2009博鳌房地产论坛
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专访福建三盛地产程璇:民企的优势

http://www.guandian.cn 林向 2009-09-24 17:47:00 来源: [ 观点地产网 ]

  并不是拿到地王的就是“进”,没有拿到的就是“退”,实际上国有企业和民企在管理和经营上有着很大的差异。

  观点地产网 林向 亲赴海南参加2009博鳌房地产论坛的福建三盛地产总经理程璇女士,在论坛现场接受了观点地产新媒体的专访。与参加博鳌房地产论坛前不一样的是,程璇女士在这一次的访问中,更深入地触及了房地产的“灵魂”。

  以下为观点地产新媒体对程璇女士的专访实录:

  观点地产新媒体:能否谈谈公司在IPO方面的打算?

  程璇:我一直认为,每一场比赛胜出的背后,都是长期积蓄的大量能量,因为真正的制胜绝非偶然。房地产是一个资金密集型的行业,而房地产企业要做强做大势必得走IPO上市的道路,所以近年来三盛采取了一系列的措施,确保企业严格按照IPO的要求和思路来做准备。其中包括多方式拓宽融资渠道,提高资金使用效率,以增强抗风险能力,实现业绩提升与资本扩张的良性互动;重视土地储备工作,力求规模适当、相对低价、布局合理、有利周转等等。我们相信,以上每一项工作都是三盛要现实IPO的必须准备。

  所以,对于IPO,三盛并未抱有强求的心态,也不会为IPO而放下公司的“专业化”管理进程。因为,我们相信,只要扎扎实实把事情一一做好,机会永远只给有准备的人。

  观点地产新媒体:能否从管理以及营销的角度谈谈福建三盛地产的竞争优势?

  程璇:说到竞争优势,不得不谈到是三盛拥有的一支富有激情、理想与专业的人才团队,也正是凭着这个团队打造的五个“管理”,让三盛在激烈的行业竞争中具备优势能立于不败之地。这五个管理包括“时间管理”、“品牌形象管理”、“人才管理”、“精细化管理”与“成本管理”。大家知道三盛是依靠制造业起家的,制造业为什么做得好?最关键的有两点:一个是工业企业的精细化管理;另外一个是精细控制。这些东西一开始就被我们带到了年轻的房地产行业中来,所以和其他公司不一样的是,三盛精细化的管理流程一直贯穿于每一项工作的始末。

  从营销角度上,我们的优势贯穿于销售到售后的全过程。三盛一开始就定位于文化地产。08年,我们成立了客户会,在社区配套、物业服务等方面导入了很多高端的文化气息和一些高附加值的元素。今年我们组织了郎朗音乐会、大型社区邻友节、杜拉拉话剧、文化生活体验月等客户会活动,在相当大的程度上塑造和阐释着业主(会员)的一种优越的生活状态、生活质量与生活方式。

  观点地产新媒体:能否谈谈三盛的土地战略?

  程璇:说到三盛的土地储备战略,我们是基于一个明确的市场业务推广目标而制定的,要求资产持续增值,所以做投资决断有眼光、有效率的同时,也力求谨慎冷静和稳步持续发展。三盛从来不拿“地王”,但我们非常看重有发展潜力的土地资源,也善于凭借我们稳定安全的资金流,抓住机会进行理性的投资储备。一般而言,我们所选定投资的土地资源规模适当、性价比高、布局合理,并至少可供我们持续开发五至十年左右。未来,我们也将严格执行长期的经营战略,以严控项目开发成本水平和风险为开发前提,每1-2年新增1个新进开发区域,每年新增1-2个新进开发城市,各区域每1-2年新增1-2个开发项目。土地储备的战略布局主要以我们现有的开发区域为发展重心,以沿海经济发达地区为重点开发区域,以内陆经济区域为主要新进开发区域。

  观点地产新媒体:能否谈谈三盛对城市住宅地产的市场容量和发展潜力的判断标准?

