可能更多的应该考虑如何在有限的土地中,通过自己的品牌,通过自己的产品,通过自己的能力来创造更高的价值,而不是靠囤地,靠快速开发,靠消耗资源来成长。包括今天的万科,可能在这次的全球的危机中,包括房地产的危机中他也吸取了非常多的教训,所以我们现在看到万科也在转型,也在从过去的靠快速开发,靠土地滚动,靠规模开发现在已经走向了一个品质和效益的这个路。所以房地产企业这条路可能是更加的重要。

  再有就是走向了全国,房地产过去作为一个楼盘在全国各地多项目跨地域的开发完全是两回事,做一个项目你完全可以通过产品的打造,通过你的营销,通过你的营造,在目标客户群中营造来解决这个问题。而真正上升到了企业品牌,和一个跨地域的管理的时候,你多项目运作的时候,你整个集团的管控能力,不简单的是资金的问题,更多的是你的管控能力,包括你的企业文化这些都是非常重要的。因为房地产企业而言,你十个项目可能做得都盈利了,可能一个项目就把你拖死。所以今天大家走向二线城市,走向全国可能大家所面临的最大的一个瓶颈可能是企业的真正的品牌能力,你在客户心目中的地位是不是能够得到认可你的战略是不是跟今天的形式相符,你的管控能力能不能做到,如果这些都能够做到了,刚才龚总也谈到了,现在的国际市场资本流动是非常充裕的,资金成本也是比较低的,所以在今天又不差钱的这么一个时代,真正做好的还是要把自己做好,而不要一味的光想去找钱。做好了资本是追逐利润的。谢谢!

  >> 点击进入:现场直播:2009城市观点论坛重庆行(下)

相关文章

·秦虹:房企要“做大”才能持续发展 09/10/21

·秦虹:新形势下的房地产投资机会 09/10/21

·范小冲:中国房地产的未来在二线城市 09/10/21

·李战洪:中国房地产在装腔作势扮演狮子 09/10/21

·祝惇若:重庆高端物业市场发展空间巨大 09/10/21

观点地产网关于本网站版权事宜的声明:

观点地产网刊载此文不代表同意其说法或描述,仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源:观点地产网”字样的所有文字、图片等稿件,版权均属观点地产网所有,本网站有部分文章是由网友自由上传,对于此类文章本站仅提供交流平台,不为其版权负责。如对稿件内容有疑议,或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章,请您速来电020-87326901或来函guandian#126.com(发送邮件时请将“#”改为“@”)与观点地产网联系。