  程璇:就公司决策而言,我们主要通过关注目标城市的区域定位、人口增长情况、城市整体经济水平、住宅地产市场成熟度和住房消费需求等,来综合判断一个城市的住宅市场容量和发展潜力。同时由于三盛一直致力于打造具有文化氛围的品牌社区楼盘,因此,我们更加重视把城市空间布局、人文地理环境和水木景观条件等纳入评估住宅地产发展潜力的范畴,最后基于合理的市场判断、综合分析,尽可能地降低风险来进行项目开发。

  观点地产新媒体:您怎么看待土地招拍挂市场上“国进民退”的现象,怎样看待房地产市场中国有企业和民营企业的竞争优势?

  程璇:前些日子,地王大多被国有房地产企业收入囊中。在这场拿地的博弈中,国有企业占有了更多的优势。银行认为贷款给国有企业较为放心,所以,他们在金融放贷中拿到了更多的资金。资金不可能闲置,所以就抢一些地王。包括一些上市企业,拿了地之后也希望在资本市场上把利润拿回来。实际上,这一轮很多地王还是存在很大风险的。

  最近很多人讲“国进民退”,我没有这么看,并不是拿到地王的就是“进”,没有拿到的就是“退”。国有企业和民营企业在管理和经营上有着很大的差异,比如很多民企的成本控制做得很好,他们拿地的方式也不一样。我认为民企有民企的优势,例如,民企拿地可能就不会强行去拿地王。像三盛绝对不会拼地王,我们会根据自身的情况去拿适合的土地。

  观点地产新媒体:成功的背后可能会有很多压力,很多别人想象不到的压力,程总您是一位非常成功的企业掌门人,那么对您来说,现在最大的压力是什么?

  程璇:所有房地产企业领导人的压力,我想都是很大的。政策导向和宏观调控对房地产行业有着直接的影响,很多时候并不是所有付出的努力都会得到回报。做房地产需要更谨慎,因为只要有一个项目踩得不准,就可能影响到全盘的项目。

  另外,作为企业的掌门人,我还承担着来自行业和市场的压力。三盛发展至今,已经有能力并有责任负起产业的标杆带头作用。即便是这样,我们仍要相信市场,始终对市场保持一份敬畏之心。为什么保持敬畏?因为市场力量最大,任何力量都无法改变整个市场发展规律。对于今天的三盛来说,尽管今年我们拥有了强大的土地储备量,也无法改变市场的趋势。三盛做事情,坚持从市场出发、对行业负责。我们希望,作为一个发展商,三盛的行为能够促进行业健康理性发展。我们不但要把房子建好,让业主满意,还要持续在产品上要求进步,在配套服务上有所追求,不断地向国外先行者学习,那是对行业负责。因此,企业掌门人要让企业有责任,并持续健康地发展,压力在所难免。

  观点地产新媒体:最近万科的高管提到,他们去年年底想兼并、收购一些企业,但是很多都谈的差不多快好了,但是等4万亿出来,很多都反悔了,但是我们知道三盛今年收购、兼并了很多的公司,您是怎么做到的呢?

  程璇:一个要长期持续健康发展的企业,决策层必须要有前瞻性,也就是未雨绸缪的能力。08年宏观经济调控政策不断出台,使得企业融资、地价成本相对较低,无论是二级市场还是频繁流拍的一级市场,都在价格上体现买方市场的优势。股神巴菲特的决策理念很简单,但是真正能做到的没有几个人,能做到的基本都成功了,那就是“在别人恐惧时我贪婪,在别人贪婪时我恐惧”。所以,早在大多数地产商“割地求生自保”的时候,三盛就开始张弛有道地攫取土地与项目。

  另外,除了决策层具有的前瞻性,体制上三盛也具备较强的优势。很多时候,我们的决策在谈判桌上就能够立刻拍板,或及时地调整原有的计划。但像万科这样的公司,决策层距离比较远,现场没有办法及时决策、调整,可能一个小时或者半个小时没有回复,机会便失之交臂了。

